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56000
情景洋房
31600
叠加别墅
26500
公共建筑等
合计
16300
会所
2000
幼儿园
2100
商业服务
3900
农贸市场
2500
小户型公寓
2800
错复式商住
3000
车库
10000
12000
13000
14000
一期
48100
33900
14200
1800
二期
65500
63000
31400
3600
3800
三期
49200
48200
47100
19600
2600
4200
四期
35500
39000
55100
64700
18700
8700
2200
3200
备注:
车库层高按米,不计入建筑面积
二、构建投资分析模型
1、项目产品定位工作流程
项目前期研究
市场定位的可行性方案 项目用地潜力分析
项目产品组合分析
投资效益分析与测算
项目产品定位
规划设计建议
2、投资效益分析工作模型
项目开发计划
投资成本测算 销售收入预测
分期投资计划分期销售收入
静态投资效益评介
动态投资效益评介
各方案效益指标比较
提出产品定位方案
三、投资分析相关参数
1、依据
⑴安徽省建筑和装饰工程预算定额;
⑵巢湖市同类工程竣工决算的指标;
⑶主要设备和材料的现行价格。
⑷文件规定的相关报建规费
2、投资成本构成与支付遵循原则
⑴项目土地费,期初支付土地费100%;
⑵前期费用,勘察设计费、工程前期费项目开始时支付费用总价的30%,至正式开始动工前支付剩余的70%;
项目报建费按工程量每期初分别支付;
⑶建安工程费,按分期实施进度付款,期中支付50%,完工支付50%;
⑷基础设施费,按主体工程封顶后半年完成,其款项支付进度与工程进度基本相同;
⑸管理费用,按工作的进展分期适当增加;
⑹财务费用,按2年本金一次偿付,利息分期支付;
⑺不可预见费,按2-4项费用当期发生额占其费用总额比例的3%;
⑻销售费用,按营销前半年占30%,其余按时均摊;
⑼营业税金及附加,按销售收入分期支付。
四、A方案投资效益测算
1、投资成本测算
序号
项目名称
单位
数量
费用单价
(元)
金额
(万元)
备注
1
土地费用
⑴
土地出让金
亩
238
260000
⑵
契税
4%
2
前期工程费
勘察设计费
万㎡
393.5
地堪费
规划方案费
6
施工图设计费
8
景观设计费
10
相关报建费
城市基础设施配套费
40
人防费
30
白蚁防治费
规划技术服务费
散装水泥基金
档案管理
图纸抗震审查费
质检费
监理费
万元
%
招投标费
6‰
墙改基金
土地登记及测量费
⑶
工程前期费
按建安工程费1%取
3
建安工程费
多层砖混指多层公寓;
多层框架包括情景洋房、叠加别墅及公建。
多层砖混
700
多层框架
850
高层住宅
1000
⑷
半地下车库
600
4
基础设施费
100
5
直接建设成本
管理费用
按2-4项3%
7
财务费用
贷款5000万元2年,年利率6%
不可预见费
9
销售费用
销售收入×
营业税与附加
11
总成本费用
单方成本
1488
按可售面积万㎡
2、投资计划
时间
项目
2005
2006
2007
2008
2009
下半年
上半年
直接建设投资
单位:
3、预计销售收入
销售单价
(元/M2)
总计
1866
底层商业
4500
错复式住宅
住宅部分
商业部分
1500
单位:
4、分期销售收入
5、静态投资效益评价
⑴项目预计实现销售总额38106万元
⑵项目总成本30393万元
⑶项目所得税前利润7713万元
⑷所得税前投资利润率为(7713÷
30393)×
100%=%
⑸项目实现净利润5168万元
⑹所得税后投资利润率为(5168÷
6、动态投资效益评价
⑴项目现金流量分析
一、现金流入
销售收入
二、现金流出
三、税前净现金流量
四、税前累计净
现金流量
五、所得税
六、税后净现金流量
七、税后累计净
⑵项目财务评价指标
所得税前财务内部收益率%
所得税前财务净现值(Ic=8%)5347万元
所得税后财务内部收益率%
所得税后财务净现值(Ic=8%)3284万元
五、B方案投资效益测算
1538
250
2014
⑴项目预计实现销售总额41525万元
⑵项目总成本31728万元
⑶项目所得税前利润9797万元
⑷所得税前投资利润率为(9797÷
31728)×
⑸项目实现净利润6564万元
⑹所得税后投资利润率为(6564÷
所得税前财务净现值(Ic=8%)7084万元
所得税后财务净现值(Ic=8%)4450万元
六、C方案投资效益测算
1560
150
2028
⑴项目预计实现销售总额45301万元
⑵项目总成本34843万元
⑶项目所得税前利润10458万元
⑷所得税前投资利润率为(10458÷
34843)×
⑸项目实现净利润7007万元
⑹所得税后投资利润率为(7007÷
所得税前财务净现值(Ic=8%)7581万元
所得税后财务内部收益率%
所得税后财务净现值(Ic=8%)4779万元
七、D方案投资效益测算
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- 产品 定位 分析