最新房地产会计账务处理文档格式.docx

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应收票据——XX公司

　　商业汇票到期：

　　若为无息商业汇票（所附单据：

销售发票、双方协议）

应收票据

　　若为有息商业汇票

　　　　　　财务费用

　　（6）预付账款：

是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

　　①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：

付款申请书、付款单）

预付账款——预付承包单位款

　　拔付承包单位抵作备料款的材料

库存材料

　　企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：

工程价款结算单）

开发成本

应付账款——应付工程款

　　同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

　　用银行存款补付余额

借：

贷：

　　②预付给供应商的材料价款

预付账款——预付供应单位款

　　材料验收入库，用预付款抵扣应付款

应付账款——应付购货款

银行存款

（7）物资采购：

主要是核算企业购入各种物资的采购成本。

包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

　　（8）采购保管费：

主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

　　（9）材料成本差异：

主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

　　（10）库存材料：

用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

　　（11）库存设备：

用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

　　　①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：

代垫费用交付单、销售发票、付款单）

物资采购——设备采购

　　计算与分配的采保费（所附凭证：

计算的采保费用固定表格）

采购保管费

　　采购保管费的计算公式如下：

　　采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

　　某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

　　材料验收入库（所附单据：

入为单、设备管理单）

库存设备

物资采购

　　②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：

购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

预付账款

　　设备到达验收入库

　　冲减预付的设备货款

应付账款——应付供货款

　　支付余下应付的设备材料采购款

应付账款

　　③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：

发出材料汇总表、设备出库单）

开发成本——房屋开发

　　销售积压设备（所附单据：

设备出库单、银行单据、销售发票）

　　结转成本

其他业务支出

　　（12）委托加工材料：

主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。

应与加工单位签订加工合同。

　①发出材料，委托外单位加工

委托加工材料

　　材料成本差异

　　加工完后验收入库

库存材料——XX材料

　　（13）低值易耗品：

是指未达到固定资产标准的劳动材料。

如：

工具、器具、玻璃器皿等

　　自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

开发间接费用

低值易耗品

　　仓库领用工具一批，用五五摊销法：

待摊费用

　　（14）开发产品：

是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时

开发产品

　　对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

主营业务成本

　　（15）分期开发产品：

应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

分期收款开发产品

　　（16）出租开发产品：

是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。

主要是通过收取租金的形式实现的。

应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

　　出租土地或是房屋时

出租开发产品——出租产品

　　租金收入：

银行存款或应收账款

　　（17）周转房：

是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

　　开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

周转房——在用周转房

开发产品——房屋

　　按月计提的周转房摊销

开发成本或开发间接费用

周转房——周转房摊销

　　其间发生的维修费用，如果金额不大

　　如果金额较大的

待摊费用或长期待摊费用

　　最后再分次摊入到有关成本费用科目

　　（18）固定资产

　　①购入的固定资产（所附原始凭证：

运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

固定资产

　　购入需要安装的固定资产

固定资产购建支出

　　支付安装费用

安装完毕交付使用时

　　②自制自建的固定资产（所附单据：

移交使用单、工程结算单）

　　支付的土地征用费及堪设计费

　　领用材料时

　　分配建筑工人工资和福利费

应付工资

　　应付福利费

　　完毕建筑交付使用

　　③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：

投资证明、合同）

实收资本

　　累计折旧

　　④改扩建的固定资产（所附单据：

扩建通知单）

固定资产——未使用固定资产

固定资产——生产生用固定资产

　　残料变卖时

　　支付扩建工程款时

　　工程竣工时（所附单据：

工程竣工结算单）

固定资产——未使用固定资产

　　交付使用时

固定资产——生产用固定资产

　　（19）无形资产：

企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

　　2、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：

因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

　　支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

　　以预支款抵冲应付款时

　　补付其余款时

（2）预收账款：

按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。

以及代建工程收取的代建工程款

　　收到预付款时

预收账款——预收代建工程款

　　提交工程价款结算单时

　　贷；

　　收回全部余款

　　（3）应付工资

　　开出现金支票，发放工资

　　结转代扣款项

其他应收款——代扣水电费

　　代扣房租

　　月末分配工资费用

开发成本（建安）

　　开发间接费用（开发项目现场）

　　销售用费（销售机构）

　　管理费用（行政管理部门）

　　采购保管费（采购部门）

　　管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

　　应付福利费（医务人员）

　　（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

应付福利费

　　用现金支付福利费时

　　（5）应交税金：

核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

　　月末按照实现的经营收入计算应交税金

主营业务税金及附加

应交税金——应交营业税

　　——应交城市维护建设税

　　月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

　　月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

应交税金——房产税

　　——车船使用税

　　——土地使用税

　　月末计算的所得税

所得税

应交税金——应交所得税

　　实际交纳的税金

应交税金——XX税

　　（6）其他应交款：

核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

　　月末按规定提取教育附加

其他应交款——教育费附加

　　3、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：

如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；

前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；

基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；

建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；

公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。

可根据上述六项来设置三级明细科目

　　①开发土地成本费用：

开发成本——土地开发

　　或应付账款——XX公司

　　分配开发的间接费用

　　结转开发土地成本费用

开发成本——土地开发。

　　②配套设施开发

　　计算公式：

　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

开发成本——配套设施开发

　　支付的配套设施开发费用

　　同时领用库存设备或是材料开发

库存设备或库存材料

　　分配应负担的开发间接费用

　　结转配套设施开发成本

　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

　　或应付账款——应付工程款

　　自已组织施工的

　　应付工资

　　库存材料或设备

　　⑤代建工程开发成本：

是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

　　企业发生的各项代建工程费用支出

开发成本——代建工程开发

或库存材料

　　或现金

　　结转开发的间接费用

　　工程竣工后结转成本

开发成本——代建工程

　　移交委托单位后，根据移交手续

主营业务成本——代建工程结算成本

（2）开发间接费用：

所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：

管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时

　　或应付账款

　　或应付工资

　　竣工房屋开发成本的结转

　　（3）管理费用：

是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

　　（4）财务费用：

包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

　　（5）销售费用：

为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。

主要包括：

产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；

产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

　　发生的销售费用

销售费用

一、房地产涉及的税种：

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：

税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:

应纳税额=营业税×

税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

应交教育费附加额=营业税×

3%。

4、印花税：

（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；

（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；

（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；

（4）借款合同，税率为万分之零点五；

（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴

花；

（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数应纳税所得额（不含税）税率（%）速算扣除数（元）

1不超过500元的部分50

2超过500元至2000元的部分1025

3超过2000元至5000元的部分15125

4超过5000元至20000元的部分20375

5超过20000元至40000元的部分251375

6超过40000元至60000元的部分303375

7超过60000元至80000元的部分356375

8超过80000元至100000元的部分4010375

9超过100000元的部分4515375

计算公式：

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×

适用税率-速算扣除数

应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税

（1）所得税的征收方式有两种：

查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

应交所得税=利润总额*所得税税率

（4）所得税税率：

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；

依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

8、土地使用税：

土地使用税每平方米年税额如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

税率：

土地增值税实行四级超率累进税率，即：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。

增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。

增值额超过扣除项目金

转载自：

房地产会计全部账务处理

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