珠江骏景深圳龙华坂田商业市场研究40页Word下载.docx
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龙观路商圈以天虹商场、金鹏百货和金龙华广场为商圈轴心,沿着龙观东路两旁辐射。
该商圈为龙华新兴的中高档商圈,商圈辐射范围较广,基本上覆盖整个龙华片区。
天虹百货、龙华世贸中心(新一佳超市)、金龙华百货
服装主要公布在周边超市百货中、高档品牌中,占该商圈30%以上;
手机店铺10个,加上超市、百货柜台专卖,占该商圈15%以上;
餐饮3家;
五金、电器2家,经营主要为周边超市百货品牌产品,占该商圈15%以上;
建材类店铺为集中式沿街店面,占该商圈15%以上;
化妆品专柜为超市百货中、高档品牌,约为5%;
其它类店铺3家。
(4)、商圈消费档次及目标消费群:
以中高档次为主,目标消费群体为在龙华工作的中高收入群体及部分特区内新移民。
(5)、本商圈SWOT分析
龙华目前档次最高的新兴商圈,地理位置优越,有深圳品牌龙头商家入驻。
商圈形成历史较短,影响能力相对较弱。
离目前新开发的大型住宅小区较远,不利于拓展新客源。
世贸广场新一佳的入驻有助于该商圈的知名度及辐射范围进一步提高。
其他社区型的中高档新商圈的崛起,将分流相当部分目标消费群体。
本商圈未来有一定发展空间,商业氛围更为浓郁;
龙观商圈已成龙华商业新生力军发展趋势。
3、万众城商圈—龙华蓝领及批发市场集中的商圈
(1)商圈辐射范围:
该商圈主要辐射民治大道两旁、工业东路两旁及梅龙路以东区域工厂、当地农民。
(除万众城家居广场辐射整个龙华及周边地区外)
(2)核心主力店:
万众家居广场(香江家具城)、南康百货、大新百货、万众服装批发市场、万众百货、富威家具城。
(3)业态组合:
万众城商圈中服装类24家,再加上万众城服装批发大市场、牛栏前大市场与周边超市百货,服装业占该商圈70%以上,代表着万众城商圈是以服装业态为主;
医药门诊10家;
手机店铺18个;
皮鞋皮具占16家;
餐饮15家;
五金建材5家;
其它类店铺26家。
(4)商圈消费档次及目标消费群:
该商圈商品消费档次偏低,主力消费群体为工业企业蓝领阶层及附近当地居民。
(5)本商圈SWOT分析
商业密集,交通便利,专业市场集中,知名度高。
商品档次较低,业态组合偏重于服装、家居类,商业配套设施陈旧。
深圳卫星城启动,周边大量住宅小区的开发及入住,为该商圈提供大量的消费需求。
政府民治商业区整体规划导向。
与地铁四号线较远,将面临大量地铁商业的竞争。
(6)本商圈未来发展空间及趋势:
本商圈地处龙华的地理中心点,随着周边大量大型住宅小区大开发带动商业需求,本商圈未来发展空间巨大,有望成为龙华最知名的区域性商业中心。
4、四季花城商圈—典型新兴社区型商圈
(2)商圈辐射范围:
本商圈主要辐射万科四季花城小区、沿五和大道两旁的当地农民、周边工厂的工人。
(3)核心主力店:
兴万家百货、惠众百货、四季花城假日商业街
(4)业态组合:
四季花城商圈业为典型的社区型商圈,业态分布以主要餐饮为主(如花城美食一条街)。
(5)商圈消费档次及目标消费群:
该商圈消费档次为中等,主力消费群体为以四季花城业主、周边农民、周边工厂的工人为主。
虽四季花城业主整体消费能力强、档次较高,但该商圈并没有办法满足其的大宗购物需求,而被市内的华强北等商圈严重分流。
(6)本商圈SWOT分析
社区型商圈,有较稳定的消费群体。
无大型品牌商家入驻,商圈的辐射范围太窄。
梅坂大道两旁有多个大型住宅项目陆续开发,将进一步扩大该商圈的消费需求。
周边坂雪岗商圈发展商迅速,特别是万科城商业、坂田商业中心等多个大型商业项目的启动,将对分流部分本商圈的市场消费群体。
(7)本商圈未来发展空间及趋势
随着梅坂大道其它大型住宅项目的开发及入住,该商圈可能会沿梅坂大道向关口附近铺开,商圈的范围将进一步扩大。
5、坂雪岗商圈—坂田老商圈与高新园区新兴社区商圈的结合
1、商圈辐射范围:
该商圈主要为辐射坂田村居民及坂雪岗工业区内的高科技园企业员工。
2、核心主力店:
国惠康百货、坂田商业中心、万科城商业
3、业态组合:
4、商圈消费档次及目标消费群:
整体消费档次为中等;
消费群体主要有以高科技白领、个体户、工厂管理层及当地村民。
5、本商圈SWOT分析
坂雪岗周边分布大量高科技企业,如能开发这些企业员工的本地消费,则该商圈的潜在消费能力非常强。
商业分布也较为分散,整体购物环境较差。
随着万科城、中海日辉台坂雪岗住宅项目的建成,以及坂雪岗周边分布大量高科技企业,开发这些企业员工及住户的本地消费,则该商圈的潜在消费能力非常强
由于地理位置的受限,整体商圈的辐射能力较弱。
很容易受到一些中心商圈的冲击。
6、本商圈未来发展空间及趋势
随着万科坂雪岗商业项目的启动,及周边大量高档次住宅的开发,整体商圈档次将会有较大的提升。
二.各商圈及代表性商业地产详细介绍
一)、各商圈详细介绍
⏹佳华超市:
(人民北路镇政府旁)
A、基本资料
商业名称
佳华超市
地理位置
人民北路(龙华公园左侧)
营业面积(M2)
2万
经营管理公司
所属商圈
人民路商圈
B、建筑规划设计
建筑规模(M2)
层高(M2)
一、二层4米,三、四、五层3米
车流组织
50个
人流组织
主通道口宽度约为2米
物流组织
两部货楼
商业配套设施
肯德基
手扶电梯数量(台)
8部
C、销售及经营资料
商业业态
超市+百货
开业时间
1999年
租售政策
租/售价格
租售比例
自营与出租比
管理费(元/M2)
平均日人流量
6000-10000
入驻率
100%
人均消费水平
提袋率
30%
收银台情况
总33台;
开放30台(周六)
经
营
品
种
一层
超市,有珠宝、首饰、化妆品、眼镜、通讯器材
二层
超市,有独立化妆品专柜、药店、日用品
三层
以男女服装、内衣、品牌服饰为主
四层
鞋帽、皮具、家电
五层
儿童用品、儿童服装、美容、影楼、体育用品、健身用品、音像制品、电脑
卖场设计
门口广场设有长期促销舞台
经营活动
购物集印花
消费群体
中等收入阶层,为龙华早期较高档次商场代表。
竞争力分析
随着天虹商场的开业,部分中高档消费群体逐渐被分流。
竞争力中等。
⏹龙华市场:
人民北路(镇政府、公园及龙华市场路段)临街铺面
名称
业态
营业面积(平米)
龙丰手机城
手机及配件
60㎡
华发文具店
文具零售
30㎡
市话通营业厅
联通华天营业厅
诺基亚专卖
广东全球通龙华专卖
万佳摩托车行
摩托车专卖
250㎡
国盛电器城
电器批发及零售
600㎡
达哥·
波比伦服饰店
服装零售
90㎡
金银加工店
首饰加工
5㎡
新清香海鲜菜馆
餐饮
200㎡
天宝家私
家私专卖
万众摩托车行
时尚几何服饰店
120㎡
永丰名烟茶酒店
副食烟酒专卖
龙华民康综合门诊部
医疗门诊
龙华市场
综合市场
5000㎡
宝名安大药房
医药零售
300㎡
新龙洲生鲜超市
超市
祥发鞋业龙华店
皮鞋零售
450㎡
食杂店
副食零售
45㎡
广通手机店
20㎡
龙洲超级市场
服装批发与零售
4000㎡
新时兴休闲服饰
150㎡
新佳龄时装百汇市场
服装、皮鞋批发与零售
500㎡
佳佳影楼
摄影
明月眼镜
眼镜专卖
凯威尔服饰
美洋精品店
精品饰物
50㎡
依米奴服饰
品牌服饰专卖
温绮服饰
鎏恒色服饰
佐丹奴服饰
班尼路服饰
自由鸟服饰
以纯服饰
⏹东环路食街:
(以餐饮、娱乐为主,共有30多家餐饮为主)
2、龙观路商圈—龙华新兴中高档商圈
⏹天虹商场:
天虹商场
人民北路与龙观路交汇处东侧
人民北商圈
5层,20000M
一、二层米,三、四、五层米
车流组织及停车位
100多个
主通道口宽度为1.5米
面点王、诺基亚专卖店等,
2001年12月
8000-15000
总台;
开放台(周六)
珠宝、首饰、化妆品、眼镜、鞋帽、皮具
超市、万泽药店、日用品
女性服装、内衣、品牌服饰、美容、影楼
男性服装、品牌服饰为主
家电、儿童用品与服装、体育用品、手机
门口广场设有色色婚纱促销
中高等收入群体
为目前龙华最具知名的商场,品牌作用明显。
竞争力较强。
⏹金龙华百货:
建筑物特点
商场
楼层和总面积
5层,2万多
电梯
4台
停车场车位
50
装修档次
高
整体定位
百货
顾客范围
综合
出租率
一层街铺
摄影器材、电器、工艺、五金、卫生洁具
电器
⏹金鹏百货:
3层,10000
30
中
一楼临街铺面
二楼超市
三楼超市、服装
⏹龙观路休闲一条街:
(集中大量龙华大型体闲娱乐场所)
⏹龙华世贸中心(新一佳超市)
3、万众城商圈—龙华蓝领及批发市场集中的商圈
⏹万众家居广场(香江家具城):
万众城家居广场
民治大道与布龙公路交汇处
6万平方米
深圳市万众城实业发展公司
万众城商圈
6万多
总铺位(个)
一层及附楼200多个
附楼3米,一层4.7米,二\三层4米
车停广场
物流在广场后面,与人流车流分开
有一个茶餐厅
铺位间隔
一层及附楼;
35-55平方米
4部
专业市场
1999年10月26日
同时租售
租金60元/平方米,售价7000元/平方米
一、三层租香江家私
一层及地下一出售为主兼租
3
85%
香江家私电脑统一收银
地下一层
建材、装饰材料
香江家具
大开间舱储式卖场
香江家私买2000元送1150元
70%以上为龙华本地客户购买,另外有20%为周边布吉、石岩两地客户,余少部为市内客户有一定辐射能力,布吉及其他周边,中低档消费定位
做为知名品牌家私香江家私关外规模的分店,其品牌辐射力相对较远,竞争力中等。
⏹南康百货:
南康百货
民治大道梅花山庄旁
2万多
一、二层米,三、四、五层米
100个
药店
2
2003年12月
4000-6000
90%
总14台;
开放14台(周六)
日化、音像
服装
儿童、文具、书城
四楼四合围栏有VCD播放,两张休闲椅
当地居民为主
定位中低档,以日常生活需求为主
⏹大新百货:
4扶梯
一楼超市外有珠宝、首饰、眼镜、宝民安大药房(80)、快餐厅(20)
二楼有独立化妆品专柜、家电、音像制品、头饰、文具、日用品、图书、电视购物等
三楼以男女服饰、内衣、鞋帽、皮具等为主
⏹万众百货:
总面积
2层,6000
2扶梯
功能定位
二楼超市、万众城大药房、珠宝、首饰、家电、时装
⏹牛栏前村步行街介绍:
营业面积
柏莱雅服装店
人和缘服装店
120M2
明和堂药业
药品零售
依时卡化妆品
化妆品
60M2
牛栏前门诊
医药门诊
依美服饰
随便鞋店
新世纪服装
希尔郎服装行
华昌音象
音像
新富佳时装店
金顺发服饰
嘉佰利服装行
好再来
30M2
新永安时装店
180㎡
汇天秀美容
美容美发
康永庆药店
天津灌汤包
富丽华时装店
怡贺烟酒行
日用品
创新百货第九分店(便利店)
日用品批发与零售
小梅理发
新天华时装店
楚湘园
雅丽都时装店
中国电信代办
通讯
雅致服饰店
保瑞联
路路顺鞋店
新时代美容
温高鞋店
爱普雷斯服饰
唯美服饰
佳信鞋店
乐佳丽婚纱
婚纱摄影
新潮流服装店
普婷美容
龙帝欧鞋店
完美世界
林昌百货店
壹品经情
新世纪服装店
金原医疗
医药
金丰水果店
水果批发与零售
大拇指餐厅
东方鞋业
顺达百货
超越服饰店
湖南人
雅佳时装店
湛江鸡王
浪潮美容美发
蒸饺王
天外天餐饮店
快餐
公话
广仁堂药店
金发美容
雅洁日用品
源兴百货
飞宇一族
网吧
坚兴百货
⏹兴万家百货:
兴万家百货
坂田五和大道万科四季花城旁
17000平方米
兴万家商业发展公司
四季花城商圈
3层,17000平方米
4.5
配套停车场,约
农业银行(尚未开业)
除麦当劳、一番拉面(约200-300平方米)外,均为开放式布局
大型社区型购物中心
2004-1-10
1000人
30-50元/次
共32台收银机(中午AM11:
00开放仅6台,下午PM5:
00开放13台)
铭可达电器、金六福珠宝、服装、眼镜等
食品、农副产品、五金、文化用品
服装、皮具、床上用品、体育健康儿童用品、音像制品
店中店,一层开放式布局;
二层超市;
主通道2米宽,次通道1.2米
●坂田原住民、个体商贩,中等收入水平,但消费层次不高
●外来打工族,消费能力及收入较低
●万科四季花城居民,中高收入水平,特区内工作者较多,消费目的以满足日常生活需要为主。
●全国首家社区型购物中心
●店中店模式,综合超市与专业店相结合,强强联手,铭可达、深圳书城等各品牌店进驻,专业能力强
●原华润万佳高层组建,经营管理经验丰富
⏹四季花城假日商业街:
经营范围
柯尼卡冲印店
自然美美容沙龙
伊氏百草化妆品
实建家居装饰
华润超市
惠多超市
丽景装饰
小康生活
世华地产
关东面点王
紫水晶美容店
思源书店
花城纯净水专卖店
金鹿纺织有限公司
外贸服装店
左右味道
中联地产
学仕眼镜
福托尼斯护肤
名时装
花城家电维修部
中国银行
健康风清洗空调
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