某市道路建设项目可行性研究报告.docx
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某市道路建设项目可行性研究报告
某市道路建设项目
可行性分析报告
2011年9月
目录
1项目简介2
1.1地理位置2
2XX市宏观环境4
2.1XX市概况4
2.1.1城市概述4
2.1.2XX区位4
2.1.3行政区域和人口概况5
2.1.4交通网络6
2.2XX市经济运行情况8
2.2.1经济总量GDP8
2.2.2人均GDP9
2.2.3产业结构9
2.2.4固定资产投资10
2.2.5城镇居民收入10
2.2.6社会消费品零售总额11
2.3XX市概况12
2.3.1地理位置12
2.3.2城市规模12
2.3.3交通状况12
2.2.4XX-长岛-大连跨海大桥以列入国家十二五计划13
2.3.5经济状况14
3发展规划14
3.1XX市城市发展规划14
3.1.1城市定位14
3.1.2人口规划15
3.1.3市域空间结构规划15
3.2XX市总体规划16
3.3XX市旅游规划16
4房地产市场概况17
4.1XX市房地产市场概况17
4.2XX市房地产市场概况18
4.2.1XX市房地产市场发展历程18
4.2.2XX市房地产现状分析19
4.2.3XX市地产板块划分21
4.2.4XX住宅市场价格分析及预测22
5市场定位23
5.1目标客群特征23
5.2产品类型24
5.3价格策略24
6项目静态测算25
1项目简介
1.1地理位置
项目位于素有“人间仙境”美誉的XX省XX市东部新城核心地段,未来的商业中心。
总用地700余亩,项目A地块104亩,西至海源路,南至南关路,东至、北至规划路;B地块东至南河路,西至海市路,南至富民路,北至南关路,约500亩,其中净地60余亩,其余为厂房以及社区居委会占地。
项目地块属XX市开发热点板块,离海不到1.5公里;C地块位于A地块西侧,70余亩,住宅用地;D地块位于A地块东侧,36亩,商服用地。
我们现正在对700余亩地块做整体建筑规划,分期实施。
A宗地104亩预计10月份左右就可以招拍挂。
1.2宗地现状及规划指标
A地块西南角有10多户拆迁户,已经签订拆迁协议,其他部分为净地。
宗地为住宅用地,容积率2.2,起拍价约180万/亩,楼面地价为1227元/平方米。
A地块实景图
加油站
西南角待拆迁房屋
2XX市宏观环境
2.1XX市概况
2.1.1城市概述
XX是中国古代早期文明发祥地之一,具有悠久的历史和文化。
XX是一个海滨城市,下设的12个县市区就有11个临海,海洋渔业自然丰富。
XX现有三大港区:
XX港区、西港区、芝罘港区。
多年来XX极力打造一流的城市品牌和投资环境,XX濒临黄渤二海,是中国唯一的双海之城,中国首批14个沿海开放城市之一,中国环渤海经济圈的重点城市。
机械制造,电子信息,食品加工,黄金加工已发展成为XX四大支柱产业。
除此之外XX还有其他的名牌企业,如张裕酒业,还有三环锁具、北极星钟表、XX啤酒等。
XX是著名的水果之乡,是中国北方重要的水果生产基地。
XX也有著名海滨旅游度假胜地的特质,全市共有旅游区(点)60多处。
2.1.2XX区位
XX市地处XX半岛中部,东连威海市,西接潍坊市,西南与青岛毗邻,北濒渤海、黄海,与辽东半岛对峙,并与大连隔海相望,共同形成拱卫首都北京的海上门户。
XX市区位图
2.1.3行政区域和人口概况
XX市总面积为13746.5平方公里,其中市区面积2722.3平方公里。
XX市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区,一个国家级的经济技术开发区及长岛县,代管龙口、莱阳、莱州、XX、招远、栖霞、海阳7个县级市。
街道办事处48个,镇94个,乡6个,居委会467个,村委会6315个,自然村6880个。
2010年末全市公安户籍总人口为696.82万人,在全省位居第六位。
2.1.4交通网络
1、铁路交通
目前,XX境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。
蓝烟铁路的终点在XX,目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车。
蓝烟铁路电气化改造工程于2009年顺利推进,主体工程基本完工;青烟威荣城际铁路已通过国务院批准,预计2012年完工,客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市,并可中转全国各大城市;龙烟铁路是XX省XX市境内的一段重要铁路,为一级地方铁路,连接龙口市与XX市,全长123.4公里,总投资12亿元。
XX省铁路规划图
2、航空客运
XX市现有莱山机场和规划中的XXXX潮水国际新机场。
XX莱山机场位于XX市南15公里,为军民两用机场。
现属于二类4D级机场,一类航空口岸。
XX潮水国际新机场工程一期规划目标年为2020年,可满足旅客吞吐量650万人次、货邮吞吐量9万吨的要求。
新机场建在XX潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁路、XX八角港和威乌高速、206国道相互依托,进一步完善XX立体货运通道和物流中心。
3、公路交通
同三高速福山立交桥和荣乌高速莱山立交桥已建成通车。
XX港西港区疏港高速公路、莱州港区疏港高速公路工程进展顺利;龙口港区疏港高速公路压矿路段调整方案已经确定。
XX——海阳高速公路项目工程许可报告和初步设计已通过专家评审;龙口——青岛高速公路已完成工程许可报告的编制。
XX省高速公路网
4、水路交通
XX市沿海有9个港口,年吞吐量达2300万吨。
其中,XX港和龙口港、XX港、莱州港是国家批准的对外开放一类口岸。
XX港年吞吐量1250万吨,是全国十大商贸港口之一,同100多个国家和地区直接通航,成为中国北方的枢纽港。
龙口港是中国最大的地方港口,年吞吐量达850万吨。
XX市部分港口区位图
2.2XX市经济运行情况
2.2.1经济总量GDP
2010年XX市生产总值完成4358.46亿元(济南2010年GDP为3910亿元),同比增长14.1%(济南同比增长12.7%)。
XX市2005-2010经济总量增长趋势图
2.2.2人均GDP
2010年,XX市人均GDP达62264元(济南市人均GDP为58533元),同比增长14.1%。
XX市2005-2010人均GDP增长趋势图
2.2.3产业结构
2010年,XX市第一产业实现增加值334.49亿元,增长17%;第二产业增加值2566.49亿元,增长13.8%;第三产业实现增加值1457.48亿元,增长22.7%。
XX市2005-2010三产产值趋势图
2.2.4固定资产投资
2010年,XX市固定资产投资2705.86亿元,同比增长22.8%。
XX市2005-2010固定资产投资增长趋势图
2.2.5城镇居民收入
2010年,XX市城镇居民人均可支配收入23288元(济南市2010年城镇居民人均可支配收入为25304元),增长10.2%。
图2.11XX市2005-2010城镇居民人均可支配收入增长趋势图
2.2.6社会消费品零售总额
2010年,XX市实现社会消费品零售总额1387.35亿元,增长18.8%。
XX市2005-2010社会消费品零
2.3XX市概况
2.3.1地理位置
XX处XX半岛东部,为XX市下属县级市。
北部面临渤、黄海,东连XX市开发区,西靠龙口市,南部与栖霞市接壤。
XX是中国神仙文化的发源地;古代海上丝绸之路的起点,素以“人间仙境”闻名于世,一直以来以“滨海旅游城市”作为城市定位。
2.3.2城市规模
辖7个镇:
刘家沟镇、潮水镇、大柳行镇、小门家镇、大辛店镇、村里集镇、北沟镇;5个办事处(登州街道、紫荆山街道、新港街道、XX阁街道、南王街道)。
共计584个行政村(居委会)。
南北最大间距约43公里,东西最大间距约50公里。
海岸线长86.28公里。
全市总面积1280.5平方公里,耕地4.56万公顷。
全市总人口48.6万人,其中非农业人口17.1万人。
2.3.3交通状况
XX东距XX机场、XX港70公里,南距青岛机场、青岛港200公里;206国道和4条省级公路穿越境内。
沿海有中小港口4个,拥有万吨级泊位3个,5000吨级泊位2个,年吞吐能力1000万吨以上,现已开通了连接XX半岛与辽东半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、韩国等国家和地区的货运航线。
1996年XX新港被国家批准为一类对外开放口岸,可与世界各地直接通航。
XX航空公司在XX建有飞机场,另将有德龙烟铁路穿越XX境内,形成了海陆空全方位交通网络。
2.2.4XX-长岛-大连跨海大桥以列入国家十二五计划
XX经过长岛至大连旅顺的跨海大桥已列入国家十二五计划,将在十二五期间开建。
大桥建成后,大连到XX的铁路运输距离缩短1518公里,进而形成纵横我国南北从黑龙江到海南十省一市的东部铁路、公路交通大动脉。
借助跨海通道,东北的货物可以迅速直接的到达XX半岛,并直通苏北和长三角和珠三角地区,两大城市群之间的铁路和公路距离将大大缩短,贴别是XX、威海、大连的距离都在2小时经济圈内,空间可达性大大增强。
按照规划,跨海通道的总投资将达到2000亿元,按照日本跨海通道投资乘数2.25来测算,渤海海峡跨海通道的建设可增加GDP达4500亿元,这对海峡两端及沿线地区而言,必将产生巨大的经济拉动作用。
XX、大连两市作为跨海通道的两个终点,经济实力以及城市影响力必然会得以显著提升,XX在环渤海经济圈的城市中心地位也将得到进一步增强。
可以说,跨海通道建成后,XX就不仅是中国的XX了,而是世界的XX,它的光辉必将万众瞩目。
西海岸海洋文化旅游项目距跨海大桥仅1-2公里。
项目周面的配套设置:
XX火车站,XX长途汽车站,XX(潮水)国际机场,30万吨级的深水码头XX新港,206国道,威乌、同三高速公路。
2.3.5经济状况
2010年,全市完成地区生产总值350亿元,地方财政收入15.87亿元,分别增长14.5%和25.3%;规模以上固定资产投资和社会消费品零售总额达到197亿元和75.6亿元,分别增长24%和18.7%。
城镇居民人均可支配收入达到22311元,农民人均纯收入达到10689元,分别增长14.1%和14.5%。
2010年,全市接待游客435万人次,实现综合收入41亿元,分别增长11.5%和17.1%。
表2005-2009年XX市GDP
年份
数值(亿元人民币)
增长率(%)
2005
170.16
22.6
2006
204.04
17.2
2007
242.94
16.2
2008
285.80
11.7
2009
328.50
13
(数据来源于中国宏观数据统计系统及历年XX市政府报告)
3发展规划
3.1XX市城市发展规划
3.1.1城市定位
城市定位为前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。
在全球化和区域化条件下,XX市成为我国与外部世界“对接”的前沿城市。
XX是XX半岛的副中心城市,也是环渤海的核心城市之一。
环渤海将成为我国北方地区的“长三角”。
使其地位突变,从“副中心”上升为“核心城市”。
在经济全球化与东北亚经济的迅速发展背景下,XX港的崛起势在必然,XX将成为重要的“国际性港口城市”。
XX市“山海城市特色、人文历史背景、前沿区位条件”为发展“国际化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市”奠定了基础。
《总体规划》将把XX市建设成高效的区域中心城市、建设宜居的生态城市并创建富有魅力的城市形象,以先进制造业、现代服务业,山海特色旅游和国际性港口为主要职能,以生态、人文、山海为特色的富有魅
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