房地产开发业务主要会计核算与税收处理文档格式.docx

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这些因素也影响房地产价格。

但由于房地产业的特征所决定，房地产价格还会受出租房屋的租金、金融市场的利率、对未来房地产价格变化的预期、房屋周边的环境以及政府对房地产业的宏观调控政策等多种因素的影响。

房地产市场竞争的不完全性。

一般意义的完全竞争市场需要具备以下条件：

一是市场信息较充分；

二是商品同质，可以互相替代；

三是买卖双方自由进出，交易数量众多；

四是完全开放。

而房地产市场恰恰不具备上述四个条件。

二．房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一

房地产开发行业的迅猛发展，目前不仅已成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是国家税收收入的一项重要来源。

根据近期国家有关数据统计，房地产开发不论是在国民经济发展期中，还是在经济衰退前，国民经济增速12%，房地产直接和间接贡献是3%以上，也有数据表明，有些地方土地出让金收入和房地产税收收入已占地方财政收入少则30%、多则50%，甚至所占比例还更多。

、

下面仅以普通多层商品住宅为例（别墅、高层住宅、商铺除外），阐明各种税收、规费、成本、利润所占比例如下：

1、国家财政所得总共占46.5%，其中土地是大头，平均占比高达29.5%（含契税、土地闲置费、测量费、登记费、手续费等）；

各种税金约占11.5%（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、土地增值税、印花税、车船使用税、房产税、企业所得税、人防建设资金、防洪保安基金、残疾人就业保障金等）;

另外就是各项建设规费约占5.5%（其中城市建设配套费、人防费是大头，共计十七项收费）。

2、房屋开发成本约占46%，其中房屋土建及水电安装成本占27.5%，（如淮安市多层框架并带半地下车库目前建筑成本平均为1168元/平方米，而商品房平均售价4250元/平方米的）；

基础设施及公共配套设施等占5.5%；

开发间接费用约占1.2%;

其他开发费用占11.8%（包括管理费用约占2.5%、销售及广告、宣传费用约占5.5%、贷款利息支出约占3.8%）。

3、开发商的利润约占7.5%左右。

这一水平也基本上符合当前国际国内特别是我市的实际水平。

因为世界房地产市场的利润率也仅为5%-7%，国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算中各行业利润率测算结果也曾公布过房地产企业利润率为6%,另外，现在物价部门对经济适用房、中低价商品房、征地拆迁安置房（只允许开发商利润水平必须控制在3%以内）。

普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内，因此，房地产企业要想获取过高利润率的可能性极其有限。

第二节 

房地产开发企业会计科目的设置及运用

为了规范房地产开发企业的会计核算，提高会计信息质量，便于贯彻执行《企业会计准则》，财政部于1993年1月7日颁发了（93）财会字第02号关于印发《房地产开发企业会计制度》的通知，财政部又于2000年12月29日颁发了财会[2000]25号关于印发《企业会计制度》的通知，根据上述两个通知精神，目前房地产开发企业会计科目一般可以按下列科目进行设置。

第一 

资产类：

一、流动资产

（一）货币资金1、现金 

核算企业的库存现金

2、银行存款 

核算企业存入银行的各种存款

3、其他货币资金

核算右侧各类存款存入和转出业务。

（1）外埠存款 

是指企业到外地临时或零星采购时，汇往采购地银行开办采购专户的款项。

（2）银行汇票存款 

指企业为取得银行汇票，按照规定存入银行的款项

（3）银行本票存款 

指企业为取得银行本票按照规定存入银行的款项。

银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，分定额和不定额两种。

（4）信用卡存款 

指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。

信用卡是可以存入现金的，但标准信用卡存款没有利息，且存进的钱再取出来需要缴纳手续费。

（5）存出投资款 

指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。

（二）存货1、库存材料又称劳动对象

2、委托加工材料

3、库存设备

4、低值易耗品

5、开发产品

（劳动产品）

（1）分期收款开发产品

（2）出租开发产品

（3）周转房

6、开发成本

（1）土地征用费及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施建设费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费

（三）短期投资核算企业购入能随时变现并且持有时间不超过一年（含1年）的投资。

包括各种股票、债券、基金等。

（四）应收票据1、商业承兑汇票是由在承兑银行开立存款账户的存款人出票，向开户银行申请并经银行同意承兑的，保证在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。

商业承兑汇票以银行以外的付款人承兑，有一定的支付风险，银行承兑汇票无支付风险，且可向银行贴现提前获取资金。

2、银行承兑

（五）结算资金1、应收账款核算企业因转让、销售和结转开发产品、提供劳务、出租等业务应向对方收取的款项

2、预付账款核算企业按照工程合同规定预付给承包、供应单位的工程款、备料款、购货款

3、其他应收款核算企业除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收、暂付款项

4、应收补贴

（六）待摊费用核算企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在一年以内的各项费用。

（七）待处理流动资产净损失核算企业在清查财产过程中查明的各种流动财产物资的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“管理费用”科目中核算。

（八）一年内到期的长期债券投资指企业购入的在一年内（不含一年）不能变现或不准备随时变现的债券和其他债权投资。

（九）其他流动资产 

二、固定资产

（一）经营用固定资产

1、开发经营用房屋、建筑物

2、机械设备

3、运输设备

4、试验设备及仪器仪表

5、办公管理设备用具

6、其它

（二）非经营用固定资产1、职工宿舍包括其使用的房屋、设备和其他固定资产

2、食堂

3、浴室

4、理发室

5、托儿所

6、医务室

7、其它

（三）累计折旧累计折旧是固定资产的备抵科目

（四）在建工程核算企业进行各项固定资产购建工程所发生的实际支出。

包括新建固定资产工程，改、扩建固定资产工程以及购入需要安装设备的安装工程等。

（五）待处理财产损溢核算企业在清查固定资产过程中查明的各类固定资产的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“营业外收入（或支出）”中核算。

三、无形资产核算企业的专利权、非专利技术、商誉、租赁权、著作权、土地使用权、商标权等各种无形资产的价值。

四、递延资产核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费和租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出和其他待摊费用。

五、递延税款借项因会计利润与应税所得存在时间性差异，当会计利润计算的所得税费用＜按应税所得计算的应交所得税时，其差额记入递延税款的借方（即借项），反之记入递延税款的贷方（即贷项）。

六、长期投资指不满足短期投资条件的投资，即不准备在一年或长于一年的经营周期之内转变为现金的投资。

包括股票投资、债劵投资、其他股权投资等

第二 

负债类：

一、流动负债

（一）短期借款 

核算企业向金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。

（不包括向其他单位和个人的借款）

（二）应付票据 

核算企业对外发生债务时开出、承兑的商业汇票。

企业应设置“应付票据备查簿”。

1、银行承兑汇票

2、商业承兑汇票

（三）应付账款核算企业因购买材料物资和接受劳务供应等应付给供应单位的价款以及出包工程应付的工程价款

（四）预收账款核算企业按照合同规定预收的购房定金或预收委托单位的开发建设资金

其他应付款核算企业应付、暂收的款项 

（包括购房定金、订金、认购金等）

（五）应付工资（或应付职工薪酬）核算企业应付给职工的工资，不论是否当月支付都应通过本科目核算。

但发给职工的医药费、福利补助、退休费等不在本科目核算

（六）应付福利费 

该科目仅指07年末企业尚未使用完的余额，从2008年1月1日起已不实行计提的方法，在不超过工资薪金总额14%的范围内据实列支。

直接记入管理费用——福利费科目。

（七）应交税金 

核算企业应交纳的各种税金。

企业交纳的印花税、耕地占用税以及不需预计的其他应交税金不在本科目核算。

（八）未付利润 

核算企业应付给投资人的利润，包括应付国家、其他单位以及个人的投资利润。

（九）其他未交款 

核算企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项，如教育费附加

（十）预提费用核算企业预提计入成本、费用但尚未实际支出的各项费用，除房地产企业另有规定外,其他企业年末一般不留余额

（十一）一年内到期的长期负债（这只是资金的分类，并不是会计科目名称，他是指在一年内将要偿还的长期负债）

（十二）其他流动负债

二、长期负债

（一）长期借款 

核算企业向金融机构借入的一年期以上的各种借款

（二）应付债券 

核算企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。

（三）长期应付款 

核算企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款，如融资租赁方式下企业应付未付的融资租入固定资产的租赁费等

（四）其他长期负债

第三 

所有者权益

一、实收资本核算企业实际收到的投资人投入的资本

（一）国家资本金

（二）法人资本金

（三）个人资本金

（四）外商资本金

二、资本公积包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。

三、盈余公积核算企业按照规定从税后利润中提取的盈余公积及公益金，分为法定盈余公积和公益金。

法定盈余公积在其累计提取额未达到注册资本50%时，均按税后利润10%提取，公益金按5%—10%提取。

四、未分配利润核算企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的结存余额。

第四 

损益类：

一、收益

（一）经营收入1、土地转让收入

2、商品销售收入（开发产品：

住宅、商铺、车库等）

3、配套设施销售收入

4、代建工程结算收入

5、出租产品租金收入

（二）其他业务收入1、商品房售后服务收入

2、材料销售收入

3、无形资产转让收入

4、固定资产出租收入

5、其它业务收入

（三）营业外收入1、固定资产盘盈及固定资产处理净收益

2、无法支付的各项应付款

3、罚款收入

4、其它与经营业务无关的收入

（四）投资收益 

核算企业因对外投资而取得的经济利益 

二、支出

（一）经营成本 

核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。

（二）销售费用 

为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费，产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告、宣传费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的员工工资、福利费、办公费、业务费等经常费用。

如委托代销的，付给代销机构的佣金也在此费用中列支。

（三）经营税金及附加 

核算应由当月经营收入负担的经营税金及附加，包括应交的营业税、城市维护建设税和教育费附加等，应缴纳的土地增值税也含在其中。

（四）管理费用 

核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用和房产税、车船使用税、印花税、土地使用税以及流动资产、坏帐损失等。

（五）财务费用 

在开发期间用于开发建设而发生的贷款利息支出不在此费用中核算，应在“开发成本—开发间接费—利息支出”中列支。

（六）营业外支出 

包括：

固定资产盈亏、处置固定资产净损失、非常损失（所有财产损失都必须向税务机关报批）、罚款支出、捐赠支出等与经营无关的支出。

（七）其他业务支出 

核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。

房地产开发企业主要会计核算及涉税事项

房地产开发业务既不同于工业生产又不同于商业销售，它具有开发周期长、资金投入多、涉外部门多、涉及税种多等特点。

在组织会计核算时首先必须考虑上述特点的要求，因此，对财务人员的要求就更高，要求财会人员不但具有熟练的财会核算技能和组织协调能力，还要具有丰富的税收知识。

根据房地产开发业务的特点及其开发业务的进程，财务核算工作大体可分为六个阶段，即：

一、成立公司（即开办筹建）阶段；

二、征地拆迁阶段；

三、开发施工阶段；

四、期间管理阶段；

五、组织销售阶段；

六、收益分配阶段。

下面按照房地产开发业务的进程，按阶段地将主要会计核算及涉税的账务处理分述如下。

一、成立公司（即开办筹建阶段）

（一）关于开办期的确定及费用分摊问题

⑴根据2007年7月17日市国税局向省局请示精神，筹建期的确定：

从企业领取工商营业执照起，到建委颁发房屋开发建筑许可证止。

⑵苏国税函[2009]85号通知第四条规定：

对2008年1月1日以后发生的开办费金额在50万元以下的可一次性扣除，50万元（含）以上的在不短于三年的期限内均匀扣除。

对2008年1月1日以前未摊销完的开办费，未摊销金额在50万元以下的，可一次性扣除；

50万元（含）以上的按三年减去已摊销年限后的剩余年限均匀扣除。

⑶国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第七条.企业筹办期间不计算为亏损年度问题规定“企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。

企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定执行。

”

国税函[2009]98号通知第九条规定:

（筹）办费未明确列作长期待摊费用,企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

（注:

个人认为上述两个文互补:

一个不计算为亏损年度,一个是可以当年一次性扣除）

（二）常见会计业务及涉税事项的处理

1.收到投资者投资：

借：

银行存款（如是现金也需先存入银行，便于验资）

固定资产（指投入的房屋、设备、仪器仪表等，但必须要对资产进行评估）

贷：

实收资本（二级科目注明投资者名称）

（注：

投资形式还有其他，如：

以原辅材料、产成品、土地使用权、商誉进行投资等）

2.增资扩股：

借：

银行存款、固定资产、原材料、无形资产等科目

资本公积（本科目按形成资本公积的类别进行明细核算）

根据上述业务涉及的税收政策主要是印花税：

（1）、资金账薄。

是反映生产经营单位“实收资本”与“资本公积”金额增减变化的账簿。

《国家税务总局关于资金帐簿印花税问题的通知，国税发［1994］025号》规定：

一、生产经营单位执行“两则”后，其“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。

税率为：

万分之五；

二、企业执行“两则”启用新账簿后，其“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额大于原已贴花资金的，就增加的部分补贴印花。

（2）、其他营业帐薄：

是反映除资金资产以外的其他生产经营活动内容的账薄，即除资金账薄以外的，归属于财务会计体系的生产经营账册，包括日记账薄和各明细分类账薄。

按件贴花，每件五元。

3.向金融部门申请贷款：

银行存款

短期借款（一年内）、长期借款（一年外）

此项业务主要涉税事项有：

⑴按借款合同中的借款总额的万分之零点五申报缴纳印花税；

⑵借款用之于开发建设的其借款利息要作资本化处理，也就是说今后对结付的利息要通过“开发成本—开发间接费用—利息支出”进行核算；

⑶由于投资者投资未到位而发生借款的利息支出扣除问题，根据国税函[2009]312号以及根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算，公式为：

企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×

该期间未缴足注册资本额÷

该期间借款额 

（企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和）。

例：

某房地产公司注册资金5000万元，实收资本4000万元，未缴足注册资金1000万元，现向银行申请贷款2800万元，月息7.2‰,贷款时间六个月,该项期间不得扣除的借款利息＝2800×

7.2‰×

6×

1000÷

2800＝43.2万元

⑷.关于银行变相收息问题,目前有不少金融部门为了自身的利益利用企业向其贷款的机会，以“顾问费、咨询费、风险评估费、技术咨询费、资金监管费”等名义变相向企业收取利息，对于这部分收取的费用究竟如何账务处理，目前国、地税两局各执一词，国税二处要求记入“开发成本-间接费用-利息支出”而地税要求记入“管理费用-咨询费”。

（我个人认为，如果从实质重于形式的角度去考虑，变相收息是因贷款而引起，因此进行资本化处理，应该比较合理）

4.购置家具、器具、电脑、办公用品（指单位价值较高，使用年限一年以上的）、车辆

等属于固定资产范畴的各类资产：

固定资产

银行存款、应付账款（如果先预付货款也可贷预付账款科目）

5.支付开办费：

长期待摊费用（开办费：

人员工资、福利费、办公费、水电邮电费、差旅费、低值易耗品摊销等）

现 

金（或银行存款）

涉税注意事项：

⑴．国税函[2010]号文中第七条关于：

企业筹办期间不计算为亏损年度问题指出：

企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。

⑵．对无偿租赁的房屋别忘记代申报缴纳房产税。

财税地[1986]8号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知中的第七条解释：

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。

另外，苏地税函[2003]10号对无锡市地方税务局的批复第二条规定：

对纳税人出租房产的行为，不论按房产原值计征的房产税税额是否超过按租金计征的房产税税额，均应从租计征房产税。

⑶国税发[2000]第084号通知第八章第五十二条对会议费证明材料作出了如下规定：

会议费证明材料应包括：

会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

差旅费的证明材料应包括：

出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

⑷．发票内容开成“礼品”、“办公用品”“劳保用品”“电脑耗材”等字样不允许扣除

“礼品”、“办公用品”、“劳保用品”“电脑耗材”不是实物名称，如果这样填写的发票，一般不得作为报销凭证。

即使入账了，也要进行纳税调整。

假如一次购进数量很多，则品名栏目可以简写“礼品”“办公用品”“劳保用品”“电脑耗材”，同时附盖有对方公章的销货清单，经审批后也可以入账。

⑸.同时符合以下条件的“白条”可作扣税依据：

①费用合法真实；

②费用与生产经营有关；

③符合有关扣除标准；

④费用本身不具“经营活动”特征

⑹.关于业务招待费的范围及税前扣除标准

在税务执法实践中通常将业务招待费的支付范围界订为：

①.经营用餐饮、香烟、酒水、食品、茶叶等支出；

②.经营用礼品、安排客户旅游产生的费用

③.经营所需娱乐活动的费用支出。

根据新企业所得税法实施条例第四十三条，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

⑺关于母、子公司间收费问题，《国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》（国税发〔2008〕86号）规定，母公司为其子公司提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。

母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，母公司应作为营业收入申报纳税；

子公司作为成本费用在税前扣除。