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103-106

六

征收补偿安置办法

106-108

七

征收安置中的难题与对策

108-109

八

工作计划

109

九

土地征收工作的各个阶段

110-112

十

土地征收实施流程

113-114

十一

管理规定

114-119

十二

监督与奖励

119

十三

土地征收人员安排情况

119-121

组织实施方案

一、编制依据

根据国务院发布《城市房屋征收管理条例》、《中华人民共和国土地法》、《广东省城市房屋征收管理规定》及《广州市城市房屋征收管理规定》、广州市道路扩建工程办公室穗扩[2001]82号文、广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见56号文、穗扩[2003]183号文、广州市物价局穗价[2000]77号文等相关的国家和地方颁布的法律法规以及本项目招标文件，结合实际编制。

二、指导思想

以科学发展观为统领，以城市建设总体规划为指导，以做好征地征收户思想工作为重点，全面贯彻执行有关征地征收政策，为工程建设提供无障碍用地，维护良好施工环境。

三、项目概况

（一）项目名称：

广州市执信中学天河校区征拆服务项目

（二）采购人：

广州市天河区土地开发中心

（三）项目背景：

根据天河区政府工作安排，由天河区土地开中心负责实施执信中学天河校区地块土地征收和房屋拆卸工作，现该项目已完成立项。

（四）概况：

执信中学天河校区拟选址地块位于天河、黄埔交界处，沈海高速与广园快速路之间，珠吉路东侧。

选址范围东至吉山村油制汽厂西北地段，南至天河区儿童公园北侧绿化带，西至珠吉路，北至岐岗路。

征收土地总面积约为379.39亩，主要涉及吉山村、珠村的集体土地和部分国有土地。

四、工作内容及要求

（一）工作范围

1、本工程《建设用地规划许可证》范围内的征收项目。

2、项目业主以书面形式委托的除第1条范围外的征收项目。

（二）工作内容

1、房屋征收

（1）办理土地征收、征收安置房屋的前期摸查、编制概算，并以书面的形式向项目业主提交；

（2）根据项目业主提供的本项目《建设用地规划许可证》、《征地预公告》等相关资料，办理查册、地籍测量、查户籍、协助项目业主办理用地报批手续；

（3）协助办理房屋评估、测绘、房屋鉴定，根据项目业主确认的补偿标准上门征收、协助项目业主与被征收地单位签订《土地征收补偿协议书》，办理产权交换手续；

（4）协助项目业主核定征收土地范围内地上附属物、树木等；

（5）负责督促被征地单位按照补偿安置协议的时间，按时搬迁，按时交出土地；

（6）办理征收房屋内的水电尾数清结和水电表移交手续；

（7）必要时申请或参与行政裁决或仲裁、诉讼；

（8）办理结案、结算，负责按项目分别整理归类征收土地和安置的测量、摸查、补偿等有关资料，并移交给项目业主；

（三）加强业务培训

按有关规定和要求对从事征地工作的人员进行业务培训，增强服务意识，明确征地工作的职责和任务，使征地工作人员熟练掌握工作方法，确保征地工作的顺利实施。

五、房屋征收补偿与安置程序

1、区人民政府成立区国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，项目业主负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，审查上报区人民政府研究启动补偿与安置程序。

2、项目业主具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

3、区土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

4、项目业主组织调查登记，并适时公布调查结果。

5、项目业主拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报区人民政府。

房屋补偿与安置方案的内容应当包括：

房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

6、项目业主将经充分论证的房屋征收补偿方案报市国土部门，市国土部门应当会同区发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。

项目业主将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。

征求公众意见期限不得少于30日。

7、项目业主公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

8、项目业主应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报市国土部门备案。

9、项目业主作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报市国土部门审核：

（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；

（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；

（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；

（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；

（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；

（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；

（7）其他需要提报的材料。

10、项目业主应当组织区发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。

审核通过的，项目业主经区政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。

区国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

11、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。

项目业主在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

12、被征收人协商选定房地产价格评估机构；

协商不成的，则由项目业主在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。

项目业主应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。

抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

13、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。

有异议的，可以申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

14、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

15、项目业主与被征收人订立房屋补偿与安置协议。

协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

16、项目业主向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；

造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。

被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

17、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

18、项目业主应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

19、项目业主组织对被征收房屋的拆除工作。

六、征收补偿安置办法

（一）基本规定

1、被征收人是指被征收房屋的所有人，以土地使用权证和房屋所有权证的记载为准。

被征收人应当如实向征收人、评估机构和测量单位等单位提供相关资料，配合评估机构、测量单位现场查勘。

2、根据改造区域的实际，持有如下材料原件的，如在规定征收期限内完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议的，可按完全产权进行评估补偿：

（1）有权机关批准核发的土地使用权证或房屋所有权证。

（2）有权机关批准的文书（如土地房产所有证、批准用地文件、土地动用证、居民建房用地申请表等）。

（3）市人民政府、区政府、街道出具的非法占地建房清理凭证及相应的缴费凭证。

3、被征收房屋产权不清晰或存在产权纠纷的，不作货币补偿，实行产权调换。

存在产权纠纷的房屋，在征收公告规定的征收期限内，纠纷仍未解决的，由项目业主就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全后征收。

4、被征收房屋建筑面积由项目业主委托具有房产测绘资格的房产测绘单位，按现行国家房地产测量规范计算。

5、被征收房屋补偿金额由项目业主委托具有房地产评估资质的评估机构,根据国家有关评估技术规范进行评估。

如被征收人对房地产评估机构的评估结果有异议，根据建设部《城市房屋征收估价指导意见》的有关规定执行。

6、征收房屋的附属物，实行货币补偿，不作产权调换，补偿标准按规定征收文件。

7、选择货币补偿的，在征收补偿协议书签订后，由征收人一次性付给全部征收补偿费。

8、被征收人在征收公告规定的征收期限内，未完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议书者，项目业主依法申请行政裁决，并申请有关部门依法对被征收房屋实施强制征收。

（二）经营性店面的补偿安置办法

1、经营性店面以土地使用权证和房屋所有权证的记载为准。

2、根据改造区域的实际情况，持有土地使用权证、房屋所有权证和工商营业执照，且连续经营三年以上（含三年）的商业、服务业用房，如在规定期限内完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议的，可认定为经营性店面。

3、经营性店面面积以房屋第一层第一自然间的开间×

进深计算。

4、经营性店面,如在规定期限内与征收人签订征收补偿协议的，可按同地段经营性店面的用途，评估其土地价格。

具体补偿安置根据已批准图纸上载明的店面间数和店面面积，补偿标准按征收规定文件。

（三）住宅的补偿安置办法

1、持有完全产权的住宅房屋，按评估结果补偿。

（四）文物和寺庙的补偿安置办法

1、征收范围内的文物古迹需要征收或迁移，根据《中华人民共和国文物保护法》的有关规定，报经原批准的机关和上一级文化行政管理部门同意后，另行妥善处理。

2、宗教活动场所应服从城市建设的需要，支持配合房屋征收工作。

（1）经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准的寺庙，由项目业主根据评估结果给予合理补偿，并协助市宗教事务主管部门和宗教团体，对寺庙进行妥善处理安置。

（2）未经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准的寺庙，由市宗教事务主管部门统一协调处理。

（五）特困户的补偿安置办法

1、特困户的认定办法：

在征收范围内属民政部门认定的最低生活保障对象，由本人提出申请，经所在社区居委会审查并公示后，报区政府办公室审批后确定。

2、补偿安置办法：

参照《广州市城市房屋征收管理规定》的有关规定，给予一定金额的补助或优惠进行安置。

七、征收安置中的难题与对策

近年来，各地因征地征收而引发的群体闹事事件时有发生，成为影响社会稳定的一个因素。

其主要特点如下：

1、规模逐渐扩大，造成较大影响。

一些人抱着“法不责众”以及“事情闹得越凶，领导越重视，越容易解决”的心态，成团结伙，集体越级投诉，在社会上造成较大的负面影响。

2、行为容易过激，事态难以控制。

个别群众情绪偏激，容易冲动，常常表现为谩骂工作人员，堵路堵门，并造成众人围观，使事态扩大，给处置工作带来难度。

3、一些部门重视不够，解决问题办法不多。

有的同志在征收过程中对维护社会稳定的重要性认识不足，在思想上出现偏差，片面强调加快进度，对做好被征收人思想工作研究不够，思考不深，在事件初露端倪时缺乏敏感性。

目前，征收遗留问题引发信访重复率高，也与有的群众对政策一知半解有关，总认为个人合法权益受到侵害，提出问题层层加码，又不愿听相关部门和相关人员的解释，三番五次到多个部门重复信访，牵涉领导精力，造成较大的负面影响。

因此，如何有效地保护群众合法的财产权，规范征收安置行为，这是实际工作中迫切需要解决的社会问题。

深化依法治理，推进依法征收。

1、当公开透明、规范操作，维护征地征收工作的公正性。

要公开征收许可证审批程序、征收管理收费标准以及征收投诉渠道。

对征收项目要规范管理，建立动态档案，进行全程跟踪服务和监督。

结合整顿和规范市场秩序的要求，加强征收安置工作的执法检查，对在检查中发现的问题，严格依法处理，维护征地征收工作的合法性、公正性。

2、完善行政执法监督制度，强化行政执法监督。

依法行政，先要依法治权，征收管理部门及其工作人员要正确行使权力，防止滥用权力并自觉接受人大监督、群众监督以及司法机关依据行政诉讼法实施的监督。

征收管理部门要建立健全行政审批责任追究制度、执法人员资格认证制度、行政执法公示制度和错案责任追究制度。

坚持舆论先导，加强法制宣传。

要把思想工作做在前、做上门、做到家、做到位，使被征收人主动配合征收工作。

在征收实施的过程中，对群众反映的困难要尽最大努力帮助解决。

对群众的合法权益要坚决予以维护，对合情、合理但不一定符合政策的要求，根据实际情况，在说服教育的基础上给予妥善处理，尽可能地减少强拆。

多做思想工作说服、教育群众，争取大多数群众的支持，使干群之间、党群之间少一点误会、多一些理解，努力营造一个良好的征收工作氛围。

严格执行纠纷排查责任制，化解房屋征收中的各类矛盾。

凡涉及征收安置的纠纷问题，各级调解组织的主要负责人都要以高度的责任感，及时化解矛盾，维护地区稳定。

1、认真排查、梳理征收中的不稳定因素。

组织专门力量，对征收项目（包括有历史遗留问题的征收项目，正在进行和将要进行的征收项目）集中进行排查。

对可能发生群体信访和可能阻断交通等的征收项目，要重点排查，力争从最基层或源头上发现可能影响社会稳定的问题和隐患，做到情况明、底数清。

2、及时化解矛盾。

对已经发生的以及排查出来的矛盾和问题，按照“属地管理”“谁主管、谁负责”的原则，制定工作方案，排出时间表，千方百计把不稳定因素解决在基层，解决在萌芽状态。

3、切实落实纠纷调处工作责任制。

按照“分级负责、归口管理”的原则，切实加强对调处工作的领导，明确专人负责，一级抓一级，层层抓落实。

八、工作计划

1、2017年7月－2017年8月15日——征收准备阶段；

2、2017年8月－2017年9月5日——宣传动员阶段；

3、2017年9月6日－2017年10月31日——勘察核实阶段;

4、2017年11月1日－2018年4月30日——征收安置阶段

九、土地征收工作的各个阶段：

（一）征收准备阶段

1、委托相关咨询评估机构完成相应的报告书，并获取相关行政批文后，委托国土咨询评估机构编制土地利用总体规划修改及土地预审呈报书，报省国土资源厅审批。

2、在设计单位出征地红线图后，委托勘察单位编制《用地可行性研究报告》和《用地调查报告》，报国家批准。

3、市政府印发征收安置补偿标准。

4、区政府建立相应的征收安置协调领导小组，并成立全职的征收安置办公室，办公室应设立土地核查小组、房屋丈量小组、矛盾纠纷协调小组。

5、根据初步设计编制征收安置简介，准备征收安置使用的各种表格及工具、用具等。

编制项目征收实施预案，为正式实施征收做好充分准备。

6、召开征地征收动员大会。

（二）宣传动员阶段

采取多种形式，宣传项目的重要性和征地征收政策。

通过宣传发动，使沿线群众和征迁安置对象熟悉掌握本项目征地征收政策、计划安排，争取被征单位和个人积极配合、参与、支持。

（三）勘察核实阶段

该阶段的主要任务是以施工设计图为依据，通过实地勘察放线，划定广州国际金融城起步区棠下村村民住宅及集体土地征收红线范围，对征迁范围内的实物指标进行丈量、清点、核实、登记、签认，为开展征迁补偿提供数据指标。

1、与被征收单位签订红线协议。

2、由设计单位依据红线图划定红线范围，进行红线放样，项目业主、实施征收单位共同参与。

3、勘测界定：

土地勘测单位以施工图为依据，对项目征地进行勘测核对、绘制勘测界图、勘测定界报告书，正式确定用地范围。

4、实物指标调查，在划定用地红线范围的同时，与实施征收单位、测绘单位、项目业主、被征户（单位）共同对红线内土地、建筑物、地面附着物等进行现场实地丈量、清点、登记、四方共同签认工作，调查登记结束后及时统计、核算、汇总并上报确认。

征地征收调查资料应永久存档保存。

（四）征地征收阶段

1、签订协议

（1）与征收部门签订征收协议及项目管理责任书、征收管理资金管理协议。

（2）项目业主以确认的实际核实面积和实物为依据，以村为单位分解到住户，对被征地单位和个人的土地及房屋、类别、面积、补偿资金进行张榜公布。

在公布期间无争议和举报，项目业主、村组分别与被占地的单位、个人签订征地和房屋征迁补偿协议。

（3）与沿线电力、通讯等部门及其它设施的权属单位按实物指标调查结果签订征收补偿协议。

2、实施征地征收

（1）按照征地征收实施办法，拆除征地红线范围内的各类构筑物、地面附着物等，满足交地、施工条件。

（2）在市党委政府的领导下，由项目业主负责组织具体实施、指导、督促、检查征收进度。

（3）督促沿线电力、通讯等部门履行协议，满足施工单位进场施工要求。

（五）资金兑付阶段

1、保证被征收对象及时足额得到补偿。

2、依据征收勘察、调查核实实物指标、核算征收补偿资金，按照协议按比例分期支付补偿资金。

3、征地征收补偿费由项目业主按征地征收的实际进度分期付款。

即：

征地征收协议签订后先付征地征收补偿费的50％，土地丈量、调查及核算汇总上报后，在完成征地范围内的清障工作达到交地条件，经验收后，在建设用地交付施工单位使用并全面开工后，再付征地补偿费的50％；

项目业主与征收户签订协议后再付征收费的50％（拨付比例按省政府文件规定为准）。

4、电力、通讯、广播等部门专业设施的征收补偿拨付比例按补偿协议的约定办理。

5、按照规定、进度分期拨付征收办的管理费用。

（六）征收安置阶段

按照征收安置办法，通过采取各种措施，把因本项目建设搬迁的厂、企事业单位、机关、学校、个体工商户、集体和个人的原有生产、工作、生活秩序在规定的时间内得到恢复，它直接关系到人民群众安居乐业、经济的发展、社会的稳定。

项目业主一定要在市党委政府的领导下，按照分级负责的原则，切实做好此项工作。

项目业主要对征收户宅基地安置点严格把关，避免乱占耕地。

（七）工程建设阶段

1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对前阶段工作进行全面的清理和回顾。

以施工单位进场交地为切入点，按照“缺什么、补什么”的原则，在妥善处理好本项目征拆的各种遗留问题的基础上，满足施工单位进场开工的要求；

2、项目业主办理征地农民社会保障手续，配合国土部门获取土地使用批文，满足项目对用地的法律要求；

3、项目业主对征拆户宅基地安置点的选择要按规定、按标准执行；

4、施工单位进场，复核项目用地，正式移交施工用地；

（八）服务协调阶段

1、施工过程中需二次征地：

设计单位、项目业主、监理单位、地方征拆办人员现场核实补签征地手续。

2、协调好施工单位在施工过程中与各方的矛盾与纠纷，协助施工单位办理临时用地、施工便道、用水用电等手续。

3、加强与个部门的联络，协调好项目业主及各参建单位与各个部门的关系。

（九）竣工阶段

1、经项目业主工程处验收。

2、督促施工单位履行合同，恢复施工便道原貌。

3、督促施工单位对临时用地实行相应的绿化等措施恢复植被。

（十）验收总结阶段

1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对征地征收过程进行全面回顾和清理，以完善手续为切入点，妥善处理好征地征收的各种遗留问题，办齐各种批文和证照，满足工程交工验收是需要。

2、征地征收的资料收集，整理、汇总、归档、移交工作，达到征地征收工作无遗漏、批文证照无遗漏、数据资料无差错的目的。

3、征地征收竣工验收总结工作：

（1）纂写项目征地征收工作总结

（2）聘请有关部门对征地征收工作进行全面检查或验收，做出结论性评价

（3）对先进单位和个人进行表彰。

4、征地征收验收总结是项目验收总结的一个重要组成部分，是项目竣工验收的考核指标之一。

十、土地征收实施流程

（一）接受业主单位委托，由业主单位提供立项批文、规划红线、用地批文等相关文件和资料给动迁单位开展后续工作。

（二）审议、决策

根据任务分工拟定实施计划（方案）和建议，报单位领导审批。

（三）委托测量单位，根据红线图对被征收土地进行测量，其中包括地上建筑物和构筑物等。

待其出具测量成果后，动迁单位将进行权属调查、产权收集，对地上附属物（包括绿化）进行清点、核实、确认，并拍照和录像。

具体可以参考以下几点：

1、动迁单位对摸查情况按三榜公示内容需要，即混合、砖木、简易三类房屋及其附属物登记造册，按照户籍证明、核定常住人口，力求准确无误；

区建投单位和街道办事处确定现场监管负责人和责任人；

公安分局负责提供征收地块的户籍资料；

2、根据收集资料进行查册核实；

3、将测绘摸查后数据统计，造册进行三方数据签字盖章确认；

（四）动迁单位根据数据确认的成果，编制动迁补偿的方案和概算，待业主单位审核。

（五）动迁单位严格依据地块动迁补偿方案制定动迁补偿协议，待被征收单位与业主单位洽谈一致，并与被征收单位签订动迁补偿协议。

签订补偿协议后，动迁单位将收回地上附着物权属文件，要求被征收单位结清征收房屋前的水、电、电话、电视、煤气及物业管理等所发生的所有费用。

（六）按照补偿协议要求，支付补偿款。

1、支付补偿款,必须审查资料是否齐全，包括：

（1）补偿方案

（2）补偿协议

（3）被征收人有效证照复印件、法定代表人证明书原件及法定代表人身份证复印件、授权委托书原件及受委托人身份证复印件；

（4）产权资料（国有土地产权证、集体土地房产证、宅基地证、报建资料等产权证明的复印件）；

（5）会议纪要、审核复函等文件资料；

（6）清点数量确认表（测量数据）；

（7）评估报告书；

（8）照片；

（9）所需的其他相关资料；

（所有复印件资料要注明与原件相符，并有两个现场经办人签名确认）

（10）发出领款通知书；

（11）被征收人填写《工程项目情况登记表》（一式二份）、提交发票等资料；

（七）拆卸房屋，平整场地，场地验收及移交。

根据拆卸工程委托合同约定，拆卸单位对地上建（构）筑物和附属物进行拆除，场地平整后由项目业主验收合格，共同出具验收报告。

产权单位与项目业主办理土地移交手续。

（八）整理征收补偿资料，建立档案，移交档案。

1、资料的收集、整理。

对原始档案进行收集，整理，进行电子文档的录入、存盘，以便竣工验收时的审计。

2、资料归档。

建设用地资料既是建设用地审查报批的基础，又是建设用地单位依法使用土地，维护自身合法权利的法定依据。

也是当前和今后调解处理各类土地纠纷和财务审计的重要证据，必须指定专人，按照《保密法》、《档案法》的有关规定妥善归类、存档。

查阅、借用时必须办理有关手续。

（九）申请办理征收结案手续。

（十）办理土地报批、出让手续。

（十一）将土地进行拍卖。

（十二）审计结果公布

审计机关应当对征收补偿费用、征收补偿工作经费管理和使用情况加强监督，并及时公布审计结果。

（十三）项目最终结算

征收项目整体完成后3个月内，房屋征收单位会同项目业主向财政部门申请项目结算。

十一、管理规定

（一）项目业主征收处工作职责

1、贯彻落实相关土地法律法规，做好项目征地征收、移民安置和地方协调工作。

2、负责项目土地、房屋评估等报批及