案例土地增值税清算报告Word文件下载.docx

案例土地增值税清算报告Word文件下载.docx

《案例土地增值税清算报告Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《案例土地增值税清算报告Word文件下载.docx（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“

目:

列至角分）单位：

元金额,（土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货

币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3

扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37

2、土地征用及拆迁补偿费0.003、开发土地和新建房及配套设施的四项成本

18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84

应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16

项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46

特此报告

附件：

1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住

宅房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《四项成本统计表》

12、《公共配套设施费鉴证表》

13、《利息支出鉴证表》

14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》

中介机构负责人：

中国注册税务师：

中介机构名称：

办公地址：

电话：

传真：

年月日2014．

土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“********小区

楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，7#6#、、3#、4#、2#1#、

II

现将审计情况说明如下：

一、整体基本情况：

项目简介：

********县

（1）项目座落地：

**市

平方米，包括普通标准12,783.03

（2）本次清算项目总建筑面积：

平平方米，公建、车库等非住宅项目2,288.49住宅项目10,494.54方米。

平方米，测绘可售：

12,783.03（3）本次清算项目批准总销售面积平方米。

12,783.03建筑面积12,783.03平方米，实际可售建筑面积

平方米，公建、车库等非住宅项目10,494.54包括普通标准住宅项目

平方米。

2,288.49

其中包括普平方米,（4）本次清算项目已售建筑面积：

12,504.87

平方米，公建、车库等非住宅项目已10,216.38通标准住宅项目已售

平方米，其中普通标准平方米。

未售建筑面积为278.16售

2,288.49

278.16住宅项目未售

项目装饰装修情况：

无（5）

日通过长30月年楼项目于1#楼、2#200911）竣工验收情况：

（6号的2010-082010-07号、海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为

6#楼、4#楼、3#房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

．楼、7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收，分

别取得编号为2011-07号、2011-08号、2011-09号、2011-10号的房

屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

（7）立项批复文件：

**发改备[2009]3号、**发改备[2010]10号

（8）项目开工日期：

2009年3月

（9）项目竣工日期：

1#、2#楼2009年11月竣工，

3#、4#、6#、7#楼2011年1月竣工

（10）第一笔销售日期：

2009年5月1日

11）五证情况:

1、《建设用地规划许可证》证件号：

地字第210224200800024号

2、《建设工程规划许可证》证件号：

建字第210224200900009

号（1#2#）；

建字第21022420100004号（3#4#）；

建字第

210224201000020号（6#7#）

3、《建筑工程施工许可证》证件号：

210224************（1#）；

210224************（2#）；

210224*********01（3#）；

210224*********01（4#）；

210224************（6#）；

210224************（7#）

4、《国有土地使用证》证件号：

**国用（2009）第021030303号

5、《销售许可证》证件号：

**房预许第2009002号（1#2#）、

长房预许第2010004号（3#4#）、**房预许第2010011号（6#7#）

二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收入）

（1）普通住宅：

截至2013年12月31日普通住宅的可售面积

10,494.54平方米，已售10,216.38平方米，实现销售收入

28,613,194.00元。

包括货币收入19,327,726.00，实物收入及其他收入9,285,468.00；

（2）公建、车库、写字间等为住宅项目：

截至2013年12月31日可售面积2,288.49平方米，已售2,288.49平方米，实现销售收

入

9,280,546.00元。

包括货币收入5,713,981.00，实物收入及其他收入3,566,565.00元。

三、扣除项目有关情况说明：

********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计，

元，其中：

取得土地使用权所支付的金额31,638,104.02

元；

房地产开发费18,428,394.854,373,679.37元；

房地产开发成

本

财1,995,407.542,280,207.42元；

与房地产转让有关的税金

用

元，具体如下：

4,560,414.84政部规定的其他扣除项目

普通标准住宅㈠

、取得土地使用权所支付的金额13,590,624.25

15,055,853.00、房地产开发成本2

1,864,647.73、房地产开发费用3

、与房地产转让有关的税金41,505,172.97

元。

3,729,295.45、财政部规定的其他扣除项目5

㈡公建、车库、写字间等其他项目

783,055.12、取得土地使用权所支付的金额1．

2、房地产开发成本3,372,541.85元；

3、房地产开发费用415,559.69元；

4、与房地产转让有关的税金490,234.57元；

5、财政部规定的其他扣除项目831,119.39元。

四、纳税情况详细计算过程

㈠普通标准住宅

⑴转让房地产收入总额28,613,194.00元；

⑵扣除项目金额合计25,745,593.40元；

⑶增值额二⑴一⑵二2,867,600.60元。

⑷增值额与扣除项目之比二⑶/⑵二11.14%;

根据《土地增值税暂行条例》相关规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20%，予以免税。

故此次清

算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。

⑴转让房地产收入总额9,280,546.00元;

⑵扣除项目金额合计5,892,510.62元;

⑶增值额二⑴—⑵二3,388,035.38元；

⑷增值额与扣除项目之比二⑶/⑵二57.50%;

⑸适用税率：

40%

⑹速算扣除系数：

5%

⑺土地增值税税额二⑷^⑸—⑵06）=1,060,588.62元。

综上所述，********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土

元，608,433.16元，已缴土地增值税1,060,588.62地增值税税额

合计.

应补缴土地增值税452,155.46元。

五、其他审核事项说明：

贵公司账载开发成本金额为28,648,395.19元（包括全部地价），

经我们鉴证后实际开发成本为28,590,286.94元，将贵公司不合理的

成本费用支出调减58,108.25元。

********税务师事务所（普通合伙）

2014

年4月28日