商业计划书修改版Word文档格式.docx

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5.7销售策略23

第六部分管理团队24

6.1组织机构24

6.2主要管理人员简介25

6.3管理层工作职责27

6.4人力资源规划28

6.5公司管理机制29

6.6人员配置构成30

6.7薪酬计划31

第七部分项目建设地及投资环境32

7.1地理位置及人口32

7.2气候状况32

7.3资源状况32

7.4基础设施状况34

7.5经济状况35

7.6投资环境36

第八部分财务分析38

8.1财务管理38

8.2项目计算期38

8.3成本估算39

8.4项目收益及预测44

8.5财务指标汇总44

8.6清偿能力分析44

8.7综合评价44

第九部分风险及对策46

9.1政策风险46

9.2经营管理风险46

9.3市场风险47

9.4财务风险47

9.5其他不可预见风险48

第十部分风险投资的退出49

10.1资金退出方式49

10.2退出时机49

第十一部分总结50

第十二部分附件51

12.1企业法人营业执照51

12.2组织机构代码证52

12.3税务登记证53

12.4中国建筑装饰协会会员证书54

12.5迁安市城市规划总体规划（2006—2020）54

12.6迁安市国土资源局文件57

12.7土地证58

第一部分计划概要

1.1项目简介

本项目占地面积70070m2，建筑面积152000m2。

本项目建设坚持按总体规划兼顾城市详细规划分步实施共分三期工程，该项目属商业地产的范畴，蕴含巨大操控空间，租赁商铺统一经营管理和出售商铺产权归并运营系统并举，大大降低投资风险系数，赢利更稳定。

详见下表。

建设规划一览表

序号

名称

建筑面积（m2））

备注

主要用途

1

一期工程

建设成3层

41000m2

2007销售41000m2×

4000元/m2

主要用于精品街区，按功能分区，设独立门店，以装修装饰材料为主。

2

二期工程

建设成4层

38000m2

其中：

销售18000m2×

4500元/m2

租赁20000m2×

400元/m2

（租赁费每年以10%的增幅递增）

主要用于品牌居饰材料经营，以家具为主的大超市。

3

三期工程

建设9—22层

73000m2

销售49000m2×

3000元/m2

2008年销售18000m2×

2009年销售25000m2×

2010年销售11000m2×

2010年租赁15000m2×

550元/m2

（租赁费每年以10%的增幅递增）

主要用于为市场服务配套的接待中心，产权式假日酒店。

其中一、二期建设为主营业区，市场业态分布为板材型材区、五金灯具区、卫浴洁具区、油漆化工区、铝材铁艺不锈钢区、花鸟鱼虫区、家用织物区、家具家饰区、电子数码区等。

三期建设除部分用于主体商业区的扩展。

其余为市场服务设施区，建立稳固长远发展平台，建造百年营运体系。

另外，辅助整个市场物流畅通，降低对外营销成本。

我公司在京沈高速入口处，另行租用350亩地，租用期限为38年，用于家装建材的生产、储运、流通基地。

可以使市场经营更加完善，降低市场商户的经营成本，提高市场整体抗风险能力，增强同业间竞争力。

1.2公司简介

迁安市万嘉市场建设发展有限公司成立于2006年，注册资本1000万元人民币，是一家建设开发新型商业市场的专业公司。

公司已拥有万嘉装饰建材市场，与新建项目市场相距不足1000米，小市场占地10000m2，于2004年5月运营，目前年盈利260万元，且每年以10%的趋势增长。

现今装饰建材市场内无一间空闲铺面，经营场地十分紧张，为了满足社会经济的发展，根据市场需求的实际情况，公司决定起动万嘉国际家居建材城项目，以适应城市发展需要，提高市场综合经营能力，发展壮大地方家居建材产业。

公司现有一批专业化、懂经营、善管理的高素质管理人员，始终坚持“繁荣家装市场、改善人居环境、造福八方乡梓、共享健康生活”的经营理念，繁荣市场，造福社会，服务于民。

公司凭借先进的管理经验，完善的服务体系，依托迁安市迅猛发展的大好形势，因势利导，建立健全市场运营服务体系。

服务于“钢铁迁安、中等城市”建设，繁荣地方经济，推动家装产业发展，逐步把企业做强、做大。

1.3市场概况

我国国民经济正面临一个新的发展时期，未来15年甚至更长时期，将是中国经济发展的黄金时期，将以8%左右的速度，持续、快速、健康发展。

随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的迅速提高，为建材工业提供了一个广阔的大市场。

建材工业将高于国民经济平均速度3-4个百分点向前蓬勃发展，预计2010年建材工业产值将达到12126亿元人民币。

新型建材将以20-25%的年增长速度向前发展。

装饰装修材料年增长速度从九十年代起就以30%的速度递增。

建材与建筑业紧密相关。

建材工业将同建筑业一起构成国民经济的支柱产业，成为国民经济新的增长点。

预计今后15年，每年各类房屋竣工面积达十几亿m2，2010的当年各类竣工面积约为16亿m2以上。

“九五”至2010年,我国城乡新建住宅将达150亿m2。

与之相伴随的装饰装修工程费将高于建筑本身的产值。

据预测，城乡住宅装饰装修材料费平均每年在1600亿元人民币至2000亿元人民币以上。

这是一个巨大的市场需求。

旅游业、商业和文化娱乐等相关配套设施建设的巨大需求，全新的多功能住宅建设，村镇建设城市化，都将为建材和装修装饰材料提供广阔的大市场。

目前，住宅已成为五大消费热点（住宅、汽车、旅游、教育、信息资讯服务等）中的第一增长点，住、行消费是目前以至今后相当长一段时期我国居民的消费热点。

随着住宅产业的发展和住宅的商品化，住房装饰装修在我国逐步普及，人们对住宅产品和室内装饰用品的需求量将有更快增长。

据有关部门测算，住宅投资的诱发系数为1.5－1.7，也就是说，每投入100元的住宅投资，可产生出150元－170元的相关产业（建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具、园林绿化、商业、服务业等许多行业的发展）需求。

每销售100元的住宅可以带动130元到150元的其它商品销售。

1.4公司的组成与管理

公司将实行董事会领导下的总经理负责制,下设筹建、经营、行政、财务等部门，由董事会任命副总经理负责，各机构本着人员精练、工作高效的原则，组织各职能部门，各部门人员之间互相配合、各司其职、精诚合作、共同发展。

对合资合作单位，可单独设立财务监管机构，本着合作共荣、利益共享、风险共担的原则，团结协调各部门发挥其最大效能。

公司注重人才培养和持续发展，通过学习外地区同行业的先进经验，不断的挖掘自身不足，取长补短，全面的吸取先进市场管理经验，结合自身实际，进一步综合培养新市场的开发。

在丰富和完善自身发展的基础上，赶超同业市场。

1.5财务计划

本项目总投资23000万元人民币，资金使用计划见下表：

投资估算表

单位：

万元

投资项目

金额

购买三期工程建设所用土地

4000

已投入资金

一期工程建设

6000

风险投资

二期工程建设

5000

风险投资+滚动投入

4

三期工程建设

8000

滚动投入

合计

23000

资金来源及运用表

资金来源

企业自有资金

资金使用范围见投资估算表，包括（一、二、三期）项目的建筑工程、设备购置、安装工程、流动资金及其他运营费用。

总融资额

9000

滚动发展资金

1.6融资计划

计划筹款9000万元人民币，借款期限为10年，项目方按实际提供资金总额的8%支付利息，每年按时返还红利，到期一次性返还本金。

第二部分项目介绍

2.1项目建设规划

本项目总投资23000万元人民币，资金使用范围包括项目的建筑工程、设备购置、安装工程、流动资金及其他运营费用。

本项目占地面积70070m2，建筑面积152000m2，本项目建设坚持按总体规划分步实施的原则，共分3期工程，在两年内分期建设，市场规划格局及其建设内容，前文已述。

公司有能力凭借强大的市场营销攻略和大体量规模优势以及专业化人才优势快速占领市场，凭借大力度广告投入和完善的服务体系，迅速完成市场前期启动工作，奠定良好的可持续性的市场发展基础。

该项目达效后，公司将做成当地最大的，全国知名的建材商品市场，成为行业的领先者。

2.2项目背景

本项目所在地，在500公里配送服务半径内覆盖沈阳、长春、济南、石家庄、承德、保定、唐山等大中城市，通过对全市及周边的商品交易市场进行整合培育，以及与京、津、唐、江、浙等地区的商品市场对接，容易在短期内实现大面积的市场辐射，再造一个建材商品集散地，构建大型建材商品交易中心。

迁安市万嘉市场建设发展有限公司建设本项目将是全市最大的建材市场，目前市里最大的建材市场是迁安市万嘉市场建设发展有限公司旗下的万嘉装饰建材市场，目前经营状况良好。

然而，本市另一“迁安市新城丽家建材城”，占地8000-9000m2，不具备进一步拓展增容条件，迁安市万嘉市场建设发展有限公司建设本项目的核心竞争力是抢占先机，有市场基础，公司所形成的经营理念和经营目标，开发本项目产品非常具有市场竞争优势，本项目的建设应运而生。

2.3项目建设已创立的条件

迁安市万嘉市场建设发展有限公司开发建设万嘉国际家居建材城项目，是迁安市政府2007年商贸流通领域的重点建设项目。

本项目是在迁安市委、市政府提出建设“钢铁迁安、中等城市”，努力成为沿海经济隆起带的重要组成部分，实现走在全国最前列目标的号召下提出的专业市场开发建设项目，倍受市委、市政府领导重视，于2006年第十六次规划委员会议上获得论证通过，确定了此方案；

2006年11月份通过迁安市国土资源局公开招标，取得了该项目用地的国有土地使用权，土地证已办理，正组织规划建设，为项目建设实施打下了坚实的基础。

2.4项目实施进度

项目实施进度表

年份

2007年

2008年

2009年

2010年

月份

内容

9

10

11

12

2-6

7

8

10-12

1-5

6

7-10

11-12

1-12

一期准备

招聘

一期建设

二期准备

二期建设

三期准备

三期建设

一期售楼

二期租售楼

三期租售楼

备注：

虚箭头表示基本完成，但可能还会有些许滚入后期工作中。

第三部分市场分析

3.1国内建筑装饰材料市场的发展历程和现状

我国建筑装饰材料市场起步于八十年代后期。

纵观其发展历史，大致分为三个阶段：

初始发展阶段：

从80年代后期到90年代前期，以独体的路边店、车库型店为典型的市场形态。

聚集发展阶段：

从90年代中期到90代后期，在自发形成的、无统一组织管理的建筑装饰材料交易集中地；

在房地产项目集中、交通便利的城乡接合部，出现了许多有组织、有规划、以招租和物业管理为特征的招商制市场，实现了独体店向大规模的、专业化的商业集合体的转变。

它为有效衔接产销、活跃市场，满足城乡消费需求，创造就业机会，增加税收，促进经济结构调整，起到了不容低估的作用。

该阶段的发展和提高，主要体现在：

1、市场数量剧增。

在这期间，全国各地掀起了一股办建材、装饰材料“市场热”，各种经济力量投资兴办的各类建材装饰材料市场遍及城乡各地。

2、市场单体规模越办越大。

1万m2以上的市场数量越来越多，不少市场的营业面积达到5万m2、10万m2以上，有的甚至达到20万m2、50万m2。

批发为主的市场规模均较大，零售为主的市场的单体规模也有达5万m2、10万m2以上。

3、市场规范化水平和管理水平有了一定提高。

市场开办者在基础的物业服务功能基础上，逐步强化对商户经营的管理功能和营销服务功能，使“物业服务型”市场向“管理型”市场、“营销型”市场转变。

多元发展阶段：

经过第二阶段的快速发展，招商制市场很快在我国建材装饰材料市场流通中占据了主渠道地位。

据有关行业组织对部分建材装饰材料市场的统计和估算，经营面积在3000m2以上的招商制市场，全国约有2500个；

这些市场的年经营额在2000亿元人民币左右，约占全国同期装饰材料市场销售总额的三分之二左右。

可以说，装饰材料流通已经替代以往的生产资料流通企业或生产企业集团的营销网络，成为我国建材装饰材料类商品流通的主导形式。

经过20世纪末几年的快速发展，国内网络建材市场开始起步，从目前发展的势头看，它的潜在竞争能力会随着我国信息化水平、供应链管理应用水平的提高而日渐显现。

调查也表明，从1990年起我国装饰建材市场数量迅速扩张。

从数量看，发展速度为12倍，年平均增长23%。

其中，摊位制市场发展速度为10.3倍，年平均增长21.5%；

超市制市场发展速度为5倍，年平均增长25.8%。

3.2招商制居饰建材市场的贡献

3.2.1有助于地方特色经济的培育和发展

1、“市场”实现地方资源优势

在买方市场格局下，商品的出售是商品生产的先决性因素。

因此，市场的建立、分销渠道的畅通，是地方资源优势可以转化为现实经济优势的一个根本前提。

以广东佛山的建筑陶瓷和卫生洁具市场、南海的铝型材市场、云浮的石材市场、开平水口的水暖卫浴器材市场和顺德乐从的家具市场等，为广州、佛山一带有着数以千计的陶瓷建材厂家、南海的铝型材企业、顺德的家具家电企业、开平的水暖企业等等的发展立下汗马功劳。

这种立足于生产密集地的“产地型”装饰建材市场，在集约销售、降低企业物流成本方面为企业开拓市场、扩大赢利空间提供了良好条件，客观上促成了地方特色经济的发展。

2、“市场”创造新的优势

装饰建材市场的存在和发展不仅利于地方特色经济的实现，同时还可以以独特的“市场优势”，为地方经济创造独特的发展之路。

浙江南浔建材市场就创立了“市场带产业，产业兴市场”的互动发展模式。

南浔市场以有形的“市场”带动生产制造加工业，并通过加工产业发展促进“市场”发展的模式，在全国装饰建材行业来说是一个典范。

经过十余年的培育和建设，“市场”具有巨大的市场规模及其影响力，“市场”就演化为当地经济发展可以依赖的新的资源优势。

因此，形成典型的“市场”与“产业”互动的发展模式。

3.2.2培育了一批精于装饰建材市场经营和管理的现代企业

我国装饰建材市场的发展最终要靠一大批流通企业的发展来实现。

过去20多年装饰建材“市场”的发展，虽然没有明显直接促成装饰建材经营企业的快速发展，但大批中小装饰建材经营者随“市场”成长而快速壮大是有目共睹的普遍事实；

以装饰建材市场管理和开发为主要职能的一些建材流通服务组织，更在市场发展中脱颖而出。

高起点自建物业为特色的、拥有12家连锁家居大卖场、总营业面积达52万m2的红星·

美凯龙建材市场；

资产超10亿元人民币、在长江三角洲广泛开展招商制市场综合开发的南京金盛等等。

红星·

美凯龙、南京金盛这样的装饰建材市场虽然不直接经营装饰建材，但这些年对市场的关注和研究、与市场规律的摸索和总结，都大大增强了企业对我国装饰建材运行和管理的认知程度和把握程度，为今后条件成熟时我国装饰建材市场经营和管理的进一步发展奠定了良好的组织基础。

3.3我国建材市场的未来发展趋势预测

3.3.1建材装饰市场的规模

国家统计局和国家经贸委首次进行的商品交易市场快速调查结果表明，目前，全国拥有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中以批发经营为主和以零售经营为主的各有542个。

江苏省有建材装饰材料市场181个，是全国拥有建材装饰材料市场最多的省；

其次是山东，有84个；

再次是浙江，有75个。

上海在大卖场（超市）方面走在前列。

3.3.2装饰建材市场容量预测

装饰建材市场总容量预测：

据中国建筑装饰协会不完全统计，2000年全国装饰工程总产值达5500亿元人民币，仅家装产值就超过3000亿元人民币。

近年来，我国建筑装饰行业的总产值以20%左右的速度递增，全国家装行业总产值由1997年的700亿元人民币发展到2000年的1500亿元人民币，以每年30%的速度递增，居民住宅装修的投资超过公用建筑装饰投资。

2001年全国建筑装饰工程实现总产值近6600亿元人民币，其中家庭住宅装饰工程实现总产值3600亿元人民币，建筑装饰行业实现的增加值超过汽车工业。

据测算，全国新建住宅装饰工程实现产值2400亿元人民币，旧住宅装饰工程完成产值1200亿元人民币；

公用新旧建筑装饰工程实现总产值约3000亿元人民币，其中仅旅游饭店装饰工程量就超过600亿元人民币；

全年建筑装饰行业实现增加值1800多亿元人民币。

根据中国建材工业经济研究会提供的报告，未来10年甚至更长一段时期内，建材工业发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点，到2010年，建材工业产值预计达到12126亿元人民币，比2000年的4460亿元人民币增长5666亿元人民币，成为国民经济的重要增长点。

推动建材工业发展的主要因素，包括人口增长、城市化进程的加快、国民经济的稳步发展等。

其中，每年竣工十几亿m²

的建筑房屋，将为建材和装饰材料提供巨大市场。

据专家分析，国家拉动经济增长的各项宏观调控政策继续发挥作用，是我国建材和装饰市场发展前景广阔的主要原因。

随着国家增发国债、扩大投资的政策效应的进一步显现，我国固定资产投资在前年大幅度增长的基础上，去年继续平稳增长。

前三季度，全国房地产投资同比增长21%。

基本建设投资同比增长8.1%。

根据这一分析，我国建材行业在今后几年内也将会持续出现上升的趋势。

首先，我国现阶段城市化发展的特性，决定了今后若干年内对建材工业产品需求将维持一个较大的总量。

我国当前乃至今后一个较长时期，经济发展仍将处在一个较为特殊的时期，这就是城市化进程的时期。

城市化是国民经济发展的必然结果，国民经济发展在一定时期离不开农村人口转移所产生的消费市场机遇。

截至目前我国有688个城市，城市总人口为2.3亿，加上城镇的人口共3.8亿。

我国城市人口占总人口的比重只有30%，与其他同等人均收入水平的国家相比，平均低12个百分点。

今后若干年内，我国的城市化进程将会持续发展，由此将给建筑业、建材业以及建筑装饰装修业带来无限的商机，也必将给整个国民经济发展带来巨大的推动力。

　　其次，住房制度的改革，为建筑装饰装修行业提供了巨大的发展空间。

改革开放以来，我国的住宅建设稳步增长，据统计，1999年全年共建成城镇住宅5亿m2，城镇居民人均居住面积已由1978年的3.6m2提高到1999年的9.6m2。

住宅建设经历了近20年的连续增长之后已具有相当可观的规模。

现阶段住宅建设仍处于增量型发展时期，但是随着人民生活水平的提高和住宅制度改革的推进，住宅建设也将向数量与质量并重的新阶段发展。

　　据建设部有关方面统计，1999年全国住宅装饰的总产值为1200亿元人民币，是1990年的40倍，年均递增45%，大体上每两年翻一番，相当于全国城镇住宅年投资总额的30%。

据预测，住宅装饰装修在未来两三年内将达到2000亿元人民币到3000亿元人民币，即相当于住宅投资总额的一半左右。

房改正将10倍于新建住宅的存量公房转化为城镇居民的自有财产。

这批旧住宅的改造和装饰已随着产权关系的改变而启动，存量住宅装饰的总量将赶上和超过新建住宅的装饰，它为住宅装饰装修业提供了一个新的、更为广阔的市场。

以上的数据说明了对建材的需求在不断增长，北京申奥成功更加有力的带动建材业的快速发展。

3.4项目建设的意义

3.4.1符合行业当前发展趋势

房地产业的迅猛发展直接带动了其关联行业的发展，除了钢筋、水泥等主要建筑材料外，围绕楼宇和家居装饰而形成的建筑装饰材料业，生活居家为背景的家居用品业紧跟房地产业发展的步伐，各地建材家居流通市场迅速成为当地政府继工业区建设、高科技和房地产之后的又一个重点引导产业。

并将随着我国城市化城镇住宅市场的发展而进一步扩大。

据统计，到2010年，我国城镇人均住宅面积将达到13平方米，需要每年新增3.3亿平方米。

与此同时，如果按城市化率每年增长1.2%、人口自然增长率每年增长9‰左右，人均居住面积达到8平方米计算，到2010年，满足新增城市人口新建的住宅面积达到3.27亿平方米。

可见未来10年中国住宅市场快速增长的规模还将持续。

对于我国建筑装饰材料及家居市场来说，国务院经济体制改革办公室产业与市场体制司张春生博士这样认为：

目前现行以建材家居综合市场为主体、辅助于仓储式超市直销和低档一条街的经营格局，在未来5—10年内，将逐渐过渡到以城郊结合部的综合市场和仓储超市为主的流通渠道，同时辅助于居住社区的自选式超市。

而建材市场的经营模式则会形成以传统综合市场摊位制经营，仓储式超市经营和集约化混合经营等三种模式共存，并逐渐向后者发展。

本项目就是在这种形势下，顺应时代潮流和国家发展建设需要提出的。

这是我们审时度势，决心开发这个项目的时代背景和基本出发点。

3.4.2产生巨大的经济效益和社会效益

项目建成达产后，将会产生巨大的经济效益和社会效益，有力的促进当地经济发展和社会发展，随着“钢铁迁安、中等城市”建设的不断深入，市委、市政府对商贸流通业高度重视，提出了大力发展流通业的目标，物流和专业市场建设将成为迁安市经济建设中又一支柱型产业。

该项目的建设，既符合迁安城市发展、建设专业建材市场以发展商贸流通业的需要，又能够满足迁安市及周边县（市）区人民日益增长的消费需求。

有利于促进调整优化地区产业结构，提高当地资源的利用率，改善经济环境。

项目建成后能安排部分劳动力，扩大就业门路，增加居民收入，形成规模经济，满足市场需求，加快公司的快速发展。

第四部分竞争分析

4.1竞争环境

一