房地产策划方案无锡商业地产深度分析.docx
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房地产策划方案无锡商业地产深度分析
(房地产管理)无锡商业地产深度分析
无锡商业地产深度分析
前言
岁月无声,2004年即将逝去。
这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容,但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。
而作为房地产业之一的商业地产,是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程,其难度远远超过普通的住宅开发。
为把握无锡地产商业地产市场发展趋势,及今后更好地为开发商和顾客服务,提供了有力支持,无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查,最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。
这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析,将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈,并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析,使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点,对把握商业地产发展态势起参考依据作用。
这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法,并做了大量的汇总和分析工作,非常具有实用价值。
但是由于时间有限,数据无法及时更新,有些纰漏在所难免,希望读者批评指正。
期盼在我们的共同努力下,揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章!
第一部分无锡商业街概述
商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的,只有商业经济发达了,商业地产、商业街才能兴旺;反之,商业地产、商业街兴旺了,商业经济也才能进一步发展,所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。
随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开,中国经济发展潜力进一步释放,城市经济得到持续发展。
而国民经济的快速发展,也放大了中国房地产业的发展空间,为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。
国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素:
一是经济日趋发达,有充足的资金;二是市场需求旺盛。
另外,商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。
统计数字显示,目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街,纯粹的步行商业街也在200条以上。
而商业地产的供应和需求却存在一定的错位,商业地产面临成本居高不下、经营模式落后等难题。
随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩,特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺,开发经营的风险加大等趋势的出现。
促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。
“太湖明珠”无锡,位于长江三角洲几何中心,处于沪宁杭中心地带;东距上海128公里;西距南京183公里;是我国著名的十大旅游城市之一。
无锡在江苏省城镇体系中,居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上,且是苏锡常都市圈的核心城市之一。
苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分,是江苏省经济发展的先导地区和创新中心,是具有国际竞争力的城市群体。
近年来,无锡市抓住每一个发展机遇,立足加快结构调整和深化改革,加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐;加快了外向型商贸流通业的建设,全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势,商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。
“三新”:
一是改革有新成效;二是消费市场实现新突破;三是农村市场取得新发展。
“三快”:
一是外向型商业发展快;二是特色商业街发展快;三是餐饮业发展快。
随着无锡商业经济的快速发展,商业地产发展迅猛,逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。
市中心区有以中山路为中心的CBD商圈,以火车站为核心的火车站商圈;副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈;东区有丁村商圈、上马墩商圈;北区有山北商圈;西区有河埒口商圈;南区有中桥商圈;以及以长江路为核心的新区商圈。
无锡规划建设特大城市以来,无锡的商业地产建设更是日新月异,大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。
截止到2004年10月,无锡在销商铺有28个,总面积近80万平米。
如:
无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。
呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。
本次对无锡商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析,调查数据截止时间2004年11月。
统计表的说明:
店铺总数:
所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和;面积:
指纯商铺的面积,不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼;权属关系:
由于有的店无法得知,所以为估计值;租金:
为抽样调查店铺的算术平均值;闲置率:
为闲置店铺数除以调查的总店铺数,由于市场变化瞬息万千,闲置率只代表调查时的状况。
第二部分数据汇总统计表
各商圈情况统计表
商圈
名称
店铺数
面积
(平米)
权属关系
(租赁百分比)
租金
(元/平米.年)
调查段闲置率
各行业楼层分布
CBD
商圈
793
10-500
96%
4100
空置26家,闲置率为3.3%。
一、二层:
餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等;
三层以上:
餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。
火车站商圈
16
20-400
98%
2600
零
一、二层:
服饰、食杂店;
三层及以上:
服饰超市、商厦、酒楼。
五爱广场
商圈
201
10-1500
98%
2967
20家,10%
一层:
餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等;
二层:
咖啡馆、网吧、茶馆。
三层及以上:
广告公司、浴场、茶馆等。
南门商圈
869
10-600
98%
1032
54家,6.2%
商铺主要集中在一层;二层有一部分,主要经营酒楼、酒吧、网吧、装饰装潢等;三层以上很少,有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。
北大街
商圈
345
10-500
98%
4073
空置35家,闲置率10.1%。
一、二层:
餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等;
三层以上:
广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休闲娱乐场所。
丁村商圈
338
10-200
100%
980
5家,1.5%
一、二层:
餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等;
三层以上:
歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。
上马墩
商圈
174
10-260
99%
410
零
一层:
餐饮、机械、五金、医药、日用百货等,约占93%;
二、三层有:
浴场、足浴、房产、按摩院,以及酒楼、饭店、火锅店等。
山北商圈
480
8-350
99%
436
空置15家,闲置率3.1%。
一层:
餐饮、服饰、副食品、装饰装潢、日用百货等,约占94.5%;
二层:
餐饮、棋牌室、娱乐厅、美容美发、网吧;
三层:
歌舞厅、浴室。
三层以上:
有1家宾馆,为4层。
河埒口
商圈
860
8-500
98%
1125
空置104家,闲置率12.1%。
一层:
餐饮、服饰、副食品、医疗保健、美容美发等;
二层:
网吧、图文社、装潢装饰公司等;
三层以上:
棋牌等。
中桥商圈
222
20-800
97%
500
空置8家,闲置率3.6%。
一层:
餐饮、服饰、装饰装潢、机电五金、美容美发、药店等;
二层:
餐饮、美容美发、舞厅、茶吧、棋牌、网吧、浴场;
三层以上:
酒店、火锅城、歌舞厅、网吧、汽车销售、公司办事处等。
新区
56
20-500
39%
1075
零
一、二层:
餐饮、机电、通讯、美容美发、药店等;
三层以上:
饭店、银行机构、公司机构、休闲中心等。
所有被
调查商圈
4354
8-1500
97.5%
1754
267家,6.1%
一层主要有:
餐饮、服饰、副食品、日用百货、金融、证券、机械五金、汽车业、美容美发、药店、烟酒店等;
二、三层主要有:
茶楼、咖啡馆、歌城、网吧、浴场、健身馆等休闲娱乐场所及少量的酒楼、火锅城等餐饮类店铺;
三层以上主要有:
装饰装潢公司、广告公司、事务所、诊所、公司办事处,以及少量休闲美食和休闲娱乐场所等。
各商业街情况统计表
商业街名称
店铺数(家)
面积
(平米)
权属关系
(租赁百分比)
租金
(元/平米.年)
调查段闲置率
经营种类比例
各行业楼层分布
商业特色
中山路
198
40-120
100%
5400
零
服饰56家,占28.3%;餐饮21家,占10.6%;珠宝、金店、银楼6家,占3%;医疗、保健类15家,占7.6%;投资、金融、保险类16家(银行12家),占8.1%;手机、通信类6家,占3%;休闲娱乐7家,占3.5%;眼镜店、副食品店、办公设备店各4家、各占2%;另外,烟酒类店、房屋中介、饰品店各3家,电器卖场2家,大型超市1家,婚纱摄影、婚庆礼仪共2家,高档美容护理2家,其他还有鲜花店、职介、培训、旅馆、印务、高档化妆品、翻译、文化用品、书店、便利店、食杂店等各1、2家。
一、二层:
餐饮、服饰、日用百货等,少量茶楼、咖啡馆;三层以上:
歌城、网吧、浴场、培训中心、影城等。
集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业街。
人民中路
80
20-400
95%
5000
零
服饰14家,占17.5%;餐饮19家,占23.8%;大卖场7家,占8.8%;眼镜店、金融网点各6家,各占7.5%;电子通信器材、各类公司办公各5家,各占6.3%;售楼中心4家,占5%;超市、便利店3家,占3.8%,其他(书店、药店、字牌店、影剧院、歌城、面包西饼、票务等)共11家,占13.5%。
一、二层:
服饰、传统餐饮、银行、眼镜店、音像制品、中介公司、茶楼、西餐厅、咖啡馆;三层以上:
茶楼、咖啡馆、歌厅、事务所、装潢公司、海鲜城、诊所等。
以餐饮、服饰为主,其他商业形态为辅的商业街。
人民东路
31
40-60居多,最小25
90%
4700
7家,22.6%
餐饮类共4家,占16.7%;金融网点(银行、证券)4家,占16.7%;各类专卖店(茶叶、助听器、电动自行车、音像制品)共4家,占16.7%;面包、西饼店3家,占12.5%;中高档美容美发2家,占8.3%;医药、保健类2家,占8.3%;其他共5家,共占20.8%。
一层:
传统餐饮、食品店、音像制品、美容美发、公司;二、三层:
茶叶紫砂、面馆、酒店酒楼、浴场等;三层以上:
没有。
以酒店、酒楼为主,约占1/3,其他商业形态配套存在,服饰店几乎没有。
县前东街
60
20-60居多,最小15
94%
800
13家,21.7%
餐饮类共9家,占19.1%;服饰5家,占10.6%;金融机构网点(银行、信用社)7家,占14.9%;烟酒类店铺有6家,占12.8%;其他商业形态都不成规模,都只有1、2家,共20家,共占42.6%。
一层:
餐饮、服饰、便利店、图文社、烟草专卖、眼镜店;二、三层:
餐饮、咖啡馆等;三层以上:
商场。
商业形态较多,无明显商业特色,金融业相对繁荣。
学前街
64
20-60居多,最小10
98%
2500
零
服饰类11家,占17.2%;餐饮7家,占10.9%;电脑专卖店6家,占9.4%;文化类(学校、书店、乐器店、文化用品店、文物建筑群、家教育研究中心)共10家,占15.6%;专业店(婴幼儿用品、眼贴、医疗器材、营养品、美容品等)共有11家,占17.2%;其他商业形态有:
银行、邮政局、大型超市、门诊部、影像冲印、大型农贸市场等,共19家,占29.7%。
一、二层:
电脑类、音像、服饰、餐饮、副食、茶楼、医疗、琴行等;
三层以上:
没有。
以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街。
崇宁路
102
20-80居多,最小11
98%
3200
关门6家,闲置率5.6%。
服饰23家,占22.5%;餐饮类20家,占19.6%;美容美发类8家,占7
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