热水温泉度假区一期主题温泉公园项目可行性研究Word文档下载推荐.docx
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热水温泉度假区一期主题温泉公园项目可行性研究Word文档下载推荐.docx
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克什克腾旗三特旅业发展有限公司对热水温泉的开发将根本改变热水温泉产品的低层次和单一性,填补当地温泉产品空白,具有良好的市场前景。
热水开发区目前旅游休闲物业销售情况良好,区域市场购买力强,高品质的旅游休闲物业市场需求明显。
5、克旗政府大力支持,配套支持政策良好
克旗政府承担了温泉小镇相应的配套基础设施,为项目的开发创造了较为良好的条件。
(1)道路:
按国家二级以上道路标准(主干道)建造,含道路绿化、路灯(由政府提供土地)。
其中,主干道:
宽22米(双向四车道14米,中间隔离带2米,两边人行道6米)
(2)嘎拉德斯汰河河道防洪整治及滨水景观改造工程
(3)配套污水处理厂和电力、热力等设施。
四、项目规划
该项目作为整体温泉度假区的“启动引擎项目”,紧扣“蒸汽机车文化”主题,分为“热水主题温泉公园”和“民宿休闲物业”两大板块,以火车小站、天幕站台及站前广场街为外在建筑、景观形式,开发建设室内外一体的机车主题休闲温泉及涵盖民宿酒店及餐饮娱乐等业态的主题休闲街区。
五、项目投资
项目总投资为35585万元,其中前期费用15000万元、热水主题温泉公园投资3000万元、旅游休闲物业13500万元,建设期2-3年(2013-2015年),其中温泉公园预计2014年建成,2015年投入经营。
本次盈利测算期20年(2013年-2032年)。
项目分类
投资额(万元)
备注
前期费用6227万元
一期土地费用2875万元。
前期规划费用425万元;
一期开发用地115亩,地价25万/亩.
二期土地费用2550万元,规划费用377万;
二期开发用地102亩,地价25万/亩
热水温泉度假区23268万元
热水主题温泉公园
5268万元
项目占地面积34亩,包括景观和温泉设施及配套和温泉接待中心(约5600平米温泉公园总建设投资3108万元,约3000平米温泉接待中心1360万元,温泉装修及设备购置总计800万元)
旅游物业
18000
(采取滚动开发模式)
项目占地面积217亩,总计90000平米的旅游物业(其中22000平米温泉商业街,采取出租+出售形式;
51000平米旅游配套商业采取出售形式。
)
单位建安成本(不含土地成本)3420。
17000平米旅游休闲民宿,采取出售形式。
单位建安成本(不含土地成本)2676,元/m2;
总投资29495万元
六、项目收益预测
热水温泉度假区(一期)按照旅游门票收入+物业出售+商业出租的综合收益模式,主要形成主题温泉公园、旅游物业(含物业出售及商业出租)两块收入:
1、主题温泉公园收入及成本预测
(1)热水主题温泉公园收入预测:
克旗处于暖温带向寒带的过渡地区,夏季气候凉爽、草场丰茂、温润多雨、空气清新,近年来旅游旺季游客呈爆发性增长趋势。
本项目按旺季45天(一期测算尚未考虑热水秋冬季开展温泉度假旅游的巨大潜力),每天1300人计算,预计热水温泉小镇入园人数2015年6万人起步,按照一定速度增长到约14.6万人止步(园区合理容量),人均消费2015年按120元计算,2016年—2017年按人均消费150元,2018年起按人均消费180元计算;
表1-1热水主题温泉公园项目收入预测表(万元)
项目
2013E
2014E
2015E
2016E
2017E
2018E
2019-2032E
游客人数
6
7.8
10.14
12.17
14.60
增长率
30%
20%
人均消费
120
150
180
营业总收入
720
1170
1521
2190.24
2628.29
(2)热水主题温泉公园成本预测
设施维护维修费用:
2015-2018按营业收入的5%计算;
2019-2032年按营业收入的8%计算;
折旧及摊销:
800万装饰装修及设备投资按8年折旧,到期计提重置成本;
其他投资(包括30亩土地成本)按20年摊销,计残值5%。
温泉资源费:
80万元/年起步,按一定的速度增长到150万元/年
其他运营费用(水电耗材等):
按营业收入的10%计算;
管理费用:
建设期管理费用按40万/年;
经营期管理费用按营业收入的5%计算。
人工费用:
2015年按60人(其中定岗人员30人),2016年按80人(其中定岗人员40人),2017年后稳定到100人(其中定岗人员50人),人工成本按定岗人员2500元×
12月/人、非定岗人员2000元×
10月/人标准。
营销费用:
按2015---2017年项目处于宣传招商期,每年营销费用200万元,2018年后每年营销费用按100万元计算。
表1-2热水主题温泉公园项目成本预测表(万元)
维修费
36
58.5
76.05
109.51
210.26
折旧及摊销
204
温泉资源费
80
100
125
固定成本
320
362.5
405.05
463.51
564.26
运营费
72
117
152.10
219.02
262.83
人工费
200
250
管理费
40
131.41
营销费
变动成本
458
575.5
678.15
678.54
744.24
总成本
778
938
1083.2
1142.05
1308.51
2、旅游物业收入及成本预测
(1)旅游物业建设及销售(出租)收入预测:
旅游休闲民宿:
可供出售面积17000平米,分三年(2015-2017年)建成;
出售价格按4500元起,分三年(2015-2017年)增长至6000元。
商业门面出租:
出租面积按8000平方米计算(商业街门面及温泉园区其他商业出租面积):
2015年按免租半年,出租率(占总出租面积比率,下同)70%,平均租金70元/月/平方计算;
2016年出租率85%,平均租金上调至100元/月/平方,2018年开始出租率100%,平均租金保持不变。
项目建设期三年(2015年-2017年),项目建设情况预测如表1:
表2-1旅游物业建设预测表
旅游休闲民宿(m2)
8000
5000
4000
温泉商业街(m2)
22000
11000
建安成本(万元)
9664.8
7494
8594
3762
根据前期市场情况调查,初步拟定旅游物业销售(出租)计划如下:
表2-2旅游物业(商业街)销售(出租)计划预测表
项目
2019E
出售比率
25%
35%
50%
65%
60%-
-
出售面积(m2)
5500
12075
22212.5
21588.125
6974.58
出售单价(元/m2)
6500
6800
7100
7300
7500
销售收入(万元)
3575
8211
15771
15759
5231
出租比率
70%
80%
90%
100%
出租面积(㎡)
11500
17940
19991.25
10461.9375
4649.75
出租单价(元/㎡/年)
840
960
1200
租金比例
50%(免租半年)
实收租金(万元)
483
17222400
23989500
12554325
5579700
总计物业收入(万元)
4058
9933
18170
17015
5789
557
表2-3旅游物业销售(民俗酒店)出售计划预测表
出售比率(占总面积)
40%
3200
4900
6230
2670
4350
4700
5000
1392
2303
3115
1468.5
表2-4旅游物业销售(出租)资金收入预测表
5450
12236
21285
18484
(2)旅游物业经营成本及损益预测:
一期物业项目计划占地50亩,建筑面积25000m2,房屋容积率约为0.75。
休闲民宿建筑成本:
对应销售面积按建安成本2676元/m2+土地成本550元/m2计算建筑成本;
商铺建筑成本按建成面积3420元/m2+土地成本550元/m2计算建筑成本;
商铺折旧:
按建成面积3420元/m2+土地成本550元/m2计算资产总额,分20年折旧,净残值5%;
运营费用(包括营销费用和管理费用):
按总销售额的8%计算,2019年计划销售完毕,运营费用降至50万元/年。
规划费用全部算到第一年
税费:
营业税及附加按5.6%税率计算,土地增值税、房产税等按物业收入10%综合税率计算;
所得税:
按税前利润的25%计算。
项目损益如下表:
表2-3旅游物业项目损益预测表(万元)
物业收入
建筑成本
11465
8874
13104
4422
商铺折旧
103.31
运营费用(包括营销费用和管理费用)
436
978.88
1702.8
1478.72
463.12
规划费用
115
130
55
营业税及附加
305.2
685.216
1191.96
1035.104
324.184
土地增值税、房产税
523.7
1177.6
2049
1775.5
557.9
税前利润
-7429.9
405.304
3107.24
9717.676
4443.796
所得税
101.326
776.81
2429.419
1110.949
净利润
303.978
2501.502
7288.257
3378.207
注:
因后期需合并损益,此损益预测表未考虑税费减免优惠
(3)旅游物业项目滚动开发现金流模型:
根据以上2-3模拟损益表,可得出项目各年费用支出,再根据项目建安成本可按60%实付开工、分两年建完付完的原则,得出以下滚动开发的现金流量预测:
资金投入
18000
10389
19248.24
26256
销售收入
18227.8
22520
9738
当年费用支出
1414.9
4301.56
6539
4157.64
当年应付建安成本
8445
10602
4240.8
当年实付建安成本
10467
5067
9739
当年应付土地成本及规划费用
5050
支付当年费用支出余款
8859.24
6242
1339
可用于滚动开发的金额
25490.24
26829.24
3、热水嘎拉德斯汰温泉小镇综合损益预测
综合以上预测,以项目公司为单位,得到项目的收入汇总情况如下表:
表3-1热水嘎拉德斯汰温泉小镇收入汇总预测表(万元)
2020-2032E
温泉公园门票收入
旅游物业收入
10938
624.6
总收入
4、热水嘎拉德斯汰温泉小镇整体评价
以下估值结果是基于上述的损益预测,以折现现金流量法对项目投资价值进行测算,本次估值选取10%折现率进行计算的,具体如下:
表4热水主题温泉公园项目整体评价
指标名称
经济指标
总投资额(万元)
23000
建设期(年)
3年
2015-2017年
(物业项目建设期3年)
项目内部收益率(IRR)
24%
销售周期4年,运营周期20年
项目净现值(NPV)
¥
5,947.20
IC=11%
投资回收期(静态)
4年
含项目建设期
平均年收入(万元)
2019-2032年
平均年净利润(万元)
结论:
本项目在预测期内,整体盈利能力良好,其中物业地产的销售对项目经济指标的敏感性影响较大。
综合以上分析,本项目经济性可行。
七、开发风险与对策
1、旅游季节性强,经营期较短
热水项目由于地处我国北方,冬季较为漫长,适宜常规旅游观光项目经营的气候周期一般集中在夏季,夏季旅游市场十分火爆,但淡旺季游客接待量的增减变化过于迅速。
相应对策:
第一、通过旅游营销手段尽量调整淡旺季游客增长曲线斜率,延长项目可经营期;
第二、提升旅游产业档次,开发具有内蒙古草原及少数民族地区特色的休闲度假旅游产品,提高旅游经营项目的边际收入;
第三、大力发展冬季旅游项目,利于本地区冰雪旅游资源、温泉资源,开发冬季高端旅游休闲度假产品。
2、温泉资源紧缺,环境保护压力日增
热水镇的温泉开采量在近几年内突飞猛进,原有的温泉资源日趋紧张,同时由于周边矿产开采和经济活动造成的地下水位下降,项目整体的环境资源面临挑战。
第一、合理利用,对现有的政府确保的400吨/天的温泉用量进行科学、合理的规划,最大程度地提高利用现有资源的使用效率;
第二、注重保护,引进温泉专业开发单位,设计一整套的温泉利用和环境保护措施,采取边开发边保护的原则,达到以绿色开发促进环境改善的目的;
第三、增加项目文化体验性,采取具有文化、休闲和体验特征的产品设计,提升温泉文化的发掘力度;
第四、政府承诺采取价格调节机制,大幅度提高原有私人入户温泉的使用成本,从而保障本项目的温泉资源流量有较大余量。
3、项目开发资金投入需求量较大
目前项目签约的规划控制范围967亩,其中可用建设用地524亩,一期计划开发用地115亩,配套温泉主题公园及商业、旅游物业等多种产品形态,二期计划开发用地102亩,配套旅游商业,所需要的资金投入量比较巨大。
第一、注重项目规划的整体可操作性,采用功能、主题分区规划、各项目分区模块化的规划方式;
第二、产品层次规划、项目建设沿项目核心区及规划主干道两边,逐步向项目纵深部辐射延伸;
第三、科学规划、合理运作旅游物业项目,以短期的有效投资回报,满足部分旅游景观和基础设施项目投资建设的资金需求。
4、区域内现行火车运行对项目开发的影响
目前项目开发区域处于河道以南和集通铁路以北区域,目前集通铁路尚在运营阶段(按照规划,该铁路在3年左右改线搬迁),火车经过的噪音对该区块的开发具有一定影响。
第一,整个项目以“蒸汽年代”火车、机车文化为主题,呼应了该区域的特点。
(集通铁路是全世界最后一条运营的蒸汽机车铁路,蒸汽机车已成为当地著名的景观,每年都会举办蒸汽机车摄影节),本项目在靠近现有铁路线区域规划设计了“火车头主题公园”,一方面成为特色的文化景点,并可在铁路改线后扩大范围成为一个主题的工业旅游景区,一方面也形成一个环境缓冲区;
第二,本项目将分期分区开发,在火车改线前的一期项目主要以主题公众温泉和商业休闲物业为主,尽可能减小火车噪音的影响,而对于度假旅居物业主要集中距离铁路较远区域分期开发。
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- 热水 温泉 度假 一期 主题 公园 项目 可行性研究