锐思特酒店运作手册维修保养文档格式.docx

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3.每月3号之前统讣分店上月的工作情况，填写维修月报，并发送给维修经理。

4.重大系统故障和维修（影响酒店正常运行的故障项目）必须电话告知维修经理。

（四）维修问题的跟进

1、维修问题汇报后，店长督促维修单位在2日内提出维修方案和讣划，如暂时无法确定方案的应有说明；

2、对于质保期内维修，督促施工单位按照计划进行维保，对不按时保修的，分店或维修经理另外找人维修，发质保期维修备忘录给原施工单位，扣除对应维修内容质保金；

3、对非质保期维修或新增加项目维修，分店或维修经理联系维修单位岀具维修方案和报价，确定后进场维修：

4、施工单位进场维修前应与分店联系，根据分店实际情况进场维修，遵守分店维修纪律，维修完后必须由分店店长或维修工签名确认。

5、对于维修问题跟进不及时的或未按汁划进行维修的，分店应及时电话与维修经理联系，以便做另行安排。

（五）维修房的界定、设定和跟进制度

1.各类使用功能正常：

冷热水、空调、床、照明、电视、电话、卫生间使用功能确保正常，装修保证不影响客人感受为前提，不得有大面积的油漆脱落、发靈,无地板损坏严重、卫生间无玻璃胶异常发黑等情况的发生，具备以上各项条件方可以正常岀租。

2.存在以下任何问题都应设置维修房，即刻进行维修，待修复后方可出租。

如有以下问题仍出租给客人且无事先充分告知则视为店长和维修技师的工作失误。

A.无热水、无冷水

B.电视、空调工作不正常

C.电话、上网不正常

D.电源、照明不正常

E.床铺有故障

F.卫生间设施工作不正常

G.有大面积油漆脱落、发需、严重墙壁裂缝、地板严重腐烂翘起。

3.维修房必须制左维修计划，并预计维修完工日期，不得拖延维修。

过夜的维修房必须报维修经理。

（六）设备巡査制度

1.所有设备、机房每天最少保证要巡查一次，并记录相关运行参数和能耗数据。

2.各设备房要悬挂巡查记录本，上而主要记录巡査时间、房间情况说明、设备的维修保养记录和房间卫生淸理的具体时间。

3.巡査记录要签名确认。

记录要详细写明每次维保所更换的配件、材料以及所做的保养项目等。

4.对消防、监控、网络、热水器、水泵等应主动联系维保单位进行保养，并做好记录

（七）维修工的招聘、必备条件和绩效考评制度。

1.维修工的招聘由店长负责招聘并安排具体工作。

2.维修工的必备条件是必须有电工上岗证，同时要略懂电脑知识，具有相关行业的一年以上工作经验。

3.维修工的绩效考评与分店保养计划的执行情况和工程维护方而的投诉挂钩。

（八）维修档案建立的制度

1.为便于进行设备的管理和更好地跟进设备的保养工作，洒店所有公共区域的公用设备必须设立设备档案。

2.档案内容包括设备安装资料、维修保养记录、设备安全单位、保养单位、设备原始参数及实际投入运行时间、设备实际使用寿命等项目。

3.设备档案必须立期进行更新和检查，根据实际情况制泄维修保养计划。

4.必须有专人负责设备档案的保管和更新，随时提醒安排保养计划的落实。

所有大型设备的维修更换配件必须记录在案。

5.设备档案一式两份，一份悬挂在设备旁边，一份统一存放在分店设备资料档案内备査和随时记录，所有设备必须进行汇总，并保存电子文档，抄送维修经理备案。

分店适时更新和维护。

并将维护记录立期发送维修经理备案。

（九）工具管理制度

1.关于工具的使用，个人使用工具由员工个人自己保管，丢失了由员工个人负责。

2.对于共用工具，各分店必须将所有共用工具详细列一份淸单，此淸单作为交接班时工具交接的淸点项目，维修工交接班必须详细淸点工具并签名确认，发生丢失由当班负责;

3.工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向洒店店长报告，由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。

4.工具因使用时间过长而发生磨损或毀坏，实行以旧换新的制度，经酒店店长批准可办理报废，重新申购和领用。

（十）酒店节能制度

酒店能源消耗一般占•酒店营业额的10%左右，这是一个很大的消耗空间，如果控制得好，将大大提髙酒店的利润。

卩能降耗要靠全洒店员工的共同参与才有可能取得良好的效果，节能降耗从点滴做起，从自身做起，每个人要养成良好的节能意识和习惯，将洒店当成自己家一样，为酒店创造更大的利润贡献自己的一份力量。

具体要从以下几方面做起：

1.关于空调的使用规泄：

夏天室内温度设置不得低于26°

C,冬季温度设宜不得髙于22°

C,尽量将室内外温差控制在7~9°

C之间。

各会议室和办公室要做到人走关空调，或提前10分钟关空调。

2.关于照明控制的规泄：

尽疑使用节能灯。

随手关灯，杜绝长明灯、白昼灯，酒店公共区域以及其它办公室或活动场所在可以利用自然光的时候要留意关灯，并要做到人疋灯熄，客房走廊在可以自然采光的情况下也要留意关灯。

3.电脑使用要设苣成省电模式，在长时间不使用时，电脑自动进入休眠状态。

4.关于客房热水温度的设左，夏天岀水温度可适当调低至39~43°

C之间，冬季可适当调髙45~50°

C之间，服务员淸理房间卫生时严禁使用热水。

5.坚持做好能源消耗的统汁和控制工作，决不浪费一点一滴能源。

（十一）动火、焊接审批制度

1.严格执行动火、烧焊审批制度，确需动火、烧焊作业时，动火操作人员或施工单位应按规立向店长或店助申请动火许可，得到许可后方可开工。

2.动火、烧焊作业前应淸除动火点附近5米区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当的安全隔离，并向保安人员借取适当种类、数量的火火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。

3.离地而2米以上的髙架动火作业必须保证有一人在下方专职负责随时扑火可能引燃其它物品的火花。

4.未办理“动火许可证"

披自动火作业者，本单位人员予以记小过一次处分，严重的予以开除。

（十二）维修物品釆购

1.大宗物品及数量较大物品原则上由各分店在0A系统上进行申购。

2.对于价值不大且数量较少或需要紧急使用的维修物品由维修工向洒店店长提岀申报，得到酒店总经理许可后可以先行购买，然后凭发票报销。

3.所有材料和物品要设立盘点登记表和领用登记表，详细记录各材料使用去向和

现存数量以及购买数量。

.'

I■

4.凡是有材料使用或消耗的维修必须做好维修记录，如实注明材料使用数量及名称，并需维修现场服务员或助理签名确认。

5.对于某些可以保修的配件要收集好交给供应商更换（比如节能灯、客房取电盒、电子整流器及其它贴有保修封条的产品在未过保修期的都可联系供应商更换）。

6.最低库存制度，所有维修物品必须保证最低库存数量，维修备件数量达到最低库存数量前，必须及时下单申购。

（十三）关于开业分店有噪音施工的时间控制

1.凡是已开业接待客人的分店，施工项目有噪音的必须严格按规泄时间进行。

2.根据实际情况，有噪音的施工项目必须控制在每天早上10:

00-12:

00,14:

00-1&

00期间进行，不得超过此时间段进行有噪音的施工。

3.必须在前台粘贴温馨通告，说明此段时间进行施工。

（十四）质保期内维修的跟进制度

质保期内发生工程质疑方而的维修请按下而的格式发传貞•给施工队确认，同时设立专门的维修记录和档案，确保施工单位已经接收到，同时以邮件的形式发送工程维修经理,分店保留底备査。

所需费用报销时注明此笔费用从（XXX单位）施工质保金内扣除字样,质保期满支付质保金签名时以此为依据扣除相应费用。

质保期一般情况：

水电、设备、灯具、消防以及装修类质保期时间为一年；

上建、框架、防水、天面隔热防潮等项目质保

期时间为两年。

质保期内维修备忘录格式

To：

From：

Tel：

Name接收人名及手机号码：

Name发件人名及手机号码：

事由：

今有以下项目需要贵公司协助维修：

］、

2、

以上项目请贵公司在日之前给与答复，日之前完成维修，如到期

不来或逾期不能完成维修将由分店自行处理。

所需费用如下：

1、元；

2、元，届时所有费用将双倍从工程质保金内

扣除。

谢谢！

分店名称:

年月日：

（十五）大修的安排

1.分店视客房使用情况制定大修计划。

2.客房装修项目要每3~4年左右进行大修和翻新。

3.部分单项维修可以根据使用情况制左计划。

4.有以下情形的必须安排大修计划：

a^

汕漆大面枳发芻、严重裂缝、挂花、脱落.变形.色差严重

b、

客房卫生间天花严重生锈、脱落、变形、振动

c^

客房地板、地脚线损坏严重、变形

d、

客房天花发签、变色、脱落、变形

c、

家私破损严重

门框开裂、门框油漆脱落

g、

墙壁渗水.起泡

5.大修（金额超过5000元）由筹建部负责，温州地区以外的单店经公司工程部门负责人同意，也可由单店具体实施匚单店一一筹建部一一财务。

（十六）分店电脑使用制度

1.分店电脑严格执行使用权限制度。

2.任何人使用电脑凭本人使用密码进入。

3.不得利用电脑做与工作无关的事情。

4.前台电脑禁止使用移动U盘。

5.禁止随便安装和下载各类与工作无关的程序和软件。

（十七）维修工日常工作中酒店礼仪

维修工在日常工作中和其他酒店员工一样，要讲究酒店礼仪，具体请参考《人事管理篇》，除此以外特别要注意以下几点：

1.在楼层走廊要尽疑靠边走，遇到客人二人而行，更要靠边泄，绝对不能从客人中间穿过。

2.遇到客人要主动点头问好，而带微笑。

3.使用电梯时要遵循让客人“先进先出”的原则。

4.搬运维修用工具或材料时，注意不要碰撞到客人或洒店任何的駛件（如墙体等），如需要人让路必须礼貌地讲“对不起”。

5.进入客房要遵循敲门程序，有客人入住的房间必须有客房服务员陪同方可进入进

行维修……；

第二部分、各系统操作规程及维修指引

（一）室外招牌灯维护和维修

1.室外招牌灯如果维修方便的话就及时根据灯具的损坏情况进行维修和修复。

2.如果不便于维修，就请专业公司每年更换一次灯管。

每年对周定支架进行维护，刷油漆防锈。

3.如果损坏严重并且维修不便，也要请专业公司统一更换，更换灯管时就全部更换,整流器视使用年限如果满3年也进行统一更换。

（二）墙壁油漆发霉，起层、脱落

1.査找具体原因（渗水、撞坏）

2.如果是渗水造成，必须先做好防水处理，再进行油漆修补。

3.修补汕漆时必须铲除全部底灰和汕漆，重新上灰，油油漆，并且必须整幅墙全部重新油过，必须使用滚筒刷油。

4.

此工作视情况可请专业维修公司进行修复。

1.如果裂缝不是很明显，可以暂时不予理会。

2.

3.

如果裂缝严重影响客人感受，并且很显眼，就必须进行修补。

修补方式是铲除裂缝周用底灰和汕漆，重新上灰，沿裂缝贴防裂朋带，再刷油漆,必须整幅墙重新油过油漆，必须使用滚筒刷油。

（四）

天花裂缝处理

1.

裂缝不明显可以暂不处理。

裂缝很明显，并影响客人感受，检查裂缝产生原因（渗水、变形）

如是因为渗水必须先做好防水，属于变形的就需要随时根据裂缝情况进行修补。

修补时必须先铲除底灰，贴防裂绷带，重新上灰刷油。

新旧油漆之间接缝须平直。

（五）

客房卫生间天花漏水的处理

3・

査找漏水原因，管道漏水的话更换管道（店里维修及时进行）

管道周国地面渗水的话，在上层地而做防水，需要打烂排水管周国的地而，重新敷设水泥，重新做好防水。

一

楼板裂缝产生渗水：

将上层卫生间地而瓷砖打烂，重新做防水后再敷设地砖。

后面第2和第3项由专业维修公司进行。

（六）

卫生间地面渗水处理方式

查找渗水原因

如果是地而防水没做好，要求打烂地砖，重新做防水，重新铺地砖。

需要专业公司处理。

（七）

客房各类灯具和电器

客房各类灯具（床头灯、房间顶灯、卫生间灯、客房走廊灯）每月进行除尘工作，加固工作。

楼层配电箱每半年进行电箱维护一次以上，项目包括除尘、接线收紧、漏电测试。

房间各类电器要每半年圮期检查使用情况，是否存在漏电情况，是否有安全隐患。

房间发生漏电跳闸情况处理：

插座线路跳闸，拔掉所有电器，再打开开关，如果没跳闸就说明电器有故障，检査电器。

如果还跳闸就说明线路或插座面板有问题,逐个拆除插座面板，同时检査线路有没有短路现象。

5.

照明回路跳闸，原因主要有以下几方而：

灯具故障，灯具短路，更换灯具：

线路故障，分段检查线路情况，逐段排除故障段，彻底找岀故障路段。

（八）

地板翘起的处理

检査具体原因。

地板质量原因，联系地板厂家更换。

3.打开地板，如果底部有水，说明房间有渗水情况，请先做好防水后再联系地板厂商更换地板。

4.如果地板底部没有水，说明没有渗漏情况，与服务员拖地时留下的水分太多有关系，要求服务员今后做房时一圧要将地板上的水抹干。

（九）消防保养和演习流程

分店消防系统检査和保养项目跟进

号序

目项

检査项目

IX

全齐件配

2

栓查防检

消水

月

力间对误压草与无

n

4

A

天

【I

保养项目

Ld

約钟、「▲八/JJ

周

3

动汕转滑

兰法管

5

6

水池自动补水装宜

手动测试，保证关闭自如

7

灭火器

检测压力表和保险插销是否完好，压力表指针指示红色位置时必须进行换药。

检査有效期，看是否过期。

8

防排烟系统

正压送风、防排烟

半年

演习步骤

1

前台提前岀告示提醒洒店进行消防演习

演习时间，可能出现对客人的影响，结束时间，影响区域

视情况而定

准备工作

消防主机联动开关处于手动，消防泵房处于自动，关闭消防泵动力电源，保留控制电源，警铃处于手动状态，熟悉消防主机手动自动转换操作。

模拟一个场所

房间或某一公共区域

发出火警信号

对着烟感喷烟；

或手动按下某区域的报警按钮

前台收到火警信号

消音，按消防处理流程通知相关人员，

确认火警信号

通知保安、服务员到现场，从就近消防栓拿岀消防水带，并接驳好，做好出水准备，服务员模拟通知客人疏散。

维修技师做好相关区域停电、电梯迫降到一楼、消防泵房待命。

前台将信号发送楼层

警铃恢复自动，启动应急广播，指引客人疏散

事情善后处理

安抚客人，打扫现场

9

事后总结

总结不足之处，合理分配人手，各司其职

（十）热水系统保养和巡査

一、操作与使用

1.开机顺序：

>

接通热水机组电源，电源指示灯亮（蓝色），系统进入自检无误后进入等待状态。

打开水路各阀门。

按一下“开机/关机”键，蜂鸣器提示一声，加热指示灯亮（红色），显示屏先显示系统默认的设宜温度（50C）,3秒钟后将显示实际水温。

警告：

禁止在无水状态下运行热水机组。

2.运行

开机后，机组即可进入全自动运行状态，自动恒温控制。

加热时，加热指示灯点亮（红色）：

当水温达到设左温度时，加热指示Version.2009-8-.26

本手册内容属于浙江锐思特洒店管理内部资料，任何人未经许可不得翻印和外传，违者追究法律责任。

灯熄火，保温指示灯点亮（緑色），当水温低于设左温度6C时，重新启动加热。

注意：

为保护压缩机，停机后自动重新启动时有5分钟的间隔。

3.水温设置

系统默认的设置温度为50°

C,根据实际使用需要，冬季客房出水温度为45-50度。

夏季客房出水温度为39~43度。

关机不会使设立的参数丢失，停电和断电会使设左温度恢复为出厂默认设定温度。

4.关闭热水机组

按控制而板上的“开机/关机”按钮，关闭热水机组。

关掉总电源。

打开泄水阀，完全放掉机组中的滞留水（特别是冬季冰冻地区要严格遵照执行）。

二、日常维护

1.日常检査

加强巡视检查力度，做好检査记录和维护保养记录，发现异常及时处理。

加强外用辅助设备的维护保养，创造良好的工作环境。

保持热泵周用良好的通风。

做好能源消耗统计工作，计算每吨热水的用电量，及时发现异常的现象。

2.蒸发器淸洁

蒸发器积灰严重、树叶、纸片等杂质堵住蒸发器，会降低热水机组的运行效率，增加能源消耗。

要求每月用水冲洗一遍。

首先可用毛刷淸理较大的堵塞物，然后接水管，调低水流量，轻轻冲刷蒸发器，必要时可以先喷一些涤金，然后再用水冲洗。

3.板式换热器的淸洗。

板式换热器经过长期水循环之后会结垢，造成水流量减少，降低机组效率，严重时会发生超压报警。

因此根据各地实际使用情况，一般八个月要对板式换热器进行淸洗一次。

淸洗方法：

首先配比5%的稀柠檬酸，加入换热器内，浸泡约一小时（视结垢时间可适当延长），然后反方向淸洗，即用泵进行与原水流方向相反的强制循环，时间长短视清洗出水情况而左，最后用淸水将柠檬酸淸洗干净。

清洁前必须先切断电源。

清洁蒸发器时不要使用高压的水直接冲刷蒸发器，这样做会损坏翅片。

三、热水系统故障现象分析及解决方案

1.开机不能启动：

首先检查相序保护是否起保护作用，是，应该查明原因后Version.2009-8-.26

再起动。

（A、缺相、不平衡；

B、相序器松动工作不稳泄：

B、烧坏需更换）。

2.控制器无显示：

检查电源是否供应正常，有否供到电路板，如有则检査电路板与显示板的连接点，否则更换。

3.显示板：

有电源显示，苴它指示灯不亮并按动无任何反应，检查无连接不良后，可先断电后再通电试验运行是否有反应，否则更换。

4.漏电报警：

显示E3,先检查漏电原因后，才能通电开机。

（A、可能是某连接点受潮。

B、电路板感应太敏感，可将感应线拆卸）。

5.保温后不起动：

保温灯亮，但温度下降后不起动，检查连接是否松动，否则更换，如果显示“E2”则为传感器故障，检查线路和传感器。

6.髙压保护：

指示灯亮，不能起动，原因（A、设置停机温度《标准温度是

50度》过高造成高压保护。

B、小循环进、出水不流畅：

1）进水量不够造成热交换温度过高，2）岀水不畅通高温水枳压。

）排除故障方法：

淸除过滤器杂物后，1）需要等压力下降后；

2）关掉电源开关；

3）手动复位：

4）通电起动。

7.液位溢水：

水满后不断有水流出。

A、液位器控制失效：

B、液位探头氧化

（刮去氧化层）；

C、电磁阀关不严（拆开阀芯并进行淸理）：

D、回水阀开启过大（关小回水阀）

&

低压保护：

是指机组低压，低于设定2公斤保护压力的情况下不能起动，这种情况电路是正常，控制显示操作开关按动无反应，检査低压表压力是否低压保护，是则需要检查漏氟原因并做处理后，加注适量的氟后会自动解除低压保护，同时会起动机组。

9.机组不制热水：

1）机组是否停机，2）机组集热器（风机盘管）是否太脏需要淸洗，3）检查是否漏氟或不够，4）检査压缩机工况是否正常，5）判断膨胀阀是否工作，6）膨胀阀不工作的现象是低压部分毛细管不冷并无冷凝水，7）电磁阀正常通电后会打开。

10.蒸发器结霜的处理：

1）关闭热泵机组电源：

2）开启电加热的进出水管路阀门：

3）开启电加热；

4）用温水冲洗热泵机组蒸发网，直到冰霜全部融化：

5）过半小时后再开启热泵机组。

并留意机组工作状况。

11.电加热投入使用应该注意：

左期测试电加热运行状况，定期检测电加热温度的设泄（随着天气气温的高低进行调整），测量其电流大小。

查看电热器的进出水的水温和水流量，检查阀门有没有打开。

12.配套的设备损坏，1）到附近的五金店购买后马上对苴进行更换，如果还在保修期内的，要求供应商付钱：

2）变频器坏：

耙主电源跨过变频器直接接到水泵，通知变频器厂家跟进维修。

已过质保期的同样通知相关变频器厂家进行维修。

3）水泵坏：

启用备用水泵，通知厂家尽快进行维修，已过质保期的联系附近的水泵维修点进行维修。

13.客房没热水。

1）检查机组运行状况，查看热水出水温度；

2）检查加压水泵运行状况，