居住物业管理服务标准Word文档下载推荐.docx
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GB2894-2008平安标志及使用导那么
GB50310电梯工程施工质量验收规及其使用导那么
GB13495-92消防平安标志
GB50601-2010防雷接地施工验收规
CJJ/T102城市生活垃圾分类及其评价标准
TSGT5001电梯使用管理与维护保养规那么
中华人民国主席令第4号〔2013〕中华人民国特种设备平安法
中华人民国国务院令第666号〔2016〕物业管理条例
中华人民国建立部令第125号〔2004〕物业效劳企业资质管理方法
中华人民国国家住房和城乡建立部建房[2010]165号物业承接查验方法
中华人民国财政部财基字[1998]7号物业管理企业财务管理规定
中华人民国建立部令第110号〔2002〕住宅室装饰装修管理方法
中华人民国国家开展和改革委员会价检[2014]1428号关于物业效劳收费明码标价规定
中华人民国国家开展和改革委员会价格[2014]2732号关于放开局部效劳价格的通知
自治区第十届人民代表大会常务委员会公告第4号〔2003〕自治区物业管理条例
自治区第十一届人民代表大会常务委员会公告第28号〔2011〕自治区城镇供热管理条例
自治区人民政府政发[2015]91号关于加强物业管理促进物业效劳业开展的意见
自治区住房和城乡建立厅建房[2013]685号自治区物业效劳企业资质管理方法
自治区开展和改革委员会发改费[2014]1029号
关于规我区物业效劳收费管理工作的通知
3术语和定义
以下术语和定义适用于本标准
3.1
物业property
已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施、设备和相关场地。
3.2
居住物业residentialproperty
勇于居住的房屋。
3.3
业主owner
物业的所有权人
3.4
物业使用人propertyuser
物业的承租人或实际使用人
3.5
物业效劳propertyservices
物业效劳企业受业主或者建立单位委托,依据合同约定对物业管理区域的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地,进展维修保养、管理、维护公共环境卫生和相关秩序的活动。
3.6
物业效劳企业propertyserviceenterprises
依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业效劳合同从事物业管理相关活动的经济实体。
3.7
共用部位commonparts
根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅业主或者单幢住宅业主与之结构相连的非住宅业主共同使用的部位,一般包括:
业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、分线间、电梯几番、走廊通道、门厅、传达室、天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位。
房屋承重结构是指房屋的根底、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
3.8
公用设施设备commonfacilities
根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共同使用的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设施和共用设施设备使用的房屋等。
3.9
委托效劳〔特约效劳〕thespecialpropertyservices
物业效劳企业或其他专业性效劳企业承受业主〔或物业使用人〕的委托,提供的物业效劳合同以外的各类单项效劳。
3.10
物业效劳费propertyservicefee
物业效劳企业按照物业效劳合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。
3.11
包干制fixed-feesystem
由业主向物业效劳企业支付固定的物业效劳费用,盈余或者亏损均由物业效劳企业享有或承当的物业效劳计费方式。
3.12
酬金制remunerationsystem
在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业效劳企业,其余全部用于物业效劳合同约定的支出,结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业效劳击飞方式。
4总体要求
4.1提供物业效劳的企业应该依法取得物业效劳企业资质,符合建立部《物业效劳企业资质管理方法》和《自治区物业效劳企业资质管理方法》的要求,物业管理专业人员以及专业类的专职管理和技术人员应按照国家有关规定取得职业书或者相应的岗位证书、专业技术职称证书。
4.2本标准将居住物业效劳由高到低分为三个等级:
一级、二级、三级。
一级为最高等级,三级为最低等级,高一级等级要求包含第一季等级的相应要求。
4.3签订物业效劳合同时,应依据居住物业实际情况选定相应的物业效劳等级,具体效劳事项可依照合同中约定的执行。
5物业效劳费用
5.1物业效劳收费应遵循合理、公开、收费标准与效劳水平相适应的原那么,根据效劳项目的性质,分别执行政府指导价和市场调节价。
5.2物业效劳费用的收取应按照《关于开放局部效劳价格意见的通知》〔发改价格[2014]2755号〕、《关于规我区物业效劳收费管理工作的通知》〔发改费字[2014]1029号〕的规定和合同约定执行。
5.3物业效劳企业承受供水、供电、供暖、通讯、有线电视等单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费。
5.4物业挂你区域物业挂你收费车辆停放效劳收费、特约效劳费应按照《关于物业效劳收费明码标价规定》〔发改价检[2004]1428号〕实行明码标价。
5.5物业效劳企业可根据业主的委托提供特约效劳,委托效劳的业主应另行支付特约效劳费用,该效劳收费的标准由物业效劳企业与委托特约效劳的业主双方约定。
6物业效劳评价与监视
6.1物业效劳评价
6.2物业效劳监视
7住宅一级物业效劳
7.1根本要求
A)业主及物业使用人资料;
B)物业效劳企业日常管理文件、记录:
C)物业效劳档案;
D)投诉处理资料;
E)物业竣工验收档案;
F)物业权属资料;
G)项目承接查验资料;
H)配套设施权属清册;
I)房屋微球管理档案;
J)设施设备使用、养护、检查、维修管理档案;
K)秩序维护档案;
L)消防管理档案;
M)保洁效劳档案;
N)绿化养护档案;
O)业主履约档案;
P)其他资料。
根据实际需要,应提供临时性效劳标识〔如“维修进展中〞、“小心地滑〞等〕及其他标识。
7.2共用部位及共用设施设备的维修养护
物业效劳企业承受供电部门委托对小区供电及照明系统进展管理效劳的,执行以下要求:
A)对楼照明系统至少应每日巡视1次,一般故障3小时修复;
其他复杂故障1日修复;
B)对楼外照明系统每日至少应巡视1次,一般故障6小时修复;
C)对应急照明系统至少应每日巡视1次,发现故障,及时组织维修;
D)对低压柜运行状况应每两小时巡视1次,每半年养护1次养护容包括紧固、检测、清扫等;
每年检查2次电气平安。
每半年检测1次接地电阻;
每年校验1次仪表;
E)对低压配电箱和线路运行状况应每周检查1次,每半年养护1次,养护容包括紧固、检测、清扫扥;
每季度切换1次双路互投开关;
F)每周应检查2次控制柜设备运行状况;
每年养护2次,养护容包括紧固、检测、调试、清扫等;
每季度应校正1次各种电器元件或控制设备的设定值;
每年应检查2次远控装置;
G)发电机应每月试运行2次,保证运行正常;
每年2次带负荷运行;
每季度活化1次蓄电池;
每日巡视1次充电机和蓄电池;
每年要对发电机做1次保养;
H)配电室、楼层配电间门、孔、洞、窗等处的防小动物措施应完备;
穿墙线槽周边封堵严密;
锁具完好;
电缆进出线和开关标识准确;
I)应保证变电站低压电缆沟、电梯底坑无积水。
每年组织对低压母线、配电盘变压器、电缆进展1次例行试验,根据试验记录对相关设备进展维护。
7.3房屋装饰装修管理
7.4公共秩序维护
7.5宠物管理
7.6保洁效劳
每日擦拭2次电梯轿厢门、面板,每日清拖2次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每月护理1次,石材装饰的电梯轿厢,每月养护1次;
每日对电梯轿厢做3次保洁巡视。
每月清扫1次天台、屋面。
雨季期间,每月清扫2次天台、屋面,强降雨、雪后集中组织清扫。
每周巡查1次,有杂物及时清扫。
每日清扫1次楼外道路,每日对楼外道路作4次保洁巡视,每月清洁1次楼外公共照明及共用设施。
根据水质情况进展消毒净化处理。
使用期间每日清洁1次水面,每两个月清洁1次水池池底。
7.7绿化效劳
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理,并做到:
A)对草坪、花卉、树篱等定期进展修剪、养护;
B)定期去除绿地杂草、杂物,每年全面除草5次,重点绿地增加除草次数,不出现20厘米以上的杂草;
C)对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新,缺株率小于3%,存活率不小于95%,行道树缺株率小于3%,地面无明显裸露;
D)绿篱、色带及造型植物,轮廓清晰,层次清楚、无残枝败叶,造型植物枝叶严密、圆整,欣赏效果良好;
E)适时喷洒药物,预防病虫害,尽量采用生物、物理方法有效防止病虫害,减少使用化学农药对环境的影响;
F)树木每年修剪1次以上,保证树冠整齐,侧枝分布均匀,根干部无萌枝,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦;
G)定期组织浇灌、施肥和松土。
乔木每年施肥2次,灌木每年施肥3次,地被和草坪植物每年施肥4次,花坛植物根据生长情况进展追肥;
H)绿化作业产生的垃圾应在作业完成后1小时清理干净。
7.8投诉处理
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