中央名园项目融资计划书Word文档格式.docx
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一、宗地基本情况:
1、宗地面积约178亩(118662.2平方米);
南北宽约226米,东西长约524米。
2、宗地东、北、西三面沿路,东沿希夷大道宽约60米,(是亳州市南北中轴线主干道),北沿紫苑路宽约45米次主干道,西沿漆园路宽约45米次主干道,南连鲁班宗地项目,本项目与鲁班紫荆花园项目中间为20米宽东西可通车步行街。
二、项目基本概况:
1、本项目北邻亳州市规模最大医学条件最好的市人民医院和农贸市场;
西邻60万平方米的安置小区;
东邻市电信大厦和五星级温泉宾馆;
西北角邻占地500多亩的文化公园;
东北角邻占地近300亩的万达广场商业综合体目前已开工建设,住宅销售均5000-5500元/m2、商业二层销售均2.5万-3.0万元/m2。
2、本项目距市重点小学和市重点初中九中及市重点高中一中在300米内,东距占地1000多亩的康美中药材大市场和占地800多亩的物流园约500米,南距新的市委市政府和市民广场及市政公园(总占地面积1500多亩)约600米,北距老市委市政府约1500米,位于南部新区核心区,是亳州的最繁华的市中心核心区的核心位置。
3、本区域开发的都是高档住宅,规模商业综合体,配套功能齐全,交通便利,这里未来住宅、商业的房价都是亳州市的标杆(最高房价)。
4、项目规划条件,容积率:
住宅3.0,商业4.0,建筑密度,住宅≤30%,商业≤50%;
商业占12%(±
3),住宅占88%(±
3);
规划建筑面积37.3万m2(阳台一半面积不计容积率)。
实际可销售面积36.7万平方米,其中:
1、住宅31.4万平方米;
2、商业5.3万平方米;
3、地下室4.7万平方米(不计容积率)。
公建配套房约6000平方米(可租不能售)。
三、亳州市概况:
1、亳州市是地级市、全市三县一区人口约670万人,市区人口约180万人,市内人口约48万人;
亳州市是历史文化名城,旅游资源丰富,亳州有中药材交易大市场,中药材交易大市场居全国四大中药材之首,是中国中药材价格的睛雨表,有100多家制药厂,有古井贡酒厂等200多家白酒厂,亳州藏富于民,经济水平在全省位于中游,相比相邻的宿州市、淮北市、阜阳市经济情况好的多。
2、亳州市真正的进入发展期是2008年下半年,现在省委省政府很重视和支持亳州的发展,近一、二年发展突飞猛进,亳州市目前重点发展的是南部新区,
因亳州市是从北向南滚动建城的,本项目被亳州市委市政府定为亳州市重点项目之一,被市长誉为亳州市的1号地,本项目位于亳州市新老大城市的核心区的核心位置。
3、亳州市2009、2010、2011、2012年商品房销售分别约为30万m2、40万m2、60万m2、80万㎡;
2013年商品房销售约100万㎡;
亳州市属于房地产起步期,刚性需求旺盛,购买力还没得到释放,房价上涨空间很大,前景很好,如果定价低于市场预期,有日光盘的可能。
1、中央名园总平
2、中央名园效果图
三、中央名园项目融资计划书
借
款
项
目
概
况
项目名称
中央名园
开发商名称
位置
安徽亳州市谯城区友阳步行街28号
土地面积、获取土地成本
项目建设净用地面积178亩(118662.2平方米),招拍挂获取土地成本共计4.505亿元,计253万元/亩。
总建筑面积及各物业面积和容积率
总建筑面积43万方,其中项目规划条件,容积率:
规划建筑面积37.3万m2。
1、住宅31.4万平方米(总户数:
2850户);
项目现状
1、现建筑工程已达到商品房预售条件的约17.4万平方米(地下室1.5万平方),多层建筑大部分已封顶,高层平均达到10层以上。
2、地面商住建筑面积19.2417万㎡,地下室建筑面积3.2万㎡,公建建筑面积6251㎡。
3、目前由于资金不能及到位付清土地款,现处于半停工状态。
4、由于未取得预售许可证,目前项目预售未正式销售,只有预订了一部分。
周边环境、类似房产市场售价
该地块位于亳州市核心区交通便捷、配套完善,地理位置非常优越。
目前万达广场商业综合体2014年年初已进入南部新区(于本项目东北角,一路之隔)总占地面积约300亩,总建筑面积90万平方。
目前一期商业及住宅已售謦,商业房(一二层)均价达3万多元/㎡,住宅价达到5000元/㎡。
万达广场进入必将为南部新区商业氛围带来新的活力。
根据亳房网统计,目前亳州市每销售100套商品户70%
都是南部新区的项目,说明南部新区发展已经成熟,并得
到了客户的认可。
本项目区域配套完善(目前市一中、九中、实验小学、市第一医院、农贸市场、药材大市场、市民广场等配套均已完成)、用地开阔、环境幽静,随着南部新区的快速发展,区域成熟度的不断提升,必将为本项目带来良好的发展契机。
已取得
证照
1
建设用地规划许可证
2
其它四证暂未取得
公
司
公司简介
公司住所
法定代表人
林鹏飞
注册资本
2亿元,实到资本2亿元
开发资质
暂定资质
成立日期
2012.12
去年/现在销售额
未售
需
求
项目总投资、需融资金额
3-4亿
融资期限
一到二年
资金用途
用于纳缴土地款
还款来源
本项目的销售回款;
抵押物
1、先用预售的房产也可以等到土地证下发后用土地证抵压。
特
点
政府优惠政策
本项目属于政府招商引资项目,土地款在一年内付清(首期付款50%,在办理开工许可证时付至70%,办理预售证时付至100%)。
现
存
问
题
目前主要是欠缴土地款3.325亿元.
一、开发成本:
13.4628亿元。
其中:
1、土地出让金:
4.5050亿元。
2、土地契税:
4.505亿元×
4%=1802万元。
3、建安工程造价(包括消防、电梯)7.4826亿元。
1)、住宅总建筑面积:
31.3987㎡;
建筑造价52813万元:
①、多层住宅建筑面积45500㎡×
均价1300元/㎡=5915万元;
②、18层住宅建筑面积49000㎡×
均价1600元/㎡=7840万元;
③、27层住宅建筑面积45000㎡×
均价1700元/㎡=7650万元;
④、33层住宅建筑面积174487㎡×
均价1800元/㎡=31408万元;
2)、商业建筑面积:
52430㎡;
建筑造价9815万元:
①、多层商业建筑面积33530㎡×
均价1800元/㎡=6035万元;
②、高层下面商业建筑面积18900㎡×
均价2000元/㎡=3780万元;
3)、公建建筑面积6251㎡×
均价1600元/㎡=1000万元;
4)、地下车库储藏室建筑面积47541㎡,建筑造价11198万元;
其中:
①、多层地下室建筑面积7328㎡×
3000元/㎡=2198万元;
②、高层地下室建筑面积40213㎡(有约10213㎡储藏室在主楼上已计建筑成本,应减掉)30000㎡×
3000元/㎡=9000万元;
4、道路、绿化、外水、外电、临建、监理、规划设计、图审、政府收费等合计建筑面积约37万㎡×
350元/㎡=12590万元。
二、策划、销售、广告,经营费用;
合计:
建筑面积37万㎡×
150元/㎡=5550万元。
三、财务费用约(借款利息):
1.2亿元;
1、2014年8月之前,约4000万元;
2、2014年8月之后,约8000万元;
合计总投资:
15.2178亿元。
四、预计商品房销售收入:
24.8644亿元。
五、营业税约24.8664亿元×
5.6%=1.3924亿元;
六、经营利润约8.2542亿元。
商品房销售收入24.8644亿元-开发成本13.4628亿元-经营费用5550万元-财务费用1.2亿元-营业税1.3924亿元=经营利润约8.2542亿元。
一、第一期工程投资:
3.0793亿元;
1、多层住宅建筑面积4.55万㎡×
2、2栋27层住宅建筑面积4.5万㎡×
3、5栋33层住宅建筑面积6.85万㎡×
均价1800元/㎡=12330万元;
4、多层商业建筑面积1.5万㎡×
均价1800元/㎡=2700万元;
5、多层区地下室建筑面积7328㎡×
均价3000元/㎡=2918万元;
注:
计划2015年8月竣工验收。
(1)、2014年8月份之前,已完成建筑工程量约1.5亿元。
(2)、2014年8月至2015年8月底,完成第一期剩余建筑工程量
约1.5993亿元。
二、第二期工程投资:
4.4033亿元;
1、4栋18层住宅建筑面积4.9万㎡×
2、8栋33层住宅建筑面积10.5987万㎡×
均价1800元/㎡=19078万元;
3、多层商业建筑面积1.8530万㎡×
均价1800元/㎡=3335万元;
4、高层下商业房建筑面积1.8900万㎡×
5、高层地下室建筑面积4.0213万㎡-10213㎡(有约10213㎡储藏室已算在地面建筑成本里应减去)×
均价3000元/㎡=9000万元;
6、公建建筑面积6251㎡×
计划2014年9月份开工,2015年底竣工。
合计建筑工程总投资7.4826亿元。
六、亳州苏商《中央名园》项目销售计划
第一期(地面商住建筑面积17.4万㎡;
地下室建筑面积1.5万㎡)销售额10.5125亿元;
1、多层住宅建筑面积3.55万㎡×
均价5300元/㎡=销售额18815万元;
2、多层跃层住宅建筑面积1万㎡×
均价7800元/㎡=销售额7800万元;
3、2栋27层中心区楼王建筑面积4.5万㎡×
均价5000元/㎡=销售额22500万元;
4、5栋33层住宅建筑面积6.85万㎡×
均价4600元/㎡=销售额31510万元;
5、商业房建筑面积1.5万㎡×
均价13000元/㎡=销售额19500万元;
6、可售车位(包括地上车位)1000个×
5万元/个=销售额5000万元;
第二期(地面商住建筑面积19.2417万㎡,地下室建筑面积3.2万㎡,公建建筑面积6251㎡不售只租)销售额14.3519亿元;
均价5000元/㎡=销售额24500万元;
均价4800元/㎡=销售额50874万元;
3、商业房建筑面积3.743万㎡×
均价15000元/㎡=销售额56145万元;
4、可售车位(包括地上车位)2000个×
6万元/个=销售额12000万元
合计销售总额:
注:
第一期开盘销售时间为2014年9月1日,售60%时间为2015年2月底,售80%时间为2015年10月底;
第二期开盘销售时间为2015年2月1日,售60%时间为2015年6月底,售80%
时间为2016年2月底;
亳州苏商《中央名园》项目销售计划进度表
单位:
万元
年
月
销售金额
2104
9
10000
2015
11
10
15000
12
本年销售金额
14亿元
2016
5亿元
3
4
5000
20000
5
4000
6
2000
7
8
1644
5.8644亿元
累计销售额:
24.8644亿元
2014-7
七、公司证件及股东简历:
九、2013年12月份和2014年2月财务报表
十二、验资报告
- 配套讲稿:
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- 中央 名园 项目 融资 计划书