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临桂县山水凤凰城房地产开发
地理位置:
桂林市临桂县世纪北道西侧,北距机场路约500米,南靠世纪大道
土地情况:
一期工程占地280000M2合420亩,总建筑面积68362.85M2(约420亩),容积率0.244,住宅64262.85M2,商业铺面600M2,会所1000M2,设备及管理用房1000M2;
民航医院1500M2绿化用地面积25913M2,道路用地面积29239M2,
地质条件优越,给排水、排污、供电、通讯、道路等基础设施齐全。
场地基础平整,内有部分小山坡。
周围环境:
伴随桂林两江国际机场和桂柳、桂梧高速公路,321国道改造等大型基础设施工程相继完工、交付使用,临桂县投资软、硬环境得到改善。
其她:
一期3/5已经由广西民航订购。
二、城市概况
1、桂林市地理环境
桂林是世界著名风景旅游城市和历史文化名城,地处南岭山系西南部,广西壮族自治区东北部,行政区划5个城区(象山、秀峰、七星、叠彩、雁山)和12个县,行政区域总面积27809平方公里。
其中市区面积565平方公里。
总人口483.28万人,其中市区人口64.42万人。
人口自然增加率为0.42%,人口密度为每平方公里171人。
临桂在广西东北部、桂林市西郊,距桂林市中心6公里。
建县始于汉代元鼎六年(公元前1),距今已两千余年。
总面积2202平方公里,县辖8乡6镇,其中有宛田、黄沙两个瑶族乡,全县总人口44.58万人,少数民族3.58万人。
城区驻地临桂镇,亦是桂林市西城经济开发区,实施区县合一,是全县政治、经济、文化活动中心,学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。
临桂陆空交通优势十分突出,境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成全部321国道、桂林至浮石1省道等交汇于县城,形成东通广东,北上湖南,西达四川,南至北海、湛江交通网络。
全县由广西主电网供电,建有0KVA变电站两座,生产生活用水充足,除黄沙、渡头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外,其它乡镇驻地全部通柏油路,全县已实现村村通程控电话,社会配套设施齐全。
第二部分桂林宏观经济分析
一、经济概况
1、国民经济概况
桂林市固定资产投资规模继续扩大,全社会完成固定资产投资97.4亿元,比增加10%,其中房地产投资在前三年平均递增28.3%基础上比上年增加31.8%,公路建设投资增加33.1%。
桂林国民经济连续增加,各项社会事业蓬勃发展。
据初步统计,整年完成中国生产总值397.46亿元,较上年增加9.8%;
全社会固定资产投资110.64亿元,较上年增加13.6%;
财政收入37.04亿元,较上年增加12.6%。
经济结构调整初见成效,三次产业发展确立新格局,结构优化对经济增加拉动效应日渐突出。
三次产业百分比由上年30.9:
30.1:
39调整为28.6:
32.4:
39,第二产业所占比重提升2.3个百分点,超出第一产业;
财政收入占GDP比重也有所提升。
2、财政金融
税收及国有资产收益、国土收入等征管力度深入加大,财政收入平稳增加;
财政支出确保了正常需要,财政资金运转效益不停提升。
财政改革不停深化,按属地划分税收权属为关键内容城市财政体制改革进展顺利。
金融运行平稳,年末金融机构存款余额414.78亿元,增加13.2%,贷款余额245.41亿元,增加13.9%,金融行业对本市经济发展支持力度加大。
3、旅游
以旅游为龙头第三产业完成增加值155.3亿元,增加10.9%。
接待旅游者854.29万人次,其中海外旅游者44.56万人次,实现旅游总收入34.34亿元;
接待会议951个,参会人数增加49%;
成功承接了亚欧年轻议员会议第五届年会、旅游目标地开发和管理地域合作研讨会等国际会议,成功举行了“韩国周”、“日本周”活动,开通了桂林至泰国、马来西亚航线。
政府利用10月中国——东盟博览会在南宁召开有利时机,发挥桂林旅游优势,在桂林举行东盟旅游区合作相关活动。
激励发展旅游地产项目,适时开启环城市旅游度假带建设;
新推出一批特色鲜明景区景点和专题旅游城镇,继续培育发展优异旅游县,发展农村旅游业,扩大城镇旅游交流和合作,扩大旅游经济覆盖率。
4、商贸
商贸服务业良性运转。
商贸企业深入挖掘促销;
国有企业改革继续深化;
多方位建设、培育城市商品市场,宽领域开拓现农副产品市场;
城镇商品购销两旺,居民消费层次逐年提升;
全社会消费品零售总额150.35亿元,较上年增加10.5%;
物流管理技术和装备、各类物流基础设施深入完善。
5、企业竞争力
桂林市经贸委多年排出全市企业利税大户榜,三金药业集团企业、燕京啤酒(桂林漓泉)股份、客车集团企业三家企业从开此一直居于前三名、其利税分别为23824万元、17788万元和10395万元。
除三金、燕京和客车集团外,排在前10名还有天和药业、银海纺织、三花股份、漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件、龙胜滑石矿等企业,这些企业在市场经济大潮中,一直如一创新,不停加大新产品和市场开发力度,增强企业竞争力。
其中漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件则是利税大户行列中“新人”,她们或是含有品牌优势,或是经过改革得以轻装上阵,或能抓住机遇抢占市场。
多年来。
临桂投资环境在逐年改善,娃哈哈、福达、三金、腐乳厂等一批大中型企业企业前后入驻,房地产开发方兴未艾。
6、非公有制发展
伴随非公有制经济发展环境不停改善,经济总量有较大增加,效益不停提升。
非公企业增加值、工业总产量、上缴税金等指标均增加11%以上。
规模以上非公企业产值92.87亿元,增加23.2%。
非公企业完成固定资产投资63.72忆元,增加30.7%。
7、招商引资
对招商引资签约项目全方面实施领导跟踪负责制、主动参与“中国——东盟贸易区高层论坛”、第七届中国投资贸易洽谈会。
新批外商投资企业57家,增加21.3%。
引进外资9819万美元,实际利用外资6354万美元。
“非典”过后,紧抓国际市场开拓,自营生产企业进出口额均大幅增加。
外贸进出口总计达26226万美元,增加10.1%,其中进口9739万美元,增加0.9%,出口16488万美元,增加16.5%。
“百企入桂“活动取得好成绩,已注册项目442格,总投资112.05亿元,实际到位资金23.18亿元。
争取联合国和外国政府无偿援助项目数量、金额居全区之首。
各项经济数据详见下表:
项目
金额
增加率
社会消费品零售总额
135.64亿元
10.43%
工业总产值
144.16亿元
13%
财政收入
19.05亿元
13.8%
税收
327580万元
8.71%
旅游收入
343404万元
-30.39%
GDP
397.46亿元
9.8%
城镇居民储蓄存款
2826839万元
13.63%
居民人均可支配收入
8246元
5.02%
居民人均消费性收入
6326元
3.31%
第三部分房地产市场现实状况
一、宏观情况
1、概况
1998年以前桂林分为“一市、两县、一郊”,自1998年地市合并以来,桂林行政区域总面积扩大,人口增加,经济连续发展,伴随一系列城市基础设施关键项目标完工及投入使用(如国际展览中心建设,中山路、上海路全方面改造,两江四湖一桥),再加上桂林市基础设施建设和城市面貌发生了翻天覆地改变,桂林经济发展“瓶颈”得到缓解。
正因为各项经济稳定发展,地产业得到长足发展。
以下是桂林市房地产相关数据:
房地产投资
262400万元
51.21%
商品房施工面积
629.07万平方米
51.56%
新开工面积
226.02万平方米
112.11%
销售建筑面积
105.15万平方米
74.64%
空置面积
25.38万平方米
39.3%
销售额
224109万元
59.54%
售给个人
209345万元
61.82%
2、区域发展
过去桂林市房地产局限在“一线两片”上,所谓一线是中山路这条道,两片是指七星区和象山区这两个片区。
而现在已经发展形成十字星型布局——以市中心为关键向东西南北四个方向扩散,全方面开花情况。
桂林中心城区本身是驰名天下“桂林山水”中关键景区较为集中区域,如象山、伏波山、七星景区等全部聚集于此。
对自然景观保护,使得中心城区旧城改造、城市建设及房地产开发全部较为慎重。
市区东向七星区,因为已经发展了好几年,发展得比较早,比较成熟,整个片区基础上已经靠近开发完成,市区内剩下土地余量也极少。
再往外延伸,则为漓江和阳朔景观带,出于对天然景观资源保护,况且区域内还有很多经济开发区和厂房,大规模房地产开发发展前景不大。
南区和七星区情况相同,全部是发展得比较早和成熟,开发得也差不多了。
故对此两区不作过多叙述。
桂北板块从城市发展视角来看,设置有桂林北火车客站、桂林北火车站货站、汽车客运北站、公交三企业等交通枢纽,是交通、货运、物流中心,围绕这多个交通枢纽,形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。
而住宅楼盘相对不会做得太高级,以中低级为主,价格在1500元/㎡幅度。
关键消费群来自周围用户和市中心部分想改善居住条件,而经济上还不是十分宽裕购房者。
西部是桂林市政府计划关键发展方向,《国务院相关桂林市城市总体计划批复》中明确指出:
“城市建设关键是向西发展,适度发展东部地域组团,控制向北扩大。
”而临桂县也被计划为西城区,市政府已做了迁移到此计划,加上其优越交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资,并聚集了一批别墅群,和当地落后住宅形成鲜明对比。
政府为发展西部,正进行机场路扩宽工程,无疑后房地产西部板块又将围合机场路区域,掀起新投资浪潮。
3、竞争态势
因为过往政策宽松,桂林介入房地产领域企业众多,但伴随政府土地政策收紧,部分没有实力发展商已被淘汰出局,这两年已经有近百家房地产企业退出市场,现在尚存180多家;
竞争出现已引发各房地产企业重视,安厦、七彩等房产企业率先以产品系列形式推出自己品牌,很多企业亦逐步加大了广告宣传力度,以加深大众对本身认同。
4、发展特征
1)借鉴发达城市经验,降低了发展过程弯路,速度快;
2)市场上产品素质参差不齐;
3)不管是房地产开工或销售均呈供销两旺;
4)同行之间竞争开始出现,优胜劣汰;
5)专业分工逐步细化,投资、开发、计划设计、园林设计、营销策划、销售代理等已开始走向专业化。
别墅篇
市场情况
初开始,别墅市场开始发力,其后众多别墅项目陆续登场,别墅市场群英荟萃。
表现为:
1、市场竞争猛烈
2、现有别墅产品受到追捧(国家对别墅用地审批叫停)
项目名称
麒麟湾
楼盘地点
桂林机场高速公路机场收费站旁
总占地面积
340000㎡
总建筑面积
136000㎡
绿化率
70%
总户数
410
容积率
0.4
户型
独立、联排
建筑特色
欧式
面积
275㎡-426㎡
价格
均价3000元
付款方法
一次性、按揭
销售情况
1、2期已销售完成,3期已售八成,4期未动工
配套设施
会所、网球场、村巴、便利店、小区幼稚园、小区保健站、泳池
外部环境
山、水道、村屋
内部环境
水景园林、私家花园
装修标准
清水房
物管费
1.00元
开发商
桂林市安厦房地产开发有限责任企业
九里香堤
380000㎡
25000㎡
51.20%
联排21套、独立16套
0.335
220㎡、280㎡、350㎡
均价3000
一期销售完成、二期未开始销售
周围设施
会所、网球场、羽毛球、篮球、足球、高尔夫练习场、泳池
山、水道、制药场、村屋
桂林市兴达房地产开发
龙聚山庄
桂林市西城区世纪大道北侧
00㎡
110000㎡
50%
400
0.54
徽派中式古建筑
252㎡、285㎡、301㎡
均价2500
30%
会所、游泳池、运动场
三面环山
园林绿化
广西恒龙实业股份
金山龙谷
在临桂党政机关宿舍旁
266680㎡
130000㎡
53%
109(一期)
0.5
独立、联排、叠加
英式、美式、法式、罗马式
167㎡、172㎡、177㎡、208㎡、304㎡、319㎡、332㎡、350㎡
2100-2600
1期已售60%
会所、游泳池、网球场
三面环山、周围配套齐全
0.6元
桂林市正文房地产开发有限责任企业
蓝洲湾别墅
桂林市灵川县八里街
/
45%
约200多户
0.6
独立、联排、多层
20、290、210、203、232、255、282
均价2400
1期已售50%
会所、商铺
四面环市政路、周围为未开发和在开发楼盘
桂林金达房地产开发有限责任企业
漓江奥林苑
离桂林9公里黄沙河和漓江交汇处,桂磨路旁
429000
10
62%
360
0.28
独立别墅、联排、
叠加联排
内部认购价格太低,将调整为3000
未建,但推出少许内部认购单位被抢购一空
会所、保健中心、排球场、网球场、足球场、幼稚园
黄沙河、田园
水景园林、私家花园、体育配套场所
桂林润松休闲健身、松杉房地产开发
漓江华府
桂林市临江路帝苑酒店旁
别墅20套
联排别墅
289-296、238-258、173-175
6300
20栋联排已售8栋
直面漓江,视野开阔,风景优美
私家花园
桂林泰华置业
江岸美庐
桂林芦迪岩风景区桃花江岸
41056
20528
40.20%
102
独立别墅10户、复式公寓楼16户、联排76户
238
2800
90%已售完
会所
三面环山、远眺桃花江
特色园林、私家花园
桂林市惠龙房地产开发
安厦世纪城
桂林市崇信路28号
368000㎡
460000㎡
0.38
2870
1.25
独立别墅、联排、多层
4×
2:
149㎡
叠加别墅3600元/㎡
一期销售率达100%、交房率达100%
幼稚园、小学、运动俱乐部
居民区
山、水、园林
0.7元/㎡
桂林市安厦开发、世纪房地产开发
规模、户型和面积比较
总占地面积(m2)
总建筑面积(m2)
面积(m2)
/
340000
136000
275-426
1期联排21套、独立16套
380000
25000
220、280、350
00
110000
252、285、301、320
266680
130000
独立、联排、叠加
167、172、177、208、304、319、332、350
/
320、290、210、203、232、255、282
独立别墅、联排、叠加联排
特征归纳
规模:
市区盘占地较少,郊区盘占地通常在20万~43万平方米(300~645亩)
户型类型:
面积:
三个区间167~177平方米208~296平方米304~350平方米
200多平方米面积所占百分比最大
价格:
市区——3600-6300元/平方米
郊区——2100-3200元/平方米
总体百分比:
独立——40%两层半设计——60%
联排——50%三层设计——40%
叠加——10%
桂林别墅楼盘通常以纯别墅产品作为开发思绪。
产品包含独立、双拼、多联排三种形式,风格上有以麒麟湾、九里香堤为代表欧式风格和以龙聚山庄为代表中国民居风格。
优点:
1、纯粹
2、有规模
缺点
1、单调(类型户型品种少)
2、冷清(人气不足)
3、门槛高(总价大、受众面小)
4、配套少,运行难
风险
对别墅产品开发一哄而上,也使得市场多年积累需求被大量消化。
新一轮消费浪潮产生需要一段时间来积累。
现阶段开发别墅,假如产品单一、供给量过高,则有较大市场风险。
机会
市场上现阶段竞争,是同质化竞争。
本项目开发如能:
1、导入差异化竞争概念
2、产品类型、户型、面积、风格等方面做到多元化。
增加消费者类型
3、降低总价门槛,扩充消费者基数
4、配套齐全,增加入住人气
必将取得对市场阻力突破。
结论——别墅类型产品市场有竞争,但能够突破
住宅篇
市场情况:
需求旺盛——销售面积105.15万平方米,新增空置面积仅7.16万平方米
升值快——房地产综合价格,99年1496元/平方米到已增加到1758元/平方米
桂林多层住宅市场,因为长时间发展,竞争猛烈,市场产品成熟度较高。
户型产品多样、面积设计合理实用。
以下图表分为多层洋房和小高层/电梯洋房资料:
一、多层洋房
时代花园
桂林临桂县城世纪大道电信局旁
153000㎡
198420㎡
37.50%
1300
1.23
洋房、别墅
2×
80㎡/3×
116㎡
均价1200元
一期全部售完,二期为期楼
- 配套讲稿:
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