A房地产项目投融资分析报告Word文档格式.docx
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为减少损失、规避风险、实现目标,认真组织项目前期策划和
评估论证,尤为重要。
A项目投资大,其市场前景如何,发展究竟有多大,是否具有投资价值,
这对于投资者来说至关重要。
本报告是在对成都甲房地产开发公司及其开发
的A项目进行实地考察,并对该公司的有关资料进行认真研究的基础上形成
的。
文章通过对成都甲房地产开发公司今年开发的A项目为背景,运用技术
经济学的理论,从财务的角度论证其项目的投融资可行性,并针对项目开发
过程提出改进建议与措施,以探寻适合该公司的财务管理方式。
本文的引言部分首先介绍了文章的研究背景、国内外相关理论发展和研
究状况以及论文基本结构。
文章主体第一部分论述了房地产项目投资分析和可行性研究方法。
具体
论述了房地产投资的概念和类型、房地产项目经济技术评价的基本理论以及
用房地产项目经济技术评价房地产投资的基本方法。
第二部分主要介绍了A项目的基本情况,并针对近期国家的调控政策以
及成都市房地产市场状况,简要分析了A项目的市场预期,为下面的销售收
入、成本以及现金流的预测提供依据。
本文第三部分依据经济技术评价的基本理论和方法,从财务评价的角度,
对甲公司的A项目的投融资进行分析。
主要由两部分组成:
1
一、项目的投资主要从项目的静态投资回收期(PP)分析、项目的投资
动态分析两个方面进行论述。
A项目户型从50-90平米/户不等,住宅均价定
为3700元/平方米,商铺均价为8000元/平方米,车位为50000元/位。
我们
估计,该项目投资为67790万元,资金由三部分组成,自有资金23726万元,
约占项目总投资的35%,银行贷款15000万元,约占项目总投资的22%,其
余43%通过房屋预售和滚动开发回收资金提供。
我们初步估算该项目在整个
经营期内实现税前利润为14611.46万元,占总销售的18.14%,税后投资利润率
为15.92%。
项目的内部收益率为14.34%,接近国家规定的行业基准利润率,税
前财务净现值为5119.71万元(I=8%),项目投资能在4.38个季度内收回,财务效
益良好,可使企业未来财富增加,在财务上是可行的。
由于投资项目本身存在的不确定性,为确保分析的严密性,因此,在对
项目投资进行财务分析时,文章考虑了各种变动因素对评价指标的影响,即
进行了房地产投资不确定性分析,分别从盈亏平衡和敏感性两方面分析。
从项目的敏感性分析可以看出,住宅销售实现率对整个项目的风险均高于
其他各个因素,项目成败的关键在于确保住宅销售实现率在一个理想的数值
(100%)。
具体确保方法如下:
1、因商铺的单位毛利较大,而商铺销售实现率对项目的影响相对较小,
在商铺销售形势看好的情况下,适当提高商铺售价,收益的增加远远大于风
险的增加。
2、适当降低住宅售价,必能带动销售旺势,提高销售实现率,使风险减
少大于收益的减少。
3、对项目的成本实行强有力的控制,合理运用各种有效办法使单方造价
降到最低点,住宅销售有更大的让利空间。
二、项目的融资主要是对房地产行业的几种融资模式进行了介绍,包括
上市、房地产信托、REITs、企业债券等融资方式,
然后,重点论述了我国房地产行业常见的融资方式:
企业自有资金、银
行贷款和预售筹资。
在介绍了几种融资成本的计算方法后,文章分析了成都甲房地产开发公
司目前现有的融资情况及可行性。
并对项目资金平衡进行了分析,结论主要
为:
最大负的累计现金净流量出现在2007年三季度,约为3个亿,为确保项
2
目资金需求,预计对外融资总额为1.5亿,从降低资金成本角度考虑,分两资
提款,一次在2007年三季度,资金缺口为3亿,自有资金2.3亿,再借款6600
万元,能够保证工程资金需求。
由于,从2007年下半年开始,九幢楼的主体
工程陆续进入结算,需要大量资金,预计在2007年11月再次提款8400万元。
借款于2009年前全部还清。
文章的第四部分针对以上分析,提出相应的财务管理的措施和建议。
主
要从工程控制方面、市场营销方面和融资选择上进行论述。
及时获得定额的资金是保证投资项目顺利实施的基本前提。
因此,在项
目市场分析及社会效益分析的基础上,需要进一步考虑的是资金的筹措及使
用方案,即从何种渠道取得何种资金,能使投资项目顺利实施,且资金成本
达到最小。
本文不同于一般房地产的可行性研究报告,本文主要从财务角度
策划了A项目在现有融资渠道单一的情况下的资金筹措,以保证利益最大化。
全文理论与实践相结合,通过对房地产项目财务可行性的分析研究,为
开发商进行房地产开发项目决策和项目管理提供有效的参考依据,具有一定
的实际意义。
限于文章篇幅,本文研究中发现的许多问题还有待今后进一步研
究。
首先,由于公司治理结构的不同,企业在实际经营中对融资方式的选择
会有很大的差异性。
尤其是国有独资公司,在融资决策时将更多地考虑公司
的社会性与上级主管部门的意图,增加了决策机制的复杂性。
本文立足于对
本公司现有情况的研究,对其他公司特别是上市公司的投融资决策未作更深
入的探讨。
其次,本文结合实例分析,由于融资项目建设周期不长,因此只对成都
甲房地产开发企业A项目外源融资进行了较详细的分析,限于篇幅,未能进
一步对综合企业长期融资与短期融资的完整决策过程,做出结合实际的论证。
最后,本文是从房地产开发企业的立场,对其适合的融资方案决策行为
进行研究,对与之有着紧密联系的资产证券化等房地产金融问题,由于涉及
到国家经济政策、银行信贷风险控制及不良资产处置等更为宏观的层面,本
文未作详细阐述。
【关键词】项目可行性研究,财务评价,投资,融资
3
Abstract
Projectinvestingissomekindofsystematicengineering,whichneeds
elaborateschemesandscientificassessments.Fromthestartofinvesting
motivationtotherealizationofexpectedyield,thereareaseriesofassociated
processesimpactingeachother.Challengessuchasunexpectedriskandlossmay
confrontinvestorsinanyprocess.Soweneedtoseriouslypreparetheprojectplan
andassessmentinearlyphase.
RecentlywevisitedtherealestatecompanyBonthespotinChengduand
investigateditsprojectA.ProjectAinvolvesalargesumofmoney,butwhetherit
haslargevalueandbrightmarketfutureisthekeyfactorthatinvestorscare.This
articlebasedontheinvestigationandparticularresearchansweredthequestion
well.
Inthearticleweusedtheoriesformtechnicaleconomicstodemonstratethe
financingfeasibilityandinvestmentfeasibilityforprojectA.Andweadopted
somesuggestionsthatarousedfromtheprojectprocessestosearchtheoptimum
financemanagement.
Intheintroduction,welayoutthebackgroundofrealestateindustry,relevant
internationaltheoriesandstructureofthisarticle.
Inthefirstpartweillustratedthemethodsweusedtoanalyzetherealestate
projectA.Besidesweintroducedtheconceptionofrealestateinvestment,theories
fromtechnicaleconomicsandbasicmeasuresoftechnicaleconomics.
ThesecondpartintroducedthebasicsituationsofprojectA,includinglatest
nationalregulationpolicyandstatusofChengdurealestatemarket.Meanwhilwe
analysedthemarketanticipationasthebasisofmeasuringsalesrevenue,costand
cashflow.
Inthethirdpart,technicaleconomicswasusedtoassessprojectAof
companyB.Wefocusedoncorporatefinancetogetthefeasibilityofinvestment
andfinancing.Thispartconsistsoftwosegments:
One,theinvestmentwasevaluatedthroughtwofields:
staticinvestment
recoveryterm(PP)anddynamicinvestment.ResidentialpatternofprojectAvaries
from50squaremetreperhouseholdto90squaremeterperhouseholdwithflat
priceat3700Yuanpersquaremetreforresidence,8000Yuanpersquaremetrefor
shopand50000Yuanpergarage.Thetotalinvestmentinvoloves677.90million
Yuan,whichwasraisedfromthreesources:
ownfund(237.26million,accountsfor
35%),bankloans(150million,accountsfor22%)andproceedingsalesrevenue
(accountsfor43%).Weevaluatedthegrossprofitbeforetaxupto146.11million
(accountsfor18.14%ofsales)andnetprofitupto128.23million(accountsfor
15.92%)intheoperationperiodd.Theinternalrateofreturnis14.34%
approachingstatutoryindustrybenchmarkinterestrateandthenetpresentvalue
beforetaxwillcometo51.20million(I=8%).Theinvestmentcouldbereturned
after4.38quartersascalculated,indicatingthefeasibility.
Becasuseoftheinternalinstabilityofinvestment,weconsideredtheimpact
offluctuantingfactorsontheevaluation.Theuncertaintyanalysisonrealestate
investmentisinviewofbreakevenandsusceptibilityrespectively.
FromthesusceptibilityanalysisofprojectA,wefoundtheriskofrealisation
rateofresidencesalesishigherthanotherfactors.Inordertoachieveanideal
realisationrateofresidencesales(100%),weproposedseveralplans:
1.Shopsaleshasthehighergrossprofitrateandlessimpactontheproject
profitability.Whentherealizaionrateofshopsalesisbeyondexpectation,we
shouldincreasesaleprice.Sotheincreaseofprofitwillbemuchmorethanofthat
ofrisk.
2.Decreaseingthesalepriceofresidencetoappropriatelevelisagoodway
toincreasetherealisationrateofresidencesales.Sothedecreaseofprofitwillbe
muchlessthanthatofrisk.
3.Usingcostcontrolmethodstoimprovethemarginofsafety.
Two,mostcommonfinancingpatternsofrealestatewerebrieflyintroduced
inthearticle,namelylisting,realeastetrust,REITs,corporatebondandsoon.And
wediscussedtheownfund,bankloanandadvancesalefinicingatlength.
InthearticleweanalyzedthestatusandfeasibilityoffinancingatChengdu
realestatecompanyB.Inconclusion,thelargestnetnegativecashflowwill
appearinthethirdquarterof2007,approximately300million.Inordertomeetthe
needofcapital,companyBhastofinancefromoutsideforabout150million.
Consideringthefinancecost,companyBwilldrawthemoneytwice.Thefirst
drawingconsistsofownfund(230million)andloan(66million)inthethird
quarter.Seconddrawingcomesfromloan(84million)inNov.2007whenthe
mainbuildingsprojectcomestosettlement.
Three,accordingtotheresearchmentionedabove,weputforward
correspondingfinancemanagementadvicesandmeasuresconcerningengineering
control,marketingandfinancing.
Thepremiseofimplementingprojectsuccessfullyisquantitativecapital
attainedintime.Whenweestimatethetotalamountofcapitalrequiredinthe
project,theplanofraisingmoneyshouldbeconsideredsubsequently.Wefocuson
howtoraisemoney,fromwhichfinancingisofthelowestcost.Thisarticleis
differentfromgeneralresearchreportofrealestateinvestment.Inthearticle,we
plannedfinancingchannelsofprojectAtomaximizetheprofit.
Inthisarticleweprovidedalotoftheoriesandpracticesasthebasisof
feasibilityanalysis,whichcouldbeimportantreferencesfortheadministrators.
Howevertherearestillsomeproblemsomittedonaccountoflength
limitation.
First,becauseofdifferentgovernancestructure,thechoiceoffinancing
channelsvariesindifferententerprises,especiallythestate-ownedcompany.The
administratorspaymoreattentiontothesocialeffectandhigherauthorities’
thoughtwhentheymakedecisionsatstate-ownedcompany.Inthearticle,wejust
studytheChengdurealestatecompany,ignoringothercompanies’financing,
especiallythelistedcompanies.
Secondly,wejustanalyzedtheshorttermfinancingfromoutsideastheshort
termofprojectA.Thelongtermfinancingstrategyisnotconsidered.
Finally,westudyfinancingstrategyfromthepositionofrealestateindustry
buttherelevantassetssecuritizationwasnotconsidered.Becausetheassets
securitizationisconcernedwithmoremacro-economysuchasnationaleconomics
strategy,riskcontrolofbankloansanddisposalofbadassets,Ididnotdiscussitin
thearticle.
【Keyword:
】ProjectFeasibilityStudy,FinanceEvaluation,Investment,
Financing
1.引言....................................................................................................................1
1.1研究背景........................................................................................................1
1.2国内外相关理论发展和研究状况................................................................1
1.3论文基本结构................................................................................................3
2.房地产项目投资分析和可行性研究方法........................................................4
2.1房地产投资的概念和类型及房地产项
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