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3.8分析总结24

4.恒大地产股票分析30

4.1恒大地产股票走势（3年）30

4.2恒大地产股票走势（周K线）31

4.3恒大地产股票走势（11月8日收盘时）32

4.4恒大地产股票评估（国际评级机构2013年评估）33

4.5恒大地产股票持有评估预测34

5.恒大地产股票项目投资总结34

5.1中国房地产发展趋势34

5.2中国经济形势分析35

5.3恒大地产自身优势37

5.4恒大足球俱乐部征战亚洲冠军联赛（AFC）股票飞涨38

5.5综合恒大地产股票投资结论38

股票项目概述

1.1恒大地产

恒大地产即恒大地产集团。

恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。

恒大总资产2745.9亿元，员工4万多人，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳、长沙、南昌、南京、太原、郑州、成都、海口、哈尔滨、武汉、石家庄、长春、兰州、南宁、福州、贵阳、呼和浩特、西安、昆明、乌鲁木齐、银川、西宁、大连、桂林等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国140个主要城市拥有大型项目262个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。

2012年，公司销售923亿元，向国家纳税135亿元，创造就业岗位42万个。

2013年上半年，恒大营业额419.5亿元，全国第一；

2013年，恒大有信心完成过千亿的销售目标。

恒大在创立之初即确立企业文化。

恒大宗旨：

质量树品牌、诚信立伟业；

恒大精神：

艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；

恒大作风：

精心策划、狠抓落实、办事高效。

恒大文化的传承与弘扬，推动企业高速发展。

2020年，恒大矢志成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的“五个之最”国际顶级企业。

1.2管理团队

许家印

董事局主席、党委书记

管理学教授、博士生导师

第十一届全国政协委员、第十二届全国政协常委，全国劳动模范、中国十大慈善家。

兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广东省慈善总会名誉会长、广东省光彩事业促进会副会长等职务。

连续六次荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”。

夏海钧

董事局副主席、总裁兼执行董事

工商管理硕士、经济学博士、高级经济师

1964年出生于哈尔滨。

先后毕业于中南大学、暨南大学，获金属材料专业学士、工商管理硕士（MBA）及产业经济学博士学位。

全面负责本集团的日常运营管理及资本市场运作。

拥有逾18年的房地产开发管理经验，具有高级经济师专业职称。

李钢

董事局副主席、党委副书记、常务副总裁兼执行董事

1964年出生于广东。

负责本集团的财务管理、资金及法律事务管理。

拥有逾17年的房地产项目开发及运营管理经验。

1.3发展战略

规模战略

“规模一流”是恒大“三个一流”目标战略的根基。

2004年之前，恒大扎根广东迅速做大规模；

2004年开始，恒大提出全国发展策略高速拓展，迅速实现项目全国化布局、产品标准化运营，并由此取得业绩井喷式增长。

过去六年，恒大在土地储备、销售金额、销售面积、营业金额、在建面积、竣工面积、现金余额等多项核心指标上实现了平均46倍的增长。

恒大在全国120多个主要城市拥有200多个大型项目，2012年末总资产达2390亿元。

品牌战略

“品牌一流”是恒大“三个一流”目标战略的核心。

恒大在品牌战略上，矢志不移实施精品战略，以“打造恒大精品，塑造国际品牌”为战略方针，在企业内部制定了项目规划设计、工程施工、园林环境配套、装修及材料设备等房地产开发全过程的6000多条“精品工程标准”，并与300多家全球相关行业的龙头企业建立了稳固的战略联盟，实现产品品质的伟大跨越。

高性价比成为恒大产品的重要标志，形成了强大的市场号召力，使恒大楼盘屡创销售奇迹。

恒大品牌价值高达248.6亿元，连续三年荣获中国房地产公司品牌价值第一名。

人才战略

“团队一流”是恒大“三个一流”目标战略的保证。

在人才战略上，恒大在2004年决定向全国拓展之前，就通过高标准、适度超前的人才引入机制和科学、完善的内部培养机制储备了大量优秀人才。

恒大充分发挥薪资保障和绩效考核双重作用，实现人才结构优化配置。

一支高素质、执行力超强的铁军队伍，成为恒大持续稳健发展的强有力保障，更是恒大最引以为傲的竞争优势和实力所在。

管理战略

在管理战略上，恒大已经形成符合公司作为中国特大型企业集团发展现状，以及今后成为具国际竞争力的世界顶级企业发展方向的，行之有效、超前先进、独一无二的紧密型集团化管理模式。

在这种模式下，恒大通过标准化运营，打造出项目选择、规划设计、工程管理等七重标准化运营体系，实现“三个确保”，即确保地区公司不走弯路、确保地区公司降低运营成本，确保集团精品战略坚定不移推行。

同时，公司在管理上形成了目标计划管理、柔性管理等科学的管理体系，以及“严格管理、奖罚分明”的管理机制，共同构建起科学完备的现代化管理体系。

文化战略

恒大发展至今，以创建精神文化为先导，发展制度文化，优化行为文化，完善物质文化，形成了独具特色的恒大企业文化。

在企业成立之初，公司就形成了“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业精神，“精心策划、狠抓落实、办事高效”的企业作风以及“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨。

在这些先进的企业文化战略指导下，恒大自上而下形成了良好的工作氛围，公司上下一盘棋、拧成一股绳，切实弘扬恒大精神、作风和宗旨，克服一切不能克服的困难，战胜一切不能战胜的挑战，以超强的执行力屡创发展奇迹。

国际化战略

恒大2006年提出“迈向国际、跨越发展”的第四个“三年计划”，开始站在国际化企业的高度实施企业战略，随后累计在国际资本市场募资10多亿美金屡创全球纪录，一举跻身国际知名品牌企业。

2009年，恒大顺利实现香港上市的宏伟目标，迎来了公司发展的里程碑式辉煌，并在随后多次通过全球资本市场创纪录融资，为可持续发展提供了数十亿美金的雄厚资金保障。

截止2013年，恒大在全球拥有逾百家国际知名投资银行、财团、基金股东，成为市值最大的在港内房股之一，成为与投资者保持最为公开透明沟通机制的中国内地企业，成为中国房地产企业国际化的成功典范。

[3]

1.4企业优势

此次调查主要在XXX公司设有分支机构（分公司或办事处）的省市开展，选择调查对象时结合使用了重点抽样和随机抽样的方法，在设计调查问卷时则强调客观问题和主观问题相结合，以客观问题为主的设计方法。

1.4.1样本选择

运营优势

恒大实行标准化运营的模式，集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。

管理模式标准化，建立董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，采用集团化紧密型管理模式进行统一管理。

项目选择标准化，包括项目区位、规模、定位的标准化。

以确保新项目符合集团发展战略，最大限度降低了决策风险。

规划设计标准化，按照产品定位，规划设计住宅、商业、酒店及旅游综合体等多个系列产品。

材料使用标准化，在建筑、园林、配套设施以及装修工程，大批量的采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。

工程招标标准化，各地区公司所有大型工程都由集团总部统一招标；

参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。

工程管理标准化，公司在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度。

集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度，对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理；

对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。

项目营销标准化，全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施；

同时推行严格统一的开盘标准。

规模优势

恒大是中国规模最大的房地产企业，项目所在城市基本为区域经济中心，住宅刚性需求潜力巨大，经济规模及发展速度全国领先。

恒大大部分项目规模在50—200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件。

恒大的项目，一般都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域，82%的项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大；

而旅游地产项目，则一般位于距离超大城市中心区30-40公里、高速公路出口附近以及拥有独特的优美自然环境，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。

品牌优势

恒大实施精品战略，严格执行全过程精品标准。

在内部推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；

对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外300多家相关行业龙头企业建立合作联盟。

恒大产品，代表了中国房地产的精品标杆；

恒大的产品品牌，已成为中国房地产业的领先品牌。

凭借中国首屈一指的产品品牌，恒大在各主要城市深受全国置业者欢迎，置业者认同恒大品牌及其附加价值。

因而在房地产市场成交非常低迷的情况下，恒大产品依然能够持续大规模热销，销售业绩领先全国。

结构优势

恒大产品类型的组合非常科学合理。

对于所有项目，恒大内部均由规划设计研究院、营销团队、地区公司三大团队分别进行独立市场调研；

并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保恒大的产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。

恒大产品定位是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：

中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。

与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。

成本优势

恒大拥有系统的项目开发成本控制体系。

从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。

恒大非常成功地控制了土地成本。

凭借超前的土地储备战略决策，恒大抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。

恒大规划设计研究院通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。

恒大严格实施集中招投标。

对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标，由于恒大全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了恒大集中招投标的规模效益。

恒大通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。

开发优势

恒大拥有强大的快速开发优势，通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。

为实现投资周期最短的目标，集团所有项目在购地日期后六个月内推出预售计划，标准化营销程序确保在收购土地后六至八个月内开始项目预售。

恒大依靠集团化紧密型管理模式，确保在拿地后快速完成规划设计、政府报建、施工组织、原材料供应等各项工作，以实现项目的快速开工建设；

依靠标准化的规划设计，迅速完成项目的定位、和方案拟定及实施；

通过全国统一招投标整合资源，迅速组织新项目施工，确保工程进度及质量；

通过实施标准化的工程管理、质量控制体系，保证工程质量；

并通过实施标准化的开盘模式，实现快速销售的目标。

1.5所获殊荣

恒大集团董事局主席许家印为第十一届全国政协委员、全国劳动模范、中国十大慈善家，并兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长，连续五次荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”，及“十大公益慈善楷模”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”等诸多殊荣。

集团荣誉

中国房地产企业500强第二名（连续2年）

中国房地产企业综合实力TOP10第二名

中国房地产品牌价值第一名（连续3年）

中国房地产上市公司综合实力100强第二名（连续2年）

中国房地产企业十强（连续9年）

中国房地产品牌价值十强（连续6年）

中国蓝筹地产（连续5年）

中国城市运营商10强

最具投资价值地产上市公司第一名（连续2年）

中国房地产业领先企业（连续3年）

中华慈善奖（连续5年）

中国最佳企业公民（连续2年）

中国最具社会责任感企业

恒大在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。

2011被评为最顺势超越的领军企业；

2010年被评为最具市场应变力的地产企业。

1.6品牌价值

2012胡润民营品牌榜，恒大以105亿元品牌价值，排名第十六名;

2011胡润品牌榜，恒大以110亿元品牌价值，排名第四十四名;

2010胡润品牌榜，恒大以59亿元品牌价值，排名第五十八名

1.7下属企业

恒大房地产开发公司

恒大集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。

先后开发恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大世纪旅游城等系列项目200多个，形成了精品开发建设风格，先后获得100多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。

恒大建筑设计院

恒大集团旗下建筑设计院，拥有中国甲级设计资质。

已独立承担大型居住区、酒店、商业、饮食、健康、运动、娱乐、会议、高级写字楼等综合性高品质设计工程200余项。

恒大建筑设计院还先后携手德国GMP国际建筑设计有限公司、墨菲/扬有限公司、英国PLP建筑设计事务所、佩利.克拉克.佩利建筑事务所、罗麦庄马香港有限公司、WIMBERLYALLISONTONG&

GOONA,INC.、阿特金斯顾问（深圳）有限公司等知名企业进行紧密合作。

恒大建筑工程公司

恒大集团旗下的建筑工程公司，拥有中国房屋建筑施工总承包特级资质、市政公用工程施工总承包一级资质，已形成了集建筑施工、市政工程、装饰装修和园林古建筑施工等多种资质为一体的经济实体。

恒大工程监理公司

恒大集团旗下工程监理有限公司，拥有中国甲级工程监理资质。

公司技术力量雄厚，注册监理工程师等专业人员齐备，具有丰富的施工监理经验。

公司通过社会招聘、海外引进等方式，聘请专业施工监理人才，不断提高监理人员素质，强化内部管理，坚决执行“24小时旁站”岗位责任制，全面实施“恒大精品标准”，形成了一套标准化、规范化、专业化及科学化的管理模式，在同行业中始终保持质量领先优势。

恒大物业管理公司

恒大集团旗下金碧物业有限公司，拥有中国一级物业管理资质。

管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等,不断升级“精品物业管理标准”，引入“对焦式”全新服务，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。

广州恒大足球俱乐部

2010年3月，在中国足球面临低谷、广州足球遭遇降级的危急关头，恒大入主广州足球，累计投入6亿元引进世界级球员打造银河战舰——广州恒大足球俱乐部，当年即夺得中甲冠军，次年提前四轮夺取中超冠军，创造了中国版的“凯泽斯劳滕神话”；

2012年，恒大引进世界足坛冠军“大满贯”教练里皮担任球队主教练，广州恒大足球队首征亚冠即进入八强，为中国足球争光，并蝉联中超联赛冠军，成为中超史上首支蝉联冠军的球队；

荣获足协杯冠军，创造中国足坛首个“大满贯”记录。

2013年11月09日，获得亚冠决赛冠军。

恒大皇马足球学校

2012年10月，恒大斥资11亿元打造的恒大皇马足球学校盛大开学。

恒大皇马足球学校规模全球最大，学生总规模超万人，分三期实施，将为扩大中国足球人口，振兴中国足球奠定坚实基础。

广东恒大排球俱乐部

2009年4月，恒大出资2000万元成立广东恒大排球俱乐部，成为中国首家真正职业化排球俱乐部。

由郎平担任主教练，中国女排主力队员以及世界顶级女排球员先后加盟。

“2010女排甲B联赛”以12战全胜骄人战绩勇夺冠军晋升甲A，并夺得“2011女排甲A联赛”亚军；

2012年，恒大女排再创佳绩，荣膺甲A冠军。

恒大商业集团

2011年，恒大集团审时度势，强势进军商业地产，成立恒大商业集团，统辖全国200多个大型住宅项目的商业及城市综合体，覆盖商业裙楼、商业街、社区商业中心、商业综合体、地标商业综合体等多种商业形态。

现计划在全国储备20多个商业综合体项目，以及多个在建项目的社区商业中心。

恒大酒店集团

恒大酒店集团致力于将“恒大酒店”打造成中国连锁五星级酒店的领导品牌。

以恒大文化为基石，融合现代国际酒店理念，恒大酒店集团多家豪华五星级酒店成功开业，其中包含广州恒大酒店、重庆恒大酒店（恒大世纪旅游城）、清远恒大酒店（恒大世纪旅游城）、广州增城恒大酒店、天津恒大酒店（恒大世纪旅游城）等。

恒大文化产业集团

为振兴国家文化事业的繁荣发展，恒大集团在2010年底斥资8.5亿元成立文化产业集团，立志成为国内规模最大、专业性最强、影响最广的文化产业公司，下设电影、院线、音乐、动漫、经纪、歌舞、发行等文化产业公司。

2.

恒大地产财务报表

2.1综合损益表（最近四期）

2013年中报

2012年年报

2012年中报

2011年年报

营业额

41,952,314

65,260,838

37,041,343

61,918,185

税项

-4,786,272

-7,307,880

-4,764,702

-8,648,255

除税前盈利

11,300,906

16,489,801

10,385,456

20,374,848

除税后盈利

6,514,634

9,181,921

5,620,754

11,726,593

少数股东权益

-277,361

-11,084

42,065

-402,930

股息

2,800,554

股东应占盈利/（亏损）

6,237,273

9,170,837

5,662,819

11,323,663

除税及股息后盈利/（亏损）

8,523,109

基本每股盈利（元）

39

61

38

76

摊薄每股盈利（元）

60

37

74

每股股息（元）

19

销售成本

30,500,300

47,050,470

26,442,970

41,310,560

折旧

310,147

400,868

161,751

261,552

销售及分销费用

1,497,504

3,017,664

1,315,071

2,720,756

一般及行政费用

1,243,705

2,600,664

1,051,652

2,161,218

利息费用/融资成本

33,056

63,725

毛利

11,452,017

18,210,367

10,598,376

20,607,627

经营盈利

11,182,621

16,522,857

10,449,181

19,926,250

应占联营公司盈利/（亏损）

单位

千

币种

人民币

2.2现金流量表（最近四期）

经营业务所得现金流入净额

-7,945,076

-5,57