医药蓝泉运作手册Word文档下载推荐.docx
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3职责
3.1执行国家有关方针、政策、法律、法规,执行物业公司、物管中心的质量管理体系文件及各项规章制度,接受物业公司的检查与监督。
3.2负责管理处日常物业管理工作,确定各部门、各工种员工的职责范围,建立严谨科学的管理与考核标准并监督执行。
3.3制定管理处工作计划,对服务全过程进行集中统一指挥,协调、监督各部门的工作,组织各部门按时完成各项工作任务。
3.4全面负责管理处的工作质量督导检查工作,建立健全巡检制度,每日对各岗位、管理范围进行全面督查。
3.5依据工作绩效和巡查结果对员工进行月度、季度考核区分与奖罚。
3.6负责制定管理处年度、月度培训计划,并组织实施与检查。
3.7负责业主走访工作,了解业主意见,有理有节的处理好业主投诉。
3.8负责突发事件和紧急事故的应急指挥处理,并及时报告上级领导。
4工作程序
07:
30到岗检查保卫岗、别墅院区情况
07:
50晨诵。
周一至周五(工作日)领导晨诵,讲评前日工作,安排当日工作。
8:
00~11:
50在别墅区对各岗位进行巡查,参加各岗位工作及处理日常工作。
11:
50~13:
30午餐
13:
30~16:
30在院区对各岗位进行巡查,参加各岗位工作及处理日常工作。
16:
30~17:
00参加物管中心日清会。
17:
00~19:
00晚餐,整理当天工作记录,处理相关文件
19:
30~次日07:
30休息,视情夜查(每周不少于两次)
4.1人事、培训工作
4.1.1根据管理工作需要,制订员工招聘计划,上报物管中心。
4.1.2负责员工的岗中培训,做好培训签到和《培训记录》。
4.1.3日常培训频次为每月二次,由内勤做好会议签到和记录。
4.1.4培训内容:
a)企业文化;
b)运作手册;
c)员工行为规范及管理制度;
d)公司领导指示精神及会议决议;
e)岗位技能培训;
f)其它内容。
支持表格:
《培训计划》《培训记录》
4.2督查工作
4.2.1每日上、下午对各岗位人员、工作区域至少各进行一次全面巡查。
巡查内容包括:
各岗位人员到岗情况,员工行为规范的执行情况,人员工作状态,是否按规定程序、规范进行操作,工作质量情况,布置的重点工作执行情况等,对不符合规范标准的进行现场纠正或有针对性地提出意见。
4.2.2每日下班前对所管辖区域进行巡查,巡查内容主要包括:
区域内环境卫生保持状况,垃圾是否清运,有无重大事故隐患,各岗位当日工作完成情况,记录的填写情况,对不符合要求的,要立即整改。
4.2.3对督查情况在《管理处工作检查记录》中做详细记录。
4.2.3每月底依据督查结果对员工的工作进行绩效考核,并与员工的工资挂钩。
每季度末根据员工综合表现进行季度区分。
《管理处工作检查记录》
4.3业主走访、投诉处理
4.3.1业主走访
4.3.1.1每月对业主进行走访不少于3位,并填写《走访记录》,必要时安排相关人员参加。
4.3.1.2对业主的询问及意见,如不能当即答复,要确定答复时间,并按时给予答复,重大问题向分管领导请示后答复。
4.3.1.3对业主的意见、要求、建议、投诉,要及时逐条整理、研究、妥善解决,重大问题向公司、中心请示解决。
《走访记录》
5工作标准
5.1严格遵守公司、中心的各项规章制度,严守工作时间和工作纪律,在工作中起到模范、表率作用。
5.2处理问题冷静、果断,言行举止合理、得体。
5.3服务意识明确,能够认真听取业主意见,不断完善服务工作。
5.4制订工作及培训计划规范、周密、科学、严谨、有实效。
5.5检查各岗位工作落实情况时严肃认真、不走过场,对发现的问题要及时责成相关人员进行纠正、处理,并对处理结果进行确认。
5.6密切协调好各岗位之间的工作环节,将各项工作落实到位。
5.7对员工所提出的合理化建议及工作意见要虚心听取、认真接受,对在工作中产生积极
效应的意见、建议要及时采纳、推广,并及时上报公司,以便促进公司、中心整体工作完善与发展。
5.8熟悉别墅的总体情况,对发生的紧急事件要合理组织好相关部门进行及时处理。
5.9每月走访业主不少于3户。
5.10当离开工作岗位时要将各项工作对各主管交待清楚,避免工作搁浅。
6工作制度
6.1日清会制度
6.1.1每天下午16:
30参加物管中心日清会,汇报前日工作完成情况及次日工作安排。
6.1.2利用晨诵或专题会议对各部门传达日清会精神,布置明天的工作计划,并提出存在的问题和需要协调的工作。
6.1.3做好会议记录。
7相关支持性文件
《员工手册》
《保卫工作手册》
8支持性表格
《管理处主任工作记录》
《培训记录》
第二节蓝泉别墅保洁工作程序及标准
对别墅区卫生进行日常保洁,确保别墅环境整洁、优美。
本程序适应于别墅区保洁工作的质量控制。
3.1执行物业公司、中心的质量管理体系文件及各项规章制度,服从管理处主任的领导、工作安排与监督检查,接受公司、中心的工作质量检查和督导。
3.2负责所管别墅区、绿化区域、人工湖、公共设施的清洁及督促垃圾清运工作。
3.3负责别墅区各角落、垃圾桶、沉沙井等处的蚊虫消杀、鼠药投放等工作。
3.4发现公共区域内公共设施故障和损坏,应及时报工程维修。
3.5保持高度的责任心和警惕性,对突发事件或紧急事故迅速做出反应,并及时报告上级领导。
3.6负责绿化区域及别墅区杂草的清除,根据领导安排代管绿化工作。
3.7完成领导安排的其他工作。
4工作程序
7:
30到岗;
清扫别墅区主马路。
50晨诵。
每周一、周五参加管理处全体晨诵,提出合理化建议,领受任务。
08:
10携带保洁工具进行清洁。
10:
00休息
20携带保洁工具进行清洁。
50午餐。
30携带保洁工具进行清洁。
14:
40休息。
15:
00携带保洁工具进行清洁。
00下班
4.1别墅区道路、组团绿地清洁
4.1.18:
10~10:
00、13:
30~15:
00携带笤帚、簸箕清扫别墅区内分管区域道路上的泥土、杂物、积水等。
如遇雨雪天气应及时进行清扫,包括道路上积水、积雪,清扫时应注意避让行人。
4.1.2捡拾绿化地内及树木上的纸屑、塑料袋等杂物。
进入绿地保洁时,应注意避免伤害花草树木。
4.1.3带长筒乳胶手套随时清理绿化带内杂草。
4.1.4清洁工作的同时,兼顾公共区域内公用设施,发现损坏及时报修。
4.2责任区域的巡视保洁
20~17:
00对分管的保洁区域进行巡视检查,每半小时巡视一次,并随时进行保洁,重点对主干道及人流量多的区域进行巡查和卫生清理,对新出现的垃圾、杂物等及时进行清理,保持院区的清洁。
4.3垃圾清理
4.3.110:
00及时检查督促清运垃圾情况
4.3.2垃圾清理完毕后,应将桶内的垃圾清理干净,将垃圾桶盖好。
注意不要将垃圾散落在垃圾桶周围,避免造成二次污染。
4.3.3在工作过程中,注意检查各装修施工单位及业主有无乱倒乱放建筑垃圾现象,发现后及时制止。
4.4药物消杀
4.4.1用专用消杀喷雾器向院别墅区各角落、垃圾桶、垃圾集中点喷洒药剂,进行蚊蝇消杀,3~5月、10~11月每月一次,6~9月每周二次,尤其对垃圾桶、垃圾集中点等重点污染区域着重进行消杀,消杀时做好施药时的安全防护工作,准确控制药物比例。
4.4.2进行消杀时,应避免影响业主生活,时间在下午15:
00以后。
4.4.3消杀药剂、容器应单独存放专人保管,避免发生污染、误用,使用完毕后应及时清洗,以备使用。
4.5、标识牌、公告栏、灯具的清洁
4.5.110:
50擦拭园区外围设施、设备,携带湿、干抹布及水桶,擦拭院区标识牌、公告栏、路灯。
4.5.2将各水景、建筑小品等处的杂物、垃圾、落叶等及时清理干净,清除各种乱贴乱画的小广告。
4.5.316:
00~16:
30对所分管的设施进行一次全面巡视,对新出现的污迹、杂物等及时进行清理,保持卫生清洁。
4.5.4清洁工作的同时,兼顾公共区域内公用设施,发现损坏及时报修。
4.6保洁工具的清洁
4.6.116:
00对所用的抹布、水桶、笤帚、簸箕等进行清洗,放到指定位置晾干备用
4.6.2检修垃圾工具,确保正常使用。
5清洁标准
5.1别墅区路面保持洁净,无杂物、无积水、无滴落污渍、无卫生死角。
5.2绿化地无杂物。
5.3绿化带内无杂草。
5.4生活垃圾日产日清,垃圾箱无垃圾外溢,周边无散落垃圾。
5.5公用配套设施:
路灯、公共信息栏、院区指示牌、路标等无明显积尘、无杂物、无污染、无乱贴乱画。
5.6别墅区、垃圾桶、垃圾集中点无明显集中蚊蝇滋生地。
6相关支持性文件
7支持表格
《消杀记录》
第三节蓝泉别墅绿化养护工作程序及标准
对别墅公共区域绿化进行养护,通过制定绿化养护计划,并严格实施,确保别墅区绿化符合设计标准,确保别墅区环境优美。
本程序适用于别墅区绿化工作的质量控制
3.1执行物业公司、物管中心的质量管理体系文件及各项规章制度,服从管理处主任的工作安排与监督检查,接受公司、物管中心的工作质量检查和督导。
3.2负责别墅公共绿化区域养护工作。
3.3负责别墅公共绿化区域的病虫害的监测、防治、控制工作。
3.4兼顾别墅公共区域内公共设施的巡视,遇有故障和损坏及时报修。
3.5兼顾业主委托物业对该别墅院区绿化工作。
3.6保持高度的责任心和警惕性,对突发事件或紧急事故迅速做出反应,并及时报告上级领导。
3.7完成领导安排的其他工作。
4.1日常工作程序
到岗晨诵,7:
50每周一、周五晨诵;
绿化工作;
10~11:
50、13:
00
其中工间休息:
00~10:
20;
40~15:
00
午休时间:
30;
00离岗换工作服。
4.2绿化养护工作程序
4.2.1分区域进行绿化养护工作,根据别墅植被的生长情况制定相应的绿化养护计划,并按照相关计划、程序及时完成。
4.2.2公共区域的草地根据生长情况割草,割草后苗高约4~6cm。
4.2.3公共区域的草地及时清理枯叶、枯枝、枯草等工作。
4.2.4灌木按照规定造型、修剪。
4.2.5按期进行施放肥料,化肥施放后应及时浇水。
4.2.6针对别墅公共区发生的各种病虫害准确施药,准确控制药物比例,并做好施药时的安全防护工作,对新发现的害虫种类,应及时向有关防疫部门反映,及早做出应对措施。
4.2.7根据季节和天气情况,适时对园区植被进行浇水,夏季应避开中午暴晒时段。
4.2.8入冬前做好所有植被过冬的准备工作,浇好防冻水,施好底肥,做好修剪工作,需要进行保温处理的植物及时完成包裹工作。
4.2.9气温在-0度时,广玉兰树枝、树杆用草绳及塑料薄模缠绕进行保温。
其他用草帘缠绕进行防冻。
4.2.9春季第一遍返青水需在3月初浇透,以利于植物生长。
4.3绿化设施设备的维护保养
4.3.1割草机及时清理、打磨刀具,整理耙子、镰刀、锄头等,定期检查更换割草机机油、滤清器等。
4.3.2冬季浇完水后应将水管内积水清空,预防冻裂水管。
4.3.3各绿化管井每天进行巡视,发现损坏及时报修,冬季做好保温工作。
5.1公共区域的草皮绿地无杂物、无杂草滋生、无黄土露出,生长期按计划进行修剪,绿化与美化结合,适时浇水。
5.2草地苗高在4~6cm左右,树木不准出现枯枝。
5.3绿蓠、花球要平整圆滑、花球讲究造型优美,适宜观赏,无折断,无蛀虫、无枯枝败叶,适时浇水,造型符合本别墅的整体设计要求。
5.4植被浇水应浇透,达到地表下约15~20cm。
5.5园区内枯苗、枯树及时清理、补苗,树木要根据需要修剪,适时打药,防虫害,刷石灰水消毒,提高树木抗病虫能力,冬季做好保温工作。
5.6根据工作标准及业主要求割剪别墅内院区草坪灌木。
5.6绿化设备保持完好,保持良好运行状态。
7、支持表格
《消杀记录》
第四节蓝泉别墅保卫班长工作程序及标准
加强保卫人员的管理,严格规范保卫人员的组织性和纪律性,协助公安机关维护本别墅的治安秩序。
本程序适应于对保卫班长的行为规范、仪表仪容、执岗质量、别墅安防工作及消防设备、设施完好情况进行监督检查和控制。
3工作职责
3.1学习有关法律、法规,并能运用到工作中去,执行物业公司、物管中心质量管理文件和规章制度,服从管理处主任的领导及监督检查,接受公司、物管中心的工作质量检查和督导。
3.2负责组织、协调本部门各岗位人员,做好别墅门岗与巡逻工作,维护别墅内的正常秩序。
3.3负责对所管区域进行监督检查,发现问题,及时处理解决,重大问题及时向管理处主任报告。
3.4负责制定保卫培训计划,并实施。
3.5负责保卫器械的管理和维护,防止保卫器械的人为损坏或遗失。
3.6对突发事件或紧急事故迅速做出反应,采取有效应急措施控制事态的蔓延,并及时报告上级领导。
4.107:
00到岗。
监督交班情况。
4.207:
00~7:
25查看夜班《保卫巡查记录》《保卫值班记录》。
4.307:
25~07:
50早餐。
50~8:
10参加管理处晨诵。
4.408:
10~9:
00查看读取电子巡更数据。
(待安装)
4.409:
00查看保卫各岗位在岗情况,发现违规现象及时批评指正,并按照绩效考评对员工进行考核。
4.510:
50对22栋别墅进行巡逻,观察有无丢失现象,门窗关闭情况,公共设施的完好情况。
4.610:
50~11:
40对人工湖进行巡逻,观察外围护栏有无损坏,两岸有无危险情况,公共设施完好情况。
4.711:
40~11:
50向主任汇报检查情况。
4.611:
30午餐。
4.713:
30查看别墅及保卫各岗,及时了解别墅安全情况。
4.816:
00参加管理处日清会,汇报当天工作情况。
4.917:
00休息。
4.1019:
30督查交接班情况,整理当天巡查记录,安排夜班工作。
00不定时进行夜间巡查,本时间段不得少于一次。
4.11坚持日常检查及抽查制度。
5.1严格遵守公司、物管中心的各项规章制度,严守工作时间和工作纪律,在工作中起到模范、表率作用。
5.2服务意识明确,能够认真听取业主意见,不断完善服务工作。
5.3制订保卫工作及培训计划规范、周密、科学严谨,有实效。
5.4虚心听取员工提出的各项工作建议与意见,并给予及时妥善的处理与解决。
5.5处理突发事件及时、果断、有效,报告及时。
5.6督查工作时要严肃认真、不走过场,不徇私情,对发现的问题要有处置结果,汇报及时。
5.7当离开工作岗位时,要将工作向下级交待清楚,避免工作搁浅。
5.8完成领导安排的其他工作任务。
6.1督促保卫执行好交接班制度
6.1.1接班保卫提前15分钟到岗,整理好个人勤务,做好交接班前准备工作。
6.1.2当班保卫工作结束后需认真填写《保卫值班交接班记录》,记录要详实,包括各岗位工作情况、保卫器材完好情况、需移交的问题和上级指示等。
6.1.3接班保卫依照《保卫值班交接班记录》内容认真与交班保卫进行交接,并双方签字认可。
6.1.4交接班要岗与岗、班与班交接清楚、详实、准确,确保工作的延续性。
对于重要事宜要认真做好交接记录,并在工作中予以执行。
6.1.5在规定的交班时间内,如接班保卫因故未到,交班保卫不得离岗,擅自离岗者按旷工论处,在此期间发生的一切问题由交班人负责;
接班保卫不按时接班要追查原因,并及时报告保卫主管或管理处主任处理。
6.1.6接班保卫酒后或带病坚持上岗,交班保卫不得办理交接手续,并及时上报保卫主管或管理处主任协调安排。
6.1.7凡因交接中失误、遗漏造成后果,应追究当事人责任。
6.1.8《保卫值班交接班记录》每周交管理处主任阅示。
6.2保卫器材使用管理制度
6.2.1保卫器材包括:
强光手电、对讲机、巡更棒等。
6.2.2所有保卫器材属保卫人员专用,无关人员不得使用,如特殊情况需借用必须经管理处主任同意后,严格履行借用登记手续,方可借用。
6.2.3保卫器材不得私自拆卸、变卖、挪作他用。
6.2.4凡具有攻击性能的器材,必须在自身生命及业主的财产、生命受到严重威胁时,方可使用。
严禁在工作中使用此类器材进行打斗或对案犯进行讯问中威吓及人身打击。
正常防卫时使用,严禁击打要害部位。
6.2.5严格交接保卫器材,做到交接有记录,因责任事故或保管不善造成保卫器材丢失、损坏的责任自负,由管理处主任提交书面报告报中心及公司办公室备案;
自然损坏的要做好登记,及时到公司办公室申请更换,保证工作中的使用。
6.2.6保卫器材要妥善使用,所有充电式器材在充电时,需认真做好记录,以防因充电时间过长烧坏器材。
6.2.7当保卫器材出现故障时,应填写《保卫器械故障维修单》,报办公室批准后统一维修。
6.2.8所有的对讲机固定频率,任何人不得擅自调动。
6.2.9手持对讲机时,要将扣带扣住手腕;
腰佩式要注意防止天线扭曲和对讲机机身碰擦硬物。
执勤佩戴对讲机时应将其挂于武装带右侧,严禁手拎天线或在天线受损时开机工作。
《员工手册》《保卫工作手册》
8保卫各项记录管理制度
8.1保卫各项记录应严格按ISO9001文件要求进行记录,严禁乱写、乱画。
8.2记录要详细完整,防止丢失漏记,或用作其他记录。
8.3记录本用完后送办公室交内勤存档备案,3年后注销。
8.4新记录本领用后要在封面注明×
月×
日开始启用,用完后要在封面注明至×
日用完。
9、支持表格:
《管理处工作检查记录》《培训记录》
第五节蓝泉别墅岗亭保卫(固定)工作程序及标准
做好外来人员、车辆管理,确保进出别墅的车辆、人员的秩序,协助公安机关维护别墅秩序。
适用于别墅岗亭出入秩序等方面的管理工作和控制。
3.1执行物业公司、物管中心质量管理文件和规章制度,服从管理处主任和班长的领导及监督检查,接受公司、物管中心的工作质量检查和督导。
3.2负责别墅前门岗与下岗后巡逻工作,保持高度警觉性,及时发现辖区内的不安全因素,维护别墅正常秩序。
3.3负责对外来人员、车辆的管理,阻止闲杂人员进入别墅。
3.4正确使用、维护、保管保卫器械,确保满足工作需要。
3.5熟悉消防器材的存放地点和使用方法,对突发事件或紧急事故能迅速做出反应,采取有效应急措施控制事态的蔓延,并及时报告上级领导。
3.6负责值班室及周围环境卫生。
4.1时间安排:
00;
岗亭保卫工作时间为白班。
00~次日07:
00。
夜班。
50~08:
10每天下班保卫人员晨诵、晨训。
00每周二、四全体保卫集中培训。
4.2保卫人员提前15分钟到岗,做好工作前交接准备,交接班时对值班情况进行交接,重要事件必须有书面材料,不得隐瞒不报或私下处理。
4.1岗亭保卫站礼仪岗,敬礼、立正动作必须标准,每小时与巡逻岗换岗一次。
有已预约的社会各界人士来别墅参观,应立即敬礼,然后将参观客人的人数、单位等情况做好登记工作,以备日后检查。
4.3业主车辆进入别墅凭《别墅车辆出入证》进入,需要进入别墅的外来车辆或人员,经过业主或物业办及相关部门同意后,应认真检查、核对其证件,填写《外来车辆登记表》或《来客登记簿》方可进别墅区,推销人员或其他闲杂人员不得进入别墅。
4.4对携带物品出别墅的人员、车辆,门岗保卫应仔细检查,经业主、物业办同意,核实物品相对后并登记放行;
对携带易燃易爆及危险品进入别墅的不得进入,如确因工作需要必须进入,门岗保卫应马上报告主任,经批准后方可进入。
4.5除接送病人、老人、大批业主物品或遇恶劣天气,出租车空车严禁进入别墅。
4.6岗亭保卫必须与别墅巡查保卫保持密切联系,随时处理紧急情况。
必须与礼仪岗配合默契,控制好门岗道杆的起闭。
4.7整理并保持好岗亭及周围的环境卫生。
4.8认真做好交接班记录。
《来客登记簿》《外来车辆登记表》《保卫值班交接记录》
5.1礼仪岗军姿标准,车辆指挥手势标准,指挥正确,有效制止外来车辆闯入,与检查岗配合默契。
5.2对携带大宗物品进行例行检查时要礼貌,认真核对物品,确认后放行。
5.3进行证件检查时,要认真辨别证件的真伪,确认证件与持证人是否相符,检查完毕后应礼貌地退回证件。
5.4岗亭保卫要保持高度警觉,注意周围情况变化,遇有问题,要在第一时间处理并上报。
5.5保卫人员不得擅自串岗、脱岗、睡岗,上班时间不准看报纸、杂志等做与工作无关的事情。
5.6真诚微笑,热情服务,文明用语,主动为行动不便的老人和携带重物的业主提供帮助。
5.7保持值班室内卫生,保证室内地面、桌椅等洁净、无尘。
7支持性表格
《车辆出入登记表》《保卫巡查工作记录》
第六节蓝泉别墅巡逻岗保卫工作程序及标准
及时处理巡逻中发现的各种问题,维护别墅的治安秩序,协助公安机关做好别墅安全巡逻工作。
适用于别墅内的消防、安全秩序管理,并进行控制。
3.1熟悉别墅环境、业主的基本情况,做好别墅内的防火、防盗、防人为破坏等工作。
3.2对进入别墅车辆进行引导,确保正常停放,维护别墅内的交通秩序。
3.3配合岗亭保卫做好安全防范工作。
3.4突发事件、紧急事故按“紧急事故处
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