营运期城市综合体工程管理浅析Word文件下载.docx
- 文档编号:20691061
- 上传时间:2023-01-25
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:70.69KB
营运期城市综合体工程管理浅析Word文件下载.docx
《营运期城市综合体工程管理浅析Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《营运期城市综合体工程管理浅析Word文件下载.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
我们的目标是:
保证物业的完好性和设备设施的安全运行;
总言之即“为营运保驾护航,为物业保值增值”是营运期城市综合体工程管理工作的计划目标,这也是商业管理公司和传统意义上物业管理公司工程管理本质性区别所在。
管理没有捷径,唯有从管理的四个职能入手,即计划、组织、领导和控制;
管理也可水到渠成,管理的方法就是让计划、组织、领导和控制四职能形成闭环;
简言之,就是“做正确的事和正确地做事”,这也是管理的精髓。
下面结合在城市综合体工作的实际经历,从以下几个方面就工程精细化管理问题总结和浅析如下:
一、计划管理;
在日常工作中,很多管理者经常会碰到这样的尴尬和迷茫:
“每天的工作都很忙碌,感觉付出也很多,但是总是忙而无功,在工作总结时也说不出完成的成果”;
造成整个团队对工作失去激情和信心、工作效率低下。
特别是对正处于整改期的城市综合体,由于受到工程遗留问题的影响,这种感觉愈发的强烈,每天重复着同样的工作,疲于奔命,却又劳而无功,每天的工作仿佛被一双无形的手牵着走;
大部分精力和时间都投入到了处理遗留问题和应急性的工作中,从而忽略了工程部的基本职责:
广场物业和设备设施的维护和保养,品质提升工作更是无从谈起。
究其原因,能够讲的出来的客观理由一箩筐,但是究其根源,工程各项工作没有计划性或计划没有落实是主因,计划管控能力还需要进一步提升。
计划管控的重要性不言而喻,曾经有人做过统计,如果花费20%的时间做好计划,那么工作中将节省80%的时间;
而在实际的管理工作中往往忽略了计划的重要性这一细节,没有很好地利用计划这一管理工具去管控工作的方向和步伐;
计划是管理的第一职能和要素,更是精细化管理工作的基础。
对于营运期城市综合体工程管理的计划性管控存在以下问题:
1、“计划”意识不强;
计划是管理工具,而非包袱;
有人会经常抱怨天天做计划,周计划、月度计划、半年计划、年度计划,培训计划、采购计划、保养计划等等,不理解其重要性而衍生排斥心理;
没有计划性的管理只能像无头苍蝇般到处乱撞,顾此失彼疲于应付,没有工作的计划性,“组织、领导和控制”管理三职能更是无从谈起,结果可想而知。
2、“不会写”计划;
很多管理者在意识层次非常重视计划的管理工具作用,但是在做工作计划的时候只知计划之一而忽略了计划之二,首先从计划的定义来分析:
在未来一定时间内要实现的具体目标以及实现目标的方法称之为计划,“目标、方法”两方面缺一不可,有目标没有方法寸步难行,有方法没有目标纸上谈兵。
其次,工作计划是用来执行的,用来实现的,用来考核的,因此一个完整的工作计划应该是5W1H的综合,即what、why、where、who、when和how,或缺任何一个要素都将不是一个完整的工作计划,也无法去很好的执行和完成。
再次,制订工作计划的目的是用来实现团队的工作目标,因此,工作计划来源于现场而非办公室的产物,特别是工程部的工作计划,来源于对城市综合体每一个角落和每一台设备设施,来源于对问题的调查和分析,权衡客观需要和主观的可能,不能闭门造车。
最后,工作计划要抓重点,在城市综合体工程部工作的我们都有共同的认识,由于受到工程遗留问题的影响和总部对各广场品质提升要求的越来越高,摆在我们面前的工作量和压力也越来越大,因此,如何抓住工作的重点,如何为所有的工作项目排好队显得尤为重要;
涉及广场物业和设备设施安全运行的工作将是工程各项管理工作的重中之重。
3、计划得不到落实;
一个完美的工作计划是各项工程工作管理的开始,关键是每一项工作从“计划、组织、领导和控制”管理全过程的每一个环节都确保落地;
计划是管理的第一要素;
组织服务于计划,是领导和控制的前提;
控制既是一次管理循环的终点,同时又是下一个管理循环的起点;
从上述关系可见,一项完美工作计划的落地,工作计划执行过程中的组织、领导和控制职能的落实至关重要,将直接影响到一项工作计划的执行方向、执行力和完成结果。
道理很简单,但为什么同一项工作计划完成的结果却不尽然?
主要体现在以下几个方面:
首先,“组织”能力有待提高;
从两个方面进行分析:
第一,所有的工作计划都需要单体“一个人”或一个团队“组织”去执行和完成,人是企业的核心竞争力一语中的;
建设一支“平时风景线、战时突击队”式的具有战斗力的工程团队是工程管理工作的首要任务,当然这不是一朝一夕能够完成或完成好的工作,这项工作需要持之以恒、坚持不懈的去做,终究会达成。
工程团队的建设重点要关注两项工作:
(1)统一思想、统一认识:
树立正确的工作观和价值观,“我为自己工作、工作就是我的事业”,激发工程团队每一位成员的主人翁精神和工作主动性,改变“要我工作”为“我要工作”;
明确目标、坚定信念,培养有追求、敢担当的精气神。
我的建议是制订工程部逐级和打乱级别限制的定期座谈制度,了解和掌握员工特别是一线技工的心声,关心和爱护他们,说问题提建议,让每一位团队成员都参与到工程各项工作的管理中去,他们不仅仅是执行者。
(2)培训工作不容忽视;
以学校为企业文化的企业不能只当作是一句口号,培训是对员工的最好福利,技能分享是提升自己的做好方法,培训是提升团队综合战斗力的直接途径。
制订工程团队三级培训机制非常重要:
部门组织通用业务知识的培训,班组组织各工程专业技能的培训,工程部各专业交叉技能培训;
重点做好“四个基本培训”:
做人的基本道理、处事的基本原则、工作的基本技能和服务的基本礼仪。
第二,为实现计划目标,建立和协调工程部内部和相关部门的合理分工和协调关系,即认真做好每一项工作计划启动前的各项准备工作,为工作计划的顺利执行创造一切条件,如工程部各专业、人员的具体管理界面、职责和分工、内外部协调、材料准备,甚至工作计划执行过程中有可能遇到的困难和预案等,都要在组织过程进行缜密细致的考量。
其次,“领导”和“控制”过程被忽略;
第一,工作计划重在落实,对于每一项工作计划的执行者都要赋予权力明确责任,行使指挥、协调和激励计划执行团队成员权责为实现计划目标而共同努力;
第二,在执行工作计划的过程中,为保证计划执行中的各个环节能够按照目标方向向前推进的过程中必须进行的有效的检查和监督,并在各环节发生偏差时及时的矫正,这样才能确保各项工作计划能够得到最终落实。
在日常工程管理中,我们常常不去特别重视工作计划执行过程中的监督和检查,而是一味以结果为导向,一味去批评计划执行者的过错,难道作为计划的制订者的管理人员就没有过错吗!
工作计划的制订者不仅仅是指挥员,也是培训员、监督员。
一名合格的管理人员不仅要指挥“做正确的事”,请务必培训您的下属如何“正确的做事”。
城市综合体工程部2013年重点工作计划管控表(模板)
序号
工作模块
工作计划描述
计划实施方案和完成标准
计划
实际
责任人
监督人
备注
开始
时间
完成
工期
完成时间
评价
二、设备设施管理;
完好的土建装饰、明亮的灯光、适宜的温度,清晰的导视系统、便捷的交通和完好的设备设施等是构成良好商业环境的重要因素,对于处于营运期的城市综合体,不断营造安全、便捷、整洁、温馨、舒适的经营和购物环境是保证广场正常经营和不断发展的重要工作;
而对于工程管理而言,就是要不断提升设备设施管理的水平和品质。
对设备设施从规划、设计、选型、购置、安装、调试、验收、运行、维修保养、改造更新直至报废其寿命周期全过程进行科学的管理,以期寿命周期内效能比最大化的管理过程称之为设备设施管理。
营运期城市综合体工程部的主要职责是负责物业和设备设施的维护及保养,保证物业的完好性和设备设施的安全运行,因此营运期城市综合体设备设施管理工作的重点是设备设施的运行管理和维修保养管理。
(一)设备设施的运行管理;
营运期城市综合体的运营管理工作以广场安全正常经营和完成各项经济指标为基础,安全管理工作为第一要务;
对工程部而言,尤以设备设施的运行管理工作为重,保证广场设备设施运行状态的安全性和经济性,履行为营运保驾护航保证设备设施安全运行和追求设备设施寿命周期效能比最大化的设备设施管理职能;
为实现这一目标,设备设施运行管理是首要任务,要完成好这项任务,必须要制订合理有效的设备设施运行管理方案并认真组织实施和监督落实。
1、设备设施运行管理方案的编制;
根据营运期城市综合体实际运营管理需求制订和不断修订完善覆盖广场所有设备设施的运行管理方案是设备设施运行管理的基础性工作,也是设备设施运行精细化管理过程中“控制职能”的主要依据;
设备设施运行管理方案应包括以下内容:
设备设施名称、用途(服务区域)、开启日期、开启时间、关闭时间、运行方式、专业管理界面(操作、巡视)、责任人和注意事项等;
并应遵循以下原则:
(1)满足营运期城市综合体正常经营和品质需求;
广场所有设备设施的运行方案必须以满足广场经营和服务品质要求为前提,特别是严禁以牺牲品质为代价;
例如地下车库通排风系统、照明系统的运行管理方案应以满足车库空气质量和标准照度为基础;
货用电梯的运行可根据商户上货时间制订方案。
(2)根据季节变化及时调整运行管理方案;
例如中央空调系统、电(气)动开启窗、遮阳帘、步行街公共区域照明、外泛光、景观照明、广告灯箱等根据广场所在地区季节气温和日落时间的变化进行及时合理的调整。
(3)对不常用设备设施编制运行方案;
例如电动挂钩、液压升降平台、消防弱电及水系统、车库压力排水系统、UPS电源等为保证完好性需制订定期测试运行计划。
(4)对一台运行多台备用的设备设施要制订定期倒替运行的管理方案,确保同步磨损;
例如空调水循环泵系统、生活二次供水系统定期倒替运行,自动扶梯(人行道)要定期倒替上下运行,一般倒替周期通常为一周。
(5)平衡经营品质和节能降耗的关系;
根据内外部空调负荷的变化情况合理调整空调主机、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔及风机、空调末端设备的运行数量,在满足国家空调温度标准(夏季不高于26℃、冬季不低于18℃)的前提下设定合理的冷水机组冷水出水温度;
对于空调过渡季节,合理开启运行送排风系统、电(气)动开启窗和调整步行街主出入口一二道门开启方式(Z字形和l形),以达到节能降耗的目的。
2、设备设施运行巡视和检查;
计划没有落实就意味着只是一句空话或一叶废纸,因此设备设施运行管理方案的执行和落地是运行管理工作的关键。
(1)通过三级培训机制强化对一线工程技工的基本技能培训,熟练掌握所负责设备设施的安全操作规程和运行管理方案,不断提升综合素质,做到四懂三会(懂结构、懂原理、懂性能、懂用途;
会操作、会维护保养、会排除故障)。
(2)建立和落实安全、管理责任制,为每一台设备设施都找到主人;
一线技工为该设备设施的安全责任人,专业班组领班为管理责任人,实行责任追究制。
(3)制订和完善设备设施巡视检查制度和标准,要明确责任人、巡视检查区域、路线、频次、巡视检查项目和标准。
(4)设备设施巡视和检查工作的落实;
首先,委派专人负责,通过看、听、嗅、摸、测等不同手段对本岗位设备设施进行定时定点巡视和检查,掌握设备设施当前运行状态信息,认真做好设备设施运行记录和维修记录,及时发现设施设备安全运行隐患,提前采取措施,防患于未燃,对于影响广场正常经营的维修,列入维修计划;
其次落实四级检查制度,要求一线技工日检每日覆盖,主管日检每周覆盖,经理日检每月覆盖,工程副总抽检季度覆盖,逐级落实监督。
(二)设备设施的维护保养管理
设备设施的维护及保养工作既是工程管理履行物业完好性和设备设施安全运行的基础,也是保证设备设施正常发挥其使用功能、延长寿命周期,达到物业保值增值的根本,其作用可见一斑;
因此,设备设施的维护保养管理工作应纳入工程部计划性管理的范畴,以养代修重点管控;
并认真做好以下工作:
1、按照不同设备设施的技术要求,根据实际情况制订覆盖广场所有设备设施的维护保养规程、方案和计划,可按照专业划分:
强电系统、弱电系统、空调系统、给排水系统和土建五大专业分别细化,以广场设备设施台账和重点部位台账为基础,明确设备设施名称、位置、服务区域、责任人、维保项目、维保周期、验收标准等,认真做好培训、执行、记录和检查验收工作,建立设备设施保养卡和病历卡制度,确保计划落地。
2、根据设备设施维护保养内容的不同,分为例行保养、计划性维护和保养、计划性维修三大类,下面进行具体分析:
(1)例行保养工作:
以专检技工日常清洁、检查为中心;
设备设施的例行保养工作以现场操作、日检巡视检查人员为主,主要负责设备设施、机房等进行卫生清洁、杂物清理及检查机械、电气控制系统运行状况等项目的执行,并认真做好巡视检查记录,对发现的问题应及时处理或果断采取应急措施,各专业主管每日复检前日例行保养记录,对需要停机将影响广场经营的维修和保养项目应列入计划性维护和保养范围。
例如空调机组的例行保养:
检查和测量电机温度、电压、电流是否正常、机房和设备卫生清洁状况,空调水进出口温度、压力是否正常,电机、离心风机运行声音、皮带和轴承润滑是否正常等。
(2)计划性维护和保养工作:
依据各专业设备设施维护保养计划执行,分为一级保养和二级保养;
首先,一级保养,以操作人员为主,维修人员为辅,对设备表面和有关部件检查清洗、润滑、紧固、调整、查明和排除不正常运行因素,保证设备设施不带“病”运行。
其次,二级保养,也称之为专项保养,如中央空调系统的换季保养;
以专项维修人员为主,操作人员为辅,对设备进行拆检、修复、更换部分零部件、调整定位和间隙、紧固机件等。
(3)计划性维修工作:
包括大修、中修、小修和改造性维修;
根据设备设施寿命周期规律,针对设备设施某项技术性能指标劣化达不到规定要求,或节能改造及品质提升项目进行的专项维修;
如五年大修、三年中修、两年小修等定期维护保养项目,一般由专业公司外包执行。
例如中央空调系统特灵离心式冷水机组运行时间超过5000小时,须更换润滑油、空气过滤器、油过滤器和打压、探伤气密性试验等中修工作。
三、能源管理;
营运期城市综合体经营管理工作的计划目标是为了实现商管公司的经济指标,即企业经营利润最大化;
工程部作为物业和设备设施的管理部门,设备设施管理工作的计划目标是为了实现物业和设备设施寿命周期效能比最大化;
如何增加商管公司的经营收入、降低经营成本企业经营管理的关键。
对于工程部而言,如何管理、控制和降低设备设施运行能源费用成为了工程管理者必须要面对的问题。
能源管理是一项系统工程,非三言两语可言清,且并非专业研究能力有限,但根据在城市综合体工作数年积累,可就营运期城市综合体的能源管理工作思路作如下浅析与之分享。
能源管理工作的目标是为了节约能源,亦可为节能管理,主要包括管理节能和技术节能两项工作,重点论述管理节能的工作思路和想法。
管理节能是通过有效的能源管理方案(方法、制度、计划等),定期对能源进行计量、统计、分析总结,按照能源费用预算指标和节能降耗目标确定再而调整能源管理的方案,以期达到完成能源预算指标和节能降耗目标的目的。
1、根据营运期城市综合体正常经营和品质要求,及本年度能源预算指标,制订合理、有效的设备设施能源使用计划,并分解到月度;
建议以上年度能源实际消耗量的95%作为本年度能源使用计划数;
2、建立月度能源计量、统计报表的编制和能源分析会议制度;
首先建立广场各项能源使用架构,分解到各分项、各区域、各系统和各设备设施;
通过每月对广场能源计量统计报表的编制和月度能源分析会议,对能源使用计划的执行情况进行量化统计和分析,找出能源使用过程中的异常情况,寻找和分析原因,并制订整改措施予以修正,即根据当月能源使用的实际情况不断修正下月度能源的使用计划,以期能源每月实际使用始终在年度能源使用计划的可控范围内运行。
3、加强能源节能意识的培训和设备设施运行过程的巡视检查,消除浪费源头;
节能降耗工作从杜绝浪费开始,要求公司全员参与共同监督,强化节能意识和教育,建立能源管理奖惩机制,让节能降耗成为全员的自觉行为;
通过加强设备设施运行过程的巡视和检查,杜绝设备设施运行过程中能源的跑、冒、滴、漏等现象。
4、严格执行广场设备设施运行管理方案,并根据季节、天气变化等因素,及时合理调整设备设施的开关时间和自控设定参数;
对大商业公共区域照明控制实施开关时间自动控制,杜绝因开关随意产生的能源浪费现象;
例如,中央空调系统的运行管理,对于空调运行季节,每日三次定时定点对广场主要区域的温度进行测量,即9:
30、11:
30和16:
30,测量数据及时反馈空调操作人员,合理调整空调系统的开机时间和出水温度设定值,从而降低空调系统的运行时间和运行负荷;
空调过渡季节,要充分利用室内、外温差,依靠开启通排风系统、电(气)动开启窗等利用自然冷源进行热量交换。
加强夜间用电的管理,特别是照明系统,如广场大商业步行街公共照明,在闭店后22:
00-次日10:
00期间,采取闭店后保留应急照明保证保洁作业和安全监控系统的基本照度,次日天亮后至开店前关闭包括应急照明在内的所有公共区域照明。
四、商户服务管理;
营运期城市综合体的经营管理归根到底就是服务的管理,对于商业管理公司而言服务才能创造价值,服务是我们的产品;
商管公司不同部门区别在于服务的对象不同,工程部的服务有两个最重要的对象:
一是设备设施,二是步行街经营商户。
商户服务管理包括两个方面的内容:
(一)上门维修服务管理;
为了保证步行街商户的正常经营,工程部要提供良好的上门维修服务,确保商铺内物业完好和设备设施的安全运行,不断提升商户服务满意度。
服务的满意度主要取决于我们的服务质量和品质,主要由以下五个方面决定:
1、服务规范、标准:
制订和不断完善上门维修服务规范,对维修服务礼貌礼仪、规范用语等上门维修服务全过程进行规范,从每一个服务细节,来体现商管公司和工程部的精神风貌和综合素质,根据商业广场的行业特殊性,真正做到隐性服务和无干扰服务;
2、技工培训:
加强技工服务意识、服务规范、专业技能的培训,不断提升维修服务质量,搞好服务首先要做到用心服务,加强技工的服务意识培训,形成“服务创造价值”的共识,让服务意识深入人心,形成习惯;
服务规范化要依靠落实,落实的前提要依靠培训,不断创新和提升服务品质,使无形服务有形化;
3、服务过程的监督和落实:
优良的服务和劣质的服务之间差别在于服务的过程,完整的服务是服务前、服务中和服务后的有机整体,忽略了服务过程中任何环节都无法堪称优良,都无法让人满意;
因此,必须强化服务过程的监督和落实,确保服务规范和标准的执行到位,保证服务质量,认真登记和统计维修服务项目、完成情况、责任人、服务评价等信息,及时跟踪未完成项目,定期召开分析会议,并对维修服务工作进行总结,找出问题、分析原因,制订措施。
4、积极处理顾客投诉和抱怨:
对于工程维修服务常见的商户投诉和抱怨,例如服务态度、及时性、质量和未兑现服务承诺等等原因,必须在事态变坏前采取行动,要认真对待商户的投诉,迅速查找原因并采取补救措施,快速的补救措施不仅可以提高服务满意度,而且也将提升商管公司形象。
5、商户维修服务回访:
据不完全统计90%以上的商户投诉来自于维修服务质量、维修服务及时性和对商户投诉的响应时限问题,定期回访商户,及时掌握商户诉求,不断修正我们服务过程,以此不断提升商户服务品质和满意度。
(二)商户二次装修服务管控
对于营运期的城市综合体,由于步行街商铺形象品质升级或招商调整的原因,商户的二次装修管控成为了工程部日常工作管理的一部分;
商户二次装修管控的目的是为了保证二次装修从规划设计、施工、竣工验收直至开业实施全过程的安全性和顺畅性,行使服务和管理职能。
1、二次装修管控流程:
2、二次装修管控要点:
(1)建立以工程副总为组长及包括各专业工程师、营运部、管理部、安全品质部相关负责人为组员的二次装修管控架构——装修管理小组,工程部委派一名综合维修领班为装修管理员,负责与二次装修管控相关图纸审核及施工过程管理和协调。
(2)意向商户前期房屋技术条件对接工作;
营运部与意向商户在前期洽谈过程中,工程部装修管理员应提前介入,了解意向商户对租赁区域房屋技术条件的需求,特别是能源需求;
原则上营运部对商铺的招商应带条件招商,避免条件不符造成的后续被动。
(3)签约商户进场施工前的规划设计阶段,为了确保后期商户二次装修规划设计图纸的审核顺利开展,应在商户规划设计工作启动前由工程部装修管理员和商户设计人员进行对接,对国家和万达相关强制设计规范,特别是涉及消防、材料安全及机电的设计规范进行对接,避免走弯路。
(4)认真做好商户进场装修施工前的房屋技术条件交付工作,交付内容要涵盖土建装饰、强弱电、空调、给排水等机电设备和各项能源计量表底数,自此商户对租赁商铺内的安全负责;
特别是精装商铺,避免后期扯皮。
(5)商户二次装修消防材料设备的管控,严格执行集团2011年消防安全材料设备清单及技术要求及商管系统消防安全材料设备使用管理规定,严禁不合格材料进场和使用。
(6)施工现场的安全管控,保障商户二次装修施工过程的安全,工程部装修管理员每日两次对施工现场进行巡视和检查,并认真填写记录;
对发现的施工安全和施工质量问题及时向商户负责人下达限期整改通知书并跟进整改完成情况。
(7)隐蔽工程的验收;
商户二次装修工程施工隐蔽工程完成后必须经商管公司验收合格后方可进行下一工序的施工,如吊顶、装饰基层内的材料使用和机电系统、厨房防水等必须经过检查、检测和试验验收,不给后期留隐患。
营运期城市综合体工程管理的精细化是工程部认真履行为“营运保驾护航和物业保值增值”基本职责的根本保证,如何做好这项工作将是一个长期学习、探索、实践和积累的过程,但是必须要启动这一工作。
上述关于工程管理的相关浅析,是我个人在万达三年来在工作实践中的积累,有经
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 营运 城市 综合体 工程 管理 浅析