湖北省房地产估价师《相关知识》:课程学习安排模拟试题.docx
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湖北省2017年房地产估价师《相关知识》:
课程学习安排模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空置率归为。
A:
时间类参数
B:
融资类参数
C:
评价标准类指标
D:
收益类指标
E:
借款合同
2、有甲乙两建筑物,甲建筑物建于1970年,乙建筑物建于1976年,若依直线折旧法,甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比,则__。
A.甲大于
B.甲小于乙
C.甲等于
D.难以判断
3、下列不属于无偿收回土地条件的是__。
A.城市规划区范围内
B.除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外
C.以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地
D.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
4、当开发项目用地面积一定时,决定项目可建筑面积数量的是__。
A.容积率
B.建筑高度
C.建筑规模
D.建设工程
5、《中华人民共和国土地管理法》规定,对人均耕地特别少的地区,由省级政府批准,可增加安置补助费,但土地补偿和安置补助费之和,不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。
A.10
B.20
C.30
D.40
6、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述,不正确的是。
A:
超过估价报告使用期限使用估价报告的,相关责任由使用者承担
B:
在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担,但使用者不当使用的除外
C:
如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用,则估价责任期限就是估价报告使用期限
D:
如果估价报告在其使用期限内得到使用,则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E:
工业用地的监测点评估价格
7、《物业服务企业资质管理办法》规定,设区的市的人民政府房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
A:
暂定级
B:
一
C:
二
D:
三
E:
执行层的组织协调
8、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/㎡,正常开发成本为1500元/㎡,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/㎡,直接成本利润率为6%,则开发后地价为元/㎡。
A:
1840
B:
2840
C:
2966
D:
3000
E:
工业用地的监测点评估价格
9、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2,如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1~4层为建筑面积相等的裙房,5~17层为标准层),则标准层每层建筑面积为__m2。
A.882
B.1765
C.1667
D.1538
10、国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是__。
A.单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时,免征营业税
B.住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时,免征营业税
C.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时,免征营业税
D.个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时,免征营业税
11、某临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为12.92万元。
按四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50英尺),临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。
A:
53.34
B:
85.34
C:
106.68
D:
213.36
E:
工业用地的监测点评估价格
12、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿,不包括__。
A.被征收房屋价值的补偿
B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿
C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
D.因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿
13、以下属于房地产资产管理范围的是__。
A.制订物业策略计划
B.设备更新财务预测
C.室内布局与空间规划
D.建筑设计与工程规划
14、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
A:
1.07
B:
1.47
C:
2.07
D:
3.33
E:
借款合同
15、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。
A:
4
B:
8
C:
12
D:
15
E:
执行层的组织协调
16、某估价机构接受保险公司的估价委托,拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定,为保险理赔提供价值参考,估价时点为现在,则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。
A:
估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去
B:
估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在
C:
估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在
D:
估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去
E:
工业用地的监测点评估价格
17、__是税收制度和政策的中心环节。
A.税率
B.税基
C.课税对象
D.税费征缴
18、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。
A:
估价依据
B:
估价原则
C:
估价结果
D:
估价方法
E:
工业用地的监测点评估价格
19、在房地产定价方法中,名牌策略属于__。
A.成本加成定价法
B.目标定价法
C.认知价值定价法
D.领导定价法
20、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元,该房地产的合理经营期限为年。
A:
10.0
B:
12.5
C:
13.5
D:
40.0
E:
工业用地的监测点评估价格
21、投资利息估算只有在中才需要。
A:
比较法
B:
传统方法
C:
现金流量折现法
D:
收益法
E:
工业用地的监测点评估价格
22、__是指房地产开发项目建成时,按照国家有关财务和会计制度,转入房地产产品的开发建设投资。
A.开发建设投资
B.正经营资金
C.国家资产及其他资产
D.开发产品成本
23、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7%的还款方式,并在最后1个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式,该家庭在还贷期间,除最后1个月外,其他各月的月供负担减少了()元。
A.137.5
B.410.2
C.432.2
D.452.2
24、某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为()。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
25、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用现金流量折现法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是.【2006年考题】
A:
待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B:
待开发房地产建设发包日期
C:
取得待开发房地产的日期
D:
房地产开发完成并投入使用的日期
E:
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、下列关于环比发展速度的公式,正确的是。
A:
环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平×100%
B:
环比发展速度=计算期发展水平/固定基期发展水平×100%
C:
环比发展速度:
(计算期发展水平+前一期发展水平)×100%
D:
环比发展速度=计算期发展水平/前一期发展水平×100%
E:
执行层的组织协调
2、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。
A.建筑师
B.精算师
C.工程师
D.律师
3、房地产估价时点可以是。
A:
估价作业期
B:
估价人员实地查勘期间的某个日期
C:
过去的某个日期
D:
未来的某个日期
E:
估价人员按照自己的假定设定的日期
4、下列关于拍卖佣金的表述中,错误的有。
A:
拍卖人收取佣金是一种法定行为
B:
对非公物拍卖,委托人与拍卖人未作约定而成交的,扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6%的佣金
C:
委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D:
公物拍卖时,拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E:
收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定
5、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且__的一种分配方式。
A.应急物品
B.一般物品
C.特殊商品
D.稀缺物品
6、开发商在将工程发包给建筑承包商时,不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平,还要审核承包商对拟开发项目的。
A:
施工方案
B:
工期
C:
质量目标
D:
报价
E:
市场售价
7、按国家规定,征收10h基本农田以外的耕地,如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩,征收该耕地的上地补偿费最低为万元。
A:
50
B:
90
C:
100
D:
150
E:
执行层的组织协调
8、地租即为土地的__。
A.净价值
B.利润
C.净收益
D.价格
9、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是__。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果
10、运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括等。
A:
统一采用总价
B:
统一采用单价
C:
统一币种和货币单位
D:
统一面积和大小
E:
统一付款方式
11、下列属于优先股股东享有权利的有。
A:
参加股东大会的权利
B:
分配股息的优先权
C:
分配剩余资产的优先权
D:
有限的表决权
E:
要求赎回权
12、实施建设监理的充分条件是具有__。
A.监理法规、监理依据
B.监理组织结构、监理人才
C.建设工程
D.明确的责权利保障
E.监理依据
13、在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于__。
A.房地产具有开发或再开发潜力
B.将预期原理作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
14、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。
A.敏感性分析是一种动态不确定性分析,是项目评估中不可或缺的组成部分
B.敏感性分析的准确性是相当高的
C.敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率
D.敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度,找出敏感性因素及其大变动幅度
E.常用的指标为内部收益率
15、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察没计约需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年,下列选项中,正确的有。
A:
利用假设开发法测算土地总价,估价时点为2009年10月18日
B:
利用假设开发法测算土地总价,估价时点为2010年4月18日
C:
开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D:
建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E:
销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
16、为适应房地产市场波动,某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格,该定价方法为。
A:
认知价值定价法
B:
成本加成定价法
C:
挑战定价法
D:
领导定价法
E:
借款合同
17、征收集体土地下的土地取得成本中,征地补偿安置费用包括。
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