房地产项目开发组织设计模板Word格式.docx
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项目分期经济技术指标一览表:
总用地面积
平方米
一、按功能性质划分
1)住宅(商业)建筑面积
配套设施建筑面积2)
二、按地上地下部分划分
平方米
地下建筑面积2)
容积率
建筑占地面积
绿地面积
绿地率
居住(商业)户数
户
层数建筑高度/
米
建筑层高
米
停车泊位
辆
1)地面
辆
)室内2
)地下3
项目特点:
……;
1.2项目规划总平面图
1.3项目开发总体部署
开发思路:
项目分期:
图说【用块状图说明】
下期介绍:
图说,应包括下期待开发区域的规划总平面和施工总平面
……
1.4项目开发的重点和难点
策划定位:
此部分为简要分析,提出问题,具体应对措施和办法在第六部分,下同。
报批报建:
规划设计:
工程建设:
成本管理:
资金管理:
营销推广:
验收交房:
物业管理:
第二章:
项目管理组织体系
2.1地产集团组织架构、职责及管理关系
集团层面架构、职责及管理关系(图说)。
2.2项目公司组织架构、职责及管理关系
项目层面架构、职责及管理关系(图说),到部门的层面,可包括各部门组织架构。
2.3地产集团与项目公司的管理关系与工作界面
简要说明:
与集团管理办法相适应,可根据项目调整。
专业管理工作界面:
前期、设计、工程、成本、营销、财务等各方面,明确界面和职责。
2.4项目公司与参建单位的组织管理关系
图说形式,项目公司细化到部门,参建单位包括总包、监理、分包、供应商、咨询服务、代理等各单位。
2.5总包单位和监理单位的组织架构
图说形式。
第三章:
项目管理目标和总体思路
3.1项目管理目标
工程指标:
进度、质量、安全等。
【总工期,完成率,验收通过率,质量事故率,伤亡事故率等】,这部分需要各部门提供指标要求。
设计指标:
设计费用,限额设计等。
成本指标:
分类成本指标【见附表】,变更洽商比例。
营销指标:
销售合同额,销售回款,销售费用。
财务指标:
年度指标:
集团确定的年度经营指标。
3.2项目管理总体思路
整体思路和主要措施,主要措施包括报批报建、安全、质量、进度、资料、物资、样板、成品保护等各方面,由项目公司各部门针对性编制,具体的操作办法在后文中体现。
第四章:
项目建造标准和工程分判体系4.1项目建造标准市政系统、外观系统、结构系统、防水防潮、保温节能、消防系统、给排水系统、空调系统、强电系统、弱电系统、燃气系统等。
采用表格形式,要求完善、简练。
营销推广及房屋使用说明等在此基础上提炼。
【见产品配置表】4.2体验区建造标准和要求
销售中心、样板房、体验式园林等建造标准、管控要点和细节要求等。
体验区建造标准高于项目整体标准,集中体现集团和项目公司管理实力,需高度重视。
4.3工程承包范围及界面
总包施工范围划分,甲方分包单位明细及施工范围,以及总分包之间的施工界面划分。
建议表格形式,越详细越好。
4.4设备材料供应划分
主要分三类:
甲供、甲定乙供和乙供。
采用表格形式,越详细越好。
第五章:
项目开发建设计划体系
5.1项目开发总控计划
住宅类:
项目×
期开发计划控制节点(居住类)
序号
计划节点
开始时间
完成时间
备注
一
规划设计
1
规划和建筑方案设计
2
详规设计(五图一书)
3
扩初设计方案审查
4
施工图设计及会审
5
景观方案和扩初设计
6
示范区设计
二
前期手续
详规批复
建筑用地规划许可证
国有土地使用证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
三
工程建设
总包和监理单位招标
示范区施工
地基与基础工程开工
主体结构出正负零
主体工程结构封顶
外立面落架
7
市政及景观施工
四
策划和营销
产品策划定位
预售许可证办理
开盘
70%完成销售额
五
竣工备案及交房
竣工验收备案
交楼入伙
3办理房产证
商业类:
期开发计划控制节点(商业类)
扩初设计方案审查
详规批复
国有土地使用证
完成租售额70%
五
商业运营
向商业运营公司移交
商业装修装饰
开业
5.2项目报批报建控制性计划
前期工作控制性计划,由集团事业发展部组织审定。
5.3项目设计控制性计划
设计控制性计划,由集团设计部组织审定。
还需包括二次深化设计计划。
5.4项目工程控制性计划
工程控制性计划,由集团工程部组织审定。
包括施工总进度计划、样板区施工计划、样板引路实施计划、等。
施工单位进场计划、物资进场计划见5.5成本控制性计划。
工程验收计划见5.7竣工验收及交付计划。
【施工总进度和样板区施工节点计划见附表】
5.5项目成本控制性计划
成本控制性计划,由集团成本部组织审定。
施工单位和供货单位招标工作计划含进场时间。
【招投标分类计划表见附表】
5.6项目营销控制性计划
文字描述部分:
各项目分期开发的,要对推出批次加以描述,涉及总销售额,期数、每期面积、每期区位、每期产品及户型面积、套数、定价区间、每期销售额、每期去化时间、认筹时间、开盘时间、交付时间。
表格部分:
在售和下期销售产品的计划安排。
一、各项目营销工作计划节点
序号
具体工作
负责部门(单位)
协助部门(单位)
截止日期
开盘重要时间节点
工程正负零
工程封顶
售楼处
样板间
示范区
外展场
LOGO
8
交房标准及确定时间
9
土地证取得
10
用地规划许可证取得
11
工程规划许可取得
12
开工许可证取得
13
预售许可证取得
14
预售日期
15
开盘日期
二、营销推广方案
前期定位时间节点
市场定位(初稿)
市场定位(终稿)
产品定位(初稿)
产品定位(终稿)
营销策略时间节点
营销策略(初稿)
营销策略(终稿)
媒体策略(初稿)
媒体策略(终稿)
销售策略(初稿)
销售策略(终稿)
(初体系销售制度、稿)
(终销售制度、体系稿)
活动组织
预售方案(初稿)
预售方案(终稿)
公关活动(初稿)
公关活动(终稿)
展会方案(初稿)
展会方案(终稿)
开盘方案(初稿)
开盘方案(终稿)
巡展方案(初稿)
巡展方案(终稿)
三、营销中心
外展场
外展场选址
外展场确认
外展场装饰设计意见(初稿)
外展场装饰设计意见(终稿)
外展进驻准备
外展场使用
售楼处选址
售楼处确认
售楼处装饰设计意见(初稿)
售楼处装饰设计意
见(终稿)
售楼处布置
售楼处使用
售楼处周边环境
样板间
样板间选取
样板间确认
样板间设计意见(初稿)
样板间设计意见(终稿)
样板间软装
样板间开放
示范区选取
示范区确认
示范区意见(初稿)
示范区意见(终稿)
示范区完成
示范区开放
四、平面设计
VI(初稿)
VI(终稿)
楼书
海报
折页
展板
户型
围挡
户外
导视系统
路牌
公交站台
车体
道旗
名片、纸杯、便签、档案袋等
16
礼品
五、制作发布
制作、礼品公司确认
展板
围挡
导视系统
路牌
公交站台
道旗
礼品
网站
六、销售资料
沙盘制作公司确认
沙盘完成
VCR公司确认
完成VCR
网站公司确认
网站完成
价单
销控表
各项报表
接待制度
管理制度等
合同范本
其他协议
七、团队组建
销售团队组建
销售团队确认
销售人员培训
销售人员进外展
销售人员进售楼处
物业公司选取
物业公司确认
物业公司人员培训
物业公司人员进外展
物业公司人员进售楼处
策划、代理选取
策划、代理确认
策划、代理培训
策划、代理进外展
策划、代理进售楼处
按揭银行确认
八、各项流程
销售接待流程
样板间、示范区参2
观流程3认筹、落定流程
4签约流程收款流程5
贷款流程6
备案流程7
8产权办理流程
9
交房流程
5.7项目竣工验收及交付计划
竣工验收和交付专项计划,由集团工程部和营销部组织审定。
专项
门窗性能检测
室内环境检测
分户验收
四方验收
规划验收
环保验收
消防验收
节能验收
竣工档案预验收
竣工验收
资料整理并向物业移交
交房前联合预验收
交房前工程整改
水、电、气、电视等开通
工程实体移交物业管理
资料准备和场地布置
分批交房
17
问题汇总,编报交房报告
5.8项目资金计划
资金计划,由集团财务部组织审定。
【资金计划表见财务部附表】
第六章:
项目专业管理措施
6.1报批报建目标、要点及措施
要点、重点、难点的分析,以及管理措施。
【把握重点,简明扼要,不用长篇大论,控制篇幅,每项两页以内】
6.2设计管理目标、要点及措施
6.3工程管理目标、要点及措施
可分为技术管理、进度管理、质量管理、安全及文明施工管理、变更与签证管理、档案管理等方面,每部分简要编制管理措施和方法。
如质量管理措施包括图纸审查、设计协调、样板引路、方案先行、材料验收、施工单位质量保证体系、质量要点分析、停工待检点设置、通病处理、事故处理及处罚、成品保护等许多方面。
6.4成本管理目标、要点及措施
6.5营销管理目标、要点及措施
包括前期产品策划定位。
如有商业地产管理,单独列项。
6.6财务管理目标、要点及措施
6.7物业管理目标、要点及措施
第七章:
项目沟通管理
7.1地产集团会议要求
年度工作总结会:
要明确各项会议的组织、议程及会议准备要求等。
月、周工作例会:
专题方案汇报会:
7.2项目公司会议要求
监理周例会:
工程部周例会:
专题方案讨论会:
7.3项目公司上报文件要求
设计:
明确格式、内容和时间等要求。
工程:
如工程月报、工程周报、技术方案、资金计划等。
营销:
成本:
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