第四篇房地产估价相关知识Word文件下载.docx
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(3)环境容量法
(4)线性回归分析法
按人口划分城市类型
(1)特大城市:
城市人口>
100万
(2)大城市:
100万>
城市人口>
50万
(3)中等城市:
50万>
20万
(4)小城市:
20万>
城市人口
9、熟悉城市分区规划
(1)原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标
(2)确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围
(3)确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高,确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置及控制范围。
(4)确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围提出保护要求。
(5)确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围、分区规划的规划期限一般与城市总体规划一致。
第一章规划知识3/7
10、熟悉城市用地分类
R
居住用地
R1、R2、R3、R4
C
公共设施用地
C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、C8
M
工业用地
M1、M2、M3
W
仓储用地
W1、W2、W3
T
对外交通用地
T1、T2、T3、T4、T5
S
道路广场用地
S1、S2、S3
U
市政公用设施用地
U1、U2、U3、U4、U5、U6、U7
G
绿地
G1、G2
D
特殊用地
E
水域和其他用地
E1、E2、E3、E4、E5、E6、E7、E8
11、掌握城市用地的自然条件评价
1、工程地质条件
(1)建筑土质与地基承载力
(2)地形条件
(3)冲沟
(4)滑坡与崩塌
(5)岩溶
(6)地震
2、水文及水文地质条件
(1)水文条件
(2)水文地质条件
3、气候条件
(1)太阳辐射
(2)风向
(3)气温
(4)降水与湿度
4、地形条件
5、城市用地适用性评价
(1)一类:
适于修建的用地
(2)二类:
基本上可以修建的用地
(3)三类:
不适于修建的用地
12、掌握城市用地的建设条件评价
1、城市用地布局结构评价
(1)城市用地布局结构是否合理
(2)城市用地布局结构是否适应发展
(3)城市用地布局对生态环境的影像
(4)城市内外交通系统结构的协调性
(5)城市用地结构是否体现出城市性质的要求
2、城市市政设施评价
(1)道路、桥梁
(2)给水、排水
(3)供电、供气
3、城市公共服务设施评价
(1)商业服务
(2)文化教育、邮电
(3)医疗卫生
4、社会、经济构成评价
(1)工程准备条件
(2)外部环境条件
第一章规划知识4/7
13、掌握城市用地经济评价
1、城市土地基本特征
(1)土地承载力
(2)区位
1.宏观区位
2.中观区位
3.微观区位
2、城市土地区位评价
(1)土地区位
1.繁华度
2.交通通达度
(2)城市设施
1.城市基础设施
2.社会服务设施
(3)环境优劣度
1.环境质量
2.自然条件
(4)其他
城市规划等
14、掌握控制性详细规划
1、控制性详细规划作用
(1)起着承上启下的作用
(2)是城市规划管理的依据和城市建设的引导
(3)是城市政策的载体
2、控制性详细规划内容
(1)确定规定范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线
(2)规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套等
(3)确定各地块土地使用
(4)确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线
(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定
3、控制体系
(1)用地控制指标
(2)环境容量控制指标
(3)建筑形态控制指标
(4)交通控制指标
(5)城市设计引导及控制指标
(6)配套设施体系
4、规定性指标
(1)用地性质
(2)用地面积
(3)建筑密度
(4)建筑控制高度
(5)建筑红线后退距离
(6)容积率
(7)绿地率
(8)交通出入口方位
(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施
5、指导性指标
(1)人口容量
(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求
(3)其他环境要求
6、计算规则
(1)建筑占地面积
(2)总建筑面积
(3)建筑高度
第一章规划知识5/7
15、了解修建性详细规划
(1)建设条件分析和综合技术经济论证
(2)建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图
(3)道路系统规划设计
(4)绿地系统规划设计
(5)工程管线规划设计
(6)竖向规划设计
(7)估算工程量、搬迁量和总造价,分析投资效益
16、了解居住区级规划布局
(1)居住区:
3万-5万人,1万-1.6万户
(2)居住小区:
1万-1.5万人,3千-5千户
(3)居住组团:
1千-3千人,3百-1千户
17、了解居住区规划的任务和内容
(1)选址、确定用地位置、范围
(2)确定规模、即人口数量和用地的大小
(3)拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式
(4)拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式
(5)拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式
(6)拟定公共绿地的数量、分布和布置方式
(7)拟定有关的工程规划设计方案
(8)拟定各项技术经济指标和造价估算
18、熟悉居住区的用地构成和规模
1、用地构成
(1)住宅用地
(2)公共服务设施用地
(3)道路用地
(4)绿化用地
2、用地规模
(1)商服设施设置的经济型和合理服务半径
(2)城市道路交通方面的影像
(3)居民行政管理体制方面的影响
(4)居住区人口一般3-5万为宜,用地规模50*100h㎡左右
第一章规划知识6/7
19、熟悉住宅及其用地的规划布置
住宅类型
(1)独院式
(2)并联式
(3)梯间式
(4)内廊式
(5)外廊式
(6)内天井式
(7)点式
(8)跃廊式
住宅建筑经济与用地经济的关系
(1)住宅层数
(2)进深
(3)长度
(4)层高
(5)平面系数
合理选择住宅类型
(1)满足户室比的要求
(2)住宅建筑层数的确定
(3)适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯
20、熟悉公共建筑及其用地规划布置
分类
(1)教育
(2)医疗卫生
(3)商业
(4)服务业
(5)文娱体育
(6)金融邮电
(7)行政管理
(8)市政公用系统
定额指标
(1)千人指标
(2)居民建筑综合指标
规划布置
(1)合理服务半径:
居住区级800-1000m,
居住小区400-500m
居住组团150-200m
(2)应设在交通比较方便、人流比较集中地段
(3)市郊,即要考虑农村使用方便的同时,又保持居住区内部安宁
(4)各级公共服务中心宜与相近的公共绿地相邻布置
21、熟悉居住区道路的规划布置(功能要求)
(1)通行清除垃圾、粪便、递送邮件等市政公用车辆
(2)居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行
(3)满足铺设各种工程管线的需要
(4)道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段
(5)还要考虑如救护、消防、搬运家具等特殊情况车辆的通行
第一章规划知识7/7
22、熟悉居住区绿地的规划布置
居住区绿地系统的组成
居住区绿地的标准
(1)人均多少面积
(2)绿化覆盖率
规划布置原则
(1)采取集中与分散、重点与一般、点线面相结合的原则
(2)尽量利用原有绿化、劣地、坡地、洼地绿化
(3)应注意美化居住环境的要求
(4)在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理
23、掌握居住区规划的技术经济分析
(1)用地平衡表
现状
规划
面积
人均
比重
居住区总用地
住宅用地
公共服务设施用地
道路用地
公共用地
其他用地
(2)技术经济指标
居住户数
户
住宅建筑净密度
%
居住人数
人
每公顷土地开发费
万元
总建筑面积
万㎡
住宅建筑套密度
套/h㎡
住宅建筑面积
人口净密度
人/h㎡
住宅建筑套密度(毛)
单方综合投资
元/㎡
平均层数
层
住房建筑毛面积
㎡/h㎡
改建拆建比
住宅建筑面积净密度
第二章环境知识1/3
1、熟悉环境的概念和分类
1、环境的概念
环境是指某个主体(房地产)周围的情况和条件
2、环境的分类
(1)自然条件
1.大气环境
2.水环境
3.土壤环境
4.地质环境
5.生物环境
(2)人工环境
1.乡村
2.城市
3.居住区
4.房屋
5.道路
6.绿化
7.建筑小品
(3)社会环境
1.政治制度
2.经济制度
3.文化传统
4.社会治安
5.邻里关系
2、了解与环境相关的几个概念
(1)景观:
①自然景观、②人文景观
(2)生态:
(3)生态系统:
①非生物环境要素、②植物、③动物、④微生物
(4)生态环境
3、掌握环境质量和环境污染
环境质量
(1)大气环境质量
(2)水环境质量
(3)土壤环境质量
环境污染
(1)按环境要素分:
①大气污染②水污染③土壤污染
(2)按污染物性质:
①物理污染②化学污染③生物污染
(3)按污染物形态:
①废气污染②废水污染③噪声污染④固体污染⑤辐射污染
(4)按产生原因分:
①工业污染②交通污染③农业污染④生活污染
(5)按污染空间分:
①室内环境污染②室外环境污染
(6)按污染范围分:
①全球性污染②区域性污染③局部性污染
环境污染源
(1)按污染物类型:
①工业污染源②交通污染源③农业污染源④生活污染源
(2)按存在形式分:
①固定污染源②移动污染源
(3)按排放形式分:
①点源②线源③面源
(4)按排放空间分:
①高价源②地面源
(5)按排放时间分:
①连续源②间断源③瞬时源
(6)按存在时间分:
①暂时性污染源②永久性污染源
第二章环境知识2/3
4、熟悉大气污染
1、大气污染物
(1)颗粒污染物
1.尘粒
2.粉尘:
落尘、飘尘
3.烟尘
4.雾尘:
水雾、酸雾、碱雾、油雾
(2)气态污染物
1.硫氧化物:
SO2、SO3
2.氮氧化物:
NO、NO2
3.一氧化碳:
CO
4.碳氧化物:
甲烷、乙烷、乙烯
2、大气污染源
(1)工业污染源
(2)交通污染源
(3)生活污染源
1.生活燃料的污染
2.居住环境的污染
3.其他生活污染
3、大气污染源情况的影响
1.源高
2.源强
5、掌握环境噪声污染
1、噪声污染特征
(1)是能量污染
(2)是感觉危害
(3)具有局限性和分散性
2、环境噪声类型
(1)按产生机制
1.机械噪声
2.空气动力噪声
3.电磁性噪声
(2)按变化情况
1.稳态噪声
2.非稳态噪声
3、环境噪声危害
(1)对听力的损伤
(2)对睡眠的干扰
(3)对人体生理的影响
(4)对人体心理的影响
(5)对儿童的影响
4、环境噪声污染源
(1)工业噪声
(2)交通噪声
(3)社会生活噪声
(4)建筑施工噪声
5、环境噪声标准
O类:
50/40疗养区、高级别墅区、高级宾馆区
1类:
55/45以居中、文教机构为主的区域
2类:
60/50适用于居住、商业、工业混杂区
3类:
65/55适用于工业区
4类:
70/55适用于城市中的交通主干道两侧区域
第二章环境知识3/3
6、熟悉水污染
1、水污染
(1)地表水污染
(2)地下水污染
(3)海洋污染
2、水污染物
(1)植物营养物及其危害
(2)酚类化合物及其危害
(3)氰化物及其危害
(4)酸碱及其危害
(5)放射性物质及其危害
(6)病原微生物及其危害
3、水污染源
(1)工业污染源:
废水、污水、废液
(2)生活污染源:
厨房、浴室、厕所
(3)农业污染源:
农场、牧场、养殖场、农副产品加工厂
7、了解固体废物污染
1、固体废物污染的种类
(1)按形状:
颗粒状废物、粉状废物、块状废物、泥状废物
(2)按危害:
有害废物、一般废物
(3)按性质:
有机废物、无机废物
(4)按来源:
城市垃圾、工业固体废物、农业废弃物、放射性、
2、固体废物污染的危害
(1)城市垃圾及其危害
(2)工业固体废物及其危害
8、熟悉辐射污染
1、电磁辐射污染
(1)光污染:
灯光污染、炫光污染、视觉污染、其他可见光污染
(2)其他电磁辐射污染:
微波>
超短波>
短波>
中波>
长波
2、放射性辐射污染
(1)宇宙线
(2)地球上的天然放射性源
(3)人类活动增加的辐射
(4)核燃料的“三废”排放
(5)医疗照射引起的放射性
9、掌握室内环境污染
1、重视原因
(1)是人类接触最频繁、最密切的环境
(2)室内环境污染物的种类日益增多
(3)室内环境污染物越来越不易扩散
2、室外来源
(1)地层中固有的
(2)地基在建房之前收到污染
(3)房屋原先污染为彻底清除
3、室内来源
(1)无机材料和再生材料
(2)合成隔热板材
(3)吸声及隔声材料
(4)壁纸
(5)涂料
(6)人造板材及人造板家具
第三章建筑工程知识1/10
1、熟悉建筑分类
1、按使用性质分
(1)生产性建筑:
工业建筑、农业建筑
(2)民用建筑:
居中建筑、公共建筑
2、按结构和材料分
(1)砖木结构建筑
(2)砖混结构建筑
(3)钢砼结构
(4)钢结构建筑
3、按建筑层数分
(1)低层建筑:
1-3层
(2)多层建筑:
4-6层
(3)中高层建筑:
7-9层
(4)高层建筑:
10层以上
4、按承重方式分
(1)墙承重结构形式建筑物
(2)构架式承重结构建筑物
(3)筒体/框架筒体结构建筑物
(4)大空间结构建筑物
2、熟悉建筑物制图基础
1、建筑制图基本规定
(1)图纸幅面规定
(2)图标和会签栏
(3)比例尺的选用
(4)轴线
(5)尺寸及单位
(6)标高
(7)索引号
2、建筑施工图
(1)总平面图
(2)建筑平面图
(3)建筑立面图
(4)建筑剖面图
(5)建筑详图
3、结构施工图
(1)基础施工图
(2)主体机构施工图
4、给排水施工图
(1)给排水平面图
(2)系统轴测图
(3)节点详图
5、采暖施工图
(1)采暖总平面图
(2)管道从横剖平面图
(3)立管图(透视图)
(4)节点详图
6、通风施工图
(1)平面图
(2)剖面图
(3)系统图
(4)详图
7、电气施工图
(1)系统图
(2)接线原理图
第三章建筑工程知识2/10
3、了解建筑设计
1、建筑设计基本要求
(1)满足建筑功能的要求
(2)采用合理的技术措施
(3)具有良好的经济效果
(4)对建筑物美观的要求
(5)符合总体规划要求
2、建筑设计主要内容
(1)建筑平面设计
(2)建筑立面设计
(3)建筑剖面设计
(4)建筑物的结构设计
(5)建筑物的基础设计
3、建筑设计考虑因素
(1)建筑的受力因素
(2)自然界的影响
(3)各种人为因素的影响
4、熟悉建筑登记
1、建筑物耐久年限等级
1级:
100年以上重要历史建筑
2级:
50-100年重要公共建筑
3级:
40-50年比较重要公共/居住建筑
4级:
15-40年普通建筑物
5级:
15年以下简易/临时建筑
2、建筑物耐火等级
一级、二级、三级、四级
3、建筑物重要性登记
特等、甲等、乙等、丙等、丁等
5、掌握建筑物的构成
1、骨架承重单层工业厂房
①屋盖结构
②吊车梁
③柱子
④外墙围护系统
⑤支撑系统
⑥基础
2、民用建筑
①基础
②墙
③柱
④楼、地面
⑤楼梯
⑥屋顶
⑦门窗
第三章建筑工程知识3/10
7、掌握建筑构造
1、墙
(1)类型
1.按位置不同区分:
外墙、内墙
2.按方向不同区分:
纵墙、横墙
3.按受力情况区分:
承重墙、非承重墙
4.按材料不同区分:
砖墙、石墙、砌块墙、板材墙
(2)构造
1.砖砌墙体
①普通砖
②空气砖
2.隔墙
①块材式隔墙
②立筋式隔墙
③板材式隔墙
3.玻璃幕墙
2、梁、板、柱
(1)柱:
独立支撑结构的竖向受力构件
(2)梁:
跨过空间的横向受力构件
(3)板:
直接承担其上面的竖向平面荷载的水平平面构件
3、楼面、地面
(1)基层
(2)垫层
(3)填充层
(4)找平层
(5)面层和结合层
1.水泥类面层
2.块材面层
3.其他面层
4、楼梯、电梯
(1)楼梯
1.楼梯段
2.楼梯平台
3.栏杆、栏板
4.扶手
(2)电梯
(3)自动扶梯
5、屋顶
1.平屋顶
2.坡屋顶
3.曲面屋顶
4.多波式折板屋顶
(2)组成
1.屋面
2.承重结构
3.保温隔热层
4.顶棚
6、门窗
1.按材料区分
2.按形式区分
3.按位置区分
(2)门
(3)窗
7、变形缝
(1)伸缩缝
(2)沉降缝
(3)防震缝
第三章建筑工程知识4/10
6、掌握地基、基础与地下室
1、地基
地基容许承载力
2、基础
(1)条形基础
(2)独立基础
(3)整体式筏式基础
(4)箱型基础
(5)桩基础:
端承桩、摩擦桩
3、地下室
(1)分类
1.功能不同:
普通地下室、人防地下室
2.标高不同:
全地下室、半地下室
3.材料不同:
砖墙结构地下室、钢混结构地下室
(2)构成:
墙、底板、顶板、门窗、楼梯
(3)防潮、防水
8、了解建筑给水设备
1、给水系统及其分类
(1)直接供水系统
(2)设置水箱的供水方式
(3)水泵水箱的供水方式
(4)分区分压的供水方式
2、给水管道的布置与材料
(1)各种水龙头
(2)各种阀门
(3)各种测量表
(4)各种连接部件
3、给水系统的升压设备
(1)水泵与水箱
(2)气压给水装置
(3)变频调速供水系统
4、消防给水系统
(1)消火栓系统
(2)自动喷洒系统
5、热水供应系统
6、分质供水系统
9、了解建筑排水系统
1、排水系统分类
(1)生活污水
(2)生产废水
(3)雨水
2、排水系统组成
(1)卫生器具
(2)排水管道
3、污水抽升与处理设备
(1)化粪池
(2)中水道
第三章建筑工程知识5/10
10、了解建筑采暖设备
1、常用采暖方式
(1)集中采暖
(2)局部采暖
(3)区域采暖
2、采暖系统类型
(1)热水采暖系统
(2)蒸汽采暖系统
3、高层建筑热水采暖系统
11、了解建筑通风与空调设备
1、通风系统
(1)按动力:
自然通风、机械通风
(2)按范围:
全面通风、局部通风
(3)按特征:
进气式通风、排气式通风
2、空调系统
(1)按设置情况:
集中式通风、分布式通风、半集中式通风
(2)按处理介质:
全空气系统、全水系统、空气-水系统、冷剂系统
(3)按安装组合:
窗式、柜式、分体式
(4)按空气来源:
封闭式系统、直流式系统、混合式系统
12、了解建筑电气设备
1、低压配电
(1)制式:
220V/380V、三相四线制、50Hz交流电压
(2)组成:
配电柜、配电箱干线、支线
(3)模式:
放射式、树干式、混合式
2、配件
(1)配电箱
(2)开关
(3)电表
(4)光源
3、防雷
(1)接闪器
(2)引
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