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假山景观”既无观赏价值又横亘在道路中央事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。
此外南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。
____街通往内街的三个通道从商业功能设计上看实属败笔。
按照商业街区的布局要求街区内主干道、副通道两侧均应为店面房以便使街区形成鳞次栉比的商店群。
这不仅能有效吸引顾客逛街购物易于催生和聚集客流而且能把土地资源利用率发挥到极致如同上海豫园商街那样条条路上有店铺每寸地皮生银子。
遗憾的是____一期外街通向内街的三个通道两条是没有任何店铺的”;
幽巷”顾客在街口看不到商业气氛甚至不知道里面还有内街;
一期与二期之间的通道同样因一期建筑南侧没有设计店面房走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、____街一侧临街绿化带的设计过长阻挡店门不少顾客入店购物因此要绕一大圈于是放弃了购买动机导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街策划“后天失调”
1、____广场商业街处于核心商圈在市场竞争特别强调个性化的今天商街必须有自己的”;
灵魂”即战略定位和商业主题。
____广场商业街最早定位是“____街”(很好)后来又定位于”;
______”(很好只是推广很费力)如今准备冠以“____广场步行街”(老土没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。
由于没有精确、精准的市场定位关于商业上”;
我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好其它问题也就难以解决了。
2、____广场是一处很好的”;
市民广场”但要吸引广大市民聚集到这里还需要有浓郁的“广场文化”例如象______路、______广场、______步行街那样的广场雕塑。
此外还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。
目前由于上述设施没有配套____广场的”;
磁场效应”不佳所以商街难“热”。
3、打造商街服务”;
缺位”。
开发商开发一片商铺销售出去再由物业管理公司去打理这是开发商业房产的“老皇历”。
事实上经营____广场商业街”;
物业管理”代替不了“商业管理”商业街由”;
冷”到“热”需要专业策划管理机构来”;
操盘”运作此所谓“泛商业地产运作”。
____广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入商铺的出租与经营全由业主与商户”;
婚姻自主”双方又都缺乏成熟的理性商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”这就无法形成火爆的商业氛围。
此外我们对业主购买店铺后的关注程度不够没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务例如商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
____广场商业街的战略定位至关重要针对其所处的地理位置和商业环境根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好我们作如下战略定位:
1、街名:
____广场时尚丽人街。
2、概念:
____广场----____街观光旅游的门户国际品牌汇聚的商街都市丽人寻梦的______。
3、广告语:
____广场/时尚丽人街----与____相约与____同行。
4、商业门类:
购物、休闲、餐饮、美容、娱乐。
5、商品:
主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位:
都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念:
站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
____广场时尚丽人街的招商属于”;
突破困局”的举措招商需从下列几个方面入手:
(一)、发布招商公告
我们计划于4月中旬在《____晚报》、____电视台发布招商公告突出介绍____广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息发布会
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的____饭店举行出席的商户为____及周边城市的时尚品牌经销商以及____国贸市场有意入驻____广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。
参会商户的人数拟控制在100人左右。
会上将发布的主要信息是:
1、____广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;
2、__________街可供商户购买或租赁的店铺资源状况包括售价、租金、物管的优惠政策。
招商计划书模板
(二)
一.行业动态调研及分析
1.行业饱和程度
2.行业发展前景
3.国家政策影响
4.行业技术及相关技术发展
5.社会环境
6.其他因素
二.企业内部调研及分析
1.财务状况财务支出结构
2.企业生产能力产品质量生产水平
3.员工能力待遇公司对员工的激励、考核、培训(员工调查)
4.企业策划、销售、执行能力的调研(员工意见)
5.产品各品项研究:
定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势(员工意见)
三.潜在进入者调研及分析
1.行业进入成本/壁垒。
2.行业退出成本。
3.进入后对本企业的威胁。
4.对竞争者的威胁。
四.现有竞争者的调研及分析。
1.财务状况财务支出结构。
2.企业生产能力产品质量生产水品。
3.员工能力待遇公司对员工的激励、考核、培训(员工调查)。
4.企业策划、销售、执行能力的调研(员工意见)。
定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势(员工&顾客意见)。
五.替代品调研及分析。
1.替代品工艺。
2.消费者认可程度。
3.发展态势。
六.互补品调研及分析。
1.是否存在互补品。
2.互补品价格。
3.互补品对产品的要求。
4.互补品发展趋势及其未来新要求。
七.原料供应商调研及分析。
1.可供选择的供应者。
2.原材料是否有替代品。
3.供应商的讨价还价能力。
4.我们对其依赖程度。
5.供应商的供应能力。
八.中间商调研及分析。
1.中间商的性质:
配送商、经销商、代理商(独家、总代理...)
2.中间商对我们产品的依赖(关注)程度(相对数值)。
我们产品占用他资金的比例给予他的利润比例...
3.中间商的给予我们产品的支持(绝对数值):
配送能力、资金实力、人力...
九.消费者调研及分析。
1.消费者背景研究:
收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作...
2.消费者对产品和竞品的认知及态度:
质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。
3.消费者的使用情况:
购买动机、购买量、何时使用、如何使用等。
4.购买角色。
5.消费者对现有营销活动的评价。
对广告的接受程度、对营业推广的理解等。
第三部分企业战略及产品策略的制定
一.企业战略制定
二.产品策略制定。
(提供原则或标准)
1.产品。
1)品项:
市场定位、目标受众。
(打击竞品的专有品项)
2)包装:
陈列显著、方便、符合产品定位、价格等
2.价格。
1)符合企业战略?
(长线产品/短线投资)
2)符合产品定位?
①利润为主/市场占有率为主
②根据产品市场定位不同采取不同价格策略。
③保留一支低利润甚至无利润产品该品项各种市场表现(如包装宣传诉求点等)模仿主要竞争对手以破坏其市场及形象。
3.渠道。
1)一般通路。
对经销商的选择、管理控制、返点等。
2)特通。
由于产品特性及价格不同我们可以选择那些特殊通道以便它的目标客户能够便利的获得该产品。
3)新终端开发队伍。
4)直营队伍。
对于一些特殊情况如经销商的流失直营队伍暂时性的弥补空白市场。
5)客户数据库的管理。
业代前期市场推广积累的客户资料及经销商自身对终端的开发这些终端资料应当及时地通过业代以书面的形式提交公司。
公司对这些资料的管理可以避免因业代及经销商的流失而造成的终端流失。
4.促销。
1)广告:
诉求点
2)人员推销:
a)人员的培训
b)人员的岗位界定
c)人员的考核
d)人员的激励
3)营业推广
a)对顾客。
ⅰ稳定主打产品价格;
ⅱ对品牌的宣传
b)对零售商。
稳定价格保证促销后价格能够恢复销量得以维持;
或者在短时间内抢先占领货架
c)对中间商。
尽量减少短期大力度促销活动一方面会破坏市场影响终端价格体系另一方面经销商对终端很可能没有落实从中截取成为其“灰色收入”。
4)公共关系。
事件营销:
把握正确的营销事件。
直接告知消费者的营销事件应当包含消费者利益点并且该信息是以直接明了的方式告知消费者利益点的
第四部分具体执行&实施(建议方案)
一.产品设计。
二.价格设计。
三.渠道设计。
四.促销设计。
五.销售管理
第五部分结束语
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
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