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3、长三角的金三角中心
4、交通便利
五、旅行资源丰硕
二内部价值分级……………………………………………………………………………
一、临湖面积大,风水宝地
二、配套完整
3、小户型,精装修
三投资价值分级……………………………………………………………………………
一、低总价,高回报率
二、专业的经营与治理
3、庞大的市场机缘
4、无穷的升值空间
第三部份项目营销策略
一项目企划策略……………………………………………………………………………
二项目销售策略
一项目定位
1定位依据
1.1长三角的“金三角”中心
项目距离上海虹桥机场50千米,距苏州中央公园45千米,距杭州武林广场100千米。
1.2交通便利
A9沪苏浙段年末通车,汾湖出口离项目不到400米,到上海虹桥机场只需30分钟。
1.3原生态湖泊—元荡(太阳湖)
元荡是拥有15平方千米的天然湖泊,几乎是西湖的3倍,而且水质清测;
被江苏省确信为无公害特种水产品养殖基地。
特产元荡三鲜(大闸蟹、花白鲢、中华鳖)被中国绿色食物进展中心认证的A级绿色食物。
1.4旅行资源丰硕
项目距离周庄、同里、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程之内。
2定位
依照以上定位依据,和长三角房地产市场的背景下,我门建议项目的定位:
月亮湾国际度假区
3定位内涵
月亮湾国际度假区是集度假、娱乐、休闲、会务、养生、居住为一体的国际度假社区,类型包括酒店式公寓、效劳式公寓、高层住宅、别墅(villa)、排屋(townhouse)、商业街及其他配套设施。
二项目计划
1总计划原那么:
本项目计划设计的大体起点是,充分利用优良的自然环境,为住户提供优质的度假、休闲、居住环境、和内容丰硕、设施完善的保健、娱乐内容。
要做到这些,我方将专门强调以下几个大体的原那么:
一、生态原那么。
结合中国风水的理念,充分利用自然水系,阳光,景观和空气。
二、环保原那么。
充分利用自然因素,减少能源消耗和对原有环境的损害。
3、以人为本原那么。
在现有条件下,使整体布局和单体建筑组最大限度的知足人们对度假、休闲、居住、保健和娱乐的要求。
2总计划思路:
依照项目定位和计划理念,项目的开发应遵循动静分开,由动入静的原那么。
整个度假社区应分三期计划,最终的社区形态为:
有西向东,别离为经营性物业,酒店效劳式公寓,高层住宅和别墅区。
开发的逻辑应该是“中间带两边”,即“以中间酒店效劳式公寓的开发带动两边经营物业和住宅的开发”
3共计划思想:
3.1项目概况:
建筑风格:
南欧度假风格
用地面积:
131520M2
建筑面积:
217010M2
容积率:
绿地率:
%
3.2计划理念:
本项目整体划分为三期计划,一期为酒店式公寓,二期为经营性物业,三期为住宅加少量别墅。
整个项目功能布局合理,合理组织交通,绿化,居住,商业,休闲,保健和户外活动的关系,同时知足消防,平安等方面的需要。
而且,整体建筑形式自然,富于转变,整个设计以弧形的建筑形态来表现出一种流动性的设计理念。
4一期计划定位:
4.1一期概况
建筑形态:
酒店式公寓,效劳式公寓
数量:
830套
户型:
以小户型为主
4.2定位依据:
●由于项目的所在地开发程度不大,周边的生活和商业配套都不成熟,因此项目的开发初期不适合一样住宅;
●项目初期的人气不足,因此也不适合做经营性物业。
故我方建议一期的两栋楼定位为:
6号楼为效劳式公寓、7号楼为酒店式效劳公寓。
4.3配套设施:
由于项目周边的生活、商业设施超级欠缺,因此一期的开发必需拥有适量配套。
我方建议加入以下几项配套设施:
●商业步行街:
在大门处开发商业步行街,一是增加了房产的可售面积,减少配套投入。
二是通过对商业步行街的招商,转嫁了经营风险。
三是商业步行街是面向社会的开放式经营,有利聚集人气,形成红火的经营态势,对客户有吸引力。
●底楼商铺:
在两栋公寓楼的最底层开设商铺,与门头商业街相应,深切完善了一期计划的配套设施。
●楼顶小型会所:
提供社区大体生活配套,设置商务中心,会议中心,酒吧等,既充分利用环境,又做到了人性化的效劳。
●楼顶自助餐厅:
在楼顶处设置餐厅,面对原生态湖畔,让人美食和美景共享。
●楼顶SPA:
不仅享受SPA的舒适放松,更能体验仰望蓝天白云的自由惬意。
●大平台:
举高入口平台,接待厅做成玻璃房,大而方正,双侧开设通道别离进入酒店式公寓,走到底便能看到元荡湖。
周围配上四个小的休息区,也用玻璃围成,美观又有效。
5二期计划特点:
5.1二期概况:
物业形态:
依照项目的定位和计划思路,此期以高层效劳式公寓和经营性物业为主,包括大型活动会所,经营性酒店及其他配套设施,以知足度假者的娱乐、观景、休闲、会务、养生的需求。
5.2计划特点:
二期计划要紧以经营性物业为主,和一期酒店式公寓及效劳式公寓彼此带动经营。
二期计划要紧在项目的东端。
5.3配套设施
配套设施分为集中于会馆内和分散于户外的。
5.3.1集中于会馆内:
室内外双用游泳池
健康体检中心
咖啡厅
SPA
中西餐厅
棋牌室
运动中心
桌球室
酒吧
大型会务中心等
5.3.2分散于社区内:
网球场
沙滩排球场
篮球场
游艇码头
高尔夫练习场
宿营地和
训练拓展地
5.4计划示用意
6三期计划优势:
三期概况:
三期计划以住宅加少量别墅为主,可采纳连排式和独栋式不同风格别墅,以知足不同顾客需求。
整个三期区域以静为主,做到真正适合养生的社区。
定位依据:
依照汾湖镇的计划,到本项目三期完工时,以后的镇中心便在项目的隔壁。
界时,生活设施和商业设施都超级成熟,再加上元荡湖的原生态风光,三期的住宅即是上海周边最适宜居住的社区。
项目用地呈东西狭长形状,地形平坦,由于项目西端延伸到湖面较远,而且景观位置是本项目最正确,面积也小,这是别墅的理想之地。
计划特色:
三期以住宅和别墅为主,紧贴原生态湖泊的居住环境是本期一大特色,另外,整个区域环境相较前两期计划,更为幽静自然,业主可在社区其他场所休闲娱乐后回归到这块宁静的生活,相对同类项目的竞争,本项目这种动静皆宜的度假社区具有壮大的优势。
7社区交通计划
居住区内的交通要求尽可能的明确,幸免没必要要的穿行交叉和绕道。
可是要达到绝对的人车分流和便利,其代价将十分昂贵,也是不现实的。
整个居住区设一个主入口,位于东侧。
而步行系统设在沿骨干道和沿河的绿化景观带中,居民能够通过步行系统不受干扰地抵达各组团,或进行户外活动。
另外开设两个分入口,别离在中部和西侧,整个社区动静分开,动静皆宜。
三建筑风格
建筑风格建议南欧风格,表现度假元素:
(见下页)
价值点
价值描述
价值度
1、地段价值分级
(权重为40%)
汾湖度假区的中心位置
1、汾湖古称分湖,是春秋战国时期的吴越分界湖。
是吴文化的发祥地,吴国大将伍子胥曾在汾湖操练水军。
2、宋元时期,汾湖已成为江南有名的风景胜地了,许多文豪大家纷纷来到这里。
著名的书法家赵孟甫曾作过的《分湖水村图》成为国宝级文物。
清朝流入皇宫后,使得风流倜傥的乾隆皇帝知道了在浙江和江苏之间,还有这么一湖风景绝佳的碧水。
元代的大画家吴镇、盛樊等都在汾湖画过许多渔村、渔隐、渔父图。
3、著名的民主人士和爱国诗人柳亚子先生是汾湖北岸人。
毛泽东也知道汾湖,是从柳亚子呈给他的诗《感事呈毛主席》得知。
“安得南征驰捷报,分湖便是子陵滩”
4、现在的汾湖度假区是省级旅游度假区,隶属汾湖镇,以元荡为中心,包括汾湖、元荡、三白荡、朱沼漾等湖泊,水系发达,景色幽美。
集旅游,休闲,观光一体的度假区,是吴江发展长三角片区旅游的重头戏。
★★★★
原生态湖泊—元荡(太阳湖)
1、面积:
15平方公里,几乎是西湖的3倍(西湖平方公里)
2、生态:
元荡是天然无污染,未被开发最原生态的湖泊,被江苏省确定为无公害特种水产品养殖基地。
元荡三鲜特产(元荡牌大闸蟹、花白鲢、中华鳖)被中国绿色食品发展中心认证的A级绿色食品
长三角的金三角中心
1、本案位于长三角最发达三个城市上海、杭州、苏州金三角的中心地带,距离上海虹桥机场50公里,距苏州中央公园45公里,距杭州武林广场100公里
2、“六分钟概念”:
驱车到上海青浦6分钟,到汾湖镇中心6分钟,到浙江边境6分钟
交通便捷
A9沪苏浙段年底通车,汾湖出口距本案不到400米,到上海虹桥机场只需30分钟
旅游资源丰富
距离周庄、同里、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程以内,这些景点与本案所在的汾湖度假区形成一个集江南水乡古镇,名胜古迹和休闲养生为一体的长三角最大的旅游观光休闲度假胜地。
★★★
2、内部价值分级
(权重为30%)
临湖面积大,风水宝地
项目三面环水,独特的月牙型状紧贴元荡一角,犹如金带环抱,是风水学中被称为“水口收藏积万金”的宝地。
配套完整
1、近万平方米会馆(包括游泳池,SPA,健康体检中心,咖啡厅,餐厅,棋牌室,运动中心,酒吧,桌球室)
2、五星级大堂,会务中心,商务中心,休闲观光大道,高尔夫练习场,宿营地,户外拓展训练地,游艇码头,网球场,沙滩排球场,篮球场等
3、近3000平方米商铺。
小户型,精装修
户型在40—70平方米之间,精装修且充满度假情趣。
3、投资价值分级
低总价,高回报率
总价一般在20万到35万之间,带回报,投资门槛低
专业的经营与管理
专业的酒店经营管理公司保证优质服务和稳定的客源,确保投资回报
巨大的市场机遇
1、为期半年(2010年5月1日至10月31日)的第15届世博期间,上海将会缺10万张床,约1700家酒店,而目前上海的酒店容量已经饱和。
故上海周边的酒店将大大受益,特别是越靠近上海,交通便利,景色优美的酒店。
(A9沪苏浙段年底通车,汾湖出口距本案不到400米,到上海虹桥机场只需30分钟)本项目将更多收益于世博会所带来的酒店经济效应。
2、上海2006年的会议、培训等商务旅游收入达到800亿人民币,并且以每年10%的速度递增。
据调查,上海多数公司的会议、培训等团体活动倾向于郊区和周边区域,特别是风景优美,交通便捷,配套完备的酒店(A9沪苏浙段年底通车,汾湖出口距本案不到400米,到上海虹桥机场只需30分钟),本项目将长期收益于上海商务旅游发展所带来的酒店经济效应。
无限的升值空间
1、由于吴江汾湖区域一直未被开发,特别是汾湖度假区还是原生态自然环境,房地产开发也很少,所以房价一直是苏州最低的。
2、吴江房价连续这两年增长率为15%—20%,特别是吴江现在把汾湖规划为片区经济与旅游的重头戏。
房价上涨幅度将更大,无限的升值空间。
结论:
综合上述各价值分级,可得出本项目的品质分级为星级,即准四星★★★☆
一项目企划策略
楼层位置
位置
形式
内容
图片
三楼层面
二楼至三楼电梯口北侧
易拉宝
以鸟瞰图为背景+案名+广告语+三楼地址+箭头
3B05室的南墙面
墙面海报
一楼层面
商场正门前,扶手式电梯西侧
可移动广告牌
以鸟瞰图为背景+案名+广告语+三楼地址
二楼
二楼至三楼电梯口
上海售楼处引导广告方案
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