大桥河冯家可研Word文件下载.docx

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2消防63

第8章　　组织机构与项目管理65

8。

１组织机构设置65

8．2人力资源配置６5

8.3项目的组织管理66

第9章项目招标及实施计划ﻩ68

９．１项目招标68

9。

2项目实施阶段ﻩ7０

9．３项目实施进度安排ﻩ7１

第１０章　投资估算及资金筹措７3

1０.1投资估算７3

10.２融资方案ﻩ76

第１1章　效益评价与风险分析ﻩ77

11.2社会效益分析7９

１1．3风险及对策分析80

第12章结论与建议81

12.1结论ﻩ８1

附表

附表1：

开发成本估算表ﻩﻩ

附表2：

资金筹措与使用计划表ﻩﻩﻩﻩ

附表３：

房屋销售收入估算表ﻩﻩ

附表4:

土地开发收益表ﻩﻩﻩﻩ

附表5：

销售收入估算表ﻩﻩﻩ

附表6:

利润估算表ﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩ

附表7:

还本付息计划表

ﻩﻩﻩ

附图

附图1：

冯家畈安置点总平面布置图

附图2：

大桥安置点总平面布置图ﻩ

ﻩ

附件

附件1：

岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法的通知（岳政办发[20１0］2号）

附件2：

岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发〔２00９〕16号）

附件3：

岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知（岳政办发〔20０9〕８号）

第１章总论

1.1项目概况

１.1项目基本情况

（１）项目名称：

（2）建设性质：

新建

（3）建设单位:

（４）建设地点：

位于湖南省岳阳市经济技术开发区,冯家畈安置点东临长康路（原１07国道）、南抵滨湖游路、北临畈嘴路;

大桥安置点西临雷锋山路、南抵王家畈路。

冯家畈安置点与大桥安置点建设地点相距不到2公里，地质、气候、建设条件相近,因而进行整体开发。

（5）建设单位性质：

国有独资公司。

（6）建设期限：

2年（２0１5年1月~２01６年１2月）.

（7）投资估算及资金筹措：

项目总投资7633９．９万元；

资金筹措方案为申请银行贷款50000万元，自有资本金投入26339。

9万元。

（8）建设内容及规模:

建设内容为通海路片区棚户区的拆迁和安置，主要包括棚户区的拆迁征收、房屋主体工程及相关配套工程建设。

建设规模为规划用地总面积８3733。

75㎡，净用地面积为６28７3.５1㎡,规划总建筑面积为194628．６4㎡。

项目总图经济技术指标详见表1-1。

表1—1：

冯家畈、大桥安置房工程总图经济技术总指标表

项　目

单位

冯家畈安置房指标

大桥安置房指标

指标

合计

总规划用地面积

㎡

2７,413。

3０

56,320．４5

83，7３３．7５

净用地面积

17，08９.28

45，784.２3

６2，８73.5１

总建筑面积

6８，137。

73

１26，４90．９1

19４,6２8。

64

地上建筑面积

56，3９4．6２

115，８3４．１0

172，2２8.７3

其

中

住宅面积

52，0０6。

62

１０８，353。

75

1６0,３60。

３８

商业建筑面积

3，730.00

4,5６9.１０

8，２９９.１0

配套用房面积

554.00

2,911.25

3,４6５.25

架空层（不计容）

10４．00

０。

０0

104.00

地下建筑面积

１1，743．11

10,656.８１

２２，39９．９1

计算容积率面积

５6，29０.62

11５，8３4。

10

—

建筑基底面积

4，6９１.00

9，792。

36

-

容积率

3．2９

2.５3

建筑密度

％

24。

2０

２２.40

绿地率

35。

７0

00

总停车位

个

３36.00

４８6。

0０

822．00

地面停车位

96.０0

103.00

１99。

地下停车位

24０.０0

383。

6２３。

居住户数

户

52２。

1，０88.00

１，610．０0

1．1．2承办单位简介

岳阳经济开发区开发建设投资有限公司（下简称开建投）是按照《公司法》,由管委会出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。

公司于2007年4月注册成立，注册资本2亿元人民币。

公司直属管委会领导。

公司采取政府主导、市场运作、法人经营管理的现代企业管理模式。

其主要职能是经管委会授权后，代表开发区对外融资;

对建设资金进行统一核算和管理；

负责融资借款本息偿还;

参与建设项目的投资监督和管理;

对投资区内的工业项目及用地实行绩效管理;

进行土地储备等。

公司设董事会、监事会。

今年新改选的董事会成员7名，董事长由管委会分管财政的副主任兼任，副董事长由管委会总经济师兼任，其他5名董事分别由区财政局、建设局、开建投、国资局等部门负责人兼任。

监事会成员５名,其中：

监事会主席由区纪委书记兼任，其他４名监事分别由区建设投资管理中心及开建投员工担任。

公司实行董事会领导下的总经理负责制。

现有正副总经理6人。

公司内设办公室、工程管理科、财务科、园区项目科、征拆管理科5个科室，在编员工１4人.公司加挂区建设投资管理中心牌子,实行两块牌子一套人马管理。

截止2０１4年底，公司全年主营业务收入５２930.７万元，主营业务利润7948万元,净利润5145万元，公司资产总额487689万元，负债总额２25507万元，所有者权益2６2182万元，资产负债率为４6。

24％。

公司现有储备土地30５2。

4亩，其中商住用地２425.４亩，工业用地6２7亩。

1.2项目背景及必要性分析

1.2.１项目建设背景

根据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局规划，冯家畈安置房工程和大桥安置房工程主要安置通海路片区的棚户改造拆迁户;

据安置房事务管理局统计，通海路片区需拆建筑1672栋，涉及待安置拆迁户1610户，拆迁房屋面积达93５3２㎡。

为保障我市棚户区改造这一民生工程的顺利推进,改善群众的居住条件、完善城市功能、改善城市环境,通海路片区棚户区改造项目亟待建设。

1.２。

2建设必要性分析

（1）有效缓解安置房紧缺困局

根据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局调查统计，至2014年１2月止,全区已拆迁未安置户３9０0户，预计至２０15年全区需安置房6000套，安置缺口为３０00套，安置任务非常繁重。

而本项目拆迁区域涉及到的棚户区拆迁户达到1６10户，通过本项目的实施，可妥善安置棚户区内的拆迁户，有效缓解我区安置房紧缺困局.

（２）能实现土地保值增值,推动区域经济发展

通过贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则,落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，项目建成以后，不仅可解决被征地拆迁群众的安置问题，解决拆迁户的居住问题,而且可腾出宝贵的土地进行重新规划,将促使该城区更加繁华，从而使土地保值增值、区域经济更快更好的发展成为必然。

（3）是构建和谐岳阳的迫切需要

党的六十届四中全会提出了构建和谐社会,要求照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。

在和谐社会的构建中,社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制,而住房保障制度是社会保障极为重要的组成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要措施,是各级政府关注民生,以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动,是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。

住房问题作为人的最基本的生活需求,是广大群众最关心、最直接、最迫切需要解决的事实难事之一。

因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房要求,既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。

通过通海路片区棚户区改造项目的实施,使广大拆迁居民享有可靠的拆迁安置保障，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房,解决他们的后顾之忧,对于维护社会稳定,体现社会和平,稳定民心，对于建设和谐岳阳具有重要意义。

3研究范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我公司对项目的选址和建设条件进行了实地勘察，并收集相关资料。

本可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策和规范，对项目建设背景、必要性、建设规模、选址、建设条件、总图规划、工程方案、环保、节能、投资估算及资金筹措等进行了分析研究，供建设单位和相关部门决策参考。

1．4编制依据

《建设工程项目可行性研究指南》（２002年版）；

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》；

财政部、国土资源部《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2009]24号）；

《湖南省实施<

城市房屋拆迁管理条例>

办法》；

《关于公布湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发[20０9］４3号;

《岳阳城市总体规划（修编本）（20０８年—２０30年）》；

岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法的通知（岳政办发[201０]2号）；

岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发〔200９〕１6号）；

岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知（岳政办发〔2０09〕8号）。

5主要技术经济指标

本项目总用地面积为8３733。

7５㎡,总建筑面积为19４６28。

６４㎡，居住人口规模为1６1０户、约5６3５人，详见表1-2：

表1－2：

技术经济指标一览表

序号

项目

指标

备注

1

83733。

2

６2873．51

3

19462８．6

3．1

１72228.7

3.1．1

1６036０.4

3.1.２

8299.1

3.1．3

346５。

25

3.1.４

1０4

3。

2２399。

91

4

822

4．1

19９

６２3

5

1６10

6

总投资

万元

7６339．9

其中自筹26３39．９万元,贷款50000万元

6.１

征地费及拆迁安置补偿费

1５378。

01　

建安工程费用

40576.3

6．3

配套基础设施费

2837.4

6．４

建设工程其他费用

3491。

03

５

管理费

９３4。

4２

６.６

财务费用

9487。

5

6.7

不可预见费

3635．２3

7

总销售收入

9０869.14

含土地收入

8

项目贷款年限

年

９

项目贷款利率

５.5

ﻬ第2章　项目建设规模及建设内容

１建设规模

建设规模为规划用地总面积83733.75㎡，净用地面积为6287３．51㎡,规划总建筑面积为19462８.64㎡。

规划住宅总户数为１6１0户，居住人口5635人（按3。

5人/户）。

2．２建设内容

（１）建设内容主要包括新建冯家安置点7栋住宅、新建大桥安置点10栋住宅，建设内容详见表2-1。

2—1：

建设内容一览表

冯家安置点指标

大桥安置点

27,４13。

３０

5６，３20．４5

83，7３3．75

1７,０89。

28

45，７84.23

６2，87３。

51

68，１3７．７3

126，４90.91

194,6２8.64

５6,３94。

6２

11５，834.10

17２，2２8．7３

52，００6.62

108，3５３．7５

160，360。

3，730.００

４，569．１０

8，29９．10

5５4．00

２,911。

３,465。

１0４.00

0.0０

104．0０

11,7４3。

1１

１0,656。

８1

２2，39９．91

（2）配套建设给排水及消防工程、供电与通信工程、电梯工程、空调工程等公用工程；

（3）景观、广场、园林、绿化、道路等室外工程建设。

ﻬ第3章　项目选址及建设条件

３。

１项目选址

1选址地理位置

本项目选址地位于湖南省岳阳市内，岳阳市位于湖南省东北部，地处长江与洞庭湖黄金水道交汇点，湘、鄂、赣三省交界区。

　冯家畈居安置点位于岳阳市经济技术开发区,东临长康路（原10７国道）,面抵滨湖游路，北临畈嘴路；

大桥安置房小区西临雷锋山路、南抵王家畈路.具体位置详见3—1红色圆圈位置.

图3-1：

项目拟建地地理位置图

3.1.2选址概况

冯家畈安置点所在地东临长康路（原107国道），面抵滨湖游路,北临畈嘴路,地势平坦，交通方便；

大桥安置点靠近旧城区，地势也较为平坦，交通方便，配套设施完善。

拟建地所在的岳阳经济技术开发区位于岳阳中心城区东部,京珠高速公路、京广铁路、１0７国道和武广高速铁路、随岳高速、杭瑞高速穿境而过，长江黄金水道通江达海，距长沙黄花机场135公里，武汉天河国际机场185公里，全程为高速公路.岳阳经济开发区已建成了白石岭综合工业园、康王高科技园、机械建材工业园和商贸物流配套区等四个“七通一平”产业园区，远景规划２．6平方公里的国家级出口加工区、2０平方公里的木里港工业园区、30平方公里的岳阳现代农业生物产业园区、８.７平方公里的新火车站商贸金融区正抓紧建设，全区项目承载能力持续增强,具备了接纳大型项目的能力。

200０年后，岳阳经济开发区连续被岳阳市委、市政府授予全市创建“先进县市区”先进单位,并被湖南省委、省政府授予了“湖南省非公有制经济优秀园区”和“湖南省质量兴市先进单位”称号，正逐步承担起了岳阳“改革开放的示范区、体制创新的试验区、经济发展的增长极、推进新型工业化的主战场”的重任.

3.2建设条件

3．2．1自然条件

（1）地形条件

岳阳丘岗与盆地相穿插、平原与湖泊犬牙交错。

山地、丘陵、岗平原、水面的比例大致为15：

2４:

17：

27：

　1７0地势东高西低，呈阶梯状向洞庭湖盆地倾斜.本项目选址地位于市区边缘,土地已平整完毕，地形平坦.

（2）气候条件

　项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明.其特点为：

春湿多雨，夏季多旱,暑期较长，严寒期短,无霜期长,光照充足，热能充裕。

①日照

年平均日照：

1764．１小时

年最多日照：

２0６4.９小时（１９59年）

年最少日照:

1370。

8小时（１982年）

②气温

年平均温度:

16.4—17℃

最热月７月平均气温：

29.2　０Ｃ

最冷月１月平均气温:

4．５'

C

极端最高气温：

39．３℃

极端最低高气温:

-1８.8℃

③降水

年最大降雨量：

２264．4mm（1９５4年16４天降雨日）

年最小降雨量：

85０mm（1968年13７天降雨日）

年平均降水量:

1273mm

日最大降雨量：

２92．2mm（195７年６月１6日）

历年最大积雪深度:

23cm

最大冻土深度：

5cｍ

年平均气压:

1009.5毫巴

④风向

年主导风向：

ＮNE（18%）（北东）

夏季主导风向:

S（7月为16%）

年平均风速：

２。

9m/s（28年平均值）

⑤霜日

　　年平均霜日：

2０天

最多霜日：

3３天（1９6７-1968年）

最少霜日:

4天（１９86—1９８7年）

　⑥年均相对湿度

　　　全年平均相对湿度：

8１%

　　全年平均最高相对湿度:

8４％

　全年平均最低相对湿度：

７7%

　⑦年蒸发量

年蒸发量:

１422·

９mＥ

　　　　（３）水文条件

最小流量377m　3/S（１９75年10月5日）

　　最大流量５790０Ｍ³

/s（1931年７月30日）

　年平均流量9400ｍ　３/s（19５１年—１9８0年）

　　最高水位（城陵矶水位）３5.94m（１９98年8月2０E1）

　　最低水位（城陵矶水位）１7。

27m（1960年2月１6E1）

　　　最高水温３3.２＇Ｃ

冬季平均水温6.9’Ｃ

　（４）工程地质与地震

　　①工程地质

　　岳阳市地处富饶的洞庭湖平原和雄浑的幕阜山区,地貌组织以丘陵、平原为主，山地,丘陵，岗地、平原、水面的比例大致为16：

24:

1８:

　26:

　１６０整个地势东高西低,山、丘、岗、平大致东西排列，南北延伸,呈阶梯状向洞庭湖倾斜，形似围椅状.东部山丘地带，中部岗丘地带，约占全市总面积的30%;

西部平原地带，约占全市总面积的40%,由河床冲积物堆积而成，地势平坦开阔，地面坡度一般小于5度。

下部地层主要由前震旦系垅质板和干枚状板岩组成,有较强风化层，地基承载力一般为3００—450KＰa，一些地方上部有局部的河湖淤积和坡积层，地基承载力一般为200－30０KPａ.

本项目地处岳阳市的中部岗丘区,在长期雨水侵蚀和物理化学风化作用下,形成了较厚的风化壳，地质条件较好.

②地震情况

根据国家质量技术监督局2００１年2月发布的《中国地震动参数区划图》（ＧBl８306—2001）查得：

岳阳市地震动峰值加速度为0.109，地震动反应谱特性周期为0.35s,对应地震烈度为Ⅶ度。

自１045年以来，岳阳地区范围内有地震记载的只有155６年1月发生的地震为破坏震，城中房屋倒塌，压死人畜甚多。

根据中华人民共和国国家标准GBl830６—２０01《中国地震动参数区划图》,岳阳市城区地震动峰值加速度分区为0.1g。

2配套设施条件

（1）供水

岳阳经济开发区内两座大型自来水厂日供水能力126万吨。

水源取自国家级风景名胜区铁山景区，水面面积6。

2万亩,库容６。

35亿立方米，供水充足。

（2）供电

市区内现有华能岳阳电厂、装机总容量为80万千瓦。

华能岳阳电厂正扩建一座7０万千瓦的火力发电装置。

市区己建有22万伏变电站和11万伏变电站3座,电力可保证供应.

　　（3）通讯

　程控电话交换机总容量达３0万门，融固定电话、移动电话、无线寻呼、国际互联网等于一体的现代通信网络已形成。

　　（4）居住、医疗、教育、文化体育

涉外旅游宾馆酒店１0多家，其中三星级以上8家，另有一批中高档别墅是外商入住的集中区域；

医疗卫生机构3４所,其中医院２6所，医疗床位190０张，开设外商保健病房，为外商提供绿卡就诊一条龙服务；

高等学校3所、完全中学15所、职业学校近20所,师资雄厚，环境优美，为外商子女就学提供高水准的教育;

建有岳阳文化艺术会展中心、图书馆、档案馆、体育馆、游泳馆、市民广场等一批文化体育设施。

　　（5）物流交通

公路——岳阳经济开发区高速公路网稠密,京珠高速、107国道、杭瑞高速、随岳高速穿区而过，通过京珠高速公路驱车1个半小时即可到长沙市，2个半小时到达武汉市。

铁路——岳阳经济开发区连通贯穿全国铁路干线，京广铁路、武广高速铁路穿境而过,客货运输可达全国各地。

武广高速铁路简称通车后,开发区至广州的列车行程可缩短到3个半小时。

航空——岳阳经济开发区距长沙黄花机场13５公里，距武汉天河机场185公里，全程为高速公路.港口—-岳阳怀抱洞庭，吞吐长江，是湖南和长江中下游水路交通的重要枢纽之一。

岳阳经济开发区紧邻长江黄金水道城陵矶港，可凭江上抵重庆、下达上海.建有２个5000吨级外贸码头的城陵矶港是全国综合运输网中的内河主枢纽港之一,199７年被辟为国家一类开放港口,是湖南省长江主干线上唯一的一级对外口岸，船舶总吨位占全省总量的班，货运量占全省水上货物运输量的班，集装箱运输占全省的42％，出入洞庭湖船舶日均流量500多艘次，为全省的功.200５年,岳阳被交通部列为全国２8个主要内河港口城市之一.

3政策支持条件

为加快岳阳市城乡统筹发展,顺利开展土地收储征地拆迁工作,岳阳市政府在国家相关政策框架下,制定出台了《岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》（岳政发［2009]1６号）、《岳阳市城市规划区内集体土地上村民集中建设自住房屋规划管理规定》（岳政办发［2009]８号）、《岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法》（岳政办发[201０]2号）等一系列配套政策.为贯彻落实《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（湘政办发[２010]53号）、《关于做好2013年保障性安居工程工作的通知》（湘住保［20１２］13号）等文件精神，岳阳市已下发了《关于2013年城市棚户区改造项目审核结果的通知》（岳房发［２01３］14号），本项目已列入全市城市棚户区改造计划表，有力地支撑了项目顺利实施。

3.3征地拆迁情况

据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局统计,通海路片区需拆棚户建筑１672栋,涉及拆迁户1６10户，拆迁土地面积５68.76亩,待安置户拆迁建筑物面积93532㎡，由“通海路片区棚户区改造项目”分冯家畈安置点和大桥安置点两个安置点进行就地安置。

以上这些拆迁户房屋破旧拥挤,厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。

根据走访调查，本项目所含的拆迁居民非常盼望改变现有居住环境，对安置房普遍持积极态度,拆迁户的积极态度为本项目的顺利实施奠定了基础.

ﻬ第4章工程技术方案

１设计说明

１.1设计依据

（1）建设方提供的设计要求及