第二册++运营计划管理体系.docx

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第二册++运营计划管理体系

世茂集团运营管理制度汇编

（2015版）

第二册计划管理体系

世茂集团综合管理中心

运营管理部

前言

为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化管理和精细化管理，方便各专业人员，尤其是运营管理人员对运营管理制度的熟悉和查阅，特制定本运营管理制度汇编。

运营管理制度汇编共分为：

运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部分，系统阐述了集团运营管理的框架和要求。

本制度汇编适用于世茂房地产控股的，并实际由世茂房地产（813）日常经营管理的独资、合资项目公司。

目录

前言2

第一节项目基础信息认定3

一、项目土地储备及开发面积指引3

二、项目物业类型说明指引7

第二节全周期目标管理13

一、可售物业启动会13

二、酒店评审会22

三、商业项目启动会管理指引（含销售+自持物业）23

四、主题乐园启动会28

五、展示区启动会28

第三节年度运营计划管控29

一、年度运营计划填表说明29

二、项目进度计划管理制度37

三、预算管理43

第四节运营过程管理45

一、运营简报45

二、项目双周报48

附件：

48

第一节项目基础信息认定

1

2

一、项目土地储备及开发面积指引

第一条目的、定义与原则

1、目的

为规范各项目土地储备及开发面积信息统计标准，便于有依据的提供不同开发阶段科目成本测算、科目成本分摊、信息披露等相关面积数据，完善项目基础数据的管理。

2、定义

2.1总建筑面积：

指建设用地范围内单栋或多栋建筑物地上及地下各层建筑面积之和。

2.2用地面积：

建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测定的建设用地土地面积，包括：

2.2.1代征地面积：

指由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担相应费用，但建设项目业主必须无偿交付给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地面积。

该土地虽由业主出资、征用，但土地使用权不属于业主，业主的土地证上亦不体现，其财产权归城建部门即政府所有。

该土地用途是规划已经确定且不纳入红线外市政配套费用的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。

2.2.2建设项目净用地面积：

在该部分土地范围内方可建设项目所需的工程内容，业主仅对该部分土地拥有财产权。

下述没有特别说明的，均为项目净用地面积。

2.3容积率：

可计容的建筑面积/用地面积之比（%）。

2.4建筑密度（建筑物的覆盖率）：

项目用地范围内所有建筑的基底总面积（即底层占地面积）/用地面积之比（%）。

2.5绿化率：

项目规划建设用地范围内的绿化面积/用地面积之比（%）。

2.6绿地率：

指建设用地范围内各类绿地的总和/用地面积之比（%）。

主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算比绿化率严格。

绿地率通常以下限控制：

并不是长草的地方均可计算绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土未达3米深度的土地，不管其上面是否存在绿化，均不计入绿地面积；公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

2.7景观面积：

暂定为项目规划建设用地范围内用地面积扣除建筑底层占地面积。

2.8占地面积：

指建筑物占有或使用的土地水平投影面积，按底层建筑面积计算。

2.9计容面积：

即为可计算容积率的建筑面积，是指小区内所有计算容积率的建筑面积之和，一般情况，计容面积=规划条件容积率×规划建筑用地面积。

2.10可售面积：

取得《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。

包括已经预售和正在预售的商品房面积。

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室（门卫室）、管理（包括物业管理）用房等不应计入可售面积。

对自持经营物业，地上持有经营物业及地下用于商场等建筑面积视为可售面积。

2.11拟建面积：

指项目获取土地后至工程开工前的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积-在建面积）。

2.12在建面积：

指工程开工后至项目未取得竣工备案的建筑面积。

2.13竣工面积：

指通过竣工验收后的竣工备案文件上载明的建筑面积。

2.14土地储备面积：

指项目未取得竣工备案的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积）。

2.15工程开工：

指由施工单位提出开工申请，经甲方最终书面确认可以进行施工，其书面载明甲方要求或同意的基础施工阶段打桩或挖土的起始日期。

3、原则

3.1一致性原则

本指引规定定义及相应面积统计、更新维护标准，各业务部门使用时应保持一致。

3.2确认性原则

3.2.1本指引规定的数据统计、更新维护，按固定表式，由项目公司设计部门负责组织填写、开发/工程/销售部门配合、项目成本合约部门复核、项目负责人确认并对项目数据准确性负责；区域开发、设计、工程复核、区域成本合约复核并汇总。

3.2.2对已获土地但未成立项目管理团队及区域所属的合资/合作项目，由区域开发负责组织填写、区域设计复核、区域成本合约复核并汇总，区域开发对项目数据准确性负责。

3.3数据提供

3.3.1成本合约部门是数据输出的唯一部门，该等数据的输出包括项目公司向区域、区域向集团的逐级汇总并提交。

3.3.2每月23日，区域应向集团运营管理部提交本指引规定的数据报表，该等数据包括下款规定各阶段更新数据。

3.4数据的统计、更新维护

项目及区域公司应按以下阶段对数据进行统计、更新：

土地获取、扩初、施工图、预测、实测5个阶段，各阶段数据统计、更新内容及标准如下所述。

第二条适用范围

适用公司开发的所有项目。

第三条土地获取阶段

1.根据签订的土地框架协议、招拍挂或股权转让/土地合同、已获土地证，统计更新各地块项下各产品类型对应的总建筑面积（包括地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；地块的用地面积（包括代征地面积、项目净用地面积）及绿地面积；说明所占权益比例。

2.计容面积通过容积率计算；占地面积通过建筑密度计算；绿地面积通过绿地率计算。

3.该阶段的产品类型的填写按土地框架协议、招拍挂或股权转让/土地合同、已获土地证项下约定的内容填写。

第四条扩初设计阶段

1.根据扩初设计，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的总建筑面积（包括地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；地块景观面积及绿地面积。

地块景观面积通过其定义进行计算；绿地面积通过绿地率计算。

2.该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。

第五条施工图设计阶段

1.根据施工图设计，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的总建筑面积（包括地上建面、地下建面）、占地面积。

2.该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。

第六条预测阶段

1.根据可售面积定义及预售条件，在土地获取、扩初设计、施工图设计及预售各阶段统计更新各地块项下的可售面积。

其中土地获取阶段统计更新至产品类型项下的可售面积；扩初设计、施工图设计、预售阶段统计更新至产品类型项下的最小核算单位的可售面积。

2.土地获取阶段的产品类型按土地框架协议、招拍挂或股权转让/土地合同、已获土地证的约定。

扩初设计、施工图设计及预售阶段的产品类型按“世茂集团物业类型说明指引”的约定。

第七条实测阶段（竣工备案）

1.根据实测/竣工备案，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的实测可售面积、当月竣工面积、累计竣工建面及累计计容面积。

2.该阶段的产品类型的填写按“世茂集团物业类型说明指引”内容的约定。

第八条科目成本测算及分摊对面积数据的应用

按“世茂集团开发成本科目说明指引”约定的科目成本测算、科目成本分摊所采用的面积指标：

扩初设计阶段前采用土地获取阶段数据；扩初设计及以后阶段采用扩初设计阶段数据，若后阶段统计更新的总面积比扩初设计相应总面积差异3%及以上的，则应按最新的统计的面积对科目成本测算值、科目成本分摊值进行调整；项目结算阶段采用实测/竣工备案阶段数据。

第九条土地储备

土地储备应统计更新当月开工建面、在建面积、拟建面积和土地储备面积。

其中拟建面积和土地储备面积按其定义，由固定表式自动生成，项目未竣工备案前，土地储备关联的项目总建筑面积在未取得工程规划许可证前采用土地获取阶段的更新数据（土地合同或招拍挂文件/股权转让文件载明的数据）、扩初设计及以后阶段采用扩初设计阶段所取得项目工程规划许可证载明的数据，项目竣工备案后采用实测/竣工备案阶段数据。

二、项目物业类型说明指引

第一条目的、定义与原则

1、目的

为规范成本、营销、设计、开发、工程统计口径，便于成本、销售同平台数据的比较和分析，以及为利润测算提供正确的数据支持。

2、定义

物业类型是指开发项目的属性，亦可称为“业态类型”、“核算对象”。

3、原则

3.1一致性原则

本指引规定的产品类型，各业务部门使用时应保持一致；本指引规定物业类型项下的最小核算单位，由各业务部门自行确定，若不一致的应明确对应关系。

3.2确认性原则

3.1.1指引规定的产品类型不满足项目需求的，由区域运营负责人向集团运营管理部提供相应的产品类型名称，由集团统一修订相应的产品类型。

3.1.2指引第三条第1款规定的第一级分期由项目提交并经区域、集团确认的项目启动会资料明确的分期为准，不作调整；第一级分期项下的第二级子分期在确认的项目启动会资料后，根据实际情况，可在单体建筑未开工前预先进行调整，该等调整由项目、区域工程部门发起，征询销售及成本合约部门意见后，经区域总裁确认，报集团运营管理部备案。

第二条适用范围

适用于开发的民用建筑项目。

第三条物业类型包括层次

1、物业类型的层次

项目-地块-分期-产品类型-最小核算单位。

1.1项目名称的确定

1.1.1内部管控的项目名称应由两部分构成：

即“城市+项目特定名称”，如：

“昆山蝶湖湾项目”、“成都猛追湾项目”。

1.1.2现有项目由各项目拟定名称后，经区域运营负责人审核，上报区域/旅游公司总裁确认；后续新增项目亦须按1.1.1条的方式命名，由项目预备会进行确认。

项目名称确认后，作为此项目内部管控及与合作对象签署合同（销售合同除外）的唯一使用名称，不得修改。

1.1.3对销售案名的确定由销售部门另行规定，并作为销售宣传及与小业主签署销售合同的使用名称。

1.2地块名称的确定

地块是指招拍挂或协议项目收购所形成的各地块。

其地块名称应与土地证上所规定的名称保持一致，如项目对该地块有其他特定叫法，可加括号备注说明。

1.3分期名称的确定

1.3.1分期是指土地获得后，逐步施工的区域划分。

1.3.2分期建立的基本原则：

1）税务筹划合理性原则：

应按税收缴纳最合理的方式在地块中对分期进行合理划分；

2）开发周期一致性原则：

同一分期内的开发周期应保持一致，分期内不同楼栋的开工时间相差不宜超过3个月，竣工时间依次类推；

3）开发面积适中原则：

同一分期内的面积不宜过大，以建筑面积不超过10万平方米为宜；

4）产品差异原则：

同一分期内的产品类型应基本相近，若产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别归入不同的分期以作为成本核算的对象。

1.3.3现已明确分期的项目，需进行调整分期的，应按1.3.2条的规定，经项目工程、设计、成本、财务、销售等各职能部门达成一致，由项目总监上报区域运营负责人审核、区域/旅游公司总裁确认；新项目及未明确分期的地块，应按1.3.2条的规定建立分期，经项目工程、设计、成本、财务、销售等各职能部门达成一致，由项目预备会/启动会进行确认。

项目的分期经确认通过后，将作为内部管控及成本核算的依据，不得修改。

1.3.4对于面积较大的分期，可分为两级层次，第一级分期名称采用“第一（二、三、四…）期”表示；第一级项下的第二级采用子分期的形式，子分期名称以“2.1、2.2、2.3….”表示。

子分期可依据项目实际施工情况自行添加及调整，作为施工节奏的管控，但不作为成本核算对象。

1.4最小核算单位，是指各单体建筑（即为单体楼栋）。

第四、物业产品类型

1、住宅：

1.1公寓

1）低层：

地上1-3层。

与多层（或小高层、高层、超高层）相连的低层并入多层（或小高层、高层、超高层），但低层沿街商铺除外，该等商铺按下述第2.1.2款的规定。

2）多层：

地上4-6层。

3）小高层：

地上7～11层（或11+1层）。

4）高层：

地上12层及以上。

5）超高层：

建筑高度大于1OOm。

1.2住宅商业：

是指项目性质为住宅的小区（建设规划红线范围）内的低层沿街商铺、独立单体建筑的住宅商业等。

但不含具有产权的会所，该会所按下述第2.1.7款的规定。

1.3花园洋房：

是指设计图纸明确名称为花园洋房的低层或多层。

1.4别墅：

含叠拼、联排、双拼、独栋、类独栋等。

1.5公共车库

1）地下车库：

具有住宅项目性质的地下建筑，含与住宅单体建筑相连（或独立）且为公共的地下停车库、自行车库等；住宅单体建筑独用的地下停车库（非公共的停车库）、自行车库等视为本楼栋的地下室。

2）地下人防车库：

属于地下人防工程的停车库；住宅单体建筑独用的地下人防工程视为本楼栋的地下室。

3）地上车库：

设置在地上建筑内的公共停车库，普通的地面停车位不属于地上车库。

1.6配套建筑：

含学校、幼儿园、活动室、独立单体的门卫室、独立单体的垃圾房、独立单体的物业用房、独立单体的变电站、无产证的会所等。

1.7其他，含具有产权的会所、保障房等。

2、商业与办公：

2.1集合型商业

有较大规模，商业经营的整体性较强，能够通过合适的商业定位和经营手段，形成统一的商业品牌和口碑，辐射较远距离的消费客群的商业建筑。

2.1.1大型单体商业：

建筑单体计容面积大于2万平方米，能够将百货、超市、家居、各类型零售专卖店、各类型娱乐及服务等1种或多种业态集中设置在一个建筑单体内的商业经营场所，包括购物中心、单体百货、单体大卖场等。

其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的地下可出租经营部分与配套（包括车库、人防、机房等）部分面积。

2.1.2街区型商业：

建筑总计容面积大于2万平方米，由2个以上的多个小型商业单体（计容面积小于1万平方米）围合而成的具有内部（半）露天广场和内部露天步行街的商业单体集群。

其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的地下可出租经营部分与配套（包括车库、人防、机房等）部分面积。

2.1.3大型地下商业：

建筑面积在1.5万平方米以上，设置在独立地下建筑内，具有商业经营功能，同时在地面上没有与之直接连接的商业建筑（即非地面商业的地下部分）的商业空间。

包括地铁商业、人防空间商业、地下联通通道商业、地下商业街等。

2.2配套型商业

整体规模较小，或有一定规模但经营整体性较差，不需要明确业态定位，适合各业户分散经营的商业建筑。

2.2.1裙房商业：

建筑单体计容面积小于2万平方米，地上建筑楼层3层或以上，主要经营面积与塔楼建筑（包括办公楼、酒店、SOHO、酒店公寓等）相连接，共用塔楼建筑的配套功能（包括地下停车库、机房等）的商业建筑。

其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的地下可出租经营部分与配套（包括车库、人防、机房等）部分面积。

2.2.2沿街商铺：

地上建筑楼层在2层或以下，部分经营面积与塔楼建筑（包括办公、酒店、SOHO、酒店公寓等）相连接或独立单体建筑的沿街商业建筑（住宅项目的沿街商铺属于住宅商业）；

2.3其它类型商业

具有商业经营功能，但产权属性属于工业、教育、文化、艺术等新建或改造建筑。

包括产业园区、旧厂房改造商业、博物馆商业、体育馆商业等。

2.4标准办公楼

建造用途主要用于企业办公经营，单套面积单元大于150平方米，不设置套内餐厨、卫生设施，仅设置单层公共卫生设施，能够实现单套、多套连通及全层连通使用的办公产品。

2.4.1多层办公楼：

地上1-7层的办公楼。

2.4.2塔楼式办公楼：

7层以上的办公楼。

2.5其它类型办公楼

建筑用途兼顾企业办公经营和居住等其它一些使用功能，设置套内餐厨、卫生设施，不适宜多套连通使用的准办公产品。

2.5.1别墅式办公：

建筑单体在5000平方米以下，楼层在4层以下，有独立的出入口和大堂，仅适用于一家企业封闭使用的小型单体办公。

2.5.2SOHO式办公：

套型设计在150平方米以下，提供套内餐厨及卫生功能的可兼顾居住功能的办公产品。

2.5.3产业园区型办公：

土地产权为研发或工业等类型的办公产品。

2.6酒店式公寓

是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，但本质仍然是公寓（其产权非住宅产权，一般为40或50年），其属性可分为“自持”和“可售”两大类。

一般“自持”产品会配置有酒店式管理服务，“可售”产品则多不配置酒店式管理服务。

2.7公共车库

是指为商办项目服务的、不能作为独立车位出售的汽车库、自行车库和机械车库等。

2.7.1地下车库：

含地下及半地下车库等。

2.7.2地下人防车库：

属于地下人防工程的停车库。

2.7.3地上车库：

设置在地上建筑内的公共停车库，普通的地面停车位不属于地上车库。

2.8配套建筑：

是指为商办项目服务的、独立单体的管理用房、垃圾房、设备用房、变电站等。

2.9其他

1）展览中心

2）文化中心

3）艺术中心

4）其他

3、酒店。

酒店：

按属性可分为：

三星、四星、五星、超五星、商务酒店、精品酒店、快捷酒店、公寓式酒店等

4、主题乐园类型

暂无细分项

第二节全周期目标管理

项目启动会适用范围：

会议

对应物业类型范围

适用管理制度

可售物业启动会

1、住宅

2、建筑面积3万方以下商业和办公（含自持和可售）

3、酒店式公寓

《世茂集团可售物业启动会管理指引》

酒店评审会

酒店

《持有酒店建设期总体管理思路及评审会流程》

商业项目启动会

建筑面积3万方以上的商业和办公（含自持和可售）

《世茂集团商业项目启动会管理指引》

主题乐园评审会

主题乐园

《世茂集团主题乐园评审会管理指引》

展示区启动会

售楼处、样板房、展示区专项启动会

--

一、可售物业启动会

（一）可售物业启动会管理指引

第一条目的、依据与适用范围

1、目的

通过过程的动态管理，实现项目事前决策、事中跟踪和事后总结，保证项目预期效益的实现。

项目启动会在项目全周期运作中起到承上启下的作用，参照项目投资拿地时确立的方案的主要指标作进一步细化，重点解决项目开发进度、销售、设计、工程质量、成本、财务、效益之间的统筹安排，并作为后续工作推进、点评及考核的主要依据之一。

同时，为项目启动会更有效率的召开，在项目启动会前特安排产品定位、方案设计和目标成本三大专业评审会。

专业评审会主要决策需在启动会上向许副主席及集团各职能领导做重点汇报。

2、依据

根据前期已开的项目“拓展会”为基础，进行细化。

3、适用范围

适用于房产开发项目的可售物业部分。

当项目中存在多种不同的可售产品类型时（如高层、联排别墅、可售商业等），需在启动会中分别展现。

自持物业（持有商业、酒店、主题乐园等）不适用于本指引。

对于持有类商业及售后返租类商业须单独召开“商业项目启动会”、自持酒店须单独召开“酒店评审会”、主题乐园须单独召开“主题乐园评审会”。

第二条项目启动会管理原则

1、阶段性管理

项目启动会分为两个阶段，即“专业评审会”和“正式启动会”。

两阶段启动会的主要内容及相关要求如下：

会议名称

产品定位专业评审会

方案设计专业评审会

目标成本专业评审会

正式启动会

召开目的

项目产品定位确定

项目方案设计确定

项目目标成本确定

项目核心指标确定

召开时间

土地获取后30天内、初步方案前

产品定位专业评审会后、土地获取60天内、规划方案意见征询前

方案设计专业评审会后、土地获取75天内、桩基或总包招标前

三大专业评审会后，土地获取后90天内，开工前

参会人员

集团：

集团客户管理中心、集团营销

区域：

区域负责人、区域运营、区域营销/设计/物业、项目：

项目负责人、项目营销/设计

集团：

集团设计

区域：

区域负责人、区域运营、区域设计

项目：

项目负责人、项目设计

集团：

集团成本、集团采购

区域：

区域负责人、区域运营、区域成本

项目：

项目负责人、项目成本

集团：

许副主席、各职能中心负责人、物业、集团运营管理部

区域：

区域负责人、项目负责人、区域运营、营销、设计、成本、财务负责人

召集人

项目营销

项目设计

项目成本

区域运营

汇报人

项目营销

项目设计

项目成本

项目负责人

决策人

集团客户/营销管理中心

集团设计

集团成本

许副主席

输出成果

产品定位PPT及会议纪要

方案设计PPT及会议纪要

目标成本PPT及会议纪要

正式启动会PPT、测算底稿及会议纪要

备注：

（1）上表所列示的参会人员为必须参加会议的人员，其他职能可凭实际情况选择性参加。

（2）已召开专业评审会的会议决议形成后续专业评审会的决策依据，相关职能部门如有意见请及时沟通。

设计、物业需提前参与到营销产品定位。

设计方案上会前需征询营销、成本、工程、客服和物业等部门意见，待意见反馈并达成一致后上会。

对于集团重点项目，以上各专业评审会建议集团、区域和项目各职能部门都参加。

（3）为保证会议的有效推进，在专业评审会阶段，对于项目召集人召集并已确定好召开时间的会议，各参会方须准时参加。

若无故缺席，视为其对会后决议的默认同意。

对于区域、项目提报的上会资料和会议纪要等，集团相关职能部门应于3个工作日内做出反馈意见，否则默认为同意。

（4）对于已通过项目启动会或已开工的历史项目，若项目在后续施工中未发生属于《启动会重大变更事项清单》中的内容时，可不再重复召开启动会。

（5）若项目在未召开或未通过启动会的情况下擅自开工，将对项目处罚三颗星（30万），并对项目负责人进行书面通报。

2、核心指标管控

自本《世茂集团可售物业启动会管理指引》正式发布之日起，所有召开启动会的项目，其各项指标除了不得低于拓展资料上承诺的指标外，还应满足以下要求：

（1）项目整体可售物业的全周期销售净利率，一线城市（北京、上海、广州、深圳）项目或经集团认定后的个别项目不得低于12%，二线（省会城市、计划单列市）、三线城市（除上述一、二线城市外）项目不得低于15%；

（2）获取预售证后1个月累计去化率不得低于40%，3个月累计去化率不得低于60%，交付时累计去化率不得低于80%；交付满一年后累计去化率不得低于90%；

（3）含低密度产品的项目在土地协议签署后一线城市12个月内，二线城市9个月内，三线城市6个月内须开盘；

（4）含低密度产品的项目在土地协议签署后15个月内应力争首批入账；

（5）土地总价10亿元以内的项目在土地协议签署后15个月实现经营性现金流转正；

（6）土地总价10亿以上、20亿元以内的项目在土地协议签署后24个月实现经营性现金流转正；

（7）若项目包含自持物业，在分摊自持物业相应的开发成本后，项目整体利润率不小于0；

（8）项目商业部分的规划证取得、工程计划、竣备节点须与住宅部分独立分开填报（项目须向政府独立报规，若当地有特殊规定除外，但须提供相应证明文件）。

针对上述的核心管控指标，集团运营管理部将对启动会上会前的上会资料按此要求进行预审，若不达标原则上将不得召开启动会