高尔夫球场项目建设建造规划发展建议77页Word下载.docx

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第五章产业效益展望P72

一、高尔夫经济带来的经济效益P73

二、高尔夫经济带来的社会效益P74

中国许多球场都吹嘘自己投资了几个亿，多数是夸大，部分是国企贪污浪费严重，部分是包含了酒店、会所、地产等项目，部分是投资者白痴以为是高尔夫球投资就大浪费金钱。

下面我将给朋友做球场投资概算；

1、牌照费用，此牌照都是有政府立项的，然后政府用此项目招商，引进投资，所以是不需要费用的；

2、场地租金，租用荒地1000亩，租金约为每年10万元，可以5年支付一次；

3、设计费用，50万—100万就可以了，许多请国际知名公司设计的都是为了广告效果；

4、土石方工程，这项费用是球场投资的主要费用之一，根据选择场地的不同，费用差距很大，例如要架桥的，要开山爆破的，要做挡土护坡的，要挖水库的等，所以选择场地直接影响此项费用的投入，我用无须上述工程的大约为300万元，主要用于挖土机费用，作用于场地轮廓塑造，土地平衡，可以分3年支付；

5、材料费用，排水管、沙石、喷淋设施，约100万元；

6、人工机械费用，球道塑造、果岭塑造、沙池塑造等，约200万元；

7、织草费用，自己雇人每平方米4元，总计30万平方米，约120万元；

8、绿化费用，球场环境需要时间，前期投入50万既可；

9、6个月养护费用，100万元；

10、管理费用按2年计，约为200万元；

11、维护设备100万元；

12、简易会所费用为50万元；

13、球车30部为60万元；

14、其他杂费为100万元；

15、以上总计为1380万元；

总投资1380万球场开业，经营方式为公共大众球场，每场球收费200—300元，每日按60场计算，年营业额540万元；

球场维护费用为每月10万元，管理费用为每月10万元，合计每年240万元；

预计前2年收入为600万元；

可以创办高尔夫学校增加收入；

雇佣残疾人进行球场维护。

第一章产业状况与投资

一、中国高尔夫产业结构和发展状况

近些年，中国经济快速增长，带动了一大批爱好高尔夫运动的消费人群的出现。

有调查资料表明，目前高尔夫俱乐部的入会消费人群每年以10%的比例增长，而国内的高尔夫消费人群已突破100万人。

庞大的消费人群的出现，带动了高尔夫相关产业的蓬勃发展。

根据有关数据，预计到2006年，中国高尔夫产业将会超过479亿人民币，中国高尔夫球市场在未来五年内将以每年25%的速度飞快增长。

高尔夫产业创造出的社会财富，在国民生产总值中所占的比重越来越大。

高尔夫产业几乎涉及到社会经济的各个部门。

下面从制造业、服务业和房地产业这三大产业来分析高尔夫产业的结构和发展状况。

　　一、制造业

（一）相关范围

　　与高尔夫产业相关的制造行业主要有：

高尔夫球杆球具业、高尔夫服装业、高尔夫球场设施设备业。

　　1、高尔夫球杆球具业：

球杆、球、球座、球标、球杆握把、杆身、杆头、球杆套、球杆量度、制造及维修品、球包、旅行袋、手袋。

　　2、高尔夫服装业：

男装、女装、童装、球僮服装、球鞋、休闲鞋、袜子、帽子、头饰、手套、雨伞、毛巾、太阳眼镜、防晒、护肤用品

　　3、高尔夫球场设施设备业：

高尔夫球车及配备、高尔夫草坪、草种、草坪机械、人造草皮产品、化学/生物制品及肥料、灌溉和排水设备、练习场设施及用具、洗球机、捡球器、回收器、码数度量器及符号、模拟练习设备和挥杆分析器、景观美化及器材、球场、俱乐部、练习场的设计、建造和管理。

（二）发展状况

　　据国际高尔夫球协会统计，中国目前已经超过日本，成为仅次于美国的世界第二大高尔夫球用具生产国，并有望在三年内超越美国，占据这一市场70%的份额。

高尔夫球具和配件是高尔夫产业中的重要的一部分。

尽管高尔夫在中国的发展仍然只是处于初级阶段，但全球知名的高尔夫品牌用品纷纷在中国设场加工，以便尽早地占据更大的市场份额。

　　完善的球场设施设备，在球场管理中非常的重要，是每个球场必备的。

球场配备包括各类型剪草机、覆沙机、球道和果岭打孔机、果岭打孔柱收集机械、喷药机、挖掘机械、铲土机械、沙坑补沙机械、划破机械、运输机械等应有尽有，满足各项工作需要。

因此，球场设施设备有很大的前景。

　　另外还有高尔夫练习场设备、 

球场及会所用品、球具修理工具、高尔夫球具配件、高尔夫球具等。

练习场设备主要包括高尔夫练习球及发球器、练习垫、练习场 

机械设备、练习场附件等；

球场及会所用品主要包括会所用品、球场用品等。

这将是一个大有发展前景的产业。

　　二、服务业

　　与高尔夫产业相关的服务业主要包括高尔夫旅游业、高尔夫展览会、高尔夫球场养护业、相关综合服务业。

　　1、高尔夫旅游业

　　暨南大学深圳旅游学院的吴克祥副教授认为：

“高尔夫旅游是一种指向明确、具体的特殊休闲旅游，无论人们参与高尔夫运动的程度如何，旅游的目的地就是高尔夫球场。

”

　　因此高尔夫球场建设可以带动地区旅游业的发展。

比如海南省。

随着高尔夫球这项“绿色运动”的日益大众化，它正逐渐成为海南旅游休闲的新热点。

海南省把高尔夫球运动列为该省旅游业的六大主打产品之一，高尔夫产业已形成一定的规模。

各类国内、国际、职业、业余赛事的举办，各种具有海南特色的高尔夫旅游产品的开发，为海南省吸引了众多高尔夫球爱好者和旅游观光客。

据统计，近两年来，海南的高尔夫球场每年接待打球的人数都高达10万人次，高尔夫已成为与旅游业紧密结合的一项产业。

“冬季到海南打高尔夫”，对我国北方地区及日本、韩国、北欧、东欧等国的高尔夫球爱好者都有极大的吸引力。

　　高尔夫球场可以通过与旅游机构的资源合作，找到更多的具有高消费能力的商务客人。

从而有效解决客源问题，提高球场的使用率，增加营业收入，有效拉动当地旅游、餐饮等周边经济的发展。

高尔夫旅游，已成为旅游业一个新的经济增长亮点。

　　2、高尔夫展览会

　　专业高尔夫展览会在从很多方面反映一个地区或是一个国家高尔夫的发展状况及前景下，也能为高尔夫界的商家搭建交流舞台。

比如，即将于2004年3月4日至6日举办的中国（广州）国际高尔夫球用品展览会，在国内率先为球场球会、旅游机构设立了"

高尔夫旅游主题展区"

和"

中国高尔夫20年产业成果主题展区"

，为球场球会、旅游机构展示企业形象，拓展高尔夫旅游业务搭建了平台创造了洽谈贸易的条件。

据了解，展览会这一富有特色的高尔夫旅游与产业成果主题展区，已经引起了法国旅游局、泰国旅游局、联合国教科文组织、广东美国商会的兴趣与关注。

高尔夫球会如果利用展览会这一平台，在向来自海内外经济界的人士传播高尔夫文化的同时，也能刺激商界人士对高尔夫运动的兴趣。

就能够迅速发展会员，更有效地推广高尔夫运动。

　　3、高尔夫球场养护业（草坪管理）

　　高尔夫运动是一项对草坪要求很高的运动，国外的高尔夫球场管理已经非常的专业化，自动化的程度相当高。

很多是用机械化操作的。

同时国外高尔夫球场可选用的草坪专用化肥品种非常多，而且都是经过处理的缓释型固体肥料和施用较为安全的液体肥料。

这些肥料包括果岭和球道用的氮磷钾不同比例的复合肥和添加铁、镁等元素的复合肥，添加微量元素的液体肥，各种生物有机肥，植物生长调节剂，土壤改良肥，土壤改良剂产品（土壤水分润湿剂，石灰、石膏柱）等。

而我们的高尔夫球场普遍存在着草坪养护人员技能水平偏低草坪管理效率低下和草坪的养护不当等问题。

　　4、高尔夫综合服务业：

高尔夫赛事和管理公司；

俱乐部管理软件和高尔夫教学、游戏产业；

高尔夫相关报纸、杂志、电视台节目及网站；

专业高尔夫宣传画及艺术品等。

　　高尔夫赛事对当地经济的影响起了很多的作用。

今年中国的张连伟第一次去参加大满贯赛事之一的美国名人赛，就得到了中央电视台的转播。

大满贯赛事（年度四大赛，即美国名人赛、美国公开赛、PGA 

锦标赛、英国公开赛等）的收视率越来越高已经成为大众关注的焦点，推动了各种大小赛事的发展。

世界注明企业和公司如宝马、帕萨特、奥迪、尊尼获佳等纷纷办起自己的高尔夫赛事或者冠名赞助赛事。

吸引国际高尔夫赛事到中国的球场来举办的条件，就能有效拉动当地旅游、餐饮等周边经济的发展。

其他高尔夫服务行业也会被带动发展起来。

　　三、高尔夫房地产业

　　目前国内不少商业的高尔夫球场内都有兴建球场别墅。

许多高尔夫球场和别墅两者之间已经形成相辅相成的关系，依靠高尔夫球场的品牌优势发展起来的房地产项目已不在少数。

高尔夫球场周边的房地产一般价格都会比同等楼价高出很多，而凭借它坐拥的绿地、蓝天和广阔的视野，同时更重要的因素是方便打高尔夫球，所以让许多房主情有独钟。

但是一些高尔夫球场开发商开发球场是假，真正的意图是在球场中随便划出一块地方，建别墅区，牟取暴利。

其实关于高尔夫房地场的发展应该植根于市场的研究，不能盲目开发。

　　综上所述，高尔夫的相关产业是一个庞大的综合性产业。

随着高尔夫运动在中国的发展，高尔夫相关产业的发展具有更好的前景。

二、工程项目投资的问题

我国建设工程项目投资控制中普遍存在的问题 

建设工程项目包括建筑和构筑物的新建、改建、迁建、恢复等工作。

它具有耗资巨大、建设周期长、工作风险大等特征。

由于目前我国建筑行业整体项目管理的水平不高，投资控制意识薄弱，工程建设投资失控的现象屡见不鲜，不仅是国家、投资者蒙受巨大损失，对项目的资金回笼、正常运作也造成极大的困难。

究其原因主要有以下几点：

（1）投资控制忽视工程项目建设前期、重施工阶段，依图算量、定价。

目前，我国大部分建设工程项目的投资预测与控制都是从项目的施工阶段开始的，即在项目设计阶段结束后，根据施工图纸算量、计价，测算出工程预算价格，作为项目投资控制的依据；

工程竣工后依据竣工图结算建安工程价款、算细账，预算金额与结算金额的差值就是投资控制的成果。

由于设计常常未按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计，未按照设计概算来控制施工图设计在工程施工过程中常出现设计变更记录不明确、责权不清、工作界面重复等问题，导致工程项目建设中的“三超”（概算超估算、预算超概算、决算超预算）现象时有发生。

（2）设计多数依靠专业设计院或者境外设计机构完成，设计时间短、任务重。

建设工程项目是从土地的取得、规划设计开始的，后面的发包、施工、工程竣工、项目的交付使用等过程都是前期规划设计阶段的延伸。

因此，一个好的规划设计不仅对于工程项目建设本身有着良好的指导作用，对有效地控制项目投资、提高工程质量也有重要意义。

目前，我国绝大多数建设单位没有专门的规划设计人才，项目的规划设计依靠专业设计院和境外设计机构的现象较为普遍。

由于在设计中大多数尚未引入竞争机制，且缺乏一套完整的投资控制指标加以规范，致使设计人员投资控制意识薄弱，在设计时无主动进行多方案比选、设计优化的动力和创造附加值的能力。

而且建设工程项目从规划设计到工程的发包、正是施工常常只用两三个月的时间完成，时间短、任务重，加之建设单位的管理人员常将主要精力放在施工现场，对设计师的设计盲点及设计偏差易于疏漏，导致设计图纸中错、漏、碰、缺现象严重，施工过程中设计变更大量发生，建安成本大幅增加。

（3）施工过程中投资控制不严格，附加费用经常发生。

建设项目的投资目标、进度目标，质量目标共同构成工程项目管理的目标体系。

目前，工程项目建设投资主要由项目的成本部（合同预算部）负责管理，项目的进度和质量要由工程部管理。

项目各管理部门之间各自为政，经常出现工程不一味地追求建设速度，把工期作为项目管理的唯一目标，造成施工中费用控制不严，赶公费、措施费等大量附加费用的发生，再加上欠缺细部设计、图纸错误多等问题，导致工程预算与最后的竣工决算相差甚远，投资失控的现象严重。

建设工程项目投资控制的对策措施 

（1）已规划设计阶段为重点的建设全过程投资控制。

根据有关专家研究结构和大量统计资料表明，在工程项目决算和规划设计阶段，项目累计投资虽然只占项目总投资的5%~10%左右，但其影响投资的可能性却达到75%~95%；

而在施工阶段，通过技术经济措施节约投资的可能性只有5%~10%。

由此可见，项目的建设前期是影响工程投资最重要的阶段，亦是降低成本可能性最大的阶段。

要有效地控制投资，必须做到以建设工程项目规划设计阶段为重点的全过程投资控制，为此应抓好以下环节的工作。

①对拟建项目进行深入的可行性分析论证，做出正确的投资决策，并达到资源的合理配置。

②设计中引入竞争机制，开展设计方案优化竞赛。

以技术先进、造型新颖、安全适用、经济合理、节约投资作为衡量设计方案的基本标准。

③在设计中积极推行限额设计。

严格按照可行性中确定的投资目标控制初步设计；

按照批准的设计概算控制施工图设计；

将肥梁、胖柱、密钢筋、深基础等不合理的现象消灭在设计阶段，杜绝“三超”现象的发生。

④精确测算、合理制定标底价格。

招投标中采用工程量清单报价，实行量价分离，优选工程承包单位，搞好招投标工作。

⑤从项目筹划、设计、施工到竣工验收，实行人、、财、物全过程、全方位的科学管理。

（2）编制积极的投资计划。

贬值积极的投资计划是能否有效地控制项目投资的首要前提。

在现代工程项目管理中，编制积极的投资计划应做到：

①不是被动地按照已确定的技术设计、合同、工期、实施方案和环境等预算工程投资，而是综合考虑项目的进度、投资、质量、实施方案等之间的互相影响和平衡，以寻求最优的解决方案。

②投资计划不仅局限于建设成本，还应考虑项目投入使用后的运营成本，即采用项目全寿命期成本计划和优化方法编制投资计划。

③利用项目管理技术---WBS（工作分解结构）方法进行全面详细的投资估算，制定一个全面而周密的投资计划。

WBS方法的主要步骤为：

根据项目的总体目标界定工作范围，然后对项目的工作内容进行合理的细分，分解到可以确认的程度，如某种材料、某种设备、某一活动单元等。

根据投资总目标，对工程费用进行自上而下的逐层分解，把费用分摊到各个WBS要素上，以作为对这些子项目或单元进行设计和计划的依据或限制，并按此限额提出其设计标准、功能及质量要求等。

按照WBS分解结构图自下而上进行费用汇总，与投资目标和计划限额进行对比，衡量每一层单元计划的复合程度，一次决定对设计和计划的修改，形成一个自下而上不断修改-补充-调控-反馈的控制过程 

（3）主动控制与被动控制相结合。

在工程项目投资计划的实施过程中，应采取主动控制与被动控制相结合的控制方法，才能确保项目投资目标顺利实现。

①主动控制。

即在事前确立项目的投资目标和编制投资计划时，就应对工程建设中环境的不确定性、风险因素等有超前的考虑和预测、分析各种因素对项目投资的影响，预测项目实施过程中目标和计划偏离的可能性，采取相应的预控措施输入目标和计划系统，对项目实施主动控制。

它可以解决传统控制过程中存在的“时滞影响”，将各类隐患消灭在萌芽状态，是控制效果更加有效。

②被动控制。

在项目计划的实施过程中还应进行全过程、全方位的追踪监测，通过对项目实际输出工程信息的收集、加工、整理、分析，及时发现问题、找出偏差，采取相应的对策措施纠偏，再反馈给计划管理部门付诸实施，使工程中出现的问题及时得到处理，使目标和计划一旦出现偏离及时得到矫正。

③主动与被动相结合的控制。

主动控制与被动控制均为实现项目投资目标所必须采用的控制方式，有效的控制是将其紧密结合起来，两者缺一不可。

即对项目投资目标的控制既要以预防为主，加大主动控制的力度，又要同时对项目的实施过程进行定期、连续的跟踪检查，通过信息反馈实行被动控制，两者有机地融合在一起，形成一个贯穿建设全过程的动态控制系统，方能确保项目投资目标的顺利实施。

结论 

投资目标是工程项目管理的三大目标之一，建设工程项目的成功与否与投资控制的效果息息相关。

在工程项目建设中应特别重视规划设计阶段对投资的重要作用，抓住这一关键环节，可取得事半功倍的效果。

建立项目的WBS亦是搞好项目管理必须的工作，不仅在项目计划编制中需要建立WBS，它还起着确定工作范围、确定计划控制深度的作用。

项目建设全过程中还应贯彻积极的成本管理思想，才能充分发挥投资控制的作用，实现节约成本、提高投资效益的目的。

三、工程项目成本控制的方法 

项目成本控制方法包括两类，一类是分析和预测项目影响要素的变动与项目成本发展变化趋的项目成本控制方法，另一类是控制各种要素变动而实现项目成本目标的方法。

这方面的方法主要有：

1建立一套完善的成本控制体系 

在成本管理依据上制定符合实际的工程预定额，结合签定的合同实施组织或施工方案及设备市场价格等相关资料，编制成本计划并下达成本控制指标，同时作为成本责任指标考核的重要依据之一。

组织上落实成本控制的具体责任人员，代表企业行使成本控制职权。

在项目实施过程中，项目经理要定期检查和考评各部门在成本控制中的业绩，做到奖罚分明。

对于所发现的问题应及时纠正措施。

在成本控制过程中，项目经理及各专业管理人员都负有成本责任，相应地应享有一定的权限，包括用人权和财权等。

实践证明，只有责、权、利相结合，才能使成本控制真正落到实处。

2实行全过程控制 

要从招投标开始至中标后的实施及竣工验收实行全过程成本控制。

本文转自项目管理者联盟 

（1）在项目规划及招投标阶段做好成本预测，选择好承建单位并签订合同。

（2）在中标后，承建单位在项目的实施过程中应当优化系统设计和实施组织方案，提高生产效率。

并制定成本计划和成本目标，采取技术和经济相结合的手段，控制实施成本。

（3）在竣工验收阶段要及时办理工程结算及追加的合同价款，做好成本的核算和分析。

还要加强合同管理，搞好工程索赔，提高项目成本的管理水平等。

3加强财务与核算管理 

对于工程费用开支，要及时进行财务核算。

严格控制成本开支范围、执行费用开支标准和有关的财务制度。

对各项成本费用的支出进行监督和限制，及时分析和预测未完工程的实施成本，积极主动采取预防措施，制止可能发生的浪费，确保成本目标的实现。

4精简项目机构 

项目机构的设置要根据工程规模大小和工程难易程度等因素，按照组织机构建设的原则，因事设职，因职选人，各司其职，各负其责，选配一专多能的复合型人才，降低管理人员的数量及管理费用。

精简项目机构，可以降低间接工程成本。

5加强质量管理 

保证工程质量，为建设单位提供满意的工程产品，是承建单位的基本责任和义务。

而且好的质量能树立良好的企业形象，为企业的长远发展奠定基础。

控制质量成本首先在项目设计时就要对质量目标有一定的前瞻性;

其次对质量目标要有一个理性认识。

另外要要定量分析提高质量目标后对实施成本目标的影响，最大限度地降低质量成本。

6降低工期成本 

工程项目的进度与资源供应有密切的关系，合理的工期将使项目成本支出控制在合理水平。

在安排工期时，要注意处理工期与成本的辩证统一关系，均衡有节奏地进行工程实施，以求在合理使用资源的前提下保证工期并降低成本。

项目管理者联盟，项目管理问题。

7加强索赔管理 

在竞争日趋激烈的市场中，特别是承包国际工程时，索赔已经成为合同执行过程中的重要内容之一。

索赔是相互且双向的，建设单位可以向承建单位索赔，承建单位也可以向建设索赔。

这就要求工程合同双方提高合同管理水平，增强合同意识和索赔意识。

一方面加强索赔管理，以弥补承建单位不应承受的风险损失，使承包工程的合同风险分担承度趋于合理;

另一方面要规避建设单位的反索赔，避免成本风险。

四、可行性调查报告对球场建设的重要性

　GOLFINFO调研公司正是看到了市场的需求和业务的必要性，而一直追踪国内球场的建设，财务预测、固定资产投资分析以及销售模式选择等几大内容。

据不完全统计目前我国现有195个高尔夫球场，而正在建设或即将建成的约有500-1000个高尔夫球场。

这除了证明中国高尔夫产业已进入了快速发展的轨道，同时也说明一份准确的分析和市场定位对于球场的经营和日后的发展将起到至关重要的地位。

　　纵观日本GOLF近十年的发展，当时日本的房产市场泡沫时期，大量的GOLF球场高额举债兴建球场，而不久之后日本的长达十年的经济衰退和球场业务的本身供需失衡使得目前当这些债务到期时，这些公司因为还不请债务纷纷倒闭。

外国投资者收购这些球场的价格只有10年前建造成本的1/10。

以RyokueiGroup为例，它是一家拥有20个高尔夫球场、3家酒店和6个温泉浴场的典型GOLF运营公司，负债3110亿日圆（合25.8亿美元），包括欠45,000位高尔夫俱乐部会员的1670亿日元，最后不得不被高盛低价收购，才免去了破产的命运。

　　现在目光转向国内，我们现在的情况和曾经的日本不乏相似之处，但是我们的球场投资商是否作好了将来的风险承担准备以及对如何投资球场，如何管理球场做了足够的事前工作呢？

据专业的GOLF调研公司北京INFO公司的资料显示，国内平均18洞球场的投资成本平均为1.53亿（土地使用成本会造成数据的差距），其中包括长达19项的固定资产投资预算（见表一）和一定的流动资金预算，一般以服务业为例，选择400万作为同类服务业预留流动资金。

而平均的投资回收期为12年甚至更长。

现在球场的投资商都是有很强的房产背景，那么GOLF球场的建设和房产销售之间又有多大程度的互动？

　　而所有的盈利预期以及投资的规划，都需要前期大量的事前工作的铺垫。

北京INFO公司联合加拿大RAINBOW公司联合特推出关于制作球场前期可研性调研报告和项目计划书两项咨询业务，以强大的业内背景做支撑，交融加拿大RAINBOW景观与高尔夫公司熟练的GOLF球场建设经验，并且采用了第一手资料的采样标准，力争作到实用实效，并且运用专业的数据将投资风险降到最低。

　　首先：

对于球场前期固定资产投资的估算

　　表一（参照XX球场）球场固定资产投资估算表

序号费用名称建筑工程设备购置安装工程其他费用合计

1固定资产投资XXXXXXXXXXXXXXX

1.1工程费用XXXXXXXXXXXX

1.1.1环境综合治理工程XXXXXXXXXXXX

1.1.2GOLF球场及练习场XXXXXXXXXXXX

1.1.3球场维护管理机械XXXXXXXXXXXX

1.1.4俱乐部、会馆XXXXXXXXXXXX

1.1.5度家村度加别墅XXXXXXXXXXXX