海尔绿城济南全运村竞争项目个案资料之欧阳科创编Word文档下载推荐.docx
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2、建筑与规划
建筑风格:
采用金字塔式布局,体现一种欧式现代风格。
外立面:
瓷砖和玻璃幕墙
装修标准:
精品建材、环保节能
科技含量:
较高
3、配套设施
项目内配套
区内幼儿园
区内中小学
区内商业设施
小区诊所
中老年活动场所
会所
暂无
甸柳一小、窑头小学,燕山中学
大润发、万嘉隆
武警医院、千佛山医院
千佛山、佛慧山、燕山休闲广场
小区会所
项目周边配套
公园/广场
超市/商场
医院
银行
公交车
邮局
休闲娱乐
工行、建行、深发展、济商行、招行、农信社
燕山立交桥站:
31、115、202;
二环东路东口:
49、119、62、121、K50、K93、K96、K107;
文化东路:
18、K59。
新梅园、倪氏、静雅大酒店、桃源大酒店、真如意大酒店、天外村大酒店、东方明珠酒店、东方之韵KTV、
4、开发时序
中润世纪广场于2006年7月16日推出其住宅部分。
住宅部分一期开发,一期销售,未分期。
计划二年建成,目前已完成基槽基础开挖,明年办公楼、住宅楼全部封顶,2008年底竣工交付。
5、市场定位
主题广告语“远见赢天下”
产品以较高的市场定位,打造城东地标的王座生活为推广目标,产品的户型采用板式小高层、高层为主。
6、户型分析
住宅共10栋,建筑面积约10万平方米,占总建筑面积的30%。
建筑类型
栋数
规模
所占比例
多层
1栋(3单元)
0.5
5%
小高层
5栋,12层小高层(8单元),小高层一梯4户
4
40%
高层
4栋,高层11+18层小高层、高层组合,高层一梯6-8户
5.5
55%
户型配比
户型
面积
占总套数比例
一室二厅
62.63
10%
二室二厅
98.9、105.71、109.54
50%
三室二厅
157.59-177.61
30%
四室两厅两卫
180
中润世纪广场住宅部分以二室两厅为主力户型,相比中润世纪城户型面积减小,热销户型为100平米左右的两室,该部分户型的客户以年轻人居多。
销售速度较慢的为面积较大的四室户型。
两室两厅一卫105
两室两厅一卫98
7、价格及销售情况
调研时间
价格
销售情况
说明
2006年7月16日开始认购
未定
认购当日认购286个筹码
仅推售住宅
2006年8月12日开盘
均价5400,北部高层部分均价5000,南部小高层部分6000
至2006年8月15日销售350套,销售率达30%
一次性付款可享受9.3折优惠(特价房可在此基础上再打9折)四栋主推楼盘(1#、2#、3#、6#)均价5000元左右/平方米,其他均价6000元左右/平方米
2006年11月
至2006年11月7日销售销售率达40%,暂时封盘,预计12月再售。
位于二期东北角的位置相对较差、价格较低的三幢楼销售速度最快。
预计2008年6月30日交房。
2006年12月
均价5400
10栋楼全部推出
2007年3-5月
均价6000
随着位于楼盘北部的低价高层(4800元/平米)的数量的减少及楼盘位置好的小高层和多层的推出,楼盘的均价不断提升,小区的最高价达7600元/平米,使小区住宅均价达6000元/平米
2007年6月
6100
销售率60%
2007年7月
销售率65%
2007年8月
6200
销售率70%
2007年9月
销售率72%
2008年2月1日
复式景观洋房6865元/平米起;
160平米CEO官邸7100元起
复式景观洋房6865
目前住宅剩余房源面积偏大,最小为160平米,顶层复式最小面积为200平米。
2008年3月
复式景观洋房7300/M2
所剩余的房源只有几套大户型
——————-
2008年5月
均价7300
仅剩零散大户型
销售率约90%
8、客户群分析
客群分散在济南市的各个区,年龄在30-45岁之间,高薪阶层而且事业有成,项目周边山航、中铁十四局等企业高薪职工是本项目的重要客户,其比例约占成交客户总量的20%。
推出60平米左右小户型满足年轻置业者的居住需求。
9、项目优劣势分析
⏹优势:
Ø
项目所在区域消费者接受度和认知度高;
凭借一期塑造的高端项目形象,二期项目使得项目迅速提高知名度和美誉度;
位于经十东路与二环东路交汇处,交通方便,升值空间较大;
周边生活商业设施较为完善,有一定的居住氛围;
二期综合物业的存在,有利于自身配套设施的完善,并提升地段价值;
⏹劣势:
一梯多户的设计,影响到户型的采光、通风的流畅性。
周边大规模楼盘存在、潜在高端市场存在、竞争压力较大。
居住人口密度过大。
10、项目楼书
名士豪庭
名士豪庭地处经十东路、燕山立交的核心地段,由香港南益集团投资开发,项目占地500余亩,总建筑面积86.14万平方米,容积率2.6,绿化率40%。
共分三期开发,一期约20万㎡,由16幢楼组成,其中有12幢18层的高层,4幢小高层。
停车位约3100个,一期第一批将于9月份交房。
二期于2008年4月开盘,首批仅推出2栋楼。
投资商:
香港南益集团
发展商:
山东南丰房地产发展有限公司
建筑设计:
上海三益建筑设计有限公司/济南同圆建筑设计研究院
景观设计:
贝尔高林(香港)有限公司
江苏建工
营销推广:
上海博源天策机构
物业管理公司:
泉州南方物业有限公司
新古典主义
基座、墙身、头部三段式的立面划分,立面用材为条形面砖、石材。
毛坯房
■项目内配套
√
■项目周边配套
燕山公园
万家隆超市
武警医院
位置
较远
有10调公交线路过
位置较远
暂时没有
开发时序
推出时间
推出楼座
一期
11栋
小高层、高层
约12万
2007年1月
5栋
约8万
二期
2008年4月
2栋
约3万
选择名门选择优雅
名士豪庭地处东部核心区域,定位为高端住宅,主要针对东部40岁左右高收入人群,客群和产品定位都非常精确,项目一直强调品牌、品质、实力和客群的身份,主导一种高尚、高雅充满艺术和文化感的生活方式。
6、产品分析
一期建筑面积约为20万平米,共有16幢楼组成,其中有12幢18层的高层,4幢小高层(即7、9、12、16号楼),三室、四室全为一梯两户,两室在7号楼上,7号楼为一梯三户。
二期新推的18#、19#楼(主推三房二厅二卫户型,面积在134—142平米之间)已售完,预计5月中旬推出两房,面积在90平米左右。
■一期户型配比:
配比
主力户型
畅销户型
滞销户型
两室两厅两卫
100平米左右
——
三室两厅两卫
130-140平米
60%
170平米左右
一期户型图:
两室两厅一卫
■二期户型
二期首批推出的212套房源均为130-150平方米的三室两厅,目前准备推出的第二批方房源将以90平方米左右的两室为主。
三室两厅一卫
时间
2006年上半年
对位置不好,临近高压线部分组织团购,团购价4200-4300元/平方米
2006-12月
开盘价:
2居室均价4800元/平方米,3居室均价4900元/平方米,4居室均价5600元/平方米;
12月22-23日将发放VIP卡,24日抽签,25日公布抽签中签结果,26日VIP卡持卡人选房
首次推出的556套房全部售罄,均价5000元/平米,地下室均价2600元/平米,主体在建
2007-2月至3月
均价5000元/平米。
一期推出房源销售完,后续房源(一期中另外五幢高层)将于4、5月份推出,为高层板式住宅。
(一梯两户,户型有两室、三室、四室,户型配比与上期推出的4幢高层相似),价格未定,主体在建
一期后续房源五幢高层开盘销售,均价5600,当月售完。
主体封顶
二期认购开始,预计均价6600元/平方米
二期首批推出212套140平方米左右的户型,开盘当天签约194套。
2008年4月29日
项目18#、19#楼已售完,预计5月中旬推出两房,面积在90平米左右。
名士豪庭的购房者多来自于历下区,年龄集中在40岁左右,职业以企事业单位职工和教师为主,一期产品相当比例被东部企事业单位团购。
■优势
品牌优势:
香港南益集团品牌认知
区位优势:
经十东路、燕山立交桥东核心位置,区域认可度高、高端人士集中。
产品优势:
非常吻合项目客群定位——具有品质感的新古典主义建筑风格、舒适感突出的户型设计、精雕细琢的景观设计。
■劣势
地块内有高压线和变电站
生活配套尚不完善
鑫苑.国际城市花园
项目位于历城区高新区工业南路与开拓路交汇处,为鑫苑置业2006年初进军济南的第三个项目,通过鑫苑·
城市之家、鑫苑·
碧水尚景的成功运作,企业已经树立了较高的知名度和美誉度。
该项目2007年4月获得土地,2007年8月亮相,预计2007年11月开盘销售。
快速运作是鑫苑置业的一贯操作风格。
鑫苑国际城市花园占地面积140余亩,总建筑面积约30万平米,绿化率35%,容积率2.4。
整个小区规划居住户数3700余户。
小区内规划有大型商业场所、会所、幼儿园等大型生活配套设施。
共22栋楼,三栋高层酒店式公寓、七栋小高层住宅、十一栋高层住宅、一座幼儿园。
1#、2#、3#楼是酒店式公寓,户型面积在36—46平米之间,8#、9#、10#是公寓,其他的是普通住宅,户型面积在46-119平米之间。
小区临街的几座楼1#、2#、3#、4#、8#和9#楼下有大量的临街商铺,上下两层,面积为100平米左右。
7#、12#楼是两梯四户,16#楼是一梯三户,22#楼是一梯两户,14#和17#楼是两梯三户,3#楼是两梯三十二户。
整个小区的车位配比为1:
0.8,在小区的南侧和东侧楼下规划有地下停车场。
品牌推广:
丽丰地产咨询
四建、中建五局
深圳大学建筑设计研究院
芝加哥凯德(QID)空间设计有限公司
鑫苑物业
现代简约
涂料
47,87,99,123,119,116,112,10路等
推出楼座/套数
2007年12月
6#、7#、11#、12#、14#、16#、17#、20#、22#楼,共1123套
约11万
2008年1月
3#楼,共534套
约1万
13、15、18#楼241套
约2万
4#、10#392套
三期
同一个城市同一个鑫苑
鑫苑置业在济南开发的三个项目,始终坚持着同一个风格,专一的面对同一类客群——青年首次置业者,定位为经济型普通住宅,建筑以简单明快的现代风格为主,户型设计经济实用,在销售上采用速战速决的方式,所打造的产品一直深受工薪阶层的青睐。
户型面积
热销户型
一室
60
19%
两室
76-78
28%
三室
92-116
53%
24%
68%
92-120
8%
金座
单户36-46平方米之间,可以随意组合
户型图
户型点评:
90平米以下的户型占到总数量的70%。
在户型设计上,“国花”的一大特色就是“大开间,小进深”,在近期开放的样板房区里,就能充分感受到这种尺度
销售面积
11万,1123套房源
5280
新推3#鑫苑·
麦都总计房源500多套
南向均价5000;
北向均价4600
新推部分均价5600-5700
一期销售率90%,二期推出的18号楼,基本售罄,上个月推出的13、15号楼。
户型以两居室为主。
目前销售率在60%以上。
本月新推出的4、10号楼,目前销售率在10%。
高新区从业的年轻人以及老城区内的青年人为主
企业通过城市之家、碧水尚景确立了市场知名度和美誉度
鑫苑营销推广力度大,有利于为销售提供支持
项目位于高新区核心位置区域,区位优势明显
潜在市场竞争激烈
生活配套设施相对缺乏
小区的配套不够成熟
盛世花城
项目由山东天业房地产开发有限公司开发,山东天业房地产开发有限公司成立于1999年,注册资金3000万,总资产10亿余元,具有房地产开发二级资质,从单一房产企业向地产、能源、投资、金融、餐饮等综合性企业转变。
公司先后开发建设天业翠苑、创展中心、济南国际会展中心、新东方花园和绣水·
如意国际商都。
项目位于济南高新区国际会展中心东邻,由山东天业房地产开发有限公司开发,营销代理信立怡高,由博思堂整合推广。
盛世花城总占地173亩,总建筑面积达37万平方米,容积率2.4,绿化率35%,共有20栋高层、小高层,其中18栋住宅(土地使用年限70年)、2栋公寓(土地使用年限50年),最低11层,最高22层,住宅共有1649户,地上车位280多个,整个小区采用人车分流的规划设计。
小区特色配套为幼儿园。
销售代理:
信立怡高
广告推广:
深圳九牛创意
2、配套设施
10、47、87、99、119、122、123路
项目采用滚动式开发的方式,没有明确分期。
具体推售时序见销售价格分析图表。
2006年9月10日,聘请鲁能泰山球员李金羽作为形象代言人,成为盛世花城名誉业主。
后期大户型销售阶段,广告主题语为“给家人的永远不够”,目标客群直指事业稳定,上有老,下有小的三口之家或是三代同堂的家庭。
6、户型配比
产品配比
占总规模比例
5
6
16%
15
31
84%
户型分析
160
15%
四室两厅三卫
182
143、137、132、131
120、116、122、121、108
87、105、95
两室一厅一卫
81、75
标准层户型面积区间为75-160平方米,复式面积一般在200平方米以上。
项目主力户型为三室两厅,主力面积为100-130平方米。
认购最多的为80平米左右的两室和110平米左右的三室。
均价
备注
2006年4月春季房展会
无定价
盛世花城项目携手天业开发的其他项目首次亮相,进行前期的形象宣传。
2006-8-15
开始内部认购,未公布销售均价
举办置业会,买卡2万抵3万,并可享受优先选房。
截止到2006年9月13日,售卡数量达到300多张。
2006-12
公布销售均价4300元/平米
盛世花城一期推出五幢高层,分别是2、5、6、10、11号楼,该期建筑面积约为7万平米,共556套房子
2007-1-12
开盘,价格4300元/平米
2007年2月底
均价4300元/平米
现售一期,二期预计2007年上半年推出。
2007年3月
销售速度最快的为100平米以内的两室,100平米以上户型销售速度放慢。
销售率到70%。
2007-4-20
均价4350元/平米
现仍销售位于小区西北角的六幢高层和位于小区东北角的一栋高层。
其中77平米的两室售价4800元/平米,层差价20-30元/平米。
2007-6-30
均价4600元/平米
七幢高层75平米小户型已售完。
位于小区西南角的两栋15层、面积在45-80平米之间、总建筑面积在1.5万平米的精装酒店式公寓正在内部认购中,该部分为商业用地。
具体价格未定。
2007-7-21
公寓开盘,均价4700元/平米,两梯27户。
首付6万元,总价21万元起,从5月26号开始认筹,实施交5000块钱优惠10000的措施,层差价20-30元/平米。
面积在45-85平米。
面积从50—80平米不等,精装修。
50公寓主要针对首次置业者,具有低首付与低总价的特点,是一款适合年轻人的公寓。
主流面积在50平米左右,它是以50平米左右的户型为核心,主要是43平米至48平米,很少一部分是80平米,主要是一室一厅一厨一卫为主。
整体均价5000元/平米
在售部分为项目一期西侧及东侧楼栋,普通住宅最小户型为80平米,5700-5900元/平米。
一期销售率70%,整体销售率40%。
处于项目中心区域的二期户型以140平米以上的三室为主力户型。
2007年12月22日
均价5300元/平米
推出16号楼,总计70余套房源,建筑类型为高层,主力户型面积为140㎡三室,开盘销售20余套。
5400
目前住宅主推140、170平米左右的房源,120平米的已不多,通盘销售率约75%。
目前住宅主推140—160平米的户型,住宅通盘销售率约75%。
住宅预计08年6—9月交房
5500
8、客群分析
项目位于高新区,属于济南的发展区域,周边企业较多,区域发展潜力较大,同时距离老城区相对较远,主要客户群为市中、历下区以及周边企业工作的中高收入客户、私企老板为主。
其中,有济钢、济炼等大型企业的职工。
区域客户以及周边工作的人群是项目的主力客源。
家庭结构多为三口之家。
公寓的主力客群为齐鲁软件园等附近写字楼内的白领。
盛世花城位于济南高新区核心区域,并且位于高新区规划的居住区内,具有较大的升值潜力。
东部新城的重点打造以及奥体中心等基础设施的开工建设,众多企业的入住,为项目提供了客源保障。
产品自身规划先进合理,注重景观设计和小区的人性化设计,采用人车分流的道路系统,打造区域内高品质生活。
项目周边生活商业配套设施相对不完善,生活、商业、休闲、娱乐等公共配套设施仍较为缺乏,大量的潜在市场供应,使得区域内竞争相对较为激烈。
汇展.香格里拉
汇展·
香格里拉是济南国际会展中心二期工程,由济南天业实业有限公司投资开发,规划总建筑面积近23万平方米,共2856套,绿地率40.2%,车位520辆(地下240辆,地上280辆)。
本项目于2007年4月开工建设,将于2008年12月竣工。
楼盘位置:
济南高新区汇展中心
济南天业实业有限公司
代理公司:
北京置地前景
济南四建
广东设计院
长城物业
现代简约风格
外墙砖
中高档次
一般档次。
高新实验学校
会展中心超大购物超市、万隆超市、农贸市场等
小区花园
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