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第二章业主自治管理
第六条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
物业管理区域内业主人数较少的,物业管理组织形式可由业主自行决定。
配套设施不全的住宅区可暂不成立业主委员会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成,业主人数较多的,可以推选业主代表,组成业主代表大会〔以下统称业主大会〕。
第七条业主享有以下权利:
〔一〕参加业主大会,对有关业主利益的重大事项进展表决;
〔二〕业主委员会的选举和被选举权;
〔三〕监视业主委员会的工作;
〔四〕与物业管理费用相符的效劳;
〔五〕监视物业管理企业的效劳活动;
〔六〕法律、法规规定的其他权利。
业主承当以下义务:
〔一〕遵守物业管理的法律、法规和规章;
〔二〕遵守业主公约;
〔三〕遵守业主大会和业主委员会的有关决定;
〔四〕按照合同约定缴纳物业管理效劳费;
〔五〕按照有关规定缴纳维修基金;
〔六〕法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积到达百分之五十,或者已交付使用的物业建筑面积到达百分之三十缺乏百分之五十,但使用已超过一年的,应当按照有关规定,在当地镇人民政府和市物业管理行政主管部门指导下,由住宅区所在地居民委员会组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
第九条业主大会行使以下职权:
〔一〕审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;
〔二〕选举、撤换业主委员会的组成人员;
〔三〕审议业主委员会的工作报告;
〔四〕监视业主委员会的工作,改变或撤销业主委员会不适当的决定;
〔五〕审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;
〔六〕决定有关业主共同利益的重大事项。
第十条业主委员会在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法利益,对业主大会负责。
业主委员会履行以下职责:
〔一〕召集和主持业主大会;
〔二〕拟定业主公约草案、业主委员会章程草案与其修订草案并报业主大会通过;
〔三〕经业主大会批准,选聘或者解聘物业管理企业,并经业主大会对合同条款审查同意后,负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;
〔四〕监管维修基金使用情况,当维修基金缺乏时,进展续筹;
〔五〕审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大举措;
〔六〕听取业主、使用人的意见和建议,监视物业管理企业的管理效劳活动;
〔七〕执行业主大会的有关规定;
〔八〕承受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监视;
第三章物业管理企业
第十二条物业管理企业可由镇人民政府、居民委员会或其他企事业单位或个人等设立。
通过市场竞争实行自主经营、自负盈亏、自我开展,并按照国家、省和市有关规定享受第三产业的优惠政策。
第十三条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内到市物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》。
未领取《物业管理企业资质证书》的,不得从事物业管理效劳活动。
第十四条物业管理企业享有以下权利:
〔一〕依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;
〔二〕根据物业管理合同和有关规定收取物业管理效劳费用;
〔三〕选聘专业单位或队伍承当专项经营业务;
〔四〕制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,并可以向有关行政主管部门举报或者向人民法院提起民事诉讼;
〔五〕拒绝任何形式的摊派;
〔六〕依法从事与物业管理相关的赢利性经营活动和有偿效劳;
〔七〕其他依法享有的权利。
第十五物业管理企业承当以下义务:
〔一〕执行物业管理行为为规X,效劳标准;
〔二〕履行物业管理合同,提供物业管理效劳业主利益;
〔三〕承受业主、业主委员会、物业所在地居民委员会的监视;
〔四〕定期公布物业管理公共效劳费和使用维修基金铁收支帐目,承受质询和审计;
〔五〕承受政府有关行政主管部门的监视管理;
〔六〕法律、法规规定的其他依法应尽的义务。
〔九〕催促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;
〔十〕业主大会赋予的其他职责。
第十一条业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布,对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规、规章相抵触。
第四章物业管理效劳与收费
第十六条新建物业出售前,开发建立单位应中选聘或委托物业管理企业提前介入,承当物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理效劳。
新建物业出售时,开发建立单位选聘的物业管理企业应当与物业购置人签订前期物业管理协议。
物业交付使用后,业主或者业主委员会应当与时续聘或者重新选聘物业管理企业,并签订物业管理合同。
第十七条前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括:
〔一〕当事人和物业的根本情况;
〔二〕双方的权利和义务;
〔三〕物业管理效劳事项和效劳质量标准;
〔四〕物业管理效劳费的标准和收取方法;
〔五〕物业管理效劳用房的使用、管理和收入分配方法;
〔六〕维修基金的管理和使用;
〔七〕合同听有效期限、合同终止和解除的约定;
〔八〕违约责任与解决纠纷的途径;
〔九〕双方当事人约定的其他事项。
第十八条物业管理效劳的主要内容:
〔一〕物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理;
〔二〕物业管理区域内日常环境卫生保洁、绿化管理;
〔三〕聘请专业保安协助管理物业管理区域内公共秩序、平安防X、消防、交通等事项;
〔四〕物业装饰修的平安性能、垃圾清运等管理效劳;
〔五〕应业主要求进展的室内特约维修等效劳;
〔六〕物业档案资料的管理。
配套设施不健全的住宅区,在合并、围护和整治等措施到位前,暂由所在地居民委员会实行管理,其管理效劳项目可以根据住宅区实际情况确定。
第十九条一个物业管理区域内,只能先聘一家物业管理企业提供物业管理效劳,物业管理企业可以将物业管理区域内的专项效劳工作委托专业单位〔队伍〕实施,但不得将物业的整体或者主要管理效劳责任委托给他人。
第二十条住宅区物业管理实行有偿效劳。
物业管理效劳费用包括提供公共效劳的费用与提供代办效劳、特约效劳的费用。
确定物业管理效劳收费标准,应当遵循合理、公开以与与效劳内容、效劳质量相适应的原那么。
第二十一条配套设施不健全的住宅区和管通住宅区和普通住宅的物业管理公共效劳费实行政府指导价,其他物业的公共效劳费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。
公共效劳费以住宅区的类别、档次、规模、效劳项目、效劳等级标准为根底,并考虑业主的承受能力,按照物业管理企业自负盈亏、略有盈余的原那么分别测算,具体收费标准由市物业管理行政主管理部门和物价部门经价格听证后确定。
物业管理企业应业主的要求,提供代办效劳和特约效劳的费用,应当与业主协商确定。
第二十二条物业管理效劳费用由物业管理企业直接收取或者有偿委托居民委员会收取。
配套设施不健全的住宅区的物业管理效劳费用由居民委员会收取。
第二十三条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、电信、有线电视等单位向业主或使用人收取的效劳费可委托给物业管理企业或者居民委员会收取,双方应当签订有偿效劳合同。
任何单位和个人不得不同一效劳内容,向业主、使用人或者物业管理企业重复收费。
第二十四条新建物业中未售出且未使用的局部,其物业管理效劳费由建立单位与物业管理企业纺定,没有约定或约定不明确的,按物业管理效劳费标准的百分之五十承当。
物业出租或者以其他方式交他人使用的,物业管理效劳费由业主或者使用人交纳,但业主负最终交纳责任。
第二十五条物业管理企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同约定和有关规定,定期向业主公布,并承受业主委员会和物业管理行政主管部门的监视和质询。
第五章物业的移交、使用和保修维护
第二十六条新建物业竣工后,未经综合验收或综合验收不合格的不得办理移交手续。
物业管理企业接收物业时,应当与委托方、所在地居民委员会按照本细那么规定进展接收验收。
第二十七条物业移交应当具备以下条件;
〔一〕物业管理效劳用房、市政配套设施设备、房屋共用设施设备等建立符合规划设计与建立工程质量要求;
〔二〕物业共用部位、共用设施设备的维修基金按标准足额交清;
〔三〕与开发建立单位明确保修责任,并按国家质量管理规定签订保修合同。
第二十八条物业管理委托方应当向物业管理企业移交以下档案资料:
〔一〕住宅区规划图、竣工平面图;
〔二〕设备、设施安装图;
〔三〕地下管网图;
〔四〕其他技术资料;
物业管理合同或者前期物业管理协议终止时,物业管理企业应当将物业档案资料产给物业管理委托方或后续物业管理企业。
第二十九条新建物业在规划建立时,应当建立必要的物业管理配套设施、效劳用房〔含物业管理办公用房、经营用房〕。
物业管理办公用房按总建筑面积的0.3%配套〔住宅区各通道口保安值班用房除外〕;
物业管理经营用房:
一类地段按建筑面积0.5%配套;
二类地段按建筑面积0.8%配套;
三类地段按建筑面积1%配套。
物业管理办公用房计入开发本钱,产权归业主所有;
物业管理经营用房由市政府以本钱价购置,产权属市政府所有。
配套使用的附属设施、设备、共用部位属全体业主所有。
第三十条物业管理配套效劳用房和附属设施、设备,由所有人无偿提供应物业管理企业使用和经营,其收益用于补充住宅区物业管理效劳费用。
第三十一条物业管理区域内禁止以下行为:
〔一〕损坏房屋承重结构,擅自改变房屋用途;
〔二〕占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;
〔三〕私搭乱建;
〔四〕侵占绿地、毁坏绿化;
〔五〕随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
〔六〕堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;
〔七〕未经批准摆摊设点;
〔八〕无序停放车辆;
〔九〕在建筑物、构筑物外乱悬挂、乱X贴、乱涂写、乱刻画;
〔十〕利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
〔十一〕在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;
〔十二〕损毁、涂划园林艺术雕塑;
〔十三〕法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第三十二条物业所有人、使用人装饰装修房屋,必须遵守《宜兴市建筑和家庭居室装饰装修管理规定》。
物业管理企业、居民委员会应当将房屋装饰装修的禁止行为和考前须知告知业主或者使用人。
物业管理企业、居民委员会发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时,应当与时劝阻,并向市装饰装修管理办公室报告。
第三十三条物业应当按照设计用途使用。
因特殊情况确需改变使用性质,应当符合城市规划和物业平安的要求,报市规划行政主管部门批准。
第三十四条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。
因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地的,应当事先告知物业管理企业、居民委员会,并在约定的期限内恢复原状。
造成损失的,应当给予相应赔偿。
第三十五条新建物业在交付使用,开发建立单位应按照国家规定的保修内容和期限,在市物业管理行政主管部门鉴证下与物业管理企业和业主委员会签订保修合同。
保修期内的物业维修责任由开发建立单位负责。
第三十六条房屋在国家规定的保修期满后的维修责任,按照以下规定承当:
〔一〕房屋的自用部位和设施由业主自行维修;
〔二〕房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护,维修养护计划由物业管理企业制订,报市物业管理行政主管部门批准后实施。
配套设施不健全的住宅区的维修养护由市物业管理行政主管部门根据该住宅区维修基金的收缴情况实施。
第三十七条物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施,按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的,原有职责和养护渠道不变。
相关部门委托物业管理企业代为维修养护的,应当支付维修养护费用。
第三十八条一个物业管理区域内有二个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。
维修基金的来源和提取方法:
〔一〕新建〔包括未经综合验收〕的商品房,以房屋销售价款的1.5%提取;
〔二〕公有住房出售时,按建筑面积每平方米35元在售房款中提取;
〔三〕经济适用房出售时,由购房者按建筑面积每平方米20元交纳;
〔四〕1997年以来到本细那么实施前开发建立的商品房,由原开发经营单位按房屋销售价款的0.5%补交。
第三十九条维修基金由市物业管理行政主管部门和市财政部门统一管理,实行专户储存、分幢建帐、按户核算,其利息用于房屋共用部位、共用设施设备的维修养护。
维修基金利息缺乏当年维修费用的,可以按一定比例动用本金或者向业主〔使用人〕分摊。
业主转让物业时,其维修基金##中的剩余局部不予退还,随房屋所有权同时结算过户。
第四十条维修基金属全体业主所有,专项用于物业共用部位、共同设施设备的维修维护以与保修期满后的大中修、更新改造,任何单位和个人不得擅自挪用。
第四十一条宜城X围内配套设施不全的住宅区的合并、围护和整治费用与局部房屋维修费用,每年可从城市建立维护费中按计划列支。
第六章法律责任
第四十二条业主、使用人未按照物业管理合同约定交纳物业管理效劳费的,物业管理企业、居民委员会可以催交,逾期仍不交纳的,可以按每日万分之五加收滞纳金,并可申请人民法院追缴。
第四十三条建立单位未按照规定提供物业管理配套用房以与物业管理设施设备的,由市物业管理行政主管部门责令限期补建,逾期仍不补建的,应当交纳补建价款,可处以二万元以上四万元以下罚款。
建立单位未按照规定落实前期物业管理企业的,由市物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期未改正的,可处以二万元以上四万元以下的罚款。
第四十四条物业管理企业违反本细那么,按照以下规定处分:
〔一〕未取得资质证书而从事物业管理活动的,由市物业管理行政主管部门责令其停止活动,没收非法所得,可处以一万元以上三万元以下罚款;
〔二〕违反合同约定的效劳质量标准的,由市物业管理行政主管部门责令其限期改正,逾期未改正,可处以一万元以上三万元以下罚款;
〔三〕对物业共用部位、共用设施设备管理不善,造成物业环境恶化的,由市物业管理行政主管部门对其作出警告,降低资质等级或者撤消资质证书,并可处以一万元以上三万元以下罚款。
第四十五条未按照规定交纳维修期金的单位和个人,由市物业管理行政主管部门责令限期补交,逾期仍不补交和未足额交清的,可按每日万分之五加收滞纳金。
第四十六条业主〔使用人〕违反本细那么规定,有以下行为之一的,物业管理企业或所在地居民委员会有权制止,造成损失的,并可要求给予赔偿。
〔一〕擅自改变住宅区内土地用途的;
〔二〕擅自改变房屋、配套设施设备的用途、结构、外观,造成毁损和危与平安的;
〔三〕私搭乱建、乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用、破坏绿化、污染环境,影响住宅区景观,噪声扰民的;
〔四〕其他违反规定和制度的行为。
上述行为应当给予行政处分的,物业管理企业或居民委员会应当与时报告有关行政机关,有关行政机关应当依法查处。
第四十七条物业管理行政主管部门和其他有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,造成物业管理困难或影响物业管理正常开展的,由其所在单位和上级机关给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十八条当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章附那么
第四十九条本细那么中有关用语的含义:
〔一〕业主,是指物业的所有权人;
〔二〕使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;
〔三〕物业,是指房屋与其附属的设备、设施和相关场地;
〔四〕物业管理区域,是指相应独立的、统一实施物业管理的区域;
〔五〕物业共用部位,是指物业主体承重结构部位〔包括根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等〕、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
〔六〕共用设施设备,是指物业管理区域内,由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、信报箱、非经营性停车场、公益性文体设施和物业管理配套用房等。
第五十条市物业管理行政主管部门应当会同有关部门,根据上级有关规定与本实施细那么,制定物业管理相关配套措施。
第五十一条本实施细那么自发布之日起施行,《宜兴市住宅区物业管理暂行方法》〔宜政发[1997]169号〕同时废止。
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