最新中关村文化广场策划Word文件下载.docx

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在区域化的发展过程当中，逐步产生的对写字楼的市场需求也是呈区域化集聚的，写字楼供应同区域需求的同步发展也随着区域需求的不平衡而出现了较为明显的区域化分布。

（二）需求市场调查与分析

1、写字楼需求量分析

从总体上看，2001年北京写字楼的需求比2000年有明显地下降，这可以从这两年写字楼的吸纳量上看出来：

2000年北京甲级写字楼的吸纳量约70万平方米，而2001年仅24万平方米。

同时，据戴德梁行的数据反应，写字楼的空置率也出现了大幅上扬---从去年第四季度的7.2%涨到今年11月份的14.3%，上涨了将近两倍。

当然，造成这种状况的原因是多方面的。

首先，2000年蓬勃发展的互联网行业今年几乎陷入停顿，许多网站或是缩减面积，或者干脆倒闭；

其次，世界经济的放缓甚至衰退导致跨国公司的需求缩水；

第三，“911”事件进一步加剧了这一状况，许多国外大公司开始观望或者大面积削减办公面积。

写字楼市场总体需求量虽然有所增加，但是实际吸纳量随着经济的衰退而减少，空置率增加。

2、市场需求主体复杂

北京特殊的地理位置决定了这里的物业、尤其是写字楼物业目标客户的复杂性和多样化。

由于这里是祖国的首都，无论是从经济的角度，还是从政治的角度来看，北京写字楼的辐射范围都极其广泛，它的辐射范围相对于全国其它城市来说无疑要大出许多，因此这里涉及的需求客户从外国驻华使馆、跨国公司企业、各类办事处、本地的公司企业、IT信息产业、中介机构等等极其广阔。

客户群的需求层次较为复杂，对写字楼的功能需求相应的也就存在着较大的差异性，尤其是随着WTO的后期进入，“新经济”的发展表现出强健的势头，对写字楼的使用功能也就提出了更多更高的要求，适应这一趋势，对写字楼的需求定位及产品定位也就愈加显得重要。

从需求的行业分布上看，证券业与通讯业需求旺盛。

证券业应该算是写字楼市场上最大的需求来源，尽管股票市场在2001年表现差强人意，但今年最大的一笔成交就出现在证券行业，银河证券在国企大厦买了3万平方米，其它如广东证券在腾达大厦租用了7000平方米，大鹏证券在鹏润大厦租用了5000平方米。

从IT行业看，尽管以门户网站为代表的互联网行业进入了严冬，但IT行业中的其它部门，如通讯业却对写字楼表现出了强烈的需求。

如年初中国移动和中国电信整买了金融街C区10万平方米的写字楼；

国内外通讯业巨头安捷伦和中国网通分别吸纳了5000多平方米的写字楼面积；

红帆通讯在中国国际科技会展中心租用了3700平方米；

双威视讯在京汇大厦租了3600平方米，北京电信通在惠普大厦和京汇大厦分别租了2400和800平方米等等，种种租务案例表明，宽带行业正如2000年的门户网站一样抢眼，国内公司对写字楼的需求尤其强烈。

（三）租售状况调查与分析

1、写字楼的销售情况分析

从售价上看，今年的售价与去年相比有了一定程度的提高。

截止2001年12月,北京甲级写字楼平均售价16100元/平方米，与2000年相比上涨5%。

售价的上涨很大程度上取决于去年尚未完工的写字楼今年由于接近现房而调整了价格，如接近完工的楼盘数码科技大厦和靠近未来奥运村的楼盘远大中心，这些楼盘对2001年售价的上涨起了主要作用。

另一方面是，目前北京写字楼市场的投资回报率约在9％－11％之间，与国外房地产市场5％左右的回报率相比是非常可观的。

受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大面积购买写字楼（如凯旋大厦就吸引了一部分投资型买家），因此写字楼的销售价格是缓慢上升。

2、写字楼的租赁情况分析

北京写字楼市场自1999年年底开始反弹以来，楼宇租价上涨，交易活跃。

行情上升之猛之快，不亚于北京的股票市场，甚至个别楼宇已经“封存”。

尤其是以中关村和东部CBD为核心的商务区域，在全球IT业为主导的高科技产业的蓬勃发展和中国即将加入WTO利好因素的带动下，这两个区域受益于得天独厚的科技人文环境和传统外商贸区的基础条件，以及政府所给予的政策支持，不但其发展势头和前景已世人皆知，而且已成为整个写字楼强劲复苏的领头羊。

虽然北京写字楼市场的整体租金涨势明显，但这并不表明整个写字楼市场的供需已经达到平衡。

目前的写字楼市场仍然处于进一步的调整期，市场的空置率依旧较高，达到20%～30%，要想达到10%以下的理想空置率仍需等待时日，依赖于市场需求量的继续加大。

目前租金涨势明显的区域主要集中在中关村区域、朝阳区CBD区域、长安街沿线及金融街等区域。

而且从长期的发展来看，中关村、CBD物业的升值潜力是最毋庸置疑的，因为这两个区域经济潜能所蕴涵的写字楼物业需求量和规模都是相对刚性的。

写字楼租赁市场虽然有明显的涨势，但是情况并不容乐观，目前全市写字楼日租金水平超过6元/天·

平方米的甲级写字楼有33家，日租金水平在5-6元/天·

平方米的甲级写字楼有34家，日租金水平在4-5元/天·

平方米的甲级写字楼有80家，日租金水平在3-4元/天·

平方米的写字楼有174家。

根据我们的监测，今年的租金走势如下图，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明显的下降，达到23.5$元/月·

平方米，通过租赁价格走势可以看出明年年初的价格水平不容乐观。

图1北京市甲级写字楼2001年租金价格走势

二、中关村地区写字楼市场调查与分析

根据我们公司对中关村写字楼整体市场的跟踪、调查与分析，我们提供如下结论：

⏹2002年中关村地区写字楼将继续保持高的供应量，总供应量在三十万平方米左右

⏹有近一半的物业只租不售，表明中关村写字楼市场的前景看好，发展商惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报

⏹写字楼租赁市场价位集中在5.0-6.9元之间，这一区间写字楼供应量达62.6万平方米

⏹中关村地区已经供应的写字楼入住率较高，目前仍处于供小于求的状态

⏹写字楼的主要客户为国营、集体和私营电子科技企业及与之相配套的服务性行业，规模以中小型企业居多，国际性大企业少

⏹中关村地区写字楼售价大部分在13000～14999元/平方米之间，占可售面积的47%

具体分析如下。

（一）供应市场调查与分析

为了准确地为本项目定位寻找依据，我们对于中关村地区写字楼市场进行了调查和研究，调查项目和范围见表1。

表1中关村地区部分写字楼项目名称及所处区域统计

区域

项目名称

清华东路

│

北四环

海淀新技术大厦

北三环

海龙大厦

西外大街

方圆大厦

大地写字楼

航天长城大厦

理工科技大厦

北京硅谷电脑城

泛亚大厦

数码大厦

学研大厦

知春大厦

腾达大厦

清华同方科技广场

理想大厦

中电信息大厦

海泰大厦

太平洋国际大厦

北大太平洋大厦

希格玛中心

光大国信大厦

中成大厦

中关村大厦

帝恒写字楼

世纪豪景

融科资讯

银网中心

双桥大厦

蓝星大厦

项目调查统计数据见表2。

表2中关村地区部分写字楼项目数据统计

区域

序号

总建面积

M2

层数

售价

元/M2

租金

元/天/M2

入住率

—北四环

1

4.2万

16层

不售

4.5

95%

2

2.3万

A座10层

6

99.5%

B座12层

3

9.9万

23层

7500

4.1

100%

4

5.7万

15层

4.7

85%

5

24层

5.5

99%

清华同方

11万

26层

13180

6.3

60%

7

4.5万

18层

5.0

10%

合计

41.8万

北三环—

7.3万

14700

90%

2.7万

20层

15355

5.7

9.1万

7层

8

3.8万

20000

6万

16000

未定

4万

6.8

3万

12450

1.9万

4.2

99.9%

9

1.4万

6层

6.5

10

2.6万

5.03

11

4.4万

17层

13800

30%

12

4.9万

12层

24900

13

2.5万

13000

14

5.3万

14300

15

11层

16

5.6万

66.8万

—西外大街

4.3万

98%

2.8万

29层

6.8万

32层

20667

只售

80%

8.8万

38层

25%

28.7万

总计

137.3万

1、区域总体特征分析

（1）商业特征分析

京城西北部属于高科技产业集中的区域之一，众多高技术公司云集于此，公司的规模多样：

从几个人的私人小公司到几百人的跨国企业应有尽有，因而各种档次的物业均有很大需求。

（2）人文特征分析

西北部是各大高校集中地，因而诞生了许多以高校为依托的高新科技企业，人口平均年龄也较年轻。

此地区总体风格为前卫和休闲，不片面追求高档豪华，因而虽然写字楼入住爆满，但平均租金水平与国贸地区仍相差一个档次。

2、从供应时间来看

根据我们对中关村的房地产供应量的统计，在1998年中关村地区写字楼市场供应量曾一度扩大（达到25万），后萎缩。

在2001年又保持了较高的供应量（达到31万），并且随着政府加速建设中关村西区，西区第一个项目蓝星大厦已经入市，未来几年中关村西区将陆续有新项目入市。

2002年将有31.1万平方米供应市场。

见图2。

图2中关村地区写字楼项目供应量与时间关系示意图

3、从供应价位来看

由表2可以看出，中关村地区写字楼租赁市场价位明显集中在5.0-6.9元之间。

在已经标明租价的93.4万平方米写字楼中，5.0-6.9元/天·

平方米区间写字楼供应量面积达62.6万平方米，占总量的67%。

其他几个价格区间供应量相对较少，7.0元/天·

平方米以上高价位的只占10%。

图3中关村写字楼租金分布比例

在售价方面，在已售和在售的74.2万平方米写字楼中，售价在13000-14999元/平方米的写字楼约35万平方米，占总体的47%，是中关村写字楼的绝对主力售价。

13000以下和15000-16000元/平方米之间的写字楼大致相等，16000到20000元/平方米这一售价为一缺口，目前尚没有写字楼涉足，20000元/平方米以上的写字楼又占了21%。

从这个情况也可以看出，中关村地区的写字楼有两极分化现象。

表3中关村写字楼售价和总建筑面积表

（元/平方米）

总建筑面积

（万平方米）

13000以下

12.9

13000-14999

34.8

15000-16000

16001-19999

20000以上

15.5

合计

74.2

图4中关村写字楼售价分布比例

为了给本项目的客户群定位提供依据，我们对一些竞争性写字楼做了具体细致的客户情况调查，具体见表4。

表4中关村写字楼主要客户群

名称

主要客户群

主要客户群类型

LG公司、Motorola公司

通讯、电子科技

网通公司、中科集团

网络、电子科技

金色谷大厦

农业银行

金融

奥美电子

电子、科技、网络

康孚环境

电子科技、人环

北京埃斯港科技有限责任公司

电子科技

北大青鸟集团、北大纵横集团、硅谷动力

上海浦发银行、韩国商会、彩虹科技、联想集团

金融、电子科技

中国民生银行、中国人保信托投资公司、北京创格科技集团、郁金香电脑、大众电脑、北京创格科技集团

金融、电脑、电子科技

希格玛

微软

网通、松下

联想

由上表可以看出，目前，中关村附近写字楼的主要客户为电子科技企业和与之相配套的服务性产业。

客户规模以中小型企业居多，国际性的大型企业较少。

由于电子信息产业的自身特点，既有处于创业阶段的小公司，也有发展到一定规模的大型企业，因此客户对写字楼价格和面积的需求呈现出多元化。

1、租售对比状况调查与分析

从我们的调查统计数据可以看出，中关村已经投入使用的写字楼基本上保持了90%以上的租售率。

在建的项目的租售率各不相同。

其中只租不售的物业占到47%，这部分写字楼项目入市时间早，目前剩余可租面积不多。

这个情况表明发展商对中关村地区写字楼市场的前景基本看好，惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报。

其他开盘的写字楼采取出售或租售兼营的方式，求短线效益，希望资金快速回笼。

写字楼租售的比例见图5。

图5中关村写字楼租售比例分布

2、物业管理费调查与分析

通过我们对中关村各个写字楼物业管理费的调查，结果显示大部分写字楼的物业管理费包含在租金报价中，且物管费随租金的提高呈明显上升趋势。

详细结果见表5。

表5中关村写字楼租金和物业管理费调查表

租金

价格

区间

序号

项目

名称

平方米

出租报价

元/天/M2

物管费

楼层差价

朝向差价

元/天/M2

出租价格

+物管费

5元

以下

含在租金中

无

中成大厦

海淀

新技术大厦

理想

大厦

0.53

4.53

海泰

0.27含在

租金中

5-

5.9元

知春

0.43含在

北大

太平洋大厦

总差价0.66

泛亚

0.83含在

帝恒

写字楼

0.8

方圆

0.71

6.21

腾达

1元含在

0.14

0.55

理工

科技

海龙

0.78

5.78

世纪

豪景

6-

6.9元

学研

中电

信息

光大

国信

航天

长城

中关村大厦

融科

资讯

0.8含在租金中

7元以上

0.83含在租金中

3、楼层和朝向差价调查与分析

调查结果显示出大部分写字楼没有楼层和朝向的差价，其中仅3个写字楼有所考虑，而北大太平洋大厦总差价在0.67元/天/平米，差价占租金总额的11.1%；

海淀新技术大厦没有楼层差价，由于平面的特殊性，同层内环和外环相差1元/天/平米，占租金的15.9%；

腾达大厦朝向差价可达0.55元/天/平米，楼层租金随高度增加而增加，相临楼层差价0.07元/天/平米，最大价差达1.5元/天/平米，占租金23.8%。

4、车位状况调查

对于写字楼来说，停车位是一个项目档次与环境重要的衡量标准，在中关村这个寸土寸金的地段，选择地下车位是一个比较合理的方式。

从表6可以看出，各个写字楼主要以地下车位为主，占全部停车位的81%。

表6中关村写字楼车位数量调查

入住时间

总建筑面积（平方米）

车位总计（个）

地上

地下

车位数/千平米（个）

数量（个）

比例

数量个

1996

50

1.3

27000

80

62.5%

30

37.5%

平均

2.15

1997

14272

60

30000

250

100

40%

150

8.3

6.25

1998

91000

0.33

180

17%

83%

2.25万

116

5.2

57140

300

33%

200

67%

5.3

2.766

1999

43000

163

55

34%

108

66%

3.8

360

4.9

42000

7.1

27545

270

9.8