物流园营销策划实施方案Word文档下载推荐.docx

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第七章：

项目投资估算及资金筹措

第八章盈利能力分析

第九章总结

一、总体定位：

一个园区——两个中心——四大主题

二、具体项目定位如下：

一个园区

光彩大商业物流园

两个中心

国际汽车博览中心

国际精品建材家居家具博览中心

四大主题

汽车主题

建材及室用品主题

物流配送主题

商业中心主题

见另外一个文件

第三章市场调研

一、汽车市场

1、据统计2010年全国及东三省汽车销售概况如下表：

汽车类型

全国销售总量

东北三省销售总量

东三省所占比例

轿车

1126029台

76896台

6.07%

载货汽车

1076613台

86775台

8.06%

客车

1037058台

83403台

8.64%

合计

3240000台

247074台

7.63%

2、东三省汽车销售省分析表：

三省销售总量

省总销量

36448台

18916台

21531台

41131台

21346台

24297台

39343台

20517台

23542台

117113台

60780台

69180台

比率

100%

47.4%

24.6%

28.0%

通过以上数据分析可以看出，东三省的汽车销量在全国份额中仅占7.36%；

已形成汽车产业发展、东北三省经济地位、振兴东北老工业基地政策之间的矛盾，汽车产业发展速度有待进一步提升；

随着振兴东北的各项政策得到进一步落实，充分发挥老工业基地的各项优势，东北三省汽车市场可以说商机无限。

从上表数据还可以看出，省汽车销量在东北三省中几乎占了一半，市场潜力巨大。

目前汽车作为第一支柱产业政策已经确定，而汽车市场却极为分散，更无品牌市场可言，这为适时建设一个国际高标准的以汽车为主题的市场提供了可能。

二、建材家居家具市场

市共有大小各类家具市场约30余家，其中主要家具专卖店15家约占50%，综合家具市场约8家，占23%。

市场经营多采取场地出租经营方式的有24家，约占80%，其次是采取自己经营方式的有4家，约占13%；

1、以中国家具城、小东、万泉、港大家私为代表的传统家具市场，因成立时间早，地理位置优越，在中低端消费群中有一定的市场。

其主要特点是：

摊位式租赁经营，市场有较大的对外辐射功能。

2、以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表的家具市场新生力量，其主要特点是：

店面装修较豪华、购物环境幽雅、商品档次较高，在中高端消费群中有一定的市场。

3、以莱德、轩琴为代表的家具自营模式，其主要特点是：

与家具厂家形成战略合作，在店中展示商品并自主经营。

是家具经销的创新模式，具有一定的代表性。

4、以欧倍德、家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表的家具超市及综合市场，对市的家具市场带来较大的冲击，代表未来的家具市场走向。

第四章营销战略

一招商策略：

资产经营出租+地产出让+产权出售+产权返租

具体如下：

资产经营出租：

一期零售区域：

家园酒店用品超市

三期区域：

物流配送中心及综合楼

地产出让（成立合资公司，最终转让股权）：

二期区域：

酒店

四期区域：

国际汽车博览中心（三大超市）

国际汽车专营店

产权出售：

一期区域：

精品专营店

二期区域：

商务公寓、餐饮美食一条街

三四期区域：

精品专营一条街

产权出售返租统一招商：

国际精品建材展厅

国际精品家居家具展厅

二定价策略

根据周边市场调研结果，制定价格：

商务公寓：

3800元/平方米

商铺（四层均价）：

餐饮美食一条街：

4500元/平方米

精品专卖店一条街：

4800元/平方米

三销售计划表（%）

年份

类型

2

3

4

5

商务公寓

40

15

餐饮美食类

50

10

精品专卖店

四建筑形态

主力店及展厅外观简洁明快，以钢结构为主。

商务公寓附精装修。

五招商建议

1、项目的招商合作伙伴应该是国际上该业态的知名品牌商，他们实力大，抵抗风险能力强，能与集团共进退，可在我方项目上持续性经营，可为项目地价，商业氛围等的价值上升提供长期保证。

这涉及主力店招商问题，主要为汽车，家具，生活类超市等业态。

2、与国际上知名商业房地产营销策划公司建立联系，探讨合作事宜，我方需要的不仅是他们的营销策划方案，更重要的是这类营销策划公司具备全球化商业招商资源，因为他们已经做过多个专业市场的shoppingmall，与世界500强或国际品牌店早已建立广泛联系，比如，加拿大555集团（世界上最大的两座shoppingmall皆为其建造），兄弟企划等。

3、与国际上专业做大型shoppingmall的开发商、经营商建立合作，让其入驻本项目，共同开发。

比如加拿大555集团，菲律宾5M集团，印尼三林集团（超大型Mall在东南亚发展得既多又好），我方将在此事上加大招商力度。

见另外一文件

在考虑资金平衡及企业适当负债的前提下，暂定开发节奏如下：

一、一期：

一年半

一期A：

家园

一期B：

生活类超市

二、二期：

商务公寓、酒店、餐饮美食一条街

三、三期：

2年

三期A：

国际精品建材展厅：

国际精品家居家具展厅

三期B：

四、四期：

四期A：

国际汽车博览中心（汽车三大超市）

四期B：

国际汽车专卖店

五、总工期（流水交叉做业）约五年。

见另外一个WORD表格及2个EXCEL表格