开发商认筹资金退款Word文档格式.docx
- 文档编号:20718512
- 上传时间:2023-01-25
- 格式:DOCX
- 页数:6
- 大小:34.47KB
开发商认筹资金退款Word文档格式.docx
《开发商认筹资金退款Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《开发商认筹资金退款Word文档格式.docx(6页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
这种方式对于消费能力较低的客户有相当大吸引力。
4.限量发售VIP卡
指从项目蓄客期开始,即对外限量发售VIP会员卡。
办卡的客户不但可享受开盘当天优先选房权,还可凭VIP卡享受不同额度的购房优惠。
此种方式可对来访客源进行二次筛选,在开盘前能准确估算蓄客量。
5.直接卖VIP认购卡
这种方式属于蓄客期间自然蓄客,可避免冲动客户的流失。
在项目认购开始后,即发售
VIP认购卡,如8000-10000元/张,凭此卡,除可参与开盘期内的优惠活动外,购房时还可冲抵一定的房款。
6.多变VIP卡
通过发售不同价位的可变VIP卡,为客户提供更多选择,也可以通过差异性进行客户分流。
如凭VIP卡购房时可由1000元变5000元,1000元变10000元等。
与此同时,还可享有优先选房权,如选房按照卡号排序,同时也享受购房优惠。
如果开盘未选到合适的房源,可以自动轮序到下一期产品或者退款。
7.真实储蓄卡(与验资类似)
主要通过办理储值卡的方式蓄客,且办卡启动金相对较低。
客户办卡后,可根据蓄客情况,规定客户在固定的周期内到销售中心进行充值,每次充值额度不限,且存款都可以抵用房款。
这种方式可以加大现场人流,并可快速锁定有效客户。
(三)非收费手段
8.虚拟储值卡
这种卡不收费,但客户需要持卡定期前往售楼部盖章(如一天或三天或一周),而每盖一个章都可获得几百元甚至几千元的优惠。
因此,客户来得越频繁,所获得的优惠越大。
这一,真正认可产品的客户自然会经常来盖章,从而达到了提纯客户的目的。
9.策划特定活动
通过策划创意活动,形成项目口碑效应、增加开盘氛围。
这种方式适合广告推广密度大、关注客户数量远大于推盘量的项目,尤其是首次开盘的项目。
比如将项目名字分拆,分别做成书签,通过广告宣传分次发出。
如项目名为“水榭春天”,可以分别做“水”、“榭”、“春”、“天”四个书签,拿到不同书签的客户可享受不同购房优惠,而集齐四张书签则另有大礼送出,这样既可吸引人气,又可有效地甄别客户。
成都中海国际社区就曾以三张珍藏卡分期发放的形式进行客户储备,集齐三张珍藏卡的客户,可在开盘当日购房可优惠2.5%。
随着三张珍藏卡的陆续发放,相关推广活动密集跟进,客户情绪被一次次推向高潮,首批珍藏卡发放后就成功储客325位。
10.内部认购
以开盘前开发商关系户认购的名义,有部分名额,组织和销售人员“关系不错”的客户提前选房。
因为是“内部认购”,所以不签正式合同,签前期选房协议。
内部认购直接交纳房款50%,只开收据,不开发票,等正式购房后换发票。
优点是对意向客户直接锁定,缺点是风险较大。
操作手法如下:
1)对购买意向极高的优质客户,直接为其定下房号,但不出具任何证明,而是在置业通讯中注明客户房源、价格等,开盘当日将房源直接留给该客户;
2)备份购买意向相对较差的三个客户相应房源,但是不作明示;
3)现场销售人员需提前统计好优质客户,在开盘前两个星期电话回访或短信通知。
开盘前再一对一通知开盘信息,让客户做好准备,这样可以再次明确客户意向。
如果优质客户最后放弃购买,则通知备选客户,可以达到开盘当天排队造势的目的。
(四)其他方式
11.虚拟借款人
在项目开盘前先定一个价格,并对外公开。
然后,通过虚拟若干与企业无关但又在当地具一定影响力的人为借款人,向有购房意向的客户借款,开盘时客户可将借款直接冲抵首付,也可以选择退款。
如果客户选择购房,价格“就低不就高”,也即如正式开盘价上涨,客户可享“原价格”优惠,一旦价格下跌,则按降后的价格购买。
12.与商家联盟
这种方式主要由房企主导,通过和各种商家建立品牌战略联盟,为客户提供多种服务与优惠。
首先,房企成立企业集团会,并邀请客户入会,入会费5000、10000、30000元不等。
客户入会后,除了可获得联盟商家的购物打折卡,购房还可以享受不同程度优惠,而会费在购房
13.提供存款证明
这种认筹方式主要目的是有效判断客户实力、意向度。
比如万科?
金街的做法是要求客户提供一张与购买人身份证一致姓名50万以上存款证明原件,凭原件证明到项目营销中心领取万科?
金街优先选铺资格蓝卡。
客户提供一张与购买人身份证一致姓名200万以上存款证明原件,凭原件证明到项目营销中心领取万科?
金街优先选铺资格金卡。
开盘期间成功认购万科?
金街产品者,凭蓝卡可享受2%优惠,凭金卡可享受3%优惠。
14.私人礼宾护照方式
这种认筹方式门槛相对较低,更适合刚需项目。
操作方法一般是:
客户缴纳人民币20元办理私人礼宾护照壹本,于各大时间节点(如认筹、样板间开放、主题活动日等)通知意向客户于营销中心进行护照签证,每次签证可获得人民币2000元积累优惠,此举可多次判断客户购买意向。
同时,客户办理护照后可介绍亲朋到访办理护照,每带一批亦可享受人民币2000元积累优惠,签证活动将控制在4次以内。
但要控制优惠额度,比如护照持有人通过以上各种
形式取得的购房优惠最高不超过人民币8000元。
15.团购
这种方式主要是联合媒体举办团购活动,客户将诚意金存进媒体的账户,成为媒体会员后即可获得会员卡,凭借会员卡可在购房时享受1万抵2万的优惠,并且可以享受该媒体提供的附加服务。
二、项目认筹8大注意事项
认筹主要解决以下几个核心问题:
一是如何保证充足的上客量?
二是如何提高客户的认筹率?
三是首期和后续推盘认筹如何过渡,侧重点有何不同?
因此,在执行认筹过程中需要注意的细节非常多。
归纳起来,主要有以下问题:
1.认筹时间
认筹时间一般定在正式开盘前的一个月。
如果认筹时间据开盘时间过长,会使前期预热效果降温,降低项目载客心目中的形象,不利于品牌宣传。
但如果认筹时间距离开盘时间过短,将导致客户积累不足,对开盘的火爆场面形成不利。
2.认筹金额
根据项目实际情况,选择市场主流,客户易接受的形式,且是项目常用方式。
一般而言,高端项目认筹门槛设置相对要高,中低端项目门槛不要设太高,符合市场主流水平且能初步鉴别客户诚意度即可。
3.优惠形式
优惠政策的制定非常重要,不但要形式新颖,让客户眼前一亮,而且要考虑周全,不同客户要有不同的优惠形式。
一般以步步高升形式进行,这样可以持续不断吸引客户关注项目,增加上门次数;
既能在前期促使客户提前认筹,又能保持中后期认筹热度;
形式新颖,不会陷入和竞争项目直面比拼优惠幅度层面的竞争,有利于销售代表进行引导;
4.认筹比例
一般而言,现场认筹的客户量与所发放的VIP或所推房源数量的比例至少在1:
1.5以上,较为理想的比例是1:
3左右。
很多项目会认为认筹的客户越多越好,但事实上,认筹过多反而会容易流失意向度高的客户。
5.认筹信息发布
在制定好认筹方案之后,配合项目推广传递认筹信息,吸引新客户上门,增加认筹量。
可通过户外、微信、短信、宣传车等高调发布认筹信息,另外也可以通过举办活动聚集人气。
6.前期客户通知
对于前期诚意客户,由各销售人员对自己所掌握的客户进行通知,并且将认筹的优惠措施及事项进行详细说明。
一般:
(1)提前一周第一次电话通知;
(2)提前三天第二次电话通知;
(3)提前一天第三次电话确认,短信提醒。
7.认筹流程
工作人员应提前熟悉认筹方案及当天的工作流程,做到能及时解答客户的各项疑问。
熟悉内容包括认筹流程、VIP卡内容、认筹须知、各个人的职责等。
现场认筹流程
8.认筹活动
如果有必要可以在认筹前或认筹当天准备一些演出活动,对现场进行助兴。
演出活动一定要符合项目定位,一般在地级市里观看演出活动的多是路过的人群,不一定符合高端的楼盘。
总结
认筹的最主要目的是把握客户的认购诚意,为以后工作提出指导意见。
因此,认筹活动结束后要对客户资料进行汇总分析,向工作人员进行了解客户的认筹意见以及对价格的接受程度,对认筹活动的整体效果进行反馈。
通过对认筹活动的总结,制定改进措施,为以后的营销推广计划提出可行性的修正意见。
*篇二:
4.关于认筹金
何为“认筹金”
“认筹”是个舶来品,灵感来自香港房地产市场的一种炒作方式。
“认筹”就是购房者表现出买房的诚意,这个诚意需要通过缴纳“认筹金”来体现。
在缴纳“认筹金”后,购房者可以获得房屋的优先购买权,并在房价上享受一定程度的优惠。
等到楼盘正式开盘销售时,“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房,选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。
如果购房者没有选中理想的房屋,开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。
“认筹金”的剖析
“认筹金”看似合理,既能够保证购房者优先选择房屋,“全额退还”又不会对打消购房念头的购房者造成任何损失。
但是,这个制度背后,存在着很多购房者意想不到的巨大风险。
“认筹”反被“套牢”
2007年4月,罗先生参加了某在建楼盘举行的推介会,会上开发商开展“认筹”。
“认筹”成功的购房者可以优先选择房屋,房价还有折扣。
“认筹”时,还分“认筹”顺位,即购房者选中同一套房屋时,“认筹”顺位在前的购房者就有权得到该房屋。
当时,售楼员说的房屋价位十分诱人,不少购房者都为之心动,纷纷掏钱“认筹”。
罗先生也为自己选择的“第二顺位”当场缴纳了2万元“认筹金”。
“认筹”了这一楼盘之后,罗先生就开始等待楼盘正式开盘销售,可是两年时间过去了,楼盘还是一点动静也没有。
就在罗先生和不少“认筹”的购房者共同找到开发商讨说法时,一个让他们无法接受的消息传来。
开发商表示因为楼盘建造成本增加,房价需要调整,楼盘延缓开盘。
开发商还透露,房价每平方米可能上调一千元左右。
如此一来,这座楼盘的房价就没有任何优势可言了。
罗先生和其他“认筹”者对此非常不满。
面对不满的“认筹”者,开发商的解释是:
开发商从未向公众或登记客户承诺过销售价格。
楼盘在正式销售前进行营销推广是业界的普遍做法。
楼盘尚未开盘,还没有正式定价。
因此,开发商并不存在隐瞒房价的行为。
另外,“认筹”者取得的只是优先购买权,开发商在举行“认筹”活动时并没有承诺房价,所以“认筹”者无权指责开发商随市场行情变动房价的行为。
因为各种原因,导致开发商取得房屋预售证的时间延迟,才是迟迟无法开盘的客观原因。
并非开发商捂盘不销售房屋。
如果“认筹”者觉得无法接受开盘后的正式房价,开发商可以退还“认筹金”。
尽管开发商表示愿意退还,但是对罗先生而言,如果不买房,自己苦苦等待的两年时光就这样打了水漂;
如果买房,两年间房价上涨不少,自己多交那么多购房款真是不划算。
罗先生懊恼不已,怪只怪自己当初头脑发热,被“认筹金”狠狠“套牢”了。
“认筹金”违规
转手就能卖钱。
更有甚者,那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”,然后再转手倒卖,赚取“号钱”。
“认筹”纠纷难处理
辽宁法德律师事务所吴斌律师告诉记者,由于“认筹”时开发商故意设计了不少“后路”,导致“认筹”者处于劣势,“认筹”纠纷也很不好解决。
开发商虽然规定了“选不中房号全额退还认筹金”,但是这个“退还”都是“全额无息”的。
开发商已经赚取的这笔钱的利息,不会还给购房者。
这无疑对购房者权益造成了一定的侵害,但是这种行为目前究竟属于霸王条款还是商业欺诈,还难以定性。
另外,开发商对我国的经济领域法律法规都十分熟悉,知道如何规避法律法规的惩罚,各种名义、各种说法层出不穷,购房者一时很难弄清。
等同于“提前销售”
《城市商品房预售管理办法》第六条规定,商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房销售。
没有取得《商品房预售许可证》的房地产项目,按规定也不得发布商品房预售广告,不得进行销售。
从“认筹”的内容来看,它应当是与“内部销售”同等性质的房屋预售活动。
也属于“提前销售”的一种,在开发商未取得《商品房预售许可证》前,是被法律法规禁止的行为。
*篇三:
认筹_8_地无证收筹方案
万科地产无证收筹方案
一、认筹背景
?
万科城8号地燕园预售许可证尚未取得,为了抢占最佳的开盘时机,尽早判定客户意向,
需要提前圈定客户,为项目开盘积累大量意向客户;
为规避政策风险,将不采取“收取诚意金”的方式进行开盘蓄客,在所有的对外口径中均
不得提及“认筹”字眼及相关信息;
二、认筹目的
借助样板间开放这一重大营销节点,强化市场关注度的同时,持续积累大量优质客户;
?
借势营造现场销售氛围;
通过认筹,及早的吸引竞争对手的客户,达到截流目的;
最大化避免客户流失,抢占市场先机;
三、认筹时间
2015年1月15日至2015年2月7日
四、认筹地点
万科城营销中心
五、认筹方案
(一)方案一:
与银行合作
1、认筹形式—认筹形式建议为客户在相关银行-昆仑银行(由于高新华府认筹时是与昆仑银行合作,建议本次认筹与昆仑银行合作,可规避风险)办理1万元存款,并由银行开证明函,我方视该证明函为认筹凭据
有意向的客户在置业顾问的引导下前往指定银行,凭本人身份证前往绿色通道办理开户手
续,并且在此账户存款1万元,由银行开证明函(见附件);
意向客户经此步骤后返回营销中心凭证明函填写意向登记卡;
一张身份证只可办理一张存单,一张存单限购一套房;
凭证明函参加开盘活动;
为避免无证收筹风险,客户留存根及意向,项目不留任何凭证
证明函.doc
附件:
2、优势—规避风险,开发商避免无证收取客户的钱,收到政策影响;
6/30/2016P.1
万科地产
劣势—客户会因为去银行存钱这一形式过于繁琐而产生抗性;
开发商没有收取客户的钱,客户的意向度难以把握
(二)方案二:
与电商合作
1、认筹形式—认筹形式建议为缴纳缴纳3000元团购优惠登记金,享受开盘时团购优惠
在认筹时间内意向客户在营销中心向开发商指定电商-搜狐(由于高新华府认筹时是与搜狐
合作,建议本次认筹与搜狐合作,规避风险)缴纳3000元团购优惠登记金,并由电商开声明书(见附件)
意向客户凭该证明填写意向登记卡;
声明书.doc
2、优势—规避风险,避免直接收钱带来的政策影响;
劣势—第三方收益较大,间接造成一定程度的资金损失
西安世联万科城项目组
2015年1月1日
6/30/2016P.2
《开发商认筹资金退款》
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 开发商 筹资 退款
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)