文化旅游开发项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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6、承担可行性研究工作的单位和法人代表
承担可行性研究工作的单位:
北京时代凯歌文化发展有限公司
法人代表:
李建华
二、《靖水山庄》文化旅游项目建设背景
1、项目提出的背景:
靖安三爪仑是国家AAAA级风景旅游区,也江西省唯一的国家级示范森林公园,地处赣西北,景区森林覆盖率高达95.7%,森林动植物丰富,地广人稀林密,生态环境一流,发展生态休闲度假旅游具有得天独厚的优势,是江西“绿色摇篮”中的一颗生态明珠。
近几年,靖安县委、县政府高度重视旅游业的发展,确立了“生态立县、旅游兴县”的县域经济发展战略,强力推动旅游业发展进程,旅游基础设施不断完善、旅游服务项目日臻丰富、旅游行业管理更加规范、旅游客源市场半径日渐延伸,旅游接待人数每年大幅递增,产生了良好的生态、经济和社会效益。
2008年接待游客97.2万人次,实现旅游综合收入1.9亿元,2009年接待游客101.2万人次,实现旅游综合收入4.05亿元,旅游业成为了靖安县重要产业之一。
目前三爪仑景区已经开发40余个旅游项目,其中旅游度假村、山庄21个,旅游景点13个,娱乐项目10个,全县宾招接待床位3000余个,基本形成了一个由中部梦幻休闲区、况钟园林城市温泉疗养区、仁首石上五星级国际休闲娱乐区、宝峰古樟林生态养生休闲城、虎啸峡森林生态休闲区、罗湾白茶文化休闲区、中源温泉疗养避暑度假休闲区、金罗湾水上娱乐休闲区八个不同主题特色的休闲区,通过100公里的旅游公路串接而起,构建成中国三爪仑百里生态休闲长廊。
为了策应鄱阳湖生态旅游示范区建设,进一步加快靖安县生态旅游业的发展,打造面向海内外的生态旅游胜地,县委、县政府紧紧围绕“生态立县,旅游兴县”的县域经济发展战略,继续加大旅游开发建设力度,启动了洪屏抽水蓄能电站、靖安国际旅游休闲居住中心、中部梦幻城、恒茂金罗湾度假村等重大旅游建设项目,已开工或即将开工的项目总投资达100亿元,项目建成后,可将靖安三爪仑打造成全国闻明的“山水长廊,休闲天堂”。
我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化,从“观光时代”向“休闲度假时代”转变,人们的休闲时间也越来越多,传统工作和休闲概念已经逐步地模糊,人们也更加注重文化精神的消费与追求,这种变化大大刺激了休闲度假旅游和文化旅游的发展,休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。
文化休闲旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求,拓展了旅游方式,丰富了旅游的内涵,是第二代旅游发展的一个重要方向。
纵观靖安旅游发展势头,加速靖安文化旅游项目的建设有着十分重要的意义。
2、项目发展的必要性:
靖安山水风光秀丽,佛教文化神奇,古文化厚重,诗词文化瑰丽,旅游资源极为丰富,是全省重点旅游县市,国家森林公园三爪仑峰峦叠嶂,泉岩奇特,古木参天,宝峰寺佛教文化深厚,东周古墓是2007年全国十大考古发现之一;
诗词文化独具特色,靖安县是个只有十三万人的山区小县,但这里文风鼎盛,历代人才辈出,现在靖安的诗人就有四千多人,其中中华诗词协会会员就超过百人,因此,1999年10月,江西省文化厅授予靖安县“诗词之乡”称号;
2003年12月30日中华诗词协会授予靖安县为全国“中华诗词之乡”称号。
三、《靖水山庄》文化旅游项目建设条件分析
1、当地经济发展水平:
靖安县社会经济发展现状。
随着县委、县政府“工业强县、旅游兴县、林果富民”等经济建设重大战略的实施,县域经济获得了持续稳定的发展,经济综合实力不断增强,人民生活不断改善。
国民经济三次产业结构不断调优,二产和三产发展潜力不断增强,经济运行质量显著提高。
基本建设投资高速增长,全社会固定资产投资规模进一步扩大,旅游业蓬勃发展,社会各项事业全面繁荣,新农村建设全面启动,城乡一体化进程加快,城乡面貌焕然一新,人民居住环境大为改观。
2、自然资源条件:
靖安县位于江西省西北部,东界安义,南邻奉新,西毗修水,北倚武宁、永修。
全县国土面积1377.49平方公里,辖5镇6乡74个行政村,人口14万。
境内千米以上山峰113座,位于靖安、武宁交界处的九岭尖海拔1794米,是宜春市最高点;
九岭山脉绵亘全境,北潦双溪流贯东西,素有“八山半水一分田,半分道路和庄园”之称;
峰峦层叠,木竹繁茂,气候温和,雨量充沛,山川毓秀,风景秀美,是国家AAAA级旅游风景区、江西唯一的国家示范森林公园,曾被唐宋八大家之一的曾巩赞誉“虽为千家县,正在清华间”。
3、靖安文化独具特色:
靖安山水风光秀丽,佛教文化神奇,古文化厚重,诗词文化瑰丽,旅游资源极为丰富,是全省重点旅游县市,国家森林公园三爪仑峰峦叠嶂,泉岩奇特,古木参天,宝峰寺佛教文化深厚,东周古墓是2007年全国十大考古发现之一。
诗词文化独具特色,靖安县是个只有十三万人的山区小县,但这里文风鼎盛,历代人才辈出,现在靖安的诗人就有四千多人,其中中华诗词协会会员就超过百人,因此,1999年10月,江西省文化厅授予靖安县“诗词之乡”称号;
4、交通条件:
距省会南昌80公里,至昌北机场56公里,离开放型口岸九江175公里,离昌九高速公路49公里。
四、《靖水山庄》文化旅游项目景观分析、资源评价及定位
1、景观分析:
《靖水山庄》主要有:
1、九龙文化影视城:
根据中国历代文化分别以唐、宋、元、明、清、江南水乡和老北京四合院的风貌建设7-8条文化特色小街。
使之成为全国项目最全影视拍摄基地。
2、中华诗词园:
园内山、水、石、林等景观设计独特,主要以诗词文化长廊和诗词博物馆为主体。
3、中国姓氏文化公园:
根据中国的百家姓中的姓氏起源和相关文化传说,建设各姓的姓氏博物馆。
4、在景区的周边开发少量小别墅:
《靖水山庄》地处水口乡政府西部,东向开阔,西、北、南三方均靠山,在建设主体项目时会有一部分零散土地不好利用,因此,在零散土地上将开发一些小别墅。
2、景观资源评价
每条街将建设为长约500米的实体小街,也就是说城里的建筑不仅仅是风景,整个影视城就是一个综合行文化古城,除老北京四合院街以外其他小街均为三层小楼组成,一层以特色商业为主,唐街==民间艺术街、宋街==美食街、元街==娱乐风情街、明街==书画古玩街、清街==民族服饰街、江南水乡街==精品礼物和土特产街、老北京四合院街==梦幻游戏街。
二、三层以宾招为主。
所以影视城不仅具有很高的文化价值还有不可估量的商业价值。
这个园子是以文化休闲为主的特色文化园,园里的文化长廊以展示为主,让游客进入园子后感受到浓厚的文化气息,长廊里展示的诗词以书画的形式表现出来,让每个游客都有跃跃欲试的冲动。
诗词博物馆以陈列全国诗词爱好者的作品为主,给诗词作者颁发收藏证书并编号陈列。
中国姓氏文化源远流长,文化底蕴深厚,建设各姓的姓氏博物馆给游客了解自己的祖先,也是各姓氏宗族文化的展示园,在文化旅游项目中是个不可多得的易招商、引游客、经营活的好项目。
4、景区小别墅:
在景区的周边开发少量小别墅:
有着很好的房产价值。
3、景区定位:
文化旅游观光、文化消费体念、文化产业经营
五、《靖水山庄》文化旅游项目环境容量与游客容量预测
1、环境容量预测:
水口乡位于靖安县中部和南部,东邻宝峰镇、雷公尖乡、双溪镇、南界香田乡和奉新县操下乡,西倚高湖镇,北毗璪都镇和三爪仑乡,面积178.41平方公里。
水口乡历史悠久,人杰地灵。
桃源春色、鹤岭晴岚、双峰霁雪为旧“双溪十景”中的“三景”。
桃源又是盛唐诗人刘慎虚晚年的定居地,他在此地辟有深柳读书堂,《唐诗三百首》中载的《阙题》(原题为《归桃源乡》)诗写于此,青山村口尚有刘慎虚墓。
沙港村桥边野鹿衔花地有宋代淳熙进士舒邦佐墓。
来堡村玛瑙崖是明代正德五年(1510年)胡雪二聚众起义扎寨之地。
土地革命时期,桃源到烟竹为大股红军途经地。
1983年在来堡村发掘的郑家坳土坑墓群为新石器时代晚期古墓葬。
水口村李家组是国家一级馆藏文物春秋时期徐国青铜器盥盘、卢盘和枓(音主)的出土地。
2007年在水口村发掘的李洲坳古墓为2500年前的东周墓葬,共出土47具棺木,其一墓多棺为江南罕见,墓中出土的竹扇被考古专家誉为“中国第一扇”,竹席被誉为“中国第一竹席”,棺头金箔饰物为全国同类出土文物中最大最完整的,人体骨骼中的绿色结晶体为全国罕见。
所以靖安的文化旅游项目建设地点,水口为最佳,水口村茅屋组位于靖安城西北8部公里处,省道万黄直通覆地,水口乡政府驻地(2010年高速路通车后距省会南昌仅50公里)。
座落于群山环抱之中,总面积达5000余亩。
森林覆盖面积4000余亩,以阔叶林为主,水源丰富,该地还是是候鸟白露的栖息地,身入其中,能看到一片雪白的候鸟群,能感受到人与自然和谐、还回归大自然的气息。
区内风景秀丽,环境优美,清新自然,树木成行,瓜果飘香,青山碧水相映生辉,景色格外清秀怡人。
曲径穿林而过,百年的奇形松树,显得格外迷人。
《靖水山庄》的建设将打造出“到靖安:
上三爪林感受森林环境微妙,下水口乡领略靖安文化的底蕴”的综合旅游环境。
2、游客容量预测:
靖安现有宾招接待能力为每天3000人左右,影视城建成后每天的接待能力将达到15000人,大大提高了靖安的旅游接待能力。
六、《靖水山庄》文化旅游项目旅游市场预测
1、当地旅游市场现状:
目前靖安三爪仑景区已经开发40余个旅游项目,其中旅游度假村、山庄21个,旅游景点13个,娱乐项目10个,全县宾招接待床位3000余个,基本形成了一个由中部梦幻休闲区、况钟园林城市温泉疗养区、仁首石上五星级国际休闲娱乐区、宝峰古樟林生态养生休闲城、虎啸峡森林生态休闲区、罗湾白茶文化休闲区、中源温泉疗养避暑度假休闲区、金罗湾水上娱乐休闲区八个不同主题特色的休闲区,通过100公里的旅游公路串接而起,构建成中国三爪仑百里生态休闲长廊。
然而除宝峰寺外几乎没有文化旅游项目,因此开发文化旅游项目在靖安显得尤其重要.
2、本项目主要服务范围和市场:
靖安是江西省距省会最近县市之一,也是江西重点旅游地。
南昌半小时经济圈城市之一、4小时经济圈有九江、萍乡、鹰潭、黄石、株州、长沙、上饶等地级以上城市、600多万城市人口;
8小时经济圈有福州、上海、杭州、南京、武汉、合肥、广州、深圳等省会城市、7000多万城市人口,城市客源市场无比广阔。
京九铁路连接北京和香港,南昌是唯一的省会城市,高速铁路的建成大大缩短了南昌到北京和广州等发达地区的距离,若在经营上有特色,全国的市场都可以统揽。
3、本项目市场预测:
随着经济发展、人民生活水平的提高,外出旅游已成为人们追求生活质量、满足精神需求的时尚。
旅游业日益成为当今世界最具生机与活力的“朝阳产业”,发展迅猛。
据专家预测,2010年国际旅游人数将突破10亿,旅游综合收入可达2600亿美元,成为世界最大产业之一。
在日益升温的旅游热潮中,文化旅游越来越受到欢迎。
靖安的森林旅游,佛教文化、诗词文化、生态养生等项目顺应了人们需要。
能适应市场需求,具有良好的发展前景。
七、《靖水山庄》文化旅游项目总体规划方案与项目经营模式
1、开发范围:
森林旅游,佛教文化、诗词文化、生态养生、民俗风情,综合文化等。
森林旅游:
以三爪仑国家级森林公园为主要景区
佛教文化:
以宝峰寺为主要景区
诗词文化:
以中华诗词园为主要景区
生态养生:
以21个旅游度假村、山庄为主要景区
民俗风情:
以中国姓氏文化公园为主要景区
综合文化:
以九龙文化影视城为主要景区
2、项目开发的基本原则:
发展旅游、富裕乡民、弘扬文化、集团管理
3、项目总体规划:
《靖水山庄》是一个综合文化旅游景区,它既有文化旅游价值,也有商业功能.项目总体将规划为靖安文化旅游中心.
4、项目经营模式:
影视剧为载体扩大影响;
集团式经营提高效益;
城市化建设完善服务;
现代化管理加速发展;
具体概述为:
1、影视剧为载体扩大影响:
第一步:
整理靖安传说故事,重打文化旅游牌。
A、九龙的传说:
有这样一个传说故事,中国古代天上有十个太阳,后来被一个叫后羿的人射下了九个,掉在了靖安与奉新交界的九仙仓这个地方,而形成了九口温泉并变成了九条小龙,它们从温泉出来之后分别在九岭山上修练成仙,后来沿溪水在今九江市汇入长江而进入大海,由于他们是玉帝的儿子,因此被玉帝分别封为各海龙王撑管天下水系,成为龙王的九条龙,为了交流治水经验和叙述兄弟之情,它们会定期在南海的一个地方聚会,这就是现在香港的九龙。
这个故事,把后羿射日射下的九个太阳和九仙仓的九口温泉,九岭山,九江市和九龙联在了一起,这就是一个很有特色的人文景观。
B宝峰寺的传说:
C胡雪二的传说:
D况钟的故事:
E“深柳读书堂”的传说故事:
F、八仙之一曹国舅的故事:
G、东周古墓的传说故事。
第二步:
把传说故事整理成文学作品和影视剧本。
第三步:
根据传说故事的文学本所涉及的场景选择适当的地方,作出景区建设规划。
第四步:
把故事拍成影视剧和出版图书,向全国播放和发行。
这一步很重要。
电视剧的播出,是对景区最好的广告。
2、集团式经营提高效益:
1、《靖水山庄》建设期间,由中珏国际集团有限公司与旅游学校签订协议,委培一批旅游专业的大学生,这批大学生主要为两种人才,一是旅行社的经营人才,二是景区的导游。
旅行社的经营人才到集团后工作档案均在集团,但他们将配送到全国各大中型城市去经营旅行社,并统一管理,每个旅行社每年必须完成一定量游客输送任务。
2、影视城里的房子,一楼作为店面可以从事商业经营,二楼和三楼可以作为宾招客房同样可以获取很高的经济效益。
(还可以单间、单栋租赁经营)3、加强横向联营,景点打包经营与同行共赢,也能带来较好的经济效益。
3、城市化建设完善服务;
九龙文化影视城是根据中国历代文化分别以唐、宋、元、明、清、江南水乡和老北京四合院的风貌建设7-8条文化特色小街。
更是一座设施完整的小城镇。
4、现代化管理加速发展;
由于景区的建设要花费大量的资金,为了扩大发展可以将已建项目(如:
影视城的门面房甚至是部分客房)十年、二十年甚至更长时间的租出去经营,也可以吸引股金的形式融资来壮大集团的实力。
5、道路交通规划:
靖安处赣中北腹地,是江西西北大门的天心之地,昌铜高速通车后30分钟即可到达省会南昌,县城区距昌北机场约1小时车程,与千里黄金水道赣江(三级航道)共同构成独特的水、陆、空立体交通格局,属于杭州、上海、武汉、南京、广州、深圳、福州、合肥等省会城市7小时经济圈范围内,交通十分便捷。
八、《靖水山庄》景区管理与人员编制
1、景区管理:
景区内实行居民管理和商业管理相结合的管理模式.
2、人员编制:
最高权力机构为:
集团董事会,下设:
办公室、项目部、通联部、公关部、策划部等部门。
集团实行总经理负责制,全面管理集团各项工作。
九、《靖水山庄》项目实施进度安排
1、工程项目管理:
2、项目实施进度
十、《靖水山庄》文化旅游项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
3、投资使用计划
十一、《靖水山庄》社会效益分析
1、社会效益分析
2、项目与所在地区互适性分析
十二、《靖水山庄》风险分析
1、风险类别
2、风险应对措施
十三、《靖水山庄》可行性研究结论与建议
1、结论
2、建议
附件
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、旅游资源调查材料
4、自有资金存款证明
5、相关银行贷款承诺
6、其他相关证明材料
7、项目财务分析报表
影视城的宋街全长500米,东西走向,模仿送建筑风格,古色古香,富有宋代遗韵,街旁有模仿钱庄、茶馆、客栈、酒家,还有宋文化博物馆等。
建筑共分三层,一层主要是:
模仿钱庄、茶馆、客栈、酒家模式的店面为主,二、三层以实用宾招为主,使影视城里的建筑既有观赏性又有商业实用性。
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