白山市综合物流园区规划张娇娇组Word文档下载推荐.docx
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物流产业园区选址与功能区布局规划
谢闻捷
0804111127
规划背景
孙斌
0804111106
物流园区及相关功能区发展趋势
指导教师
姚洪权
职称
副教授
吉林财经大学亚泰工商管理学院物流系
2014年8月
目录
一、总论-1-
(一)概况-1-
(二)规划依据-3-
二、规划背景-4-
三、发展环境分析-5-
(一)区位条件分析-5-
(二)交通环境分析-6-
(三)经济环境分析-7-
(四)竞争力分析-9-
(五)政策环境分析-10-
五、市场需求分析-11-
(一)白山市物流市场现状-11-
六、白山物流园区规划基本原则、发展定位和目标-13-
(一)规划基本原则-13-
(二)发展定位-15-
(三)发展目标-16-
七、物流产业园区选址与功能区布局规划-16-
(一)园区功能规划-16-
(二)园区布局规划-17-
(三)物流园区的选址-19-
(四)物流信息平台规划-22-
八、园区建设实施进度和里程碑节点-23-
(一)编制依据-23-
(二)项目实施进度计划-23-
(三)里程碑节点规划-25-
九、园区建设经营管理模式及招商策略-26-
(一)物流园区经营管理模式分析-26-
(二)白山市物流园区的招商策略-28-
十、物流园区的综合评价-29-
(一)综合物流园区综合评价指标体系构建的原则与步骤-29-
(二)综合物流园区综合评价指标的初选与构建-30-
(三)综合物流园区综合评价指标体系优化-31-
(三)白山市综合物流园区建设项目综合评价-39-
十一、物流园区建设发展对策与建议-41-
(一)优惠政策-41-
(二)发展建议-42-
一、总论
(一)概况
1.背景简介
随着经济的发展,有着“第三利润源”之称的现代物流业在各个产业领域发挥着越来越大的作用。
现代物流业已经成为国民经济中不可或缺的一部分,从某种意义上讲,其发展程度成为衡量一个国家现代化水平和国际竞争力的标准之一。
现代物流业的发展催生了物流园区的产生和发展,我国出现的最早的物流园区是1999年深圳规划建设的平湖物流园。
此后,全国掀起一股发展现代物流产业、建设现代物流园区的浪潮。
国务院在“十一五”规划纲要中提出“加强物流基础设施整合,建设大型物流枢纽,发展区域性物流中心”,标志着现代物流的产业地位正式确立。
在国家的政策倾斜和扶持下,2003全国物流园区规划建设达到了高潮,不仅许多经济发达省份和中心城市积极规划建设物流园区,而且许多中小城市甚至中心级乡镇也在规划建设物流园区。
2.城市介绍
吉林省白山市位于吉林省东南部自然风景秀丽的长白山西侧,地理坐标介于东经126゜7´
--128゜18,、北纬41゜21,--42゜48,之间。
东与延边朝鲜族自治州相邻、西与通化市接壤、北与吉林市毗邻、南与朝鲜民主主义人民共和国隔鸭绿江相望。
东北相距180公里,南北相距163公里,国境线长454公里,幅员17485平方公里。
白山市被称为“立体资源宝库”、“长白林海”、“人参之乡”等等。
肥沃的土地、丰富的森林、矿产、山珍土特产和旅游资源给白山带来了广阔的开发前景。
白山境内森林覆盖率达83%,人均森林蓄积量167立方米,相当于中国人均森林蓄积量的19倍,是中国的主要木材产区之一。
联合国“人与生物圈”长白山自然保护区有60%的面积在白山市。
古老茂密的原始森林为野生动植物提供了优越的繁衍生息的条件,是东北“三宝”---人参、貂皮、鹿茸角的故乡。
白山市人参年产量分别占全省的68%和全国的50%,出口量占全国的80%。
白山市拥有储量丰富的长白山水系天然矿泉水资源,是世界三大优质矿泉水富集地之一。
白山市矿泉水产业已成为吉林省重点培育产业,娃哈哈、农夫山泉、康师傅等饮水行业的知名企业也纷纷落户于此。
白山市规划到2012年年底,矿泉饮品产能突破600万吨,并着力打造高端矿泉水品牌,使高端矿泉水占矿泉水整体产量的35%、产值的50%,占据全国生产总量的半壁江山。
白山市是我国著名的生态旅游城市、物产丰富,经过多年的建设与发展,为国家做出了巨大贡献,但随着时间的推移,各企业成本逐年上升,如何降低成本寻求企业效益最大化,成为企业管理中最深层次的问题。
在白山地区发展现代物流业,建立起一个由政府和企业携手共建的物流园区,最大限度的为企业降低成本,为广大用户和市民带来实惠,时机己经成熟。
3.项目概况
(1)项目名称
(2)目标定位
白山市综合物流园区规划是一个大型综合类项目,集市场信息、现代仓储、配送、多式联运、市场展示及交易功能五位一体,以实现产业运作的配套化和系统化工程。
本方案将建成为一个具备先进水平的配送物流、商业、会展、办公、服务公寓等齐全的现代化物流服务中心。
(3)项目建设规模
项目规划用地150000平方米,建筑面积50000平方米。
主要基础工程建设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑、园区市政设施、园区道路等辅助设施。
(4)投资估算
项目土地成本为3亿人民币,其中仓库及堆场建设总投资6人民币、商业店铺基础建筑投资为5人民币,以及道路和信息网建设投资为6亿人民币。
合计项目总投资额为20亿人民币。
(5)项目建设进度及资金来源
项目总投资20亿人民币,其中建设投资14.5人民币,建设期利息2.5亿人民币,流动资金3亿人民币。
项目分三期建设,2014年为一期建设投资10亿人民币,其中招商引资5亿人民币、银行贷款3亿人民币、其他资金来源2亿人民币。
2015年为二期建设投资5亿人民币,其中招商引资2亿人民币、银行贷款2亿人民币、其他资金来源1亿人民币。
2016年为第三期建设投资5亿人民币,其中招招商引资2亿人民币、银行贷款1亿人民币、其他资金来源2亿人民币。
(6)项目财务及经济评价
项目建成后,物流园区将每年实现1500万元人民币的营业收入,年纳税额将超过225万人民币(其中所得税按15%测算)。
项目的投资回报率约50%。
项目建成后,预计8年就会收回投资成本。
(7)项目经济技术指标
序号
指标名称
单位
指标值
1
总用地面积
平方米
150,000
2
总建筑面积
50,000
3
建设工期
年
4
建筑密度
---
40%
5
容积率
0.39
6
绿化率
22%
7
项目总投资
万元
200,000
8
投资回收期
9
投资收益率
10%
10
内部收益率(税后)
10.4%
(8)项目综合评价结论
项目符合国家宏观经济政策的需要,符合本地区域产业集群化发展的需要和白山市物流市场发展变化趋势,符合吉林省白山市物流基地的发展规划要求;
项目发展前景广阔、市场空间很大,机遇很好;
项目发展商白山市发展有限公司拥有雄厚的资金实力、有园区运营经验,有良好的客户资源和优秀的运营管理团队。
项目建成投入运营后,将提供近万个就业岗位,特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展,不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富,也为社会提供了更多的就业机会。
项目分析结果表明,项目是必要的,也是可行的,建议考虑实施。
(二)规划依据
白山市物流园区建设的必要性:
白山市政府认为,多年来,白山市由于多种原因,在物流方面发展相对滞后,甚至成为制约经济发展的瓶颈,主要表现为物流业收入占服务业总收入的比重不大,低于全国平均水平;
全市100多户物流企业分散经营、装备落后、信息不畅、效能不高;
各开发区和大企业从自身需要。
各自谋划物流设施建设,造成同质竞争和重复建设。
因此建立综合物流园区对于白山市的经济发展至关重要。
发展白山物流业、建设现代化物流园区是企业降低物流成本的要求,也是保持企业长期稳定发展的要求,更是改善城市经营投资环境,发展地区经济,将白山市建设成为吉林省特大型城市的客观要求,因此,在白山地区发展现代物流业、建设现代化物流园区具有重要的意义:
现代物流园区的建设可以为企业和社会创造新的就业机会。
物流园区建设运行后,要实现园区物资的集结、中转、配送、仓储、加工、信息处理、分拣、交易结算等一系列现代物流服务,就需要配置更多的人员和岗位。
物流园区全部建成后预计园区可以直接提供5000个就业机会,同时也可以为下岗再就业人员提供二次创业机会。
建设现代化物流园区有利于白山市地区的经济增长和地方政府财政收入的增加。
物流园区建成后可以改变白山地区现有的传统物流模式,是现代物流业成长为白山市新世纪的重要产业和新的经济增长点。
园区建成后,预计物流业交易额可达1500万人民币,为园区服务的其他行业的产值达500万人民币,年缴营业税额300万人民币,成为地方政府财税的又以稳定收入,增加了地方政府的财政税收。
建设现代物流园区,将各种物流活动纳入到园区管理中来,通过各类企业的入园经营,可以有效地规范物流市场,并有效地消除治安隐患。
物流园区建成后,将明显改善白山城市环境和市容状况,将成为白山市建设大型现代化城市的显著性标志,也将成为白山市新世纪里城市中一道亮丽的风景。
园区建设可以拉动白山市其他行业的发展以及对周边地区经济发展形成辐射牵动作用。
提高白山市社会化信息水平和城市综合服务水平,提升白山城市的综合实力和竞争力,形成良好的社会环境和投资环境,使白山市成为一个更富发展潜力、更具综合美丽的现代化城市,也为吉林省乃至全国其他城市物流园区的建设和物流业的发展提供一个可以借鉴的成功范本。
二、规划背景
随着近年来我国国民经济的飞速发展、交通基础设施的日益完善以及中国加入WTO,国内物流业发展的需求日益膨胀,在这种形式下,物流园区应运而生,成为整合物流资源的最佳切入点,倍受政府和企业的关注。
物流园区是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的场所,是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。
物流园区依托于经济发达地区的中心城市,位于大型交通枢纽附近,一般与两种或两种以上的交通运输方式相连结。
物流园区作为区域物流的重要组成部分和核心内容,是物流发展到一定阶段的产物,是物流产业在空间上的集聚。
随着现代物流理论及实践的发展,物流园区的规划建设成为加速物流业和地区经济发展的重要推动力,是促进现代物流发展的突破口。
有无发达的现代运输物流基础设施及高水平的现代物流服务,对一个国家或地区,尤其是对发展中国家改善投资环境、吸引外资和跨国企业、提高经济运行效率和运行质量,具有特别重要的作用。
近年来,我国越来越重视物流业的发展,将其作为国民经济的支柱产业来培育,2001年3月1日,国家经贸委等多部门合印发了我国第一个关于现代物流发展的政府部门指导性文件—《关于加快我国现代物流发展的若干意见》,明确表明要把现代物流发展作为新的经济增长点和新世纪重要产业。
2004年8月5日国家发展和改革委员会等联合印发了《关于促进我国现代物流业发展的意见》的通知,这是促进我国现代物流发展的最高指针与行动纲领。
该通知的发出为我国物流发展创造了良好的外部环境,加快了现代物流业的发展,在全国范围内促进了社会化、专业化的现代物流服务体系的形成。
党的十八大报告指出:
“加强形成政府主导、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系”,要“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础,实行更加有利于实体经济发展的政策措施,强化需求导向,推动战略性新兴产业、先进制造业健康发展,加快传统产业转型升级,推动服务业特别是现代服务业发展壮大。
”物流行业是现代服务业的重要组成部分,是贯彻落实“十八大”精神和发展经济社会的重要支撑行业。
白山市是吉林省下辖地级市,位于吉林长白山西侧,东与延边朝鲜族自治州相邻;
西与通化接壤;
北与吉林毗连;
南与朝鲜惠山市隔鸭绿江相望。
白山市是东北东部重要的节点城市和吉林省东南部重要的中心城市。
在新的历史时期,全球经济一体化进程不断加快,国家和吉林省政府都高度重视物流业的发展,在此背景下,东部沿海产业要素逐步向内陆转移,白山市应充分发挥白山市的集聚和辐射优势,充分利用交通基础设施,发挥对周边地区的集聚和辐射等综合社会服务功能的优势,建立高效、畅通和具有白山市特色的现代物流体系。
加强物流资源和物流环节的系统整合。
牢固树立现代物流系统整合的理念,努力实现高度专业化分工基础上各物流环节的一体化运作。
改革物流管理体制以促进物流资源的整合,运用信息和网络技术整合优化传统物流环节。
全面推进工农商企业现代物流管理,特别是供应链管理的发展,转变传统的市场经营观念和生产组织方式,加快资产重组和机制创新,促进白山市经济快速发展,因此提出白山市现代物流业发展规划具有十分重要的战略意义。
三、发展环境分析
(一)区位条件分析
吉林白山经济开发区是2002年11月经吉林省人民政府批准设立的省级开发区,2007年1月经省发改委批准为吉林省循环经济示范区。
它位于吉林省东南部,长白山西南麓,鸭绿江支流的浑江河畔,南与朝鲜民主主义人民共和国相邻,具有综合开发、开展边贸的自然优势。
经济发展控制面积为100.7平方公里,距省会长春255公里,距沈阳340公里,距正在建设的长白山机场160公里,公路、铁路、交通便捷,四通八达。
白山市境内森林覆盖率83%,林地面积163万公顷,活立木蓄积量1.82亿立方米,占吉林省三分之一,这里是中国东北最大的野生动物园和天然药材库,是中国著名的人参主产区,是世界三大西洋参主产区之一。
还是是松花江、鸭绿江、和浑江三江之源,尤其长白山是与阿尔卑斯山和北高加索地区齐名的世界三大天然优质矿泉水富集地之一,白山市已被国际饮水资源保护组织命名为“中国•白山国际矿泉城”。
独特的区位优势,科学的规划,较完善的基础设施,便捷的交通网络,良好的科教基础,优惠的投资政策,配套的服务体系,是内外客商投资兴业的理想之地。
(二)交通环境分析
2009年白山市加快高速公路建设步伐,到2015年,全市公路建设通过全面贯通白山至长春、沈阳、哈尔滨、延吉等地高速公路,打通经丹东的“出海”通道,使白山与发达地区实现资源对接和优势互补。
长春至松江河高速公路、鹤大高速公路、长春至白山高速公路工程进展顺利。
白山市管辖内公路总里程3371.7公里,其中:
二级路569.6公里,三级路517.8公里,四级路1952.9公里;
高级路面828.2公里,次高级路面79.6公里,中级路面849.2公里,低级路面1291.2公里;
现有桥梁604座18738.4米,永久式桥梁536座17730.3米,大桥25座3730.2米,中桥174座8871.6米;
涵洞4045道;
隧道20处7249米;
晴雨通车里程2298.2公里;
可绿化里程3037.4,绿化里程2685.5公里;
专业养护里程1459.8公里。
据悉吉林省发改委计划到2015年,在九个市州都贯通高速铁路,白山高铁不远亦可实现。
长白山机场作为国内支线旅游机场,位于白山市抚松县松江河镇的长白山机场,长白山机场是吉林省“十一五”期间重点工程,由国家民航局、吉林省政府和首都机场集团公司共同投资建设。
长白山机场为国内支线旅游机场,本期工程是以2015年旅客吞吐量54万人次,年起降飞机9407架次,年货邮吞吐量1080吨的预测航空业务量为依据设计,建设规模为:
飞行区飞行等级4C,可满足B737、A320等飞机的起降要求,机场跑道长2600米,宽45米,航站楼总面积8690平方米,2座登机桥,共6个停机位。
同时建设有相应的航管、导航、气象、通信、助航灯光、货运、站区保障等配套设施。
工程总投资54990万元。
(三)经济环境分析
截止到6月末,白山市经济扭转了增速持续回落的局面,呈现企稳回升的态势,经济增长的拐点显现。
上半年全市经济运行主要有以下特点:
经济企稳回升态势明显,但运行质量仍不理想
初步核算,上半年全市实现地区生产总值305.4亿元,按可比价格计算,同比增长5.6%,比1季度加快3.9个百分点。
其中,第一产业增长4.7%;
第二产业增长3.9%;
第三产业增长10%。
从去年以来各季度GDP增速的曲线看,全市经济在逐步恢复,但整体上看,经济效益仍然较差。
一是财政增收难度加大。
上半年,我市全口径财政收入完成37.8亿元,同比增长0.6%。
其中,市本级财政收入下降7.4%。
地方级财政收入完成27.6亿元,同比增长2.1%。
全市财政支出62.4亿元,同比增长5.8%。
二是工业效益不景气。
截止到6月末,全市停产、半停产和季节性停产企业偏多,在监测的395户规模以上工业企业中,有36户企业处于停产或半停产状态,有25户季节性生产企业。
1-5月份,全市规模以上工业企业实现利润6.5亿元,同比下降29.3%。
随着价格的下降、产能过剩、成本增加及银行信贷的收紧,部分企业面临大幅度亏损,据了解,上半年板石铁矿亏损额7亿元,通化矿业集团亏损近3亿元,华能煤矸石发电厂亏损7700万元,电厂亏损4400万元。
三是市场价格持续走低。
受原煤、洗煤、焦炭和铁矿石等“围钢”产业市场持续低迷影响,上半年全市工业生产者出厂价格指数为97.99%,继续延续去年以来持续下行的态势。
从工业品种单价看,原煤价格由同期500元/吨下降至300元/吨,同比下降40%;
洗煤价格由同期960元/吨下降至800元/吨,下降16.7%;
铁精粉由去年同期974元/吨降至815元/吨,下降16.3%;
焦炭由去年同期1370元/吨降至1150元/吨,下降16.1%;
硅藻土由同期2761元/吨降至2691元/吨,下降2.5%。
工业生产逐渐回暖,资源型和传统行业压力较大。
上半年,全市规模以上工业企业实现工业总产值603亿元,增长2.6%,累计实现工业增加值171亿元,同比增长3.4%,今年以来,累计增速首次由下降转为增长。
其中:
6月份当月完成工业增加值44.1亿元,增长10.3%。
上半年,轻工业完成工业增加值53.1亿元,同比增长9.2%;
重工业完成工业增加值117.7亿元,增长0.2%。
自去年3月底以来,全市重工业企业首次实现正拉动。
重点行业企业优势凸显、贡献突出。
一是矿泉水行业日渐壮大,自主品牌“泉阳泉”、“九鼎”、“德亚”逐渐形成规模,国内名牌“娃哈哈”、“农夫山泉”、“康师傅”等纷纷满负荷生产,截止上半年矿泉水行业实现总产值达37亿元,同比增长32%,拉动全市工业增长1.2个百分点,其中恒大冰泉上半年实现产值11.1亿元,产量达16.3万吨。
二是随着矿泉水市场的繁荣,给包装行业企业带来了巨大商机,造纸和纸制品业增加值增长17.9%。
其中,本年新入户的农夫山泉(靖宇)包装有限公司上半年产值就达1.8亿元;
琦祥纸业为满足矿泉水产能剧增的包装需求,计划建设100万吨瓦楞纸厂房,达产后预计实现产值79亿元、利税19亿元。
三是硅藻土产业对规模以上工业拉动能力日显突出。
上半年全市规模以上硅藻土企业为25家,实现增加值9.5亿元,比重为5.6%,形成了以临江和长白为主的硅藻土产业基地。
四是高新技术产业比重逐步提升。
上半年以医药制造业为代表的高新技术产业占工业的13.4%,比2012年和2013年分别提升2.5和1.1个百分点。
传统行业企业困难加剧、转型迫在眉睫。
固定资产投资增长较快,后续增长动力不足。
上半年,全市加大项目建设力度,进一步优化投资环境,确保了固定资产投资较快增长。
全市完成固定资产投资228.6亿元,增长23%,增速居全省第2位。
工业投资快速增长。
上半年,全市完成工业投资134.9亿元,同比增长28.6%,工业性投资完成额占全市总投资额的59%,工业投资结构继续改善,仍然是全市投资的主要支撑力量。
基础设施投入持续增长。
上半年,全市基础设施完成投资35.8亿元,同比增长29.7%。
其中,水利、环境和公共社会管理业7.8亿元,增长24.2%;
电力、燃气及水的生产和供应业12.9亿元,增长37.6%;
交通运输、仓储和邮政业15.1亿元,增长24.7%。
房地产投资规模继续扩大,商品房销售呈现下降。
上半年,全市房地产开发投资10.8亿元,同比增长11.3%;
房屋施工面积444.9万平方米,增长13.8%;
商品房销售面积16.2万平方米,下降16.1%。
亿元以上项目数量少,投资后续增长动力不足。
全市亿元以上项目77个,占全部投资项目的9.6%;
完成投资14.2亿元,占全部固定资产投资额的6.2%。
上半年全市新开工的亿元以上项目仅有8个,其余亿元以上项目大部分已接近收尾。
施慧达药业集团(吉林)有限公司替米沙坦及那格列奈项目、金刚(集团)水泥白山有限公司粉煤灰综合利用项目等一批工业项目完成投资均已过半。
消费品市场增速回落。
今年以来,全市消费品市场总体保持稳定增长、增速缓中趋稳的运行态势。
上半年,全市实现社会消费品零售总额113.6亿元,比上年同期增长12.1%,同比增幅回落1.4个百分点,但比1季度增幅提高0.5个百分点,增速与全省持平,在全省九市州中位于中游。
从消费形态看,1-6月社会消费品零售总额中餐饮收入24.6亿元,同比增长13.9%;
商品零售89.0亿元,增长11.6%。
餐饮收入继续回落,酒店经营形势严峻。
上半年,全市住宿餐饮企业营业收入增幅继续回落,其中限额以上住宿餐饮企业实现营业额3.8亿元,同比增长4.4%;
其中,客房收入下降14.4%;
餐费收入增长8.1%;
限额以下住宿餐饮企业实现营业额31.0亿元,增长17.5%,高档酒店经营形势依然严峻。
电子商务发展分流了购买力。
近年来,电子商务快速发展,网上购物如雨后春笋般迅猛发展,分流了相当一部分消费群体。
由于网络销售具备价格低廉、足不出户、搜索面广等一系列特点,对白山本地实体店销售产生了极大的冲击。
而我市的区位特点决定了本地的电子商务仅为有限的山货特产等销售,购买力外流的现象严重。
(四)竞争力分析
在各大物流服务商致力于寻求技术领先优势的竞争中,现代物流技术的发展大体上呈现四个主要方向,即物流技术装备的自动化、物流运作管理的信息化、物流运作流程的智能化及多种技术和软硬件平台的集成化。
相对而言,目前现代物流的信息化、集成化发展迅速,这一点在横向领域里更为普及。
在纵向领域里,现代物流信息化的发展方向是一体化和智能化。
白山具备发展物流业的良好内、外部条件,但白山在今后数年内必须抓住时机、争为人先,建设规模更大、更加集中,更具特色的物流产业聚集基地(中心)项目,才能在国内和国际物流市场上赢得更多的“得分”。
(五)政策环境分析
“十二五”期间,我国将积极扩大物流市场需求,促进物流企业与生产、商贸企业互动发展,推进物流服务社会化和专业化;
加强物流基础设施建设,提高物流标准化程度和信息化水平。
将根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素,重点建设一批物流节点城市,优化物流业的区域布局,这为白山市江源区地区提供了发展契机。
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