房地产项目投资可行性研究调研分析报告模版范本.docx
- 文档编号:2077313
- 上传时间:2022-10-26
- 格式:DOCX
- 页数:21
- 大小:243.30KB
房地产项目投资可行性研究调研分析报告模版范本.docx
《房地产项目投资可行性研究调研分析报告模版范本.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产项目投资可行性研究调研分析报告模版范本.docx(21页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产项目投资可行性研究调研分析报告模版范本
【最新资料,Word版,可自由编辑!
】
一、项目概况1
(一)拍卖地块基本情况1
(二)地块现状分析2
(三)地块周边现状及配套状况3
(四)地块分析小结4
二、项目地块SWOT分析5
(一)优势(Strength):
5
(二)劣势(Weakness):
5
(三)机会(Opportunity):
5
(四)威胁(Threat)6
三、当前房地产投资环境简析6
(一)宏观环境分析6
(二)青岛市当前房地产运行情况8
四、区域房地产市场分析9
(一)区域市场供应分析9
(二)区域市场主要项目分析10
(三)区域市场客户群体及需求分析11
五、地块使用规划及建筑规划12
(一)设计原则12
(二)规划设计风格及布局13
(三)建筑内容及产品组合14
(四)住宅产品组合建议16
六、建设进度安排17
七、项目投资收益分析17
(一)销售预期及定价17
(二)项目销售收益测算18
(三)项目投资收益测算20
八、结论与建议21
李沧区金水路项目投资可行性报告
一、项目概况
(一)拍卖地块基本情况
本地块经青岛市人民政府批准,青岛市国土资源和房屋管理局决定以拍卖方式出让国有建设用地使用权,地块编号Ⅱ-D-2007-15,位于青岛市李沧区金水路北;出让面积138746.8平方米;土地用途为住宅、商服(含公建)、文体娱乐;规划容积率0.672,建筑密度24%,绿地率42%;建设用地使用权出让年期:
住宅70年,商服(含公建)40年,文体娱乐50年;拍卖成交当日,直接将已成交的竞买保证金转为受让地块的定金,定金抵作土地出让价款,余额在2008年8月11日前全部付清;按照土地出让款付清后可领取土地权属证书,在领取土地权属证书后半年内须动工(截止2009年2月11日);领取土地权属证书后两年内须竣工(截止2010年8月11日)。
编号
土地位置
土地用途
土地总面积(M2)
规划指标要求
出让年限(年)
竞买保证金(万元)
规划建筑面积(M2)
拍卖起叫价(楼面地价)(元/M2)
容积率
建筑密度
绿地率
Ⅱ-D-2007-15
李沧区金水路北
住宅
138746.8
98475.33
0.672
24%
42%
70
68583
2200
商服(含公建)
8988.47
40
4100
93285
6260
文体娱乐
31283
50
18442
项目地块所处位置
(二)地块现状分析
1、地理位置:
项目用地位于青岛北部城区,金水路北,虎山南麓。
占地138747平方米,总体地势南低北高,南北高差约30米。
区内有自然形成的面积较大的水塘三处,地块东北部有自然形成的2条南北走向的自然泄洪冲沟,深约2—4米;地块西北侧及东侧均有较大起伏隆起的自然缓坡围绕,高约20—30米。
2、自然生态环境:
本项目位于市区的边缘地带,环境清新优雅,绿树成荫,周边环境优美,自然环境优越。
广阔的山体、水体,给小区带来清新、湿润的空气。
项目处于虎山南麓正阳坡,地势罗高,视野开阔。
区内有三处自然形成的水塘,南侧最大的水塘占地7000平方米,将该地块包围在一片湖光山色之中。
周边规划为体育用地、住宅区及办公区,环境安静,人口密度不是很大,是居住用地的极佳之地。
项目地块实景拍摄图
(三)地块周边现状及配套状况
1、地块周边现状:
2、项目配套状况
(1)交通状况:
项目所在的金水路(又称环城北路),是青岛市北部城区的主要干道,有多条市区主要市政路与之相连。
路网四通八达。
周边的城市主干道重庆路、308国道、青银高速路等连接省内及全国路网。
地理位置优越,交通便利。
项目距李村商圈不到5分钟车程,到青岛市政府20多分钟车程,距流亭机场不到10分钟车程。
项目周边有较为完整便捷的公交系统,可直达李沧商圈及市内各地,能满足不同人群的交通需求。
(2)市政配套条件
给排水管线:
给水、雨水、污水管线齐全,位于金水路车行路道中处;另有一种雨水管线位于地块东侧规划路中处。
供电通信条件:
高压、低压电线、电信电缆、通信电线均齐全,高压电线位于金水路北侧人行道处,其余线路金水路南北侧人行道皆有分布。
供热、供气:
目前地块周边项目均已实现双气入户,地块东侧300米金水路南侧为万和热电站,具备成熟的供热、供气市政配套条件。
(3)完善的生活配套设施
商业、文教、卫生等生活设施完备,具有完善的生活配套设施,生活方便、配套完善。
购物娱乐:
地块东侧约1站公交路程即为夏庄路,商业氛围浓厚,李沧商圈距本地块仅5分钟公交车程,距李沧公园仅3站公交车程,满足日常购物、娱乐需求。
教育医疗卫生:
周围有升北路小学、青岛第63中学、青岛市第三人民医院、大村河、青岛第八人民医院等配套设施,教育医疗等生活配套设施完善。
地块周边现状及其他配套
3、历史人文景观
项目所在李沧区与城阳区交汇处,连接崂山风貌保护区,既具备了城市渊博的人文历史资源,又有丰富的自然人文气息。
周边临近虎山、李村公园、虎山体育场等城市公共娱乐用地,与十梅庵公园隔山相望,是李沧人心目中的“后花园”。
(四)地块分析小结
该地块具有优良的自然环境和景观,良好的地理位置,方便的交通环境,完善的市政配套设施,是本地块自身具备的优越条件。
特别是该地块地形地貌从风水学的角度来讲是一块难得的风水宝地,是蕴藏财富的聚宝盆。
国人对环境非常重视,“背山面水”自古以为就被认为是极为尊贵的居住环境。
虎山西地块拥有令人为之向往的山水风气,是极佳的居住用地,是财富阶层向往之处。
二、项目地块SWOT分析
(一)优势(Strength):
地段优势:
该地块位于李沧区新兴居住社区之内,是近年来青岛市购房的集中区域,交通便利,市政配套及生活配套完善。
产品优势:
该地块容积率为0.642,为本区域内稀有的湖畔美宅和多层洋房社区,规划建设体育场、商业等生活配套,公建面积占相当比重,社区建成后将成为该区域内最高档的精品社区之一。
地块优势:
地块北临虎山,南至金水路,自北向南由高至低顺势而下,住宅分布可呈现多层次性;地块内有三处天然形成的水塘,背山面水,风水宝地,是极为尊贵的居住环境。
景观优势:
地块毗邻虎山森林公园,天然的生态景园;三处天然湖沿山分布,湖光山色,风景无限。
(二)劣势(Weakness):
地块中有多处天然形成的沟渠,深至2-4米,目前渠内较为杂乱,增加施工难度;
地块南方金水路为李沧区东西交通主干道,目前车流量大,重型车往来频繁,噪音大而路况凌乱。
(三)机会(Opportunity):
1、市政府提出“五年内全市新建百万套住房”的宏大计划,李沧区为住房改造规划的重点区域。
青岛市政府新一届负责城市建设的领导班子上任,推出了城市五年建设百万套住房的宏大规划。
目前李沧区已是青岛市新兴购房的集中区域,作为政府住房规划的重点区域,在未来几年内,该区域的居住氛围、交通状况、市政及生活配套将在政府规划下进一步成熟。
2、地块周边与居住不协调的单位和建筑均已确定搬迁,为该项目更适合居住、提升该区域形象创造了良好的条件。
地块东侧的虎山路监狱现已确定搬迁至城阳惜福镇,周边的化工厂厂房等都已列入搬迁规划内。
3、地块周边的几条道路已列入整建计划,届时交通将会有进一步改善。
重庆路、文昌路均已纳入政府的整建计划中,尤其是地块西侧的文昌路将扩建24米宽,成为该区域的主干道之一;地块东侧按政府规划将新建规划路,直通金水路。
道路的整改将会使该地块真正实现四通八达,畅通无阻。
(四)威胁(Threat)
1、地块周边区域是当前李沧区新上项目的集中区域,润发·湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七区、绿城理想之城都是目前在建的新上项目,以上项目在户型设计、布局规划、园区景观等方面在该区域市场都是较为优越的楼盘,百通馨苑作为该区域的去年销售冠军,一直处于强势销售期,绿城理想之城则是一直备受期待的焦点楼盘之一,且体量较大,对该区域的房市将产生重要的影响。
2、城中村改造工程,将使李沧区的住房供应集中上量,未来几年中区域市场竞争会更为激烈。
青岛市政府提出“2221”规划方针,李沧区作为城中村改造的重点地区,夏王埠、文昌阁、尤家下河三大城中村改造工程都在今年集中动工,这三个项目都与本地块相距甚近,预计总建筑面积超过200万平方米,备受市场期待,届时将会极大增加该区域的楼市放量,并且加剧了该区域市场购房者的观望气氛。
三、当前房地产投资环境简析
(一)宏观环境分析
1、经济环境分析
2008年4月16日,国家统计局发布了一季度我国国民经济运行的主要统计数据。
这些数据表明,我国经济的基本面平稳良好。
但经济增长从偏快转向过热,物价由结构性上涨转向明显通货膨胀的可能性依然存在;同时影响经济快速回落和物价过快上涨的不确定因素明显增多。
高涨的消费价格指数,制约居民购买力。
一季度,居民消费价格总水平上涨8.0%,涨幅比上年同期高5.3个百分点。
物价上涨,影响整个社会的涨价预期,从某种程度上降低居民的购买力,制约居民消费需求的扩张。
外部经济环境不确定性因素增加。
随着次贷危机的不断扩大,主要发达经济体对我国出口产品需求增长放缓;再加上人民币持续升值挤压出口企业利润,影响出口企业的生产和经营,我国外贸形势不容乐观。
2、政策环境
紧缩的货币政策对房地产投资带来不利影响。
年初,中央确定了今年经济工作的重点是“两防”。
央行实施的紧缩货币政策,使得各商业银行头寸吃紧,商业性房地产信贷管理的进一步加强,使得房地产贷款投机、投资行为得到了抑制紧缩的货币政策也增大了房地产企业融资的财务成本,融资难和生产成本增加将制约企业的进一步发展,对企业发展产生一定不利影响。
国家促进节约集约用地,严格执行闲置土地处置政策的落实执行,迫使前些年囤积的土地全面开发并加速新增建设用地的开发速度,使房地产的开发量和供应量大增。
“90/70”住房结构调整政策的落实推行,将改变商品房市场的供应结构,加大中小户型供应量,限制大户型的开发。
3、当前房地产形势
今年1季度,随着中央宏观调控政策的逐步落实,房价总体涨幅明显趋缓,住房成交量持续下降,住房市场呈现一定的观望氛围。
(1)房价涨幅总体趋缓。
今年1季度,全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%,1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%,明显低于去年月均1.0%的涨幅,今年3月份有13个城市为负增长。
二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势基本一致。
分地区看,广州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以来一直呈负增长,个别楼盘比其前期最高销售下降较多;杭州、南京等长三角城市房价基本稳定,北京、天津、石家庄等环渤海主要城市小幅上升,但涨势趋缓。
(2)住房成交量持续下降。
1季度全国商品住房竣工面积6397万平方米,同比增加27.4%;销售面积9500万平方米,同比降低0.3%,虽然商品住房销售面积仍然大于竣工面积,但销售面积已呈现小幅下降的趋势,未来住房供求矛盾会有所缓解。
(3)房地产投资快速增长。
今年1季度,房地产开发投资总额4687亿元,同比增长32.3%,比去年同期涨幅高15.4个百分点。
其中,住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元,比去年同期分别上涨34.7%和36.7%。
(4)房地产开发交易成本持续攀升。
一是土地交易价格明显上升。
随着征地制度和土地使用制度改革和严格土地管理等措施的逐步深入,土地资源价值显着提升。
2008年1季度,居住用地交易价格上涨21.7%,明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。
二是住房开发建设和交易成本增加进一步推高房价。
资金和劳动力等生产要素价格逐步上升,强制型住房节能环保标准的实施,拆迁费
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产项目 投资 可行性研究 调研 分析 报告 模版 范本
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)