浙江省房屋建筑面积测算实施细则文档格式.docx

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插层指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

架空层指建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的敞开空间层。

一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。

地下室 

指房间室内地坪低于室外地面的高度超过该房间室内净高的1／2的房屋地下使用空间。

半地下室指房间室内地坪低于室外地面的高度超过该房间室内净高的１／３且不超过１／２者，采光窗在地坪以上的房屋。

阁楼 

指利用坡形屋顶（或人字梁顶）的上部空间（闷顶部分）作为使用空间，该使用空间称阁楼。

骑楼指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。

过街楼指底层（部）有道路通过的楼房或两座上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。

功能区指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域。

功能区可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。

设备间指幢内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。

以竣工图纸所标定的用途认定，设备间都应有具体明确的用途。

屋顶水箱间指突出房屋屋面，有围护结构，层高在以上，有顶盖的，内置蓄水装置的房屋。

屋顶楼梯间指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，有顶盖，四周有围护结构，层高在以上，供顶层维修或安全出口用的房屋。

屋顶电梯机房指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供停放、检修、升降电梯的房屋。

门厅指建筑物中位于出入口处用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。

大堂指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。

廊指联系建筑物的水平交通空间。

一般是指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。

廊的基本类型有：

双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。

檐廊：

设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护且有平台（应高出室外地面一个台阶以上）、无柱。

挑廊：

挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的水平交通空间。

回廊：

在建筑物门厅、大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。

门廊、门斗：

指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。

门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；

以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；

以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。

阳台 

指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构，供人们活动、休息及晾晒衣物或其它用途的房屋附属设施。

雨篷指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。

飘窗指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

楼梯指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。

室外楼梯指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。

电梯井 

指用于放置电梯的垂直通道。

台阶指建筑物出入口处不同标高地面之间用踏步连接的构件，室外台阶还包括踏步与建筑物出入口连接处的平台。

主墙 

指一种竖向平面或曲面构件。

它主要用来分隔房屋内外环境空间，是建筑物的主要承重载体之一。

围护结构指围合建筑空间周围的墙体、门、窗、栏杆等。

幕墙指突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的围护结构。

围护性幕墙 

指直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。

装饰性幕墙指设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

勒脚 

指建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

露台（平台）指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。

复式住宅指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高为两楼层高。

错层 

指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。

跃层住宅 

指房屋套内空间跨跃两个自然层及以上的住宅。

多功能综合楼指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积的功能和服务对象不同。

只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。

结构转换层指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换。

消防避难层指因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出作消防避难用的楼层。

公共（消防）通道指为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

公共开放空间指建筑物内部供公众使用的空间。

裙楼、塔楼指高层建筑中，高楼层的平面布置和低楼层的平面布置相差超过1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。

斜面结构屋指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构是连为一体的；

其中符合自然层条件的使用面积应达到整个层面使用面积的2/3以上。

伸缩缝（温度缝）在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。

亦称温度缝。

3．一般规定用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在规划报验的资料和房屋客体相一致时实施。

因施工变更而增加建筑面积或改变层数等，未经原设计部门同意和规划部门批准，仍按原规划设计计算房屋产权面积。

设计单位对提供的图纸和说明书负责。

测绘人员应根据国家标准和规定及本实施细则进行测绘，采用实地量测法，以测绘数据进行建筑面积测算。

竣工图数据经实地测量，其图上标注尺寸符合实测精度要求时，图纸尺寸可供测算使用。

房屋实地测量时必须绘制草图。

所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足几何条件、整线段等于分线段之和或矩形对应边相等要求。

本实施细则中的各种数量指标，凡“大于（以上）”者包含本数，“小于（以下）”者不包含本数。

本实施细则的房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差。

具体要求如下表:

各类房屋建筑面积的精度要求房屋建筑面积的精度等级中误差最大误差（限差）一×

+×

S×

S二×

S三×

S注:

S为房屋建筑面积，m2房屋建筑面积测算的精度要求：

对特殊的房屋，应达到上表的一级精度；

对新建房屋，应达到上表的二级精度；

对其他房屋，应达到上表的三级精度。

房屋建筑面积以m2为单位，计算过程的面积取位至m2，最终面积取位至m2，共有面积分摊系数取位至。

量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至m；

任何边长都应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。

量（测）距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定：

边长超过50m，以总长限差控制，限差为；

边长未超过50m，以按比例限差控制，限差计算公式：

ΔD＝±

（+）式中：

D—实测房屋边长值，以m为单位；

当D小于10m时，以10m计。

房屋建筑面积测算及内容：

房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投影面积测算。

单层房屋按一层计算建筑面积；

多层（高层）房屋按各层建筑面积的总和计算。

包括房屋套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积的测算。

房屋建筑面积计算的条件 

可以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：

a）应具有上盖；

b）应有围护物；

c）结构牢固，属永久性的建筑物；

d）层高在以上；

e）可作为人们生产或生活的场所。

房屋建筑面积测算的基本单元和幢的认定：

房屋建筑面积测算的基本单元是幢。

群楼式建筑（其构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼，有的有地下室或局部的地下室，具备同期规划、同期建设、裙塔楼间相通条件）按单幢处理。

连体楼（其构成一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片）或地下室相连，地面以上多幢独立楼房的建筑一般按多幢处理。

房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度。

房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±

0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；

地坪±

0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；

采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在以上的，一般计入地下层数。

房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。

旋转上升式的楼房，按地坪±

0以上计算，以其旋转一周且层高大于的水平投影为自然层，所在层次按对应的自然层次编号。

错层房屋的层数按自然层来划分。

所在层次按对应的自然层次编号。

夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数。

房屋套内具有使用功能，但层高低于的部分，以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h＜”。

斜面结构屋的坡形屋层高达到以上的部分占整个顶层中使用空间的2/3以上时，该层计入房屋自然层数。

玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。

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4．房屋建筑面积测算规则一般规定计算全部建筑面积的范围 

a）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在以上部分计算建筑面积。

b）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。

门厅、大堂内的回廊部分，层高在以上的，按其水平投影计算面积。

c）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

d）房屋天面上，属永久性建筑，层高在以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在以上的部位，按其外围水平投影计算面积。

e）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。

f）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。

g）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。

h）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。

i）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算面积。

j）有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

k）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

1）属永久性建筑，有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

m）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在以上部分的外围水平投影面积计算。

n）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

计算一半建筑面积的范围 

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b）宽度在m以上与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算（两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊）。

c）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

d）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

e）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

f）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

不计算建筑面积的范围 

a）层高小于的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c）房屋之间无上盖的架空通廊。

d）房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池。

e）建筑物内的操作平台、上料平台及安置箱、罐的平台。

f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g）利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋。

h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j）房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

成套房屋建筑面积的测算成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算:

a）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d）内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

特殊情况处理原则

阳台a）主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。

b）作为消防通道的两户相连且有固定分隔界标的阳台，计入该两户各自的套内建筑面积。

c）无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积一半的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。

d）阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面积。

e）一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成下一层阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于两个楼层，不计算建筑面积。

f）阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于阳台围护结构外围水平投影面积二分之一时，按少的投影面积一半计算建筑面积。

g）上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。

飘窗一般不计算建筑面积。

当其窗台高度小于，且层高在以上时,按外围水平投影计算建筑面积。

通道a）房屋底层的公共通道，不计算建筑面积。

b）临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。

地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；

在地面且独立于建筑物之外时，有围护结构或柱和上盖，且高度大于的，按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；

地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地面部分是设于建筑物之内且有上盖，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积。

与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。

架空层a）层高在以上的架空层作为公共开放空间的，不计算建筑面积;

b）依坡地建造的房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用，整修有底板，层高在以上的部位计算建筑面积；

c）架空层中层高在以上并加以围护封闭利用的门厅、楼梯、电梯和水、电、排风管道井等部位，计算建筑面积。

由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分无论有无顶盖、围护结构，均不计算建筑面积。

位于地下室内和屋顶上的水箱或储水池，不计算建筑面积。

技术层、夹层、插层a）技术层计算建筑面积，应具备以下三个条件：

①建在自然层（标准层）之间或自然层内；

②经规划部门审核批准；

③层高或可利用空间的垂直高度在米以上。

b）层内的夹层、插层等，当夹层、插层层高和剩余层高均在以上，两部分均计算建筑面积；

当其中一个部分的层高不足，但上下两部分层高之和大于时，按一层计算建筑面积（外墙不能重复计算）。

　跃层、斜面结构屋a）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，顶层高度以上的部位计算建筑面积。

b）跃层层高在以上的部分，按实际水平投影计算建筑面积。

c）跃层、斜面结构屋的层高在以上的外墙，一半计入套内建筑面积，另一半计入幢共有建筑面积。

楼梯a）门厅或大堂内的旋转式固定楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。

旋转梯所形成的中空部分，属大堂或门厅的一部分，计入大堂或门厅的面积。

b）层内专为通往跃层、阁楼、夹层等的内部楼梯，其在本层的楼梯按水平投影计算面积；

跃层、阁楼、夹层等有高度大于的部分，其中的楼梯孔按相应梯位（或设计梯位）的水平投影面积计算建筑面积。

c）属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积；

当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。

d）挑出主墙体外、未封闭、有围护结构、有顶盖的楼梯挑平台，挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积二分之一时，挑平台不计算面积；

挑平台顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于挑平台围护结构外围水平投影面积二分之一时，按少的投影面积一半计算建筑面积。

e）广场式的室外楼梯和用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯，不计算建筑面积。

f）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

墙体　　a）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃、金属等其他材料作装饰幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

b）各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

c）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高以上的部分计算建筑面积。

d）房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

f）装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑面积。

不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

变形缝

　　与室内相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算建筑面积。

与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积一半计算建筑面积。

5．共有建筑面积的测算

共有建筑面积的确认

委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书,经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后，对各类共有建筑面积进行分类确认和登记。

委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。

共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上的产权界。

共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。

共有建筑面积的分类幢共有建筑面积：

指为整幢房屋服务的共有建筑面积。

功能区共有建筑面积：

指专为某一功能区服务的共有建筑面积。

层共有建筑面积:

指各层中专为本层使用或服务的共有部位的建筑面积。

其它共有建筑面积。

共有建筑面积的处理原则产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

共有建筑面积的内容共有建筑面积的主要内容包括：

电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

共有面积按比例分摊的计算公式对相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算:

式中：

K—为面积的分摊系数；

—为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

—为各单元分摊所得的面积，m2；

—为需要分摊的建筑面积总和，m2；

—为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

共有建筑面积的分摊方式幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊；

功能区共有建筑面积由该功能区内各单位按面积比例分摊；

层共有建筑面积由该层中各单位按面积比例分摊。

住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位，依照的处理原则和的计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分为住宅和商业两部分，即住宅部分应分摊的幢共有建筑面积和商业部分应分摊的幢共有建筑面积。

然后按住宅和商业部分各自进行分摊。

a）住宅部分：

将应分摊的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照的处理原则和的计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

b）商业部分：

将应分摊的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加到各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋应分摊的共有建筑面积。

多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能和服务对象进行分摊，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊，一般需进行多级分摊。

多级共有建筑面积分摊，可采用从整体到局部的逐级分摊的方法。

先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各单位，然后分摊层共有建筑面积至层内各单位。

本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共有建筑面积。

特殊共有建筑面积分摊的基本原则房屋内为小区或多幢