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A.76880B.79104C.77952D.81562
7.某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能性折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率4%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。
C
A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%
8.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。
A.独一无二和供给有限B.流动性差和价值量大
C.独一无二和价值量大D.不可移动和用途多样
9.房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲,是()上升的。
A.间断B.波浪C.连续D.螺旋
10.按照我国法律的规定,居住用地的最高年限为()年。
A.70B.60C.65D.50
11.在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产()。
A.宅基地使用权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系
12.房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于()的限制。
A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系
13.某抵押房地产的土地为划拨方式取得,经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元,将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元,已抵押贷款余额为48万元,无其他法定优先受偿款。
若社会一般抵押率为60%,实现抵押权的费用及税金为15万元,该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。
A.12B.25C.27D.40
14.某宗房地产交易,买卖合同约定成交价格为2325元/
,买卖中涉及的税费均由买方负担。
已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%,那么在交易税费正常负担下的价格为()元/
。
A.2448B.2500C.2172D.2214
15.采用间接比较百分比进行房地产状况调整,若可比实例比标准房地产优3%,估价对象比标准房地产劣5%,则有关房地产状况调整的说法,正确的是()。
A
A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97
C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95
16.某宗房地产的土地使用期限为50年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。
该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元,报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为()万元。
A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18
17.某套住宅的月有效毛收入为3000元,运营费用为有效毛收入的10%。
因楼上装修漏水使该住宅被水淹,需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元,在装修期3个月内均匀投入,装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%,则该住宅因被水淹造成的损失为()元。
A.49627B.57647C.65548D.65920
18.某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00
19.在保险事故发生后,房地产保险需要评估(),为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失
20.在替代品之间,一种房地产价格不变,另一种房地产的价格如果上涨,则该种房地产的需求就会()。
A.增加B.减少C.不变D.无法确定
21.关于估价方法选用的说法,正确的是()。
A
A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法
B.股价范围内房屋已空置,征收估价时不能选用收益法
C.估价师对外地城市某一成套住宅估价,因可比实例调查困难,可不选用
D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法
22.购买一套建筑面积为120
,单价为18000元/
的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是()。
D
A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付款,给予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元,余款在第一年末支付
D.首付五成,余款以期限10年、年利率7%,按月等额本息还款的抵押贷款支付
23.甲、乙两家相邻土地,市场价格分别为50万元和70万元,若将两家土地合并为一家土地,合并后的土地市场价格为150万元。
如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的要价范围是()万元。
C
A.0~50B.50~65C.50~80D.62.5~150
24.通过房租求取房地产净收益,不应扣除()。
A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费
二、多选题
1.下列房地产中,通常适用收益法估价的有()。
ABCD
A.农地B.写字楼C.加油站D.二手商品住宅E.行政办公楼
2.下列房地产价格影响因素中,会引起房价上涨的因素有()。
ABC
A.周边土地出让出现“地王”B.家庭规模小型化C.下调贷款利率
D.GDP增速放缓E.城镇化速度减慢
3.下列估价项目中,价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有()。
BCD
A.在建工程抵押估价B.期房预售价格评估C.预购商品房抵押估价
D.用于产权调换的期房价格评估E.建筑物火灾毁损价值评估
4.比较法估价中,对可比实例成交价进行权益状况调整的内容包括()。
ACDE
A.租赁权限情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况
D.地役权设立情况E.利用方式限制情况
5.下列房地产价格影响因素中,属于外部因素的有()。
ADE
A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素
7.运用成本法对新开发房地产的价值进行评估,在减值或增值调整时,应考虑的影响因素主要包括()。
A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观
D.工程施工质量优劣E.该类房地产市场供求状况
8.假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括()。
AC
A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息E.销售税金
9.成本法估价中,征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括()。
ABD
A.土地补偿费和安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费
D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费
10.对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()。
A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则
三、判断题√
√()1.理论上同一估价对象在同一估价目的及相应的特定条件下形成的正常值是唯一的。
√()2.假设开发法估价中运用动态分析法时,其折现率可以理解为既包含资金利率,又包含开发利润率。
()3.价值时点为现在,实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。
√()4.对收益性房地产来说,增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益,从而会直接导致房地产价格下降。
()5.外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。
√()6.根据《城市房地产管理法》,各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
()7.可比实例有债权债务而估价对象没有,统一财产范围时,应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权,统一为不带债权债务的价格。
√()8.房地产被征收的,应给予被征收房地产价值补偿;
被征用的,一般只给予被征用房地产租金补偿,但房地产被征用后灭失的,应给予被征用房地产价值补偿。
√()9.在房地产估价中,如果估价对象的范围包含房地产以外的财产,则应逐一予以说明,未作说明的,应理解为不在估价对象的范围内。
√()10.房地产投保火灾险时的保险价值,通常不应包括不可能损毁的土地价值。
()11.运用分解法求取建筑物折旧时,只存在不可修复的功能落后折旧,不存在可修复的功能落后折旧。
√()12.“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还债来源,而是以住房自身的价值作为偿还保证。
四、重要概念
1.地役权
2.基准地价
3.路线价法
4.法定优先受偿款
5.房地产的复原重置成本和更新重置成本
6、“四三二一”法则
五、计算题
1.某商铺共两层,总建筑面积200𝑚
^2,每层建筑面积相等。
一层层高6m,2层层高3.5m。
该商铺一年前整体出租,租赁期限为5年,年租金为1680元/𝑚
^2,约定租金每年递增率为3%;
运营费率为25%。
根据调查,同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡,二层租金是一层租金的0.6倍;
在其他条件相同的情况下,层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;
该类商铺每年的租金递增率为5%,运营费用率为25%。
该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%,转让税费为市场价格的6%。
请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。
解:
1租约期内
该商铺一年前整体出租,年租金1680元/
,则目前租金为:
1680x(1+3%)=1730.4(元/
)
价值V1=
=85.7521(万元)
(2)租约期外
价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/
,则:
一层层高6m租约期外第一年租金为=1920x1.25x
二层层高为3.5m的租约期外第一年租金为=1920x0.6x
价值V2=
x
=107.7310(万元)
(3)转售时,利用直接资本化法计算房地产价值,
房地产价值=
=
=262.1060(万元)
V总=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(万元)
2.某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000
,剩余经济寿命为35年,在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/
∙天,空置率为6%;
同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/
∙天,空置率为4%。
预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/
∙天,空置率将降为2%;
同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。
在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元,而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。
已知报酬率10%,运营费用率为25%,每年计365天,请通过计算:
(1)判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;
(2)计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
(1)该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。
5年后兴建一大型购物中心,因此在剩余经济寿命35年内,应分前5年和后30年两部分进行计算。
则有前5年时,
每年收益A1=
17.4105(万元)
=65.9995(万元)
后30年时,
A2=
30.1125(万元)
=176.2597(万元)
增加电梯所能带来的房地产价值增加额V1+V2=242.26万元
修复成本180万元。
因此该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。
(2)修复电梯功能后,
该写字楼的年净收益=
94.608(万元)
=358.6388(万元)
兴建大型购物中心,后30年时,
A4=
107.31(万元)
=628.1254(万元)
则兴建大型购物中心后,该写字楼的价值=V3+V4=986.76(万元)
获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格
功能缺乏折旧=986.76
180=806.76(万元)
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