关于物业管理前期介入的利弊分析Word文件下载.docx

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参与物业规划设计-----------------（6）

（二）中期介入：

施工中的质量监理-----------------（6）

（三）后期介入：

设备安装及内装修参与---------------（7）

（四）接管验收：

物业验收、接管至入住---------------（7）

六、结论------------------------------（8）

七、参考文献----------------------------（9）

摘要

我国物业兴起的时间不长,是近年来适应改革开放政策的不段深入及日益增长的社会需求而形成的新兴行业。

因为物业管理涉及的面非常广泛，时效性长。

从前期介入、入伙后的管理至一个物业建筑生命周期终结的善后处理。

几十年分秒不停地运作，是一个非常繁复的系统工程。

现代房屋尤其是高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。

随着物业管理的快速发展，不可避免地出现了一些问题，这些都给物业管理工作带来了很大的麻烦。

现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段。

而物业管理公司或物业管理人的提前参与，能有效地避免设计考虑不周带来先天不足或影响今后业主使用功能，使物业更符合业主使用要求。

本文首先对前期物业管理的必要性，以及前期介入的方法、可行性进行分析，从而提出前期介入若干构想

关键词：

物业管理前期介入利弊

引言：

物业管理前期介入指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。

我国的《物业管理条例》的第二十一条至第三十一条专门对前期介入的方法、要求进行了明文规定，同时对开发商和物业公司的责权利也进行了细致的划分，因此前期介入也就显得尤为必要，本文将根据笔者自身从业经验和业界发展的现状及众多专家的看法对前期介入进行系统的分析和总结，找出影响前期介入的一些因素，同时提出一些加强介入工作的策略和建议，为物业管理前期介入的发展完善提供自己的思路和想法。

物业管理的前期介入不仅仅是重要，而且是非常必要的。

从过去的经验和教训，从消费者，物业公司、开发建设单位以至社会利益的角度来看都是如此。

前期介入工作主要分为四个阶段：

初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分，以下将按照理论实践相结合的原则并参照国内资深业内人士观点和自身从业经验多角度就前期介入工作进行阐述。

一、物业管理前期介入的作用

随着我国物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作，有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。

实践证明，早期介入具有以下作用。

（一）适应了现代房地产开发的发展要求

我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业。

物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。

目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。

如果能让着名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。

可见，物管前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。

（二）有利于提高房屋建造质量

由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。

在笔者经历的项目中由物业公司组成的顾问团队从项目的立项直到交付使用的过程中一直紧密的配合建设方把好物业的质量关，为消费者的使用和利益给予了有力的保证。

（三）扩充了物业管理的外延和内涵

目前的物业管理大都停留在仅仅作为房地产开发的延伸。

传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。

但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理可以从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。

通过前期介入，扩充了物业管理的内涵和外延，真正体现了物业管理应成为房地产开发完善和延伸的本质要求，也使物业管理以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻，最终使业主受益。

（四）有利于保证物业的使用功能

物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

（五）有利于加强对所管物业的全面了解

物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增减部分做出认真记录。

例如，管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。

相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。

因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。

由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

（六）早期介入有利于后期管理工作的进行

物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。

而没有前期介入，接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决，对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重影响。

另一方面，在前期介入中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。

同时，物管企业通过前期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，有利于业主，也有利于施工企业。

（七）有利于树立物业管理公司的形象

物业管理通过前期介入，在与开发商和监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。

物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。

同时，通过在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。

另一方面，由于通过前期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。

业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立企业的良好形象。

如果接管与入住同步进行，物管公司即使很努力，往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，容易忙中出错，其后还会出现一段时间的磨合期，影响了物业管理公司的服务质量和专业形象。

因此，物业管理前期介入是非常必要的。

二、物业管理前期介入的可行性研究

（一）经济效益的可行性

任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。

如何考虑物业管理前期介入的经济性呢从三个角度来分析：

1.从房地产开发的角度

从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。

利的方面：

有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；

同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。

弊的方面：

主要是增加了成本（前期介入费由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期等等；

综合可知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。

2.从物业管理公司的角度

物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：

由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。

不利的一面是：

可能增加成本费用。

（如果费用由物业管理公司承担）。

3.从社会总体的角度

从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。

综合分析，利明显大于弊，应该更加重视物业管理的早期介入。

（二）技术力量的保证

为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。

由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批的人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：

（1）长期介入人员（2-3人）：

由房屋管理员、结构工程员和设备工程师三人组成。

长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。

介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定要挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员来参与物业管理的前期介入。

还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。

（2）短期介入人员（3-4人）：

由公司经理、部门经理和技术骨干组成。

短期介入人员：

主要是定期或不定期进入角色。

参与前期介入，检查、帮助、指导长期介入人员的工作。

因此，短期介入人员通常由物业管理经理牵头，组织骨干队伍来参加，他们主要听取长期介入人员的工作汇报，指导他们的工作；

其次，与房地产开发商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。

正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。

（三）政府、法律制度的保证

政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。

在房地产开发的市场中，物业管理前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。

政府应该介入。

政府介入的方式主要在两个方面：

1．制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。

现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度上保证物业管理前期介入的开发与实行。

2．政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。

如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。

这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。

纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。

如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。

三、物业管理公司前期介入的方法

物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于与开发商的配合。

我们应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。

要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发生的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在萌芽状态。

重大问题一定要书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。

而在介入中采取的方法主要有以下几种。

1.物业管理公司以业主今后入住的标准审视项目的规划设计、材料选用、设备功能、施工建设，参与讨论并提出建设性意见，以达到满足业主诸多生活需求的目的。

2.熟悉了解土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，特别是隐蔽工程部分，避免或减少给日后维修使用带来困难和不便，及时发现问题，提出改善性意见。

3.

监督公用设备设施的建设、安装和调试，发现问题及时与开发商、承建商、工程监理联络沟通，尽量避免工程质量问题的出现。

4.深入了解物业的各方面情况，掌握物业各系统的参数和资料，以便今后物业管理公司制定相应的管理模式和规章制度，使物业管理工作得以有序进行。

5.熟悉并了解整个物业及配套细节，特别是消防设施、监控设备，以便接管后遇到特殊紧急事件时能立即找到关键部位，采取应急措施，维护公共安全。

6.物业管理公司从今后小区管理角度审视项目，提出建议，避免施工造成物业管理运作上的困难和麻烦，便于今后管理操作和设备维修；

建立一个安全有序的小区（大厦）管理服务体系，营造回归自然的环境条件和高品位的人文氛围。

四、物业管理前期介入注意事项。

（一）初期介入：

参与物业规划设计

从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、方便、安全的先天制约条件。

一般情况，规划设计时已考虑了房屋及配套设施两个重要组成部分，但因种种原因，设计往往落后于科学技术的发展和人们生活水平提高而产生的要求。

同时设计人员往往从设计角度考虑多，对物业管理方面考虑少。

例如，每幢楼宇应预留空调、抽排油烟机等的位置。

一般家庭拥有自行车或助动车、摩托车、小轿车等，则应考虑泊车位、车棚、车库等。

目前一些项目出现楼宇无车辆停放点或泊车位不够等情况，给接管的物业管理公司带来许多棘手问题。

因此，在规划设计阶段，设计人员要充分听取物业管理人员的意见，以提供良好的规划设计方案。

物业管理公司从后期管理的角度，就物业的规划设计以及建设中的工程选料和安装方法等提出合理化意见，通过事前参与可避免一些后期工作中难以解决的问题，确保物业交付时没有遗漏工程。

（1）从业主的角度:

参与审查建筑物设计图纸，提出工程项目的改善及改良的建议。

例如是否考虑了足够的停车棚、车库、泊位、是否考虑了商业配套用房和管理用房等。

（2）从管理的角度:

分析物业建造的选料及安装方法等，避免遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。

（3）审查有关工程及设备的优劣，提供改良意见。

例如维修检查通道的位置及供电量的设计，避免日后维修工作中的麻烦，或因增加设备而影响其他设施的运作，以至于损害整个物业的外观和形象。

（4）分析设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改善建议

为了取得良好的规划效果，物业管理人员应从以下几方面着手提出合理化建议，以避免后期工作中难以解决的问题，确保物业交付时顺利通过。

（5）优选方案。

在规划设计时应提出几个可行性方案，从中挑选出一个最优方案。

（6）听取意见。

最优方案确定后，应听取经验丰富的物业管理人员的意见，对方案的不足部分修改、补充、完善。

施工中的质量监理

在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。

往往造成物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。

基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，在一定程度上很好地解决了这个问题。

避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。

在前期介入之时，物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。

有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。

积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

为开发商大大节省了时间，提高了工质、工期及售后服务诸方面的信誉。

以下是具体需要重视的方面：

（1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

（2）分析物业建造选料及安装，要从降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

（3）审查有关工程及设备的优劣，提供改善意见。

对维修检查通道的位置及供电量的设计要仔细审核，以避免日后维修工程开展不便；

（4）提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。

比如，某些设备在安装时就要考虑到将来检查、维修时的方便，避免遗留隐患；

（5）提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。

施工期内对楼宇布局或用料，从物业管理的角度提供有关意见，会令有关修改更能达到理想效果，最终可使日后管理期间的操作成本减少及物业经济效益增长。

比如，平顶房子的屋顶漏水问题、山墙的渗水问题和阳台的倒翻水问题，这些问题的彻底解决，就必须有赖于建筑材料的过关和施工质量的过硬；

（6）帮助施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材质造成的损伤，比如，许多楼宇的大堂、走道都是由大理石和花岗岩等高档材料铺就，而许多施工人员对它们的爱护很不到位，很多的油漆、胶水滴在上面也不及时清除，对以后的清洁、保养工作带来了许多麻烦，甚至还会对材质带来损伤；

（7）提前熟悉楼宇中的各种设备和线路。

包括物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材的性能等。

物业管理公司选派相应专业的管理人员参与施工质量监理，提前熟悉该物业的各个部分，就能了如指掌，这样以后的物业管理工作就有了扎实的基础；

（8）检查工程施工进度等。

①参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会。

讨论工程进度及基本设计的改动和改善方法，以配合将来的管理，提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。

物业的价值及管理成效是与物业的机电设计、通讯设施及能源分配密切相关。

当有关设备有更改时，物业管理人员应及时提供有关意见，这对物业设备的整体运作有很大的帮助；

②提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。

物业管理人员从管理的角度对施工期内楼宇用料及布局，提出有关修改意见，以便日后管理期间的操作成本低。

设备安装及内装修参与

（1）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

（2）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

（3）提出遗漏工程项目的建议。

（四）接管验收：

物业验收、接管至入住

（1）进行机电设备的测试检验，准备交接和验收；

（2）指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

综上所述，早期介入有利于安全防范和人才培训。

安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。

物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。

人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。

物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供与之相适应的优质服务。

五、结论

以上分析可知物业管理公司在早期介入中及时提出的建议、意见，采纳后能优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行。

物业管理公司越早介入，对开发商越有利，许多不尽人意之处只要稍作改动，即会达到满意的效果，而且在大多数情况下，都是既为开发商省去了一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来了方便，举手之劳，多方得益。

在介入中开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决于以下几方面：

一是会不会增加其成本；

二是难度大不大；

三是对设计风格和外立面的影响；

四是对其房屋销售有无好处。

基于各方面的因素考虑，开发商不会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。

同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：

对开发商的建议一定要专业，否则没人听；

分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人；

提出的建议能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包商和物业管理公司多方受益；

不要只提问题，要