西部现代城建议书Word格式文档下载.docx
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停车位
6330
辆
最高用水量
1356
m3/日
总用电负荷
30905
Kw
开发建设总投资
40
亿元
三、房地产市场情况
(一)XX房地产完成情况
2011XX房地产市场销售形势较好,据统计,XX2011房地产投资连续增长,累计完成投资11亿元,增长12.1%;
商品房销售尤其是中心区商品房销售情况良好。
90平方米及以下住宅价格涨幅高于新建住宅。
当前,90平方米及以下由于面积小,总价低等原因,颇受年轻群体以及投资性购房者的青睐,销售状况明显好于90平方米以上住宅,价格涨幅也明显偏高。
(二)项目市场情况
1、市场需求分析
该项目地理位置优越,县内交通四通八达,出行十分方便,该项目将建成为一个设施比较完备的现代化商住小区。
该小区的开发不仅可以带来较好的经济效益,更有利于城镇的发展需要和提高居民生活水平和居住质量,产生良好的环境效益和社会效益。
本项目地处XX县城中心,地理位置优越,是当地居民和商户的理想的居住地和经营地。
具有旅游和投资价值的住宅和商业用房也将受到外地客户的青睐,需求量将有大幅增加。
因此,本项目市场前景广阔。
2、市场定位与销售预测
本项目以环境、质量、健康、实用为目标,充分体现人性化要求和小康型住宅建设标准,开发满足大多数居民欢迎的普通型商品住宅和商业用房,建设环境与居住相协调、功能与生态相统一,具有丰富的文化内涵和时代气息,功能齐备、价位适中、居家氛围浓重的住宅园区。
综合考虑市场情况和国家对商品房预售的有关规定,本项目预测商品房预售从建设期第二年下半年开始,销售比例为50%,第三年销售比例为35%,第四年销售比例为15%。
四、项目建设规模与主要建设内容
该项目占地320000平方米。
该项目拟建建筑总面积960000平方米,根据规划要求,在地块中部布置高档的商务办公区及商业步行街,东西两侧布置以高层为主的商业建筑;
在商业街内重点安排了室外环境建设工程,并充分考虑了道路、管网、硬化、广场、绿化、亮化、美化、智能化等,安排了地上停车场及地下停车场,真正实行人车分流,可以营造时尚、新潮、安逸、舒适、健康、实用、安全、环保的居住、办公及购物环境,实现既定的开发建设目标。
地块内还布置一所小学及公交始末站,既便于孩子上学,又便于与县城区中心的交通联系,可谓一举双赢。
五、建设场址及建设条件
(一)建设场址
该项目坐落于XX县XX村。
项目场址交通便捷,地理位置优越,气候宜人,环境良好,配套条件完备。
只要融入新的设计理念,进行规模化、人性化的改造,就会在城区出现一个独具特色、引人注目的商业、居住、办公新区。
从而为县城平添一缕靓丽的景观。
(二)建设条件
1、地形地貌条件
本项目场址地势比较平坦。
地貌,属河流冲洪积平原。
2、气象条件
XX县地处中纬欧亚大陆东岸,属北温带大陆季风性气候。
受太阳辐射、大气环流和地理、地形等因素影响和制约,四季分明,日照充足。
春季天气多变,时冷时热,时刮西北、西南大风,干旱少雨,经常发生春旱。
夏季炎热,雨水集中,经常因大雨或暴雨造成山洪暴发,河水暴涨,形成洪灾和泥石流。
秋季晴朗少云,气候适宜,昼暖夜冷,气温变化显著,平均昼夜温差在摄氏10度左右。
冬季寒冷干燥,降雪稀少,最大冻土深度1.09m,一般年份0.80-1.00m。
全年多年平均气温10℃,年极端最高气温38.7℃(1972.7.17),年极端最低29.2℃(1962.2.13),平均无霜期152-170天。
多年平均降雨量708.62mm(1957-2001)。
季节性标准冻结土深度1.09m。
3、工程地质及水文条件
根据地质勘查报告结果,在钻探深度内场地地层结构按岩性、年代成因分为杂填土,第四系全新统冲洪积粗砂和卵石,下伏太古界片麻岩。
地层按工程地质分层自上而下可分为4层,为杂填土、粗砂、卵石、强风化片麻岩。
本区地下水类型主要为第四系孔隙潜水,含水层主要为卵石层。
勘查期间地下水位深埋1.30-3.6m,标高-4.67-4.97m。
地下水受大气降水和侧向径流补给,侧向径流排泄,地下水年变化幅度为1.00-1.50m。
根据《岩土工程勘察规范》(GB50021-2001)判别,本区环境类型为II类,场地地基土未受到污染。
地下水对混凝土结构有微腐蚀性;
在干湿交替情况下地下水对钢筋结构中钢筋有微腐蚀性。
建议:
本建筑科采用天然地基基础,地基开槽后,做好钎探自检工作,并及时通知勘察单位及有关部门进行复检。
4、地震
本区地震设防烈度为6度。
5、配套条件
供电:
电源由县供电公司供给,由迎宾路引入。
供水:
给水水源由县自来水公司提供,由迎宾路供水主干线引入,形成环状供水管网系统,水源有充足保障。
排水:
雨水、场地冲水,可经小区雨水系统排入迎宾路市政雨水管网。
生活污水经处理后注入市政污水管网。
供暖:
由县热力公司提供热源,由热网系统集中供热。
通讯:
通过城市数字通信工程和自动电话配套系统,满足对外通讯和数字控制网络要求。
交通:
以燕山路、迎宾路为主要对外交通干线,满足消防、疏散、休闲、购物等居民生活需要。
六、工程技术方案
(一)建筑设计指导思想与原则
1、以规划部门及其他有关部门和建设单位要求为依据进行总图、建筑工程结构设计。
2、体现“以人为本”的指导思想,重点突出“精品意识”。
3、建筑要体现清新明快的现代建筑风格,充分体现县城满族特色建筑的特色,并与自然环境相协调。
4、结构设计中积极采用新技术、新工艺、新材料,在满足使用功能的前提下,最大限度的降低工程造价。
5、在方案的设计上力求创新,努力创造出有现代特色及个性的商业、办公、居住新区。
6、以开发建设的客观规律为宗旨,加强规划的弹性与灵活性,以利于实施和房地产经营,形成良性循环,滚动发展的机制。
(二)项目总体规划方案
1、总平面布置和功能要求
本项目场址位于XX县城,随着城市化进程的不断深入,该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高,且周围公共设施也将日趋完善。
本规划拟建设具有现代特色及个性的商业、办公、居住新区。
本项目用地面积320000平方米,顺应地理位置和地形特点,项目将在内部设置绿地、花坛、小品、雕塑主题公园,满足游客休憩、娱乐功能。
总之,总平面布置比较活泼、新颖,塑造了灵活的办公、居住空间,形成了较多的清净、闲适、健康、方便的小环境,基本上满足了建设要求。
2、建筑艺术及风格
本项目总体建筑风格要与周边建筑风格相统一,建筑单体设计造型简洁、清新明快、美观大方,突出青龙满族自治县地方特色,注重建筑的细部处理,建筑轮廓线富于变化,并注重屋顶空间的利用和处理。
3、建筑设计
建筑设计要坚持以人为本的方针,在市场地位的前提下,强调使用性。
设计的重点是在有限的单元面积内,实现可用面积的最大化。
要严格按小康标准进行平面布局,满足“三明”要求,完善功能。
要从使用、适用的角度,使建筑本身具备主人的灵性,满足人生多需求、常变换的特点,提高健康水平和生活质量。
本项目主要用于居住、办公及商业用房,不仅是市民居住的场所,也是位于县城的西入口。
建筑细部要精雕细刻,富于变化。
要使每组建筑都能成为艺术珍品,具有较高的使用价值和观赏价值。
主题风格以抒发清新明媚、闲情逸致的现代风格为基调,给人以耳目一新的感觉。
建筑的形态、线条、色彩构成了环境的韵律和审美的最大信息。
让静伫的建筑富于动感,让有限的空间充满张力,以线性的景观引导手法,牵动人们似箭的归心与活力,直达生活中时尚的港湾。
4、竖向设计与土石方平衡
(1)设计标高的确定,尽可能与原有的地形地貌吻合,采用阶梯的方式,并结合考虑景观、排水、道路等各种因素满足各方面的要求。
(2)土石方的平衡:
在满足小区经济、适用、美观的要求下,尽量减少填挖土方总量,设计中可通过景观因素考虑就地消化土方、避免大量的土方运入和运出。
5、结构设计
(1)基础形式
根据场址工程地质勘查报告以及上部结构形式确定合理的基础形式,本着就地取材的原则选择建筑材料。
(2)结构形式
本项目高层住宅用房采用剪力墙结构,多层住宅采用砖混结构,商业用房采用框架结构。
6、公用工程设计
(1)给水工程
给水水源由县自来水公司供水管网提供,由迎宾路供水管网引入。
用水标准:
商业用水:
10L/㎡×
d
绿化浇灌用水:
1.0L/㎡×
道路喷洒用水:
0.5L/㎡×
未预见用水量按日用水量的10%计算;
消防用水量:
室内15L/S
室外25L/S
本项目日用水总量约为:
1356m³
。
(2)排水工程:
本项目排水采用雨污分流制。
雨水、场地冲洗水等经步行街建设项目的雨水系统排入市政雨水管网。
生活污水经化粪池处理达标后排入市政污水管网。
污水排放量综合按用水量的85%计算;
整个项目日最高污水排放量为1152.6m³
(3)供电工程
A、用电负荷测算
本项目用电负荷为二级负荷,住宅5KW/户考虑;
商业及公共建筑按45W/m²
考虑。
经测算新增用电负荷为30950KW。
电源由县供电公司提供。
B、照明设计
照明有正常照明、应急照明和室外景观照明。
照度标准按国家标准GB133-90的中值选取。
主要光源为节能型荧光灯。
在工用建筑疏散楼梯口、地下通道的等位置,设安全出口标志灯;
在通道及转弯处,设疏散标志灯。
室内采用太阳能庭院灯。
(4)弱电系统
本项目小区电信、有线电视、宽带网等线路设置均由城市主干线接入。
(5)技术设防
城中步行街综合改造项目设智能化管理系统,在主要出入口、周界、主要通道安装使用视频监控、周界报警、电子巡查等技防设施,提高安全防范水平。
在物业中心设网络控制监测中心,并与外网相通。
(6)防雷及接地
本工程拟按二级防雷要求设计,装设防直击雷、防感应雷、侧击雷等设施。
建筑物屋顶装设避雷带作为防雷接闪器,利用结构柱内两根不小于Φ12的主筋作为引下线,外埋接地镀锌扁钢作接地体,才用联合接地方式,要求接地电阻≦1欧母。
本工程配电系统的接地形式采用TN-S接地系统,实行等电位连接,所有正常非带电部分均应有效接地、用电设备接地、防雷接地、通讯及其它电子设备接地共用接地装置。
(7)供热工程
本项目采暖计算面积640000平方米,采暖热负荷为17.56MW。
由县热力公司集中供热管网提供热源。
室内采暖采用分户热计量和分室室温控制系统,室外采暖管道采用预制直埋保温管。
供暖总立管和敷设在不采暖房间内的管道除锈后刷两道防锈漆,并作保温处理。
保温材料才用40mm厚聚氨酯硬泡沫塑料。
供暖管道系统中的最高点和最低点,分别设置自动排气和泄水装置。
管道的热补偿采用波纹管补偿器,补偿器设在检查井内。
为方便系统维修,在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。
(8)供气工程
本项目将采用压缩天然气管道,目前本项目用气暂时为液化石油气,商业及办公按住宅用户的30%计算,新增日用气量为659kg。
本项目防火等级均按二级考虑。
拟采取如下措施,满足消防要求:
(一)严格按《建筑设计防火规范》GB50016-2006要求设计,按规范要求设置安全疏散出口,保证建筑物间的防火距离,区域内设置通畅的消防通道并保证通道路宽度不小于4米。
防火门、防火墙、检修门等部分建筑材料均按规范规定的耐火极限的要求和安装措施来选用,地面以上的防火门采用乙级防火门并朝疏散方向开启。
地面上管道井检修门采用丙级防火门,所有管道井每隔两层在楼板处用同楼板的钢筋砼做防火隔离。
各管道井与房间相通的孔洞,其空隙采用非燃材料紧密添塞。
(二)各墙体、梁、柱、楼板、屋面的耐火极限均达到规范规定要求。
(三)设置独立的消防给水系统和生活、消防联合给水系统。
室外设有消防栓,并保证足够的消防水源。
(四)设置火灾自动报警和监控系统、排烟灭火通风系统和火灾监控系统,把火灾控制在萌生阶段。
(五)做好电器设备的接地保护加强日常检查维修。
建筑物采取科学的避雷系统,防止因电火灾及落雷火灾的发生。
(六)选用耐火等级高的建筑及装修材料,防止意外事故的发生。
(七)贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防方针,加强对居民的消防知识教育,是每个人都能熟练掌握各种消防器具的性能及使用方法,掌握自我保护和相互救助的知识。
八、劳动与卫生
(一)为了保证项目的正常建设,施工场地要符合职业安全卫生标准的要求,保障劳动者在劳动过程中的安全和健康,项目实施过程中必须符合国家有关法规、标准的规定。
实施过程中,不仅考虑施工机械的先进性,经济合理性,同时结合卫生、防火、防爆安全等方面进行全面的综合研究。
从安全卫生角度出发,除了选择有利于安全生产的机械设备外,还对可能存在的不安全因素采用行之有效的预防措施。
(二)加强劳动保护,严把建筑材料、装饰装修材料的准入关,严禁有毒有害物品进入本工程。
(三)对公司全部员工每年进行一次健康检查,并设有健康档案。
(四)场内设置更衣室、卫生间,配置必要的个人防护用品。
饮用水和生产用水分设。
九、项目组织与实施进度
1、项目组织
本项目拟委托房地产开发有限公司负责组织实施。
要求拟委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计,委托具有相应资质的招标代理机构组织招标活动,通过招标方式择优选择施工、监理等单位。
项目建成后,由该房地产开发有限公司负责组织市场销售活动。
2、项目实施进度
本项目工程工期计划为4年,预计2012年10月开工,于2016年10月竣工验收。
2012年4月-2012年8月完成项目的核准、审批等前期工作
2012年8月-2012年9月完成施工图设计与审查
2012年9月施工准备及招标
2012年10月-2015年10月完成建筑施工
2015年10月-2016年5月完成外网配套施工
2016年5月-2011年10月完成硬化、绿化
2016年10月竣工验收
第三章投资环境、发展规划及产业政策分析
完善的基础设施,使XX县的投资硬环境不断优化。
交通建设日新月异,形成了四通八达方便快捷的现代化大交通网络,运力结构日趋优化,以两横三纵为主的省级干线公路五条269公里,实现乡乡、村村通油路和水泥路。
有地方铁路一条,距XX站42公里。
XX县城距首都北京250公里,距天津265公里,距XX港120公里,距京沈高速公路XX出口70公里。
电力设施齐备,县内华北电网供电系统供电充足,有220千伏变电站一座,110千伏变电站3座,35千伏安变电站7座,可满足现有、未来境内大中型企业的正常运行。
通讯快捷方便,全县程控电话设计能力50万门,市话容量3.5万门,ATM宽带网络健全,移动通讯网络实现无缝隙覆盖。
XX河五大河系蜿蜒曲折,贯穿全境,其直流密布,水源充足,水质上乘,满足工农业需要。
城镇建设浓墨重彩,城区形成三横四纵主体道路网络格局,高规格现代化住宅小区相继落成,绿化、美化、亮化、净化水平不断提高,基础设施建设不断加强,县城形象不断改善,县城功能不断完善,县城品位不断提升,形成了一座具有旅游价值、浓郁满乡风格的绿色山城。
第三产业日益繁荣,服务业呈现强劲增势,商贸流通、交通运输、邮电、通讯等传统服务业增长较快,个体私营、金融保险、旅游、房地产、社区服务业蒸蒸日上,正在加速成为新的增长点。
科教、环保、人口、文体、卫生、广电等事业协调健康发展,各项改革稳步推进,城乡面貌日新月异,城乡居民生活明显改善。
二、发展规划
XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确的提出XX市城市功能定位,建设成为中国著名的以能源输出为主的综合性枢纽港口城市;
环渤海重要的先进制造业基地;
全国著名的旅游休闲度假区;
具有浓郁海滨特色的园林式、生态型、现代化滨海名城。
XX县打造旅游名区,拓展城区,旅游向山区拓展。
城镇布局,明确中心城镇、一般城镇、中心村、基层村的层次和具体建设标准,统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
加强中心镇建设,增强集聚功能。
按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求,扎实稳步地推进社会主义新农村建设。
加强农业和农村基础设施建设,以文明生态村建设为契机,着力改善农村面貌,切实改善农村生产和生活条件。
本项目的实施符合XX市及XX县的城市发展规划和城镇化战略的要求,对建设园林式、生态型、现代化旅游名城有积极促进作用。
三、产业政策
近几年,国家先后出台了“国六条”,九部委的十五项具体措施和“国十一条”及新“国十条”等一系列的调整政策,重点对房地产进行了宏观调控。
其中,重要的是大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;
遏制期房炒作,加大税收调节力度。
总之,一是继续控制房地产开发投资规模,把握好发展节奏。
二是抑制商品住房价格的过快上涨,稳定住房价格。
在国家宏观调控指导下,我市开发商逐步理性化。
随着政府连续把可用于开发的土地规模化地投向市场,土地交易价格畸形发展的势头得到遏制。
同时,开发商注重了对市场、成本、风险的研究,过热的头脑开始降温,可以预言,在今后一个时期内,尽管房地产市场供求偏紧的局面不易改变,但房价增幅将逐渐趋缓。
本项目的建设方案符合目前国家对房地产行业调控措施等产业政策的要求。
第四章拟建项目招标方案
根据《中华人民共和国招标投标法》、《XX省实施【中华人民共和国招标投标法】法》、《XX市招标投标管理规定》和建设单位意见制定本项目招投标方案。
一、招标方式
该项工程的招标方式拟采用邀请招标。
二、招标范围
本项目招标范围为:
土建及安装工程和工程监理。
三、招标形式
该项目委托具有相应资质的招标代理机构组织招标。
第五章节能方案分析
一、用能标准和节能规范
(一)《中华人民共和国节约能源法》
(二)《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]5号)
(三)《国务院办公厅关于进一步推动墙体材料革新和推广节能建筑的通知》(国办发[2005]3号)
(四)《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
(五)《居住建筑节能设计标准》DB13(J)63-2007
(六)《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)
(七)《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006
(八)《外墙外保温工程技术规程》JGJ114-2004
(九)《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)
(十)《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001
(十一)《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005
(十二)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
(十三)《民用建筑节能条例》
(十四)《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001
(十五)《民用建筑电气设计规范》JBJ/T16-2008
(十六)《建筑外窗气密性能分级检测方法》(GB/T7108)
(十七)国家发展改革委关于印发固定资产项目节能评估和审查指南(2006)的通知(发改环资[2007]21号文);
二、项目节能背景分析
能源是人类社会赖以生存的物质基础,是经济和社会发展的重要资源。
能源将来时我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈,关系到我国经济社会发展目标的实现。
节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针,也是看当前一项极为紧迫的任务。
目前,我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。
特别是近两年来,在国民经济快速增长的拉动下,我国能源需求增长较快,能源紧张已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。
我省由于高耗能产业比重偏大,只是能源消耗增长过快,能源自给率不断降低,对外依存度加大,单位国内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。
我国能源消耗高、浪费大的根本原因在于粗放型的增长方式。
要大幅度提高能源利用看效率,必须从根本上改变单纯依靠外延发展,忽视挖潜改造的粗放型发展模式,走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路,努力实现经济持续发展、社会全面进步、资源永续利用、环境不断改善和生态良性循环的协调统一。
三、能耗状况和能耗指标分析
(一)本项目主要能耗消耗种类
电力:
生活、公用设备用电、照明用电;
热力:
采暖用热;
燃气:
生活用气;
水:
生活、绿化及喷洒用水。
(二)能耗数量
本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为8956.26吨。
项目综合能耗小于0.014吨标准煤/平方米。
四、建筑节能措施
(一)建筑节能标准要求
目前我国城乡既有建筑面积超过420亿平方米,年竣工建筑面积超过20亿平方米,其中大部分为高耗能建筑,居住和公建建筑用能增长迅速。
新建建筑应严格执行节能设计标准,积极开展建筑节能,是建筑能耗大幅度降低。
该羡慕是民用建筑,建筑节能是能源节约的重点领域,该项目的用地性质为居住用地,建筑师建筑用地的标志,是建筑领域节约资源非常重要的环节。
通过维护结构节能措施,达到在XX省工程建设标准《民用建筑节能设计规程》(DB13(J)24-2000)的基础上在节能30%的要求,即节能65%。
(二)建筑物指标要求
1、居住建筑
A、居民建筑各部分维护结构传热系数限制[W/m²
·
K]
采暖期室外计算温度
屋顶
外墙
不采暖
楼梯间
窗户(含阳台门
上部)
阳台门下部门芯板
外门
地板
地面
>
3层
≤3层
隔墙
户门
接触室外空气地板
不采暖地下室上部地板
周边地面
非周边地面
B、窗墙面积比,见下表:
朝向
窗墙面积比
北、西北
0.25
西、东北、东、西南
0.30
南、东南
0.35
2、公共建筑
XX市维护结构传热系数限制
围护结构部位
体型系数≤0.3
传热系数KW/(m.K)
0.3<
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- 西部 现代 城建