房地产成本详解Word格式.docx
- 文档编号:20752064
- 上传时间:2023-01-25
- 格式:DOCX
- 页数:30
- 大小:36.43KB
房地产成本详解Word格式.docx
《房地产成本详解Word格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产成本详解Word格式.docx(30页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
采用自营方式进展的根底设施和建筑安装〔包括装饰〕等工程,如果工程规模不大,在施工过程中发生的各项工程费用,可直接计人有关开发本钱的核算对象,记入“开发本钱——房屋开发本钱〞等账户的借方和“银行存款〞、“库存材料〞、“应付工资〞等账户的贷方,作如下分录入账:
借:
开发本钱——房屋开发本钱##X
贷:
银行存款##X
库存材料##X
应付工资##X
如果工程规模较大,由企业所属施工单位进展内部核算的,可根据需要设置“工程施工〞账户,用来核算和归集自营工程费用,并按工程施工本钱核算对象和本钱项目设置工程施工本钱明细分类账进展工程本钱明细分类核算。
一、自营工程本钱核算的对象和项目
由于开发企业根底设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点,每一工程几乎都有它的独特形式和结构,需要一套单独的设计图纸,在建立它时,要采用不同的施工方法和施工组织。
即使采用一样的标准设计,也由于必须在指定的地点建造,以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同,在建造时,往往也需要对设计图纸以与施工方法、施工组织等作适当改变。
工程的这些特点,使工程施工具有个体性。
因此,根底设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产,在对工程组织本钱核算时,必须采用定单本钱核算法,即按照各项工程进展分别核算本钱的方法。
但凡可以直接记入各项工程的生产费用,应直接计入各项工程本钱;
但凡不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用,要先按照发生地点先行归集,然后按照一定的标准,定期分配计入有关工程本钱。
按定单本钱核算法核算工程本钱,必须确定工程本钱计算的对象。
工程本钱核算的对象,通常是具有工程预算的单位工程。
因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。
根据单位工程来组织工程本钱核算,便于反映工程预算的执行结果,分析工程本钱超降的原因,与时反映施工活动的经济效益。
为了简化工程本钱核算手续,对于:
〔l〕在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间
相接近的各个单位工程;
〔2〕在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程,也可把它们的本钱合并核算,然后按照各该单位工程预算造价的比例,算得各该单位工程的实际本钱。
为了便于核算各项工程本钱和分清工程本钱超降的原因,必须对生产费用按照经济用途加以分类。
施工单位的生产费用按照它的经济用途,一般应分为以下本钱项目:
1.材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际本钱以与周转材料的摊销和租赁费用。
2.人工费指直接从事工程施工工人〔包括施工现场制作构件工人,施工现场水平、垂直运输等辅助工人,但不包括机械施工人员〕的工资、奖金、津贴和职工福利费。
3.机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用,包括机上操作人员工资,职工福利费,燃料动力费,机械折旧、修理费,替换工具与部件费,润滑与擦拭材料费,安装、拆卸与辅助设施费,养路费,牌照税,使用外单位施工机械的租赁费,以与按照规定支付的施工机械进出场费。
4.其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费,冬雨季施工增加费,夜间施工增加费,土方运输费,材料二次搬运费,生产工具用具使用费,工程定位复测费,工程点交费,场地清理费等。
5.施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出,包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。
如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物与其他临时设施,还应包括临时设施摊销费。
上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费,由于直接耗用于工程的施工过程,叫做直接费,可以直接记入“工程施工〞账户和各项工程本钱。
施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用,要按照一定标准分配计入各项工程戍本,叫做间接费,在核算上应先将它记入“施工间接费用〞账户,然后按照一定标准分配计入各项工程本钱。
二、材料费的核算
各项工程耗用的主要材料和结构件,通常通过“领料单〞、“退料单〞。
“已领来用材料清单〞、“大堆材料耗用单〞等材料凭证汇总计算。
“已领未用材料清单〞是对下月需要继续使用的月末施工现场存料,在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制,应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。
大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。
这些材料常有几个单位工程共同耗用,领用次数又多,很难在领用时逐一加以点数,往往采用“算两头、轧中间〞的方法,来定期计算其实际用量。
即对进场的大准材料进展点数后,日常领用时不必逐笔办理领料手续,月末先计算定额耗用量。
本月定额耗用量=∑〔本月完成工程量×
材料消耗定额〕
再通过盘点求得实际耗用量,差异数量和差异分配率:
本月实际耗用量=月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量
差异数量=本月实际耗用量一本月定额耗用量
差异分配率=差异数量÷
本月定额耗用量×
100%
然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格本钱:
某项工程实际耗用大堆材料数量=该工程定额耗用量×
〔1±
差异分配率〕
某项工程实际耗用大堆材料的计划价格本钱=该工程实际耗用大堆材料数量×
计划单价
施工队组在施工过程中领用的周转材料,如模板、跳板、脚手架木等,一般可在领用时填制“领料单〞,先将其本钱记入各项工程本钱。
于工程完工时,再填制“退料单〞将实际盘存数冲减工程本钱。
对租赁的周转材料,其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程本钱。
三、人工费的核算
工程本钱中的人工费,对计件工人的工资,可直接根据“工程任务单〞中工资总额汇总计入各项工程的本钱,职工福利费可按工资的比例〔目前为14%〕计入各项工程的本钱。
“工程任务单〞是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知,也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。
通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额,参照施工图纸,分别工人班组签发。
任务单中工程完工后,施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进展检查,并会同质量检查员进展验收,评定质量等级。
实际验收数量与签发的工程数量有出入时,应查明原因并经领导批准后才能结算。
每月签发的工程任务单,应于月末全部进展结算。
如某些工程尚未全部完工,即将其完工局部按估计数进展结算,未完工局部可结合下月施工作业计划中的工程任务,再签发给原来的班组,使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。
对计时工人的工资和职工福利费,可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。
所谓施工单位平均工资率,就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和,除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数,它的计算公式如下:
某施工单位平均工资率〔元/时〕=月份内施工单位建筑安装工人工资和
职工福利费总额〔元〕÷
月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和〔时〕
用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时,就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费:
项工程分配的人工资=该项工程耗用工时×
施工单位平均工资率
四、机械使用费的核算
施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用,应另行组织核算。
因为使用施工机械而发生的机械使用费,是单独记入工程本钱的“机械使用费〞项目的。
机械使用费的内容,一般包括:
1.人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。
2.燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。
3.材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。
4.折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。
5.替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。
6.运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地X围内转移的运输、安装、拆卸与试车等费用,假设运往其他施工现场,运出费用由其他施工现场的工程本钱负担。
7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的根底、底座、工作台、行走轨道等费用。
施工机械的辅助设施费,如数额较大,可先记入“待摊费用〞账户,然后按照现场施工期限分次从“待摊费用〞账户转入“工程施工——机械使用费〞账户,摊入各月工程本钱。
8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。
9.间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。
至于施工机械所加工的材料,如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等,应记入工程本钱的“材料费〞项目;
为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资,应记入工程本钱的“人工费〞项目;
土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费,一般应记入“施工间接费用〞的有关项目,不列作施工机械使用费。
机械使用费的总分类核算,应先在“工程施工——机械使用费〞账户进展。
施工单位发生的各项机械使用费,都要自“库存材料〞、“低值易耗品〞、“材料本钱差异〞、“应付工资〞、“应付福利费〞、“银行存款〞、“累计折旧〞、“待摊费用〞等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费〞账户的借方,作如下分录入账:
工程施工——机械使用费用 9000
库存材料 1100
低值易耗品 150
材料本钱差异 25
应付工资4000
应付福利费 560
银行存款2165
累计折旧8000
待摊费用3000
机械使用费的明细分类核算,对大型机械可按各机械分别进展;
对中型机械一般可按机械类别进展。
至于那些没有专人使用的小型施工机械,如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费,可合并计算它们的折旧、修理费。
机械使用费的分配,一般都以施工机械的工作台时〔或工作台班或完成工作量〕为标准。
各施工机械对各项工程施工的工作台时,可以根据各种机械的使用记录,在“机械使用月报〞中加以汇总。
三、自营开发工程本钱的核算〔二〕
根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时,就可通过以下算式将机械使用费进展分配。
某项工程应分配的机械使用费=该项工程使用机械的工作台时×
机械使用费合计÷
机械工作台时合计
对于各种中型机械的机械使用费的核算,也可不分机械种类进展。
在这种情况下,对于各项工程应分配的机械使用费,可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数,求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计,然后与当月实际发生的机械使用费合计数比拟,求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比,再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进展调整。
某项工程应分配的机械使用费=∑〔该工程使用机械的工作台时×
机械台时费计划数〕×
实际发生的机械使用费÷
∑〔机械工作台时合计×
该机械台是费计划数〕
现举例说明它的分配计算方法如下:
〔一〕先确定各种施工机械每个台时费计划数
施工机械台时费计划数的计算,可参照以往核算资料确定,也可根据施工机械原值、折旧率,随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。
设例中:
0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元,0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为8元。
〔二〕求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计
设例中:
0.5立方米履带挖土机
290台时×
台时费计划数20元5800元
0.4立方米混凝土搅拌机
300台时×
台时费计划数8元2400元
其他施工机械11800元
按台时费计划数计算的机械使用费合计20000元
〔三〕根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费,设例中计19000元
〔四〕计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比,设例中为
19000元/20000元×
100%=95%
〔五〕将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整
如101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9000元,那么应分配的机械使用费为:
9000元×
95%=8550元
对于分配于各项工程本钱的机械使用费,应自“工程施工——机械使用费〞账户的贷方转入“工程施工〞账户的借方,并记入各项工程本钱的“机械使用费〞项目:
工程施工19000
工程施工——机械使用费19000
对于小型施工机械的折旧、修理费,可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例,分配计入各项工程本钱的“机械使用费〞项目。
五、其他直接资的核算
工程本钱中的“其他直接贸〞,是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费〞、“人工费〞和“机械使用费〞项目的其他直接发生的费用,主要包括:
1.施工过程中耗用的水、电、风、汽费;
2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量,采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用;
3.因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费;
4.土方运输费。
此外,还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。
施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务,可按实际结算数记入“工程施工〞账户的借方和有关工程本钱的“其他直接费〞项目。
如用银行存款为某项工程支付土方运输费2000元,应作:
工程施工2000
银行存款2000
对于不能直接记入各项工程本钱的水、电、风、汽等劳务费用,可在月终根据各项工程的实际耗用量,将各项劳务费用分配于各有关工程本钱。
根据水、电、风、汽、运输费用分配表,就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程本钱的“其他直接费〞项目。
对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以与工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费,凡能直接计入各项工程本钱的,应直接计入;
不能直接计入各项工程本钱的,应先行汇总登记,然后按照一定标准将它分配计入有关工程本钱。
六、施工间接费用的核算
工程本钱中除了上文所说的各项直接贸外,还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。
这些费用,虽为组织施工、管理所必需,但是不能确定其为某项工程本钱所应负担,因而无法将它直接计入各项工程本钱。
为了简化核算手续,都将它先记入“施工间接费用〞账户,然后将它分配计入各项工程本钱。
施工间接费用的内容,一般包括:
1.管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。
2.职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例〔目前为14%〕提取的职工福利费。
3.折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。
4.修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。
5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置,摊销和修理费。
6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸X、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。
7.差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费,以与施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。
8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术平安设施的购置、摊销和修理费,供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以与工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。
9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。
施工单位发生的间接费用,在总分类核算上,应在“施工间接费用〞账户进展。
发生的各项施工间接费用,都要自“库存材料〞、“低值易耗品〞、“材料本钱差异〞、“应付工资〞、“应付福利费〞、“银行存款〞、“现金〞、“累计折;
日〞、“待摊费用〞等账户的贷方转入“施工间接费用〞账户的借方。
施工间接费用20538
库存材料1900
低值易耗品600
材料本钱差异50
应付工资8500
应付福利费1190
银行存款2900
现金298
累计折旧4600
待摊费用1500
如施工单位搭建有为进展施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施,应将其搭建支出先记入“递延资产〞账户,然后分月摊销记入“施工间接费用〞账户。
施工间接费用的明细分类核算,应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账〞,将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。
每月终了,应对施工间接费用进展分配。
为了便于将施工间接费的实际水平与定额比拟,以考核施工间接费用的节约或超支情况,施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配,可按照各项工程的施工间接费用定额〔即为直接费或人工费的百分比,建筑工程一般按直接费的百分比,水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比〕所计算的施工间接费的比例进展分配。
某项工程本期应分配的施工间接费用=本期实际发生的施工间接费用×
该项工程本期实际发生的直接费〔或人工费〕×
该项工程规定的施工间接费用定额÷
∑[各项工程本期实际发生的直接费〔或人工费〕×
各项工程规定的施工间接费用定额]
在实际核算工作中,对于施工间接费用的分配,往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比,再将各项工程按定额计算的施工间接费用进展调整,即将上列算式改为:
某项工程本期应分配的施工间接费用=[该项工程本期实际发生的直接费〔或人工费〕×
该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额]×
本期实际实际发生的施工间接费用÷
如某施工单位在1998年7月份计发生施工间接费用20538元,各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下:
101商品房建筑工程 直接费141000元
施工间接费用定额为直接费的6%
102商品房建筑工程 直接费126000元
施工间接费用定额为直接费的6%
151出租房建筑工程 直接费59000元
那么各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下:
101商品房建筑工程:
141000元×
6%×
20538元÷
141000元×
6%+126000元×
6%+59000元×
6%
=8460元×
20538元/19560元
=8460元×
105%=8883元
102商品房建筑工程:
126000元×
19560元=7560元×
105%=7938元
151出租房建筑工程:
59000×
19560元=3540元×
105%=3717元
对于分配于各项工程本钱的施工间接费用,应自“施工间接费用〞账户的贷方转入“工程施工〞账户的借方,并记入各项工程本钱的“施工间接费〞项目:
工程施 20538
七、自营工程本钱核算程序小结
为了核算各项自营工程的实际本钱,会计部门在接到施工部门的开工报告后,即要根据前述有关本钱核算对象的说明,为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工本钱明细分类账〞,用以记录各项工程的本钱。
同时不管工程施工期限的长短,都须等到工程完工记入各项应计本钱以后,工程本钱明细分类账的记录方为完整。
工程施工本钱明细分类账中各本钱项目的实际本钱,根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。
对于月份内各项工程发生的实际本钱,应在月终将它自“工程施工〞账户的贷方转入“开发本钱〞账户的借方:
开发本钱##X
工程施工##X
根据上文所述,现将自营工程本钱核算程序归纳如下:
1.根据开工报告,确定工程本钱核算对象,开设工程施工本钱明细分类账;
2.按工程本钱核算对象和本钱项目汇总分配材料、人工、折旧等费用;
3.分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费;
4.计算各月施工工程实际本钱;
5.根据完工报告,结算工程施工本钱明细分类账中的实际总本钱,并与预算本钱比照分析。
四、发包开发工程与其价款结算的核算
房地产开发企业的根底设施和建筑安装等工程的施工,如不采用自营方式,可以采
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 成本 详解