上饶市城区基准地价修正体系说明汇编Word文档格式.docx
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个别因素
宗地自身条件
临路状况
0.35
0.140
临街宽度
0.113
宗地进深
宗地形状
0.068
表10-1商业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表
表10-2住宅用地基准地价修正因素及其权重测算结果表
住宅用地类型
0.090
0.036
0.36
0.032
0.023
0.22
0.029
0.024
区域街道等级
0.044
0.18
0.043
公用设施完善度
中学
0.16
0.010
小学
0.17
0.011
幼儿园
0.19
0.012
医院
邮局
0.05
0.003
农贸市场
0.2
金融机构
0.08
0.005
0.060
环境质量优劣度
大气污染
0.50
噪声污染
建筑物朝向与采光
0.080
宗地临路位置
宗地面积
0.120
表10-3工业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表
0.084
0.070
区域街道类型
0.126
0.210
产业集聚效益
区域土地利用限制
宗地临路状况
宗地自然条件
第二节基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表是采用替代原理,建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系,编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系,以便能在宗地条件调查的基础上,按对应的修正系数,快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算
以土地级别为单位,以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值,分别与相应级别的基准地价相减,得到上调或下调的最高值。
计算公式如下:
上调幅度计算公式:
F1=[(Inh—Iib)/Iib]×
100%(10-1)
下调幅度计算公式:
F2=[(Inb—Inl)/Iib]×
100%(10-2)
式中:
F1--基准地价上调最大幅度;
F2--基准地价下调最大幅度;
Iib--级别基准地价;
Inh--级别单元总分上限值所对应的地价;
Inl--级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型,按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表10-4、10-5、10-6。
表10-4商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
土地
级别
级别基准地价
单元基准地价最大值
单元基准地价最小值
上调最大幅度(%)
下调最大幅度(%)
一级
2735
3491.66
1958.5
27.67
-28.39
二级
1622
1957.69
1079.2
20.70
-33.46
三级
843
1078.75
616.18
27.97
-26.91
四级
476
615.92
345.62
29.39
-27.39
五级
260
318.09
210.55
22.34
-19.02
表10-5住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
1217
1503.12
981.8
23.51
-19.33
778
935.21
629.44
20.21
-19.10
520
616.99
416.65
18.65
-19.88
367
410.04
304.16
11.73
-17.12
244
296.56
193.26
21.54
-20.80
表10-6工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
350
378.94
327.14
8.26
-6.53
294
322.36
266.29
9.65
-9.43
264.34
226.53
8.34
-7.16
205
224.87
189.90
9.69
-7.37
182
188.5
169.00
3.57
-7.14
二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制
(一)因素修正系数值计算
根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值,采用下式计算各因素的修正值:
F1i=F1×
Wi(10-3)
F2i=F2×
Wi(10-4)
F1i—某一因素的上调幅度;
F2i—某一因素的下调幅度;
F1—基准地价上调幅度;
F2—基准地价下调幅度;
Wi—某一因素对宗地地价的影响权重。
(二)因素修正系数及指标说明表的编制
根据基准地价修正幅度的计算结果,在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上,按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值,分地类按级别编制修正系数表。
在此基础上,进一步编制影响因素修正系数条件指标表。
因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述,通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。
利用土地定级中各影响因素的评价结果,在进行统计分析的基础上,编制影响因素修正系数条件指标表,结果见表10-7~36。
表10-7
级商业用地基准地价修正系数表
优
较优
一般
较劣
劣
2.061
1.031
0.000
-1.058
-2.115
0.858
0.429
-0.44
-0.88
0.512
0.256
-0.263
-0.525
0.02
0.277
0.139
-0.142
-0.284
0.09
-0.093
-0.185
0.636
0.318
-0.327
-0.653
0.215
-0.22
0.761
0.381
-0.391
-0.781
1.148
0.574
-0.589
-1.178
3.874
1.937
-1.988
-3.975
3.127
1.564
-1.604
-3.208
1.882
0.941
-0.966
-1.931
表10-8
级商业用地基准地价修正系数说明表
修正因素
<
300
300-600
600-900
900-1200
>
1200
150
150-300
300-450
450-600
600
350-700
700-1050
1050-1400
1400
500
500-1000
1000-1500
1500-2000
2000
360
360-720
720-1080
1080-1450
1450
道路类型等级
商业街
混合型主干道
生活型主干道
生活型次干道
支路
50
50-100
100-150
150-200
200
水、电、通讯
等各种基础设
施配套完善,
使用保证率高
等基础设施配
套完善,使用
保证率较高
套较完善,使
用保证率高
用保证率较高
用保证率一般
人口稠密,人
口流量大
口流量较大
人口较稠密,
人口流量较大
人口流量较小
人口流量小
商业密集区域
商业、文体
娱乐设施
商业、住宅
混合区
工业、仓储、交通用地
其它用地
十字交
丁字交
一般沿路
3
3-4
4-5
5-6
6
8
8-10
10-12
12-15
15
形状规则,有利于土地利用
形状较规则有利于土地利用
形状对土地利用无不良影响
形状不规则,有一定影响
形状极不规则,严重影响
表10-9
950
950-1400
1400-1850
1850-2300
2300
1350
1350-1600
1600-1850
1850-2100
2100
580
580-1150
1150-1750
1750-2350
2350
420
420-850
850-1250
1250-1700
1700
巷道
100
100-200
200-300
300-400
400
商业,文体
商业,住宅
工业,仓储
交通用地
形状规则,有
利于土地利用
表10-10
4.160
2.084
-2.005
-4.010
1.734
0.867
-0.834
-1.668
1.035
0.518
-0.498
-0.996
0.559
0.280
-0.269
-0.538
0.364
0.182
-0.175
-0.350
1.287
0.644
-0.619
-1.238
0.434
-0.417
1.538
0.769
-0.740
-1.480
2.322
1.161
-1.117
-2.234
3.891
1.946
-1.884
-3.767
3.140
1.570
-1.521
-3.041
1.890
0.945
-0.915
-1.830
表10-11
2000-2300
2300-2600
2600-2900
2900
1100
1100-1400
1400-1700
1700-2000
360-720
720-1080
1080-1450
2400
2400-2700
2700-3000
3000-3300
3300
1250
1250-1550
1550-1900
1900-2200
2200
交通型主干道
120
120-240
240-360
360-480
480
等各种基础设施配套完善,使用保证率高
等基础设施配套完善,使用保证率较高
等基础设施配套较完善,使用保证率较高
等基础设施配套较完善,使用保证率一般
人口密集,人
人口较密集,
表10-12
4.379
2.190
-2.041
-4.081
1.822
0.911
-0.849
-1.698
1.087
0.544
-0.507
-1.013
0.588
0.294
-0.274
-0.548
0.382
0.191
-0.178
-0.356
1.352
0.676
-0.630
-1.260
0.456
-0.425
1.616
0.808
-0.753
-1.506
2.439
1.220
-1.137
-2.273
4.115
2.058
-1.918
-3.835
3.321
1.661
-1.548
-3.095
1.999
1.000
-0.932
-1.863
表10-13
3200
3200-3500
3500-3750
3750-4000
4000
1750
1750-2150
2150-2550
2550-2950
2950
930
930-1160
1160-1390
1390-1620
1620
2900-3200
3500-3850
3850
2050
2050-2300
2300-2550
2550-2800
2800
交通型次干道
300-500
500-700
700-900
900
施齐全,使用
保证率高
等基础设施较
齐全,使用保
证率高
证
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