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肥城市场调研报告
肥城市的房地产市场调研报告
随着寒假的来临,我的社会实践计划也拉开了帷幕。
按照计划,自己打算在寒假里对我家乡——山东省肥城市的房地产市场发展能够有所认识。
为了能够达到预期目的,我在当地一家房地产公司进行了实习。
在这一个多月的时间里,我在同事和领导的配合和指导下,对家乡的房地产市场进行了调研。
实践目的:
这次实践活动,意在通过走访、搜集资料、问卷调查等方式得出基本数据,力求使自己对家乡的房地产市场现状有所了解和认识。
正文:
我的社会实践报告分为房地产宏观经济环境分析、房地产市场总体概况、市场供应分析、市场需求分析和结论五个部分。
一、房地产宏观经济环境分析
1.1肥城概况
肥城为全国明星市、综合实力百强县,是我国重要的煤炭城市。
肥城地处山东中部、泰山西麓。
1992年撤县建市,总面积1277.3平方公里,辖14个乡镇、办事处,1个省级高新技术开发区,607个村(居)民委员会,总人口96.3万人。
肥城历史悠久,也是革命老区。
西周时肥族人散居于此,古称肥子国,肥城因此而得名。
西汉初设置肥城县,至今已有2200多年的历史。
肥城有着丰富的历史文化,古称“君子之邑”,是史圣左丘明的家乡,商圣范蠡最后的定居之地。
在近代也有着光荣的革命历史,著名的泰西抗日武装起义和罗荣桓、陈光指挥的陆房战斗就发生在肥城。
肥城资源特产丰富,肥城桃是独有的宝贵资源,被国家命名为“中国佛桃之乡”,栽培总面积超过10万亩,被列为“大世界吉尼斯之最”。
1.2肥城经济发展特点
肥城是全国和山东省重要的能源、建材基地。
境内主要资源有煤炭、岩盐、石膏、花岗岩、钾长石、优质石灰岩和丰富的地热资源,年产原煤600多万吨、水泥近200万吨、钢材100万吨,石横电厂装机总量126万千瓦。
改革开放以来,肥城各项事业都有了长足发展,党的建设、精神文明建设和民主法制建设水平不断提高,经济社会协调进步,成为全国县域经济基本竞争力百强县和山东省经济强县。
2005年,实现本市生产总值193亿元,地方财政收入8亿元,城镇居民人均可支配收入8980元,农民人均纯收入4523元。
完成规模以上工业销售收入252.2亿元,实现利税30亿元、利润14.4亿元。
民营经济增加值达到96.5亿元,实交税金8.9亿元。
金融机构各项存贷款余额分别达到107.2和82.9亿元,分别比年初增加14亿元和15.4亿元;储蓄存款余额77.8亿元,增加11.7亿元。
荣获全国婚育新风进万家活动示范市和全省农业产业化经营、发展民营经济、公路建设、创建文明城市工作先进市称号,被确定为全省循环经济、生态市建设试点和“省级园林城市”。
1.3肥城城市区域划分和城市规划
城市建设良好、总体规划布局合理,重点发展新城片区据《肥城市城市总体规划(1996—2010)》资料显示:
肥城市区为东起康王河支流东岸,西到肥梁路,南为泰临一级汽车专用路,北至老泰临公路,面积77.27平方公里。
市区为“一城一镇”布面,由新城(含老城驻地)王瓜店二个团组成,新城组团是全市的商业、金融和行政管理中心,由新城区和老城片区组成,重点发展新城片区,控制老城片区。
经过20余年建设发展,新城镇已初具规模,城市规划合理,市干道分为5横4纵(5横:
泰临路、市场路、新城路、龙山路、文化路;4纵:
金牛山大街、向阳路、长山街、泰西大街)。
行政、商贸、教育等各个功能区之间泾渭分明,如龙山路以肥城市政府、市委、公安局等行政机关为主,文化路以肥城一中、实验小学、体育场、新城中学等文化教育单位为主,作为肥城最繁华商业街的新城路则聚集了百货大楼、人民商厦、世家广场、开元商场、明珠商场等大型商业网点。
肥城城市基础设施发展迅速,建筑建设年月不久,整体风貌良好。
城市道路、绿化和供气、供热等30多项指标达到或超过了《山东省2010年城市现代化目标与指标体系》标准,是全国城市环境综合整治先进市和省级卫生城市。
城市重心东、西方向发展趋势明显,城市扩张速度较快自2002年以来,肥城加快向外扩展的步伐。
肥城市区中心的单位宿舍已经无法满足日益增长的居民住房需求,商品房项目逐渐开始走进肥城人民的住房消费视线。
在市区中心土地匮乏的情况下,一批居民小区、商品房项目在新城区周边逐渐形成气候,更加速了肥城城市扩展的速度和规模。
1.4肥城人民收入水平状况
非农业与农业人口均收入差异较为悬殊,社会消费较为活跃。
据有关资料显示:
2004年肥城全年职工平均工资8512元,农民人均纯收入3055元。
2005年肥城全年职工平均工资9382元,比2004年增长10.2%。
农民人均收入3239元,比2004年增长6%。
2005年社会消费品零售总额为34.29亿元,比2004年增长11.1%;集市贸易成交额有29.4亿元,比2004年增长10.3%。
政府职能部门、水电煤、金融保险、教育等行业职工收入较高;工业企业、建筑、零售、餐饮职工收入较低电力、煤气、自来水人均年收入17600元;房地产业人均年收入16783元;科学研究及综合技术人均年收入13289元;卫生、体育和社会保障人均年收入12535元;金融、保险人均年收入11188元;教育、文化、艺术人均年收入10569元此外,据市场调查了解,除以上单位外,国家机关、党政机关、企事业单位机关职工收入远高于肥城市平均工资水平。
经统计,肥城市高收入单位职工总人数为22239人,占全市单位从业人员的21%。
值得注意的是,与南方沿海城市不同,肥城市民营企业较少,在国民经济主要指标中并无明显数据。
而当地小型私营商业发达,一部分私营业主收入较高。
小结:
目前肥城的经济发展水平相对较低,人们的消费水平相对较弱,导致房地产市场产品的升级换代较慢,外来人口较少,肥城房地产消费主要以当地人口为主。
肥城非农业人口收入远高于农业人口,消费力强,高收入阶层集中在机关、企事业单位、水电煤以及部分个体私营工商业主。
二、房地产市场总体概况
2.1肥城房地产现状
肥城的房地产发展由于其起步较晚,目前发展水平较低,随着单位集资房及私人自建房供给的减少,住房消费理念的逐步觉醒,普通住宅的开发销售将迎来最好的发展时期。
未来3年中,肥城的房地产开发市场竞争将变得激烈。
目前已经开发和正在开发的项目并不多,由于肥城城市整体规划将大型生活居住区分布在城市中心区的四周,因而目前肥城新开发的项目主要分布在城市近郊区。
主要项目有:
东面的新城嘉园、景苑小区、世纪花园、盛源小区、贵和园;南面的文竹花园;西面的阳光舜花园、丰园小区、明桂花园;北面的龙祥家园等。
其中,城南已开发到南外环,在往南就到了南部山区,土地不足;城北是老城区,无新土地供应,且城市环境较差;西面和东面成为当前房地产发展的重点区域。
市场上商铺的地位将越来越高,政府将越来越重视商业的发展。
随着单位集资房及私人自建房供给的减少,住房消费理念的逐步觉醒,普通住宅的开发销售将迎来最好的发展时期。
未来3年中,肥城的房地产开发市场竞争将变得激烈。
2.2产品设计水平相对保守
在户型设计方面,有80%以上的楼盘还存在诸多因素,如客厅设计不朝阳、整体设计缺乏紧凑感、面积浪费严重等问题。
即使少数较好的楼盘,在户型设计上也较为保守,户型方方正正,缺乏新意。
在景观园林设计方面,也停留在较为初级阶段,表现为局部的绿地、树木等点的设计,缺乏轴、线的连接,缺乏整体布局的特征。
建筑风格单一,以简单的欧陆、现代风格为主,外立面色彩追风化明显,线条缺乏流畅。
在物业管理方面,物业管理服务较为浮浅,服务不到位。
2.3推广水平相对较低
售楼处的布置比较单一,缺乏应有的功能区域,其装修水平也与其物业定位水平不相匹配。
销售人员的素质相对不高,对项目的数据、理解较浅,缺乏对市场应有的了解与判断,在待人接物方面,缺乏礼节规范。
推广渠道的选择比较窄,仅仅维持在工地围档、DM单张、户外广告及告知性的报纸广告和电视广告,且广告设计水平相对较低,缺乏新意的形象设计,同质化严重。
2.4肥城住宅市场客户结构
目前有能力在肥城城区购房的客户主要有:
肥城市区居民,约占总购房客户的40%。
包括政府机关人员、事业单位中层以上领导、医生、律师、教师等专业技术人员、个体工商户、私营企业主、工薪阶层。
乡镇客户,约占总购房客户的20%。
包括个体工商户、私营企业主以及其他高收入阶层。
肥城各大矿区,约占总购房客户的30%。
包括矿区领导及工资较高的矿工。
2.5肥城房地产市场发展预测
肥城市目前待开发和已开盘的楼盘有10余个,其中已启动的10万平米以上的盘有4个,较高档楼盘有5个,中档楼盘3个,低档楼盘2余个。
肥城市目前房地产市场从总量来看处于供略过于求的状况,没有出现明显的楼盘过剩,但结构上存在不均衡,中高档楼盘向东城区移动,西城区中高档楼盘比例偏低,少数经济适用房受到大多数工薪阶层的欢迎。
从供应的户型结构上看,肥城中高档楼盘户型偏大(130㎡-200㎡),市场需求量大的80-110㎡的户型短缺。
肥城的房地产市场一直处于平稳的发展时期,受国家宏观调控的影响较小,但肥城房地产的价格受人均收入低的限制,价格上涨空间较小,且发展缓慢。
未来三年内,受肥城土地供应现状得限制,西城区将成为肥城主要的发展区域,其住宅和商铺的价格将呈现出走高的趋势。
小结:
目前肥城房地产市场整体还处于一个起步的上升阶段,具体表现在产品的规划、设计、推广还处在一个相对较低的层次,产品同质化明显,缺乏个性化的物业及突出的高档物业,但随着市场的发展及人们观念的不断更新,市场开始出现新的契机,各大房地产商纷纷借鉴外来的成功经验,提升产品设计水平,更新服务理念,2006年新开发的楼盘较以往的楼盘有了较大的进步。
东、西城区以其优越的自然环境吸引着年轻的一族及有车族,南城区以其成熟的市政配套尤其是学校资源吸引了大量的望子成龙、望女成凤的家长前来购买。
因此,能否准确地分析目标客户,把握客户需求的产品特征是项目在前期开发中的重中之重。
三市场需求调查与分析
本次调研我采取了问卷定量调查法与客户深度访谈调查法两种方式。
通过以上两种调查方法,对肥城房地产消费市场进行了全面的调查,并得到以下结论:
3.1潜在购房者的年龄及婚姻状况分布
统计数据显示:
(1)25岁以下占15%,这部分客户群比较年轻,大多为一次置业,对生活充满希望,但经济实力也相对较弱。
(2)26-40岁这个年龄段占65%,这部分客户有一定的经济基础,消费力度较强,不愿住在现有的老房子里,欲改善居住条件,提高生活质量。
(3)41-55岁的客户一般事业有成,有一定的储蓄,经济实力相对较强,大部分为二次置业,所购物业也为子女准备。
4.2受教育程度
从统计数据来看,初中以下文化程度的占23%,高中/中专占45%,大专及以上的占32%;
未来潜在消费群体中,具备中等及以上的受教育程度的客户占绝大多数。
未来打算购买住房的潜在消费群体具备中等及以上的受教育程度,他们比较容易接受新鲜事物和思维方式,置业消费观念比较理性,注重楼盘的综合品质,对小区的配套设施、物业管理及景观规划等要求会相对较高。
4.3购买者的职业
从统计数据来看,现在肥城城市各个行业对房地产的需求较为平均,以企业普通职工、事业单位职员、机关公务员及个体户较多,其分别代表低档、中档、高档住宅需求者。
4.4欲够买住房的户型几面积调查
统计数据显示:
有24%的被调查者选择了三室一厅的户型,有69%的被调查者选择了三室二厅的户型,其他户型的选择只占了7%。
有69%的被调者选择住房面积在91-120平米之间,有93%的被调查者选择了三室的功能型户型结构,说明在肥城最易被消费者接受的是91—120平米的三室功能型户型。
4.5住房类型调查
从房屋类型来看,传统的平层住房生活方便,深受肥城消费者欢迎,在调查中有57%的客户选择了平层住房。
但也有很多条件较为富裕、人口较多的家庭选择了复式住房,以及追求个性的年轻人选择了错层住房。
复
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