中国房地产行业市场分析报告Word格式.docx

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4.2、房地产领域投资现象严重

4.3、房产需求市场有效需求不足

4.4、房产市场供给结构矛盾突出

4.5、居民收入差距进一步扩大

5、未来房产行业变化趋势

5.1、政策变化

5.2、政策变化可能产生的影响

5.3、加息对个人住房消费的敏感性分析

5.4、对不同区域消费的敏感性分析

5.5、日本台湾房产市场变迁分析

Ⅰ市场运行情况3

一、二季度房地产行业企业景气程度下降3

二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落5

（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落5

（二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险7

三、个人住房消费信贷增速放缓，开发企业资金来源结构进一步优化8

（一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓8

（二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化9

四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹11

（一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长11

（二）土地交易价格平稳增长11

五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓12

（一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显放缓12

（二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位13

六、商品房空置面积增加，空置率处于危险区间16

Ⅱ热点问题分析：

宏观调控与房地产业发展18

一、背景篇：

房地产市场宏观调控的背景分析18

（一）紧缩型宏观调控政策综述18

（二）中央各部门在对房地产过热问题的认识上得到了统一19

二、措施篇：

切实加强房地产宏观调控的政策措施22

三、影响篇：

宏观调控政策对房地产行业的主要影响26

（一）对宏观经济的影响26

（二）对房地产行业的影响27

四、趋势篇：

宏观调控政策的未来走向及其评价30

（一）宏观调控已进入观察期和微调期30

（二）中央银行依然存在继续加息的可能性31

（三）人民币升值的投机压力仍然存在34

五、建议篇：

对房地产行业宏观调控政策的建议37

（一）建立有效、规范的市场调控体系刻不容缓37

（二）税收政策是对房地产市场调控不可或缺的杠杆38

六、风险篇：

宏观调控背景下房地产行业的投资风险40

Ⅲ发展趋势预测43

一、房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动44

二、下半年房地产价格变化的不确定因素增强45

三、行业进入中期调整阶段，整体降温将出现47

第一节 

我国房地产业发展制约因素分析

由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定的制约。

一是人才的缺乏。

虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。

大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。

在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。

随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入WTO之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。

二是缺乏合格的物业管理队伍。

物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。

但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。

随着住户消费意识的提高，差距将会更大。

另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。

三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。

目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；

二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；

与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。

另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。

四是缺少房屋租赁市场。

租赁业务是房地产业的重要组成部分。

过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。

任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。

但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。

五是法制建设滞后。

虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。

除了法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。

法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。

六是房屋建设的科技含量低。

近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。

第二节 

我国房地产业发展的优势分析

1.国家的重视。

在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。

指出：

“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”（这是指建筑面积，按1.33平方米建筑面积折合1平方米使用面积计算，为16.54平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。

2.房地产业与经济和社会发展目标一致。

国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。

而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。

3.国家政策的支持。

改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。

在今后仍将发挥重要作用。

国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。

4.人们住房观念上的认可。

经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。

5.房地产业已逐步走向规范。

经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。

6.房地产开发的调整已基本到位。

目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。

7.社会配套条件基本具备。

近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

8.我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

9.大规模城镇化对房地产的推动。

人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。

我国13亿人口中有8亿属于农村人口,目前我国城市化比例仅30%,远低于发达国家70%--80%的发展水平。

而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。

此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。

积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。

大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。

10.西部大开发的积极影响。

西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。

"

十五"

期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。

大量的投资对房地产提出配套需求,区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。

东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。

11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。

房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长,其主要因素有:

首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地产的有效需求。

其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。

第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。

第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。

第三节 

机遇面前应警惕房地产泡沫

“泡沫”的形成是由于资产价格连续上涨，吸引投资者投资，在认为还会上涨的预期促使下，不断有新的投资者跟进，因此价格越来越高。

但“泡沫”最终都会以暴跌而告终。

在房地产业，“泡沫”多半是在受人为因素上涨的地价、楼花和新盘中产生，一旦用于投资甚至是投机性的供求缺少了消费类供求的支撑，便有“崩盘”的可能。

而当房价下跌30%至50%，房产就变成了负资产，中小投资人将损失惨重。

由于我国加入世贸组织及北京申奥成功所带来的重大发展机遇，市场预期将会有更多商业机会涌现，我国各地城市因此大兴土木。

从深圳到北京，有数以亿计平方米的高档公寓和写字楼被投放市场，而同时价格却还在持续上升。

2001年我国房地产开工数量增长30%，但价格仍得以上扬6%，这使得我们不得不担心房地产市场有可能出现泡沫现象。

1.申奥成功：

激情过后应冷静

自2001年7月13日北京申奥成功后，各媒体一路猛炒“奥运经济”，对奥运的投资数量也令人咋舌：

先是北京市政府发言人说将为奥运投入1800亿元人民币进行建设，接着国家统计局发言人表示将投入2800亿元人民币，还有媒体引官方的话说，要为奥运投入3000亿元，如果不够还可再追加。

于是，便有房地产业界人士认为，在这个庞大的建设中，场馆、基础设施、住宅等建设将占有其中的大部分资金，这些建设将带动建材价格的上扬，这种上扬会波及房地产价格。

万通集团主席冯仑更是认为，申奥成功，对北京的房地产业是个大利好，高档住房的价格涨到2万元每平方米不成问题，这种预言对很多发展商来说有着很大的诱惑力。

当然，奥运题材对北京乃至全国地产来说是个百年一遇的机遇，但是，激情过后更需冷静。

仔细地分析一下便不难得出，这种奥运情结太过理想化。

首先，这庞大数目的投资并不是一两年就会投入进去，它要分步进行，这样一来平摊到每一年的金额并不大，不会出现短期迅速推动效果。

其次，这笔投资虽是大部分用在建设上，却难以使中国建材价格出现大幅上扬的局面。

因为中国房地产市场已经沉寂多年，中国的建材企业生产并不饱和，许多企业出现闲置现象。

如今建筑材料的需求虽有增加，但只要将企业的闲置生产能力利用起来就可以了，根本不会出现供小于求的紧张局面。

再次，在未来6年，政府对房地产会更加严控。

建设部曾在2002年7月份发布消息称，要采取有效措施控制商品住宅价格的非正常上涨。

所以，一旦房价上涨过快，政府一定会以相关政策和措施进行调整。

如果说“奥运经济”有泡沫的话，那么，这个泡沫绝大的因素是由北京的房地产带动起来的。

奥运申办成功不久，国家统计局就发布了六月份全国房地产价格方面的数据：

全国商品房每平方米平均售价为2304元，比上年同期增长11%，其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，比上年同期上涨了25.8%。

北京新开工楼盘几乎一天一个。

而同一时期，北京城市居民人均收入增幅仅为10%左右。

房价的增长远远超过了人均收入的增长。

而这恰恰可以给房价无数的下降空间。

2.入世：

给房地产业泼点冷水

在预测中国房地产市场价格大幅上扬的论调中，有一种理由，即入世所带来的影响。

对这种说法，我们并不苟同，因为外商进入中国的人数并不多，中国房地产市场的影响主要来源于国内消费者。

在入世初期，甚至有可能对房地产市场有不利的影响。

市场分析表明，在中国购房者中，以一些垄断行业以及一些大型企业的职工为主，譬如电信企业、金融业、保险业、汽车业、电力业等企业的职工，因为他们受种种因素的影响，收入相对较高，是购房的主力军。

入世以后，这部分购房主力军有可能受到影响。

这是因为一旦中国市场全面放开，许多原本处于垄断或优势地位的企业会受到冲击，其预期收入和现有收入将会受到影响，从而会影响到他们的购房积极性。

与此同时，随着汽车在家庭的普及，许多原本想在城市买房的人，会选择到郊区买房。

这种变化将带动价优景美的城郊房地产开发，拓展房地产市场的供应量，影响到房地产市场的价格。

房地产是一种大众化的产品，这类产品不可能全变成贵族产品。

所谓的市场竞争，最根本的法宝还是提供价廉物美的房子。

只有实行低成本、低价格，同时又有高水平服务的战略，才是最有效的市场扩张之路。

入世以后，境外实力雄厚的“国际游资”也会不遗余力地渗透到此行业中，追逐短期的高额利润，一方面会进一步扩大竞争的不完全性，另一方面又由于房地产的产品替代率低，这种竞争的态势会随之长期化，进而从价格竞争演变为市场份额的争夺，而这种寡头垄断式的竞争最终会破坏整个房地产服务市场价格体系，即“房产服从于地产”的原则。

中国推行的是土地使用权的有偿转让，房产和地产是连在一起的，房产的所有权可以是私人的，但地产的所有权仍是国家的，由于市场的垄断，必定会使房产的出卖、转租脱离土地产权的处理，造成出售房产变成了高价卖地，给中国本来就很脆弱的市场添加“泡沫”的成分。

而我们的房地产开发商应该多想竞争中如何自强，决不可盲目乐观。

第四节 

入世带来的机遇和挑战

一、WTO给我国房地产业带来的机遇分析

加入WTO，将会扩大房地产业的市场需求，并带来先进的经营、管理经验以及国际化的设计理念与产品技术，国内企业在学习竞争中不断走向成熟。

与其他行业的根本区别在于房地产属于不动产，不像一般商品可以流通，入世对中国房地产业冲击不大，反而扩大了房地产市场，带来了发达国家的技术与管理经验，大大促进我国房地产业的成熟，有利于房地产业及相关行业与国际接轨，加快我国房地产业市场化进程。

加入WTO，到底会给我们带来什么样的机遇呢？

１.WTO给我国房地产金融带来发展新机遇。

外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加。

加入WTO后，加速住房金融成熟。

国外的住房金融业有着雄厚的实力和丰富的经验，随着关贸大门的开启和国外金融业的进驻，将有助于国内住房金融体制与国际接轨，促进房地产证券化以及担保行业的日趋完善。

加入WTO后，我国将逐步放宽市场准入条件，扩大开放领域，扩大外资金融机构业务范围，允许外资金融机构向中国公民提供服务。

这样，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。

并且房地产金融业务范围将得到进一步拓展，业务量将得以提高。

中国房地产业是经济增长的重要拉动力，也势必吸引更多的外资投入，这将缓解全行业资金紧缺的现状，进一步拓宽融资渠道。

入世后将会增加对房地产业及其消费的资金投放。

中国与世界经济融为一体，国外银行将会根据协议纷纷入驻中国，这将有利于房地产企业的融资，扩大房地产业的开发力度。

同时，外资银行必将以先进而周到的服务，为个人住房消费贷款提供更大的帮助。

投资与消费能力的加强，必将带来市场的繁荣。

目前我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1%，与发达国家20%的比例相差甚远。

国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。

外资银行的大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。

我国房地产金融从业人员的素质、行业水平将得以提高。

对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；

房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。

在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。

2.加入WTO后，随着服务贸易领域的扩大开放，大批国外机构会纷纷进驻中国，这势必会消化空置，盘活存量；

降低建造成本；

促进产业重新组合。

目前，高档住宅和高档写字楼的开发商已经为此而兴奋不已！

此前，高档物业所需的高档建材均需进口，价格昂贵。

入世后，关税将由22.5%降至17%，甚至更低。

这样一来，物业的建造成本将大幅度下降，从而，有望遏止房价畸高的势头。

目前，国内开发企业多达2.5万多家，1998年行业平均利润率仅为3.7%，这种“小、散、差”的局面令人忧心。

“入世”有利于加速产业重组，铸造“品牌效应”。

3.扩大市场需求，推进住宅科技进步。

入世意味着将会有大量的外资企业及驻华机构涌入，必将对写字楼和外销公寓形成需求增势，尤其像北京、上海、广州等这些国际化都市。

从这一方面讲，我国房地产业市场将会因入世而摆脱低迷的状态。

同时国外的新技术、新工艺将随着关贸大门的打开而拥入中国。

中国的房地产业将实现由劳动密集型向科技密集型的快速转变。

我国目前正处在这个时期，但增速却不快。

毫无疑问，“入世”会促进中国的农村人口大量拥入城市，从而使住房租赁市场空前活跃，最终会刺激城市化进程的加速，并且促进我国房地产设计水平的提高及其相关产业产品科技含量的加强。

我国房地产设计水平与西方发达国家还存在很大差距，我们可以更直接更快地学习人家的设计理念，缩小差距。

4.从家门口学习到国外先进的房地产市场运作方式，加速国内中介市场的培育与成熟。

我国房地产业处于市场化初期，没有较为成熟的运作模式，特别是中介市场一直是影响我国房地产业健康迅速成长的一个原因。

随着国外发达的中介服务组织来争夺市场，国内的中介机构也将与国际接轨。

拿房产评估来说，目前国内主观性很强的估价方式不符合科学的行业标准，必须根据国际通行的方法制定细化的标准与程序，客观地评估。

美国21世纪不动产公司已经进入中国市场，无形中规范了国内中介交易市场。

5.学习国外先进的物业管理经验与方法。

我国物业管理成本高、效益低，西方发达国家有几十年甚至上百年的管理经验，我们无法与人家竞争，只能是不断学习人家的先进经验，在学习中壮大，在成长中竞争。

6.加入WTO后，随着国民收入的增长，带来一部分百姓收入提高。

加入WTO后，由于大量外国公司进入及一些传统出口行业如纺织品、服装、鞋帽、家电等由于出口增加，至少会再解决1000万人的就业；

外资银行的进入将会被允许同中国银行业一起介入部分流通领域，这将给中国百姓带来品种更多、服务更优、选择余地更大的金融服务；

在世界经济的大环境下，有助于商家与消费者之间建立良好的信誉环境，同时百姓消费意识的增强、消费观念的更新，会带来人们消费需求的增加。

而房屋作为人们的生活必需品，届时随着百姓收入的提高、优质、便利的金融服务及开发商良好的信誉保证，在人们安居乐业的传统观念下，举债买房、享受观念将会日渐浓厚，用明天的钱，享受今天的生活将会被越来越多的百姓接受。

7.开发商融资渠道多元化。

房地产是一个资金投入量大、周转期较长的行业，如果资金的供应量不足，将严重影响其顺利发展。

加入WTO、扩大开放市场后，将会使外资介入，环境进一步趋向平等化，外资会重新关注中国市场，房地产业则有可能成为其中的主要目标之一。

另外，目前中国严格限制保险公司的投资范围，将来向国际惯例靠拢后，保险业不会对房地产这一可能带来巨大增值机会的市场视而不见。

就国外金融机构的现状看，目前只局限于上海、深圳等极少数沿海城市开展业务，“入世”后，可能会有大量国外金融机构进入中国，外资银行的进入，将改变现在房地产融资主要靠国内银行贷款的单一格局，使房地产开发的融资更加多元化，对房地产业的发展有一定的促进作用。

8.加入WTO，有利于提高房地产业的劳动生产力水平和经营管理水平。

我国房地产业的生产水平与发达国家相比较，目前仍有几十年的差距。

加入世界贸易组织以后，我们可以利用发达国家的先进技术、先进工艺、现代装备、高科技建材，提高我国房地产业的生产力水平，提高产品的科技含量，将我国的房地产业的生产水平提高到一个新的高度。

随着国外房地产企业参与我国房地产行业的竞争，他们会把国外的成熟的管理体制，规范的运做程序和操作技巧带到中国来，这将使我国房地产企业获得学习的机会，以改进传统的管理模式，提高企业自身的管理水平和生产水平。

目前，我国的一些大城市都有一些外商投资我国房地产业，个别城市的投资规模还比较大。

但由于外商认为我们的房地产市场透明度低，游戏规则不明确，投资的非经营性风险过高，所以外商的投资主要集中在炒卖土地上。

加入世界贸易组织以后，我国政府将会进一步提高我国房地产管理的透明度，在税费政策方面降低标准，改善投资软环境，加大对外招商的力度。

同时将进一步放宽国外金融服务机构进入的政策，放宽市场准入条件，扩大金融机构的业务范围。

9.各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加。

由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住房类房屋的需求。

此外，经济活动的频繁意味着职工收入的增加和就业的增加；

关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。

这些因素，均有利于居民购房资金的增加，使住宅类房地产需求增加。

同时，随着汽车关税的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也更加明显。