中原地产济南一季度市场报告Word文档格式.docx
- 文档编号:20849181
- 上传时间:2023-01-26
- 格式:DOCX
- 页数:4
- 大小:21.69KB
中原地产济南一季度市场报告Word文档格式.docx
《中原地产济南一季度市场报告Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中原地产济南一季度市场报告Word文档格式.docx(4页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
在条件具备的地方,可以探索房地产用地出让预申请制度。
5.从2010年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。
6.2010年3月至7月,在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。
检查重点是:
房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途,违规供应土地建设别墅,违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。
禁止违约开发商在一定期限内参与竞拍,土地款支付更加严格等一系列措施,意味着资源将向具有资金优势、项目管控能力高的公司倾斜,有利于龙头公司拿地加快周转,对于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显。
行业集中度将提高,公司将优胜劣汰;
开竣工申报制度设立将在一定程度上促进供给有效释放,而探索土地预申请制度则意味着上海等地出现的勾地制度有望进一步推广,政府将更为充分的实现土地资源优化配置、稳“”定土地市场预期。
国条基本延续了国十一条的政策框架,重点在于加强对于住房建设用地供应的规19“”划及出让监管,大力盘活闲置土地和低效利用土地,打击囤地圈地行为,确保已批准建设用地能够及时有效供应。
政府着眼点还是在于促进供给,大量增加普通商品房和保障性住房供应,通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。
房贷:
二套房首付不低于2.40%《通知》要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
并要求,加大差别化信贷政策执行力度。
金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理。
政府部门几次重申二套房贷款的首付比例,可见对其非常重视。
二套房贷的严格主要体现在两点:
一是利率相对于第一套房不仅不打折优惠,而且要上浮以上;
二是对于10%二套房贷的首付比例规定不得低于。
这个规定,在楼市疯狂的年以前,在一定程40%2008度上抑制了楼市的投机行为。
而且,政府出于金融安全的考量,即使在年楼市最低迷2008的时候,上自中央,下至地方,关于楼市调控的种种政策都被一一攻破,唯有二套房贷,至少在官方文件里,从来没有放松过的迹象。
可见,收紧二套房贷,让狂热的房地产降温,自上而下的监管层心里都非常有数,这个政策绝不会轻易改变。
这不仅是降低银行的风险,更是在降低中国房地产行业的风险。
央行宣布上调存款准备金率零点个百分点。
3.52010年1月12日晚,央行宣布上调存款准备金率零点5个百分点。
银行的钱袋子事实上在不断收紧。
央行近日发布《年第四季度中国货币政策执“”2009行报告》提出,年要合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平。
再度上调2010“”存款准备金率,可以视作货币政策退出刺激经济、回归常态的一步。
今年一季度信贷增量较大,存款准备金率的上调可以抑制商业银行放贷冲动,以避免流动性泛滥带来的通胀压力。
同时,房地产企业贷款难度进一步加大,可以抑制不断上涨的房价。
4.严控房地产新项目贷款5.中国人民银行济南分行:
闲置两年房产项目不能贷款6.最大规模楼市调控督查开始7.新建小产权房将清理8.全国住房用地出让暂被叫停9.78家央企退出房地产业务政策小结:
年第一季度国家宏观调控政策倾向于土地调控,以调控房地产市场土2010地供应,促进房地产业平稳健康发展为目的,确保保障性住房用地为目的,并严厉打击开发商圈地、囤地行为。
家央企退出房地产业务,有利于市场有序竞争和集中度的提高,78但是此政策的效果还有待时间的观察。
二济南市重大发展规划)年月日,济南东站扩容已成定局1.201018
客运东站周边三角地块规划用地范围超过10万平方米,为对外交通和商业金融业用地,汽车东站的母公司山东交运集团有意与外合作,在此建设一家星级配套酒店。
年月日,个连片棚户区今年拆迁完2.201019382010年完成38个集中连片棚户区拆迁,66个零星片区改造实现突破,启动二环以内6层以下简易楼房改造,原则上不再审批6层以下建筑。
济南市将全面放开县域内户口迁移2020年城镇化水平达80%左右。
年月日,小清河沿线将建城市综合体3.2010114天桥区将打造鹊山龙湖、泺口片区、以北湖及徐李片区为核心的小清河沿线和宝华、官扎营片区四个城市综合体项目。
推进小清河沿岸连片开发与项目引进,逐步将沿岸打造成集防洪排涝、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的特色景观长廊和服务业发展带。
年月日,官扎营将建设火车站北广场4.2010119年月日,二环西路高架路今年将动工5.2010121年月日,槐荫将打造三大片区6.2010221“”2010年槐荫区将着力打造“三大片区”,让城区扩大,让城区“长高”。
槐荫区着力推进的“三大片区”建设为:
二环西路以东老城区约50平方公里着力打造“特色街区”。
以开埠时期老街巷、老建筑的保护性开发利用为重点,精心打造“百年商埠风情区”,彰显老槐荫历史文化底蕴;
结合棚户区改造和环境综合整治,高水平策划建设阳光新路商务区、西市场商贸区、张庄路茶文化特色商贸街区等特色商贸区。
年月日,济南市三大新区将打造地标7.2010223济南市在城市规划建设上将实施精品战略,着力在西部新城、东部新区、小清河两岸地区的开发建设中打造济南的新地标。
年月日,市区首个城中村改造项目启动8.2010318
我市市区首个城中村改造建设项目正式启动——位于二环西路和张庄路交汇处的后屯村改造项目奠基仪式已经举行。
这也标志着省城市区首个村庄改造正式启动,该片区将建3栋居民安置楼,片区内500余户居民将全部得到安置。
这是市政府《关于进一步加快市区村庄改造建设的意见》下发后首个实施改造的“城中村”。
年月日,今年济南将动迁万户城市居民9.20103261.2今年,我市计划动迁城市居民1.2万户;
房地产业将计划完成投资350亿元,新开工面积520万平方米,竣工面积390万平方米,销售面积300万平方米。
这是在召开的全市城乡建设工作会议上宣布的消息。
三其他与房地产行业有关的重要信息()全省将新增廉租房保障万户1.2年山东省房地产纳税亿2.2009214北京双料地王被收回3.“”济南土地市场新年遇冷4.山东将旧住宅区整治纳为政府公共服务的重要内容5.新一轮房价堰塞湖或现6.“”山东省将评选房地产强7.50二、土地市场交易信息一土地供应总量分析()
受年月份济南土地供应市场快速升温的影响,年第一季度济南土地供应量201032010增大,该季度环比上季度及去年同期大幅上涨。
二土地供应区域分析()建筑面积万平米。
其中历城区和年第一季度土地供应总面积万平米,730.72010170.4高新区土地供应量最大,预计这两个片区将成为近期济南市土地成交的重点区域。
三土地成交总量分析()
受奥体西路延长线地块规模大、容积率高拉低楼面地价的影响,年第一季度的楼2010面平均地价较上季度和去年同期均有所下降;
成交面积比去年同期增长,环比下降120%;
成交建筑面积同比增长,环比下降。
75%59%75%受季节因素影响,每年、月份土地的成交量均较少。
从上图可以看出,月的成交123比前两月有大幅上升。
但受两会新出台政策的影响,济南土地成交市场出现观望情绪,月4份的土地成交量有待进一步观察。
四土地成交区域解析()
在一季度的土地成交中,历城区的土地成交最为活跃,共有宗成交土地,占了总比7例的,主要是因为济南名都置业有限公司一举拍得历城区经十东路以北,唐冶大道68.6%以西的宗土地,其中宗居住,宗商服位居其二的是天桥区,共有块成交土地,占633.4了土地成交总比例的。
平均楼面地价最高的是天桥区,主要是因为该竟得项目的容积11%率较其他项目小,使得平均楼面地价为该期最高。
三、商品房供应分析一商品房批准预售总量()
二商品房批准预售区域()
年历下区因中海奥龙观邸、香墅里、万豪中心等项目获得预售证,该区域第一季2010度商品房预售量最大,其余区域该季度均有一定量的房源获得预售证,市场供不应求的局面有所缓解。
四、商品住宅新开盘及成交分析一开盘成交总量()济南市年第一季度的市场供应主要集中在月份和月份,其中,、月份的新20101312增房源成交均价较高,提高了第一季度的整体开盘均价,环比上个季度增长。
10%
年、月份,中低端项目的成交受到宏观政策的利空影响,开盘成交率较低,而201012高端项目的成交率较高。
月初的两会并未颁布对房地产市场的具体调控措施,利空政策3“”的影响开始淡化,而月中下旬中低价房源的适时推出,满足了潜在客户对中低价位房源3的需求,拉升了年第一季度的整体成交率。
2010二商品住宅新增供应产品形态()年第一季度新增项目全为普通住宅,供应量为套,比例为。
20101858100%三商品住宅新开盘户型()从第一季度的济南商品房各户型的供应、成交比例及成交率来看,两室和三室户型呈现供需两旺的局面。
月份高端房源供应量大,购房客户多为改善型购房,对房间的舒适度要求较高,而13月份客户多为对价格敏感客户,两个月不同层次的供应房源满足了不同需求的客户需要。
四商品住宅新开盘面积区间()由、月份不同,月份济南新增住宅面积集中在平米之间,以平米之12340-14040-60间的小户型公寓、平米的两室和平米之间的三室为主。
平米以上的大面积80-9590-140150户型本月没有供应。
五商品住宅新开盘供应价格()
从供应量来看,、月份开盘项目的成交均价较高,导致了年第一季度的高价房122010源的供应比例占到总供应量的三成;
而月份中低价房源的大量上市,使元平36000-8000/米的供应量占到总供应量的七成比例。
从成交量来看,受宏观调控政策影响月份中低价房源的成交冷淡,月份成交开始转13暖,因此元平米的房源成交比例占到七成;
而元平米以上的房源集中在、6000-8000/8000/1月份开盘,供应量有限,成交比例仅占到总成交量的三成。
2从成交率来看,第一季度元平米的房源成交率较高,主要集中在月份的6000-8000/3新开盘项目;
而元平米以上的房源推售量较少,但高端项目的客户群针对性较强,致8000/使成交率较高。
五、商品住宅成交分析
(一)成交总量
受季节因素、宏观政策收紧、房价高企、供应缺乏、普通住宅供应及成交结构变化等综合因素的影响,年第一季度成交量较去年同期和上季度均呈现大幅下降;
而成交量2010的连续下降、宏观政策的收紧并未对价格形成影响,该季度普通住宅成交均价呈现持续走高的趋势。
(二)成交区域
受供应量不足、宏观调控的影响、房价高企对销售上涨造成压力、其间适逢农历春节等综合因素的影响,年第一季度的成交量环比上季度整体下降。
201039%与去年同期相比,成交量下降,主要在于年第一季度虽受到经济危机的影响,9%2009但政府的经济刺激政策力度大,市场房源供应量大,开发商推出的优惠措施多、力度大,且房价处于低位,被长时间压制的刚性需求得以爆发。
年第一季度因高端房源供应比例较大,且经历了一年的价格飞涨,本季度住宅成2010交均价较上季度及去年同期均有大幅上涨。
(三)成交面积区间从成交面积来看,年第一季度主要集中在平米之间。
因本季度住宅供应量201090-130相对不足,大面积房源如万达公馆、海尔绿城全运村等供应量较大,本季度平米以上200的大户型成交量大,其余各面积段住宅成交量有所下降。
经历了年价格的过快上涨,受购买力条件的限制和闲余资金避险的等因素的影响,2009同比去年同期本季度平米以下房源受到首次置平米以下的房源成为市场的热销产品。
9090业者和投资者的青睐。
(四)成交单价区间
年第一季度济南已无元平米以下房源,住宅成交房源虽集中在20106000/6000-8000元平米之间,但此价位房源正在减少,元平米的房源正在迅速增加。
万元以上/8000-10000/的项目仍属凤毛麟角,但市场消化情况理想,受其供应量变化成交波动较大。
(五)成交总价区间年第一季度,市场总体成交量环比上个季度下降,与去年同期相比,环比下201039%降。
9%
本季度成交房源总价集中在万之间,主要在于蓝调国际、香港国际和中海紫御50-80东郡等中低单价房源的大量上市和成交。
而总价万元以上房源的成交量大幅增加主要200在于月份大量高价房源的上市和成交。
1六、报媒推广分析一商品房报媒推广总量()年第一季度与上季度相比无论是投放频次还是投放总版面数都有所下降,前者下2010降了,后者下降了;
与去年同期相比,投放频次同比上升了,投放版面环比35&
2%78%上升了。
58%二商品房报媒推广区域()
从第一季度各区域的版面投放情况来看,同比增加了,环比有所下降。
环比增幅77%最大的是历城区的版面投放,说明这一区域的项目宣传力度大增。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中原 地产 济南 一季度 市场 报告
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)