房地产税收筹划全作业流程案例Word文档下载推荐.docx
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拟建项目
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。
项目数据在案例中有具体说明,在此不再累述。
嘉业•海湾在南*市国家经济技术开发区黄金地带,南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡,临近红谷滩中心区均价已经向10000元/平米成交均价前进,该年南*市整体供给量不足,基础没有剩下存量,所以价格再度攀升。
性价比吸引了大量刚需用户,市区尤其是钟情于红谷滩中心区刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在区域转移。
所以,一期完工当年,项目二期于11月紧锣密鼓开工。
项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右面积赠予,总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。
嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧,中间几乎没有断档期,成本又相比较高,计划案极富挑战又极具代表性。
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。
事前对不一样阶段进行合理税收计划,首先能够为企业提供合理税收计划提议,有利于企业降低纳税成本,提升企业利润率,从而提升企业市场竞争力,其次确保项目实施可行性,提升资金利用率。
从实际出发,经过不一样经营步骤,顺藤摸瓜式将所包含不一样税种融入到企业项目中去,更具体且具体地提出计划方案。
方案从开发准备、开发建设、销售步骤、清算步骤和后续管理这五个步骤着手,针对不一样税种所包含问题提出处理方法。
在拟建蛟湖经典住宅小区预算中,就地安置拆迁户房屋拆迁面积达成5000平方米,其中就地安置等面积偿还4000平方米,其它1000平方米以7500元/平方米价格给货币赔偿。
已知该住宅项目标房屋市场售价8000元/平方米,以协议出让方法取得土地使用权成本为8000万元,可售总面积50000平方米,其中包含用于拆迁安置房屋面积5000平方米。
【分析】针对以上案例,提出以下两种契税缴纳方案:
方案一:
拆迁过程中,货币赔偿部分以实际支付拆迁赔偿款确定契税计税依据,就地安置部分应以每平方米货币赔偿标正确定契税计税依据。
回迁部分契税计税依据为:
4000平方米×
7500元/平方米=3000万元
拆迁户货币赔偿:
1000平方米×
7500元/平方米=750万元
全部契税计税依据为:
3000万元+8000万元+750万元=11750万元
方案二:
拆迁过程中,货币赔偿部分以实际支付拆迁赔偿款确定契税计税依据,就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米市场价格确定契税计税依据。
即回迁部分契税计税依据为:
8000元/平方米=3200万元
3200万元+8000万元+750万元=11950万元
2、
开发建设步骤税收计划
(一)融资方法税务计划
嘉业企业金域海棠项目中,对土地增值税汇算中利息扣除计算方法选择上进行比较分析,该项目取得土地使用权所支付金额为6700万元,开发成本为4亿万元,而利息支出为1680万元。
【分析】
据实扣除:
扣除额=(6700+40000)×
5%+1680=4015万元
定率扣除:
10%=4670万元
【结论】就金域海棠项目而言,方案二扣除额大于方案一,差额为655万元,所以方案二更合算。
所以在汇算清缴时应选择方案二,那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构证实。
(二)建房方法税务计划
嘉业企业拟建蛟湖经典项目有一地块,其土地成本和开发成本累计为29000万元,评定企业根据市价给出评定价格为50000万元。
现有两个方案以下(均采取营改增后简易计税法):
自建自销
嘉业企业将该项目作为商品房用于直接销售,依据税务要求,根据销售不动产税目征税,包含土地增值税。
销售收入(含增值税):
50000万元
销售收入(不含增值税):
50000÷
(1+5%)=47619万元
销项税额:
47619×
5%=2381万元
城建税及教育费附加:
2381×
(7%+3%+2%)=286万元
印花税:
50000×
0.0005=25万元
土地增值税:
扣除项=29280×
(1+10%+20%)+286=38350万元
增值额=47619-38350=9269万元
增值率=9269/38350=24%
9269×
30%=2780万元
净收入:
47619-29280-25-2780-286=15248万元
代建
嘉业企业先将该地块出售给绿地企业用于职员住房,土地转让价格根据评定价格为10000万元,土地成本为7280万元,进行土地使用权证更名,包含土地增值税。
嘉业企业和绿地企业签署房屋代建协议书,工程所需全部建设资金均由绿地企业提供,同时绿地企业还负责采购大部分建筑材料(价款约为1300万元),嘉业企业只负责工程组织协调工作,建筑面积为90000平方米,根据每平米2500元收替换建服务费,累计22500万元。
代建服务期间费用估计为6500万元。
代建服务根据服务收入征税,不包含土地增值税。
该房地产企业转让该地块损益以下:
10000万元
10000÷
(1+5%)=9524万元
9524
×
5%=476万元
476×
(7%+3%+2%)=57万元
10000×
0.0005=5
万元
扣除项=7280×
(1+10%)+57=8065万元
增值额=9524-8065=1459万元
增值率=1459/8065=18%
土地增值税=1459×
30%=438万元
9524-7280-57-5-438=1744万元
(该房地产企业代建服务损益以下:
)
代建收入(含增值税):
22500万元
代建收入(不含增值税):
22500÷
(1+5%)=21429万元
代建增值税:
21429×
5%=1071万元
代建城建税及教育费附加:
1071×
(7%+3%+2%)=129万元
21429-129-6500=14800万元
(该房地产企业两项业务累计净收入以下:
累计净收入:
14800+1744=16544万元
【结论】依据以上分析,就此项目来说方案二净收入更多,比方案一多296万元。
所以方案二代建愈加好。
(三)园林绿化税务计划
金域海棠项目标园林绿化工程项目标实际园林绿化工程费用约为774万元。
通常来说,园林绿化施工中,苗木费占比约为60%,所以合理估量该项目中苗木费为464万元,其它费用为310万元。
另外,嘉业企业关键有三种供给商能够选择。
其中甲企业是以建筑安装为主业,经营范围包含苗木种植。
乙企业是专门进行苗木销售企业。
丙企业以出售苗木为主业,经营范围包含建筑安装。
和甲企业、乙企业,丙企业均能取得增值税专用发票。
合立安装法
和甲企业签署园林绿化施工协议,同时附带苗木销售累计约774万元
可抵扣进项税额=774÷
(1+11%)×
11%=76.7(万元)
采购成本=774-76.7=697.3(万元)
分立协议法
和甲企业分别签署销售协议464万元、建筑安装协议310万元
可抵扣进项税额=464÷
(1+13%)×
13%+100÷
11%=84.1(万元)
采购成本=774-84.1=689.9(万元)
方案三:
分开签订法
先在乙企业购置苗木464万元,再和甲企业签署100万元施工协议
13%+310÷
方案四:
合立购置法
和丙企业销售苗木同时提供园林绿化工程,总价款为774万元
13%=89(万元)
采购成本=774-89=685(万元)
【结论】四个方案支付总费用全部是774万元,不过方案一可抵扣进项税额要更少,方案四可抵扣进项税额最大。
假如要和以建筑安装为主业、经营范围包含苗木种植企业合作时,房地产开发企业把苗木销售费用和绿化施工费用分开签署协议愈加好;
同时,先从苗木销售企业购置苗木,再和园林企业签署绿化施工协议也能够达成相同计划效果。
(一)销售定价税收计划
嘉业•海棠湾32#商品房,同行业房价为1700~万元之间,开发该商品房,支付土地出让金为200万元,开发成本为900万元。
除相关税金外可扣除项目金额为:
200+900+(200+900)×
10%+(200+900)×
20%=1430(万元)。
企业要享受起征点优惠,又想取得最好利润,则最高售价应为:
1430×
1.269=1814.67万元,此时增值额为287.9万元(1814.67/(1+5%)-1430-1814.67×
0.571%)。
企业要合适提升售价,则总房价最少要超出1934.79(1430×
1.353)万,提价120.12万才会增加总收益,此时增值额为401.6(1934.79/(1+5%)-1430×
100.725%-0.571%×
120.12)万,应纳土地增值税为120.48(401.6×
30%)万。
【结论】当同行业房价在1700~万元之间时,企业应选择1814.67万元作为自己销售价格,使本身房价较低,增强竞争力,又能给企业带来较大利润。
当然,假如企业能以高于1934.79万元价格出售该商品房话,所赢利润将会深入增加。
(二)房屋装修费用税收计划
嘉业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目,住宅小区容积率为1.5平方米,户型为两室一厅、三室两厅,建筑面积在90—140平方米,总建筑面积为10000平方米,其中地价及开发成本为9000万元,准予扣除开发费用1000万元,扣除项目金额累计为1亿。
企业直接销售毛坯房,销售均价为16000元每平方米。
假设企业销售模式为方案一,后经过实地考察调研,提议在售价加上装修成本后定位19000元每平方米,将毛坯房装修后销售,定为方案二。
出售毛坯房
应纳税金及附加=16000×
5%/(1+5%)×
(7%+3%+2%)=91.43万
增值额=16000/(1+5%)-9000×
(1+20%)-1000-91.43=3346.67万
增值率为34.47%
应纳土地增值税=3346.67×
30%=1004.001万元
应纳企业所得税=(16000/(1+5%)-10000-91.43-1004.001)×
25%=1035.67万
净利润=16000/(1+5%)-(10000+91.43+1004.001+1035.67)=3107万
出售精装房
应纳税金及附加=19000×
(7%+3%+2%)=108.57万
增值额=19000/(1+5%)-1×
(1+20%)-1000-108.57=2586.67万
增值率=19.46%
(注:
增值率未超出20%不交土地增值税)
依据上述第三点政策可知该企业所开发商品房属于一般住宅,所以该企业免于缴纳土地增值税。
应纳企业所得税=(19000/(1+5%)-13000-108.57)×
25%=1246.67万元
净利润=19000/(1+5%)-(13000+108.57+1246.67)=3740万元
【结论】经过测算(装修成本为3000元每平方米),企业应缴纳关键税金总额是1355.24万元,两种方案交纳税金总额相差775.861万元,扣除增加装修成本后,企业采取方案二净利润增加633万元。
我们经过对影响税额原因进行分析,仅增加了部分房地产开发成本,却享受到税收优惠政策,免交了1004.001万元土地增值税。
(一)土地增值税清算税收计划
(1)土地增值税核实方法税收计划
嘉业•海湾有31栋和32栋两幢商业用房,且处于同一片土地上,销售31栋房产取得收入300万元,许可扣除金额为200万元;
销售32栋房产取得收入400万元,许可扣除项目金额为100万元。
【方案一】分开核实时:
31栋房产增值率=(300-200)/200×
100%=50%,适用税率30%;
应纳土地增值税为:
(300-200)×
30%=30(万元);
32栋房产增值率=(400-100)/100×
100%=300%,适用税率60%;
(400-100)×
60%-100×
35%=145(万元);
共缴纳土地增值税175万元。
【方案二】合并核实时:
两幢房产收入总额为:
300+400=700(万元);
许可扣除金额:
200+100=300(万元);
增值率为:
(700-300)/300×
100%=133.3%,适用税率50%;
(700-300)×
50%-300×
15%=155(万元)。
【分析】经过比较能够看出,合并核实对企业是有利。
从上例能够看出,因为两类房产增值率相差很大,只要房地产开发企业将两处房产安排在一起开发出售,并将两类房产收入和扣除项目放在一起核实,一起申报纳税,就能够达成少缴税目标。
(2)土地增值税清算房屋类型税收计划
以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例(见表一),采取分两类(即一般住宅和其它)对项目进行清算,企业应纳土地增值税1029万元,税负率0.98%(见表二);
采取分三类(即一般住宅、非一般住宅和其它)对项目进行清算,应纳土地增值税2343万元,税负率2.28%(见表二),二者计算应缴土地增值税相差较多。
若采取四分类,企业税负更重。
表一:
金域海棠项目清算项目基础情况表
(单位:
万元)
项目
面积
销售总额(万元)
住宅
53299.94
30849.3
商业
8555.26
9019.81
储藏间
4171.47
1251.44
地下车位
790
5135
累计
86840.71
46255.57
备注:
一期地下室总建筑面积28514.04㎡,车位790个。
表二:
某房地产项目土地增值税分两类、三类
明细
两类
三类
一般住宅
非一般住宅、商务房及车位
非一般住宅
商务房及车位
1、转让房地产收入总额
15376.27
14226.81
2、扣除项目金额累计
29811
14310
1000
19957
3、增值额
1038.3
1066.27
251.44
-5730.19
4、增值额和扣除项目金额之比
3.48%
7.45%
25.44%
-28.71%
5、适用税率
30%
0%
6、速算扣除系数(%)
7、应缴土地增税税额
减:
一般住宅增值额未超20%部分应免征增值税税额
1074.46
1145.72
314.66
8、实际应缴土地增值税税额
经过上述计算,能够看出,在此案例中,房地产企业进行土地清算时,对房屋类型采取分三类方法,税负更轻,不过该结果仅限于此案例。
5、
后续管理步骤税收计划
(一)协议合并和分立税收计划
嘉业房地产企业有未售完闲置房产中共2.5万平方米,企业决定根据每平方米每个月110元对外出租,该价格包含了物业管理费和水电费,假定每个月从用户处收取物业管理费和水电费累计为60万元,该企业租金收入收取方法有两种方案可供选择。
房租收入和物业收入统一收取
根据从承租方收取总价款275万元和用户签署一份房屋租赁协议,不区分房租收入和物业管理收入。
每个月租金收入为2.5×
110=275万元,企业应该缴纳房产税为275×
12%=33万元,应该缴纳增值税、城建税及教育费附加累计数为275×
11%×
(1+7%+3%)=33.275万元,以上纳税金额总计为33+33.275=66.275万元。
房租收入和物业收入分开收取
和承租方签署两份协议,一份是以房地产企业名义签署金额为215万元商品房出租协议,另一份是以下设物业企业名义签署金额为60万元物业管理协议。
站在最终投资人角度看,每个月从承租方处收取总收入仍为275万。
房地产企业应纳房产税:
215×
12%=25.8万元
应纳增值税、城建税及教育费附加:
(1+7%+3%)=26.015万元
物业企业应纳增值税、城建税及教育费附加:
60×
6%×
(1+7%+3%)=3.96万元
【结论】和方案一相比较,方案二能够在保持总收入不变情况下,房地产企业少纳税66.275-25.8-26.015=14.46万元。
以上就是依据江*嘉业金域海项目分企业已建项目——嘉业•海湾和拟建项目——蛟湖经典为例计划案例。
其它企业参考本案例请结合本身实际情况。
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