东阳卢宅保护利用项目一期房屋征收补偿方案Word格式.docx
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第九条被征收房屋价值包括其房屋和土地使用权及室内装饰装修的价值。
第十条被征收房屋的价值由同一家具有相应资质的房地产价格评估机构(以下称评估机构),按以下办法评估确定:
(一)以征收决定公告之日为评估时点,确定被征收房屋的评估比准价格。
评估比准价格由评估机构根据交易价从高原则从类似房地产交易案例选取三个以上可比实例,进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。
(二)根据评估比准价格结合被征收房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定其价值。
被征收房屋价值评估的配套标准,详见附件2《东阳市房屋重置价格》、附件3《住宅房屋成新率标准表》、附件4《平面式住宅层次差价率标准》、附件5《垂直式住宅楼层层数差价率标准》、附件6《被征收房屋室内装饰装修补偿标准》。
(三)集体土地上房屋价值参照国有划拨土地上房屋进行评估。
农房新批土地面积、火灾户或危房倒塌户宅基地面积和已批未建户宅基地面积的价值,按垂直式住宅房屋评估比准价格中的土地价格,扣除配套及相关规费等每平方米265元后确定。
第十一条评估机构由被征收人协商选定,不能协商选定的,由征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定。
第十二条产权调换房屋的价值,由评估被征收房屋的评估机构,按评估被征收房屋的同一个评估时点、同一个评估办法评估确定。
其中垂直式产权调换房屋的庭院面积按每平方米700元计算。
第三章产权调换房屋
第一节产权调换房屋的类型及交付
第十三条产权调换房屋均为期房,均于第一期选房公告之日起3年内完成交付,交付方式为交付产权调换房屋钥匙及产权调换房屋初始登记的《房屋所有权证》、《土地使用证》。
第十四条产权调换房屋分为平面式产权调换房屋和垂直式产权调换房屋两类。
其中垂直式产权调换房屋又分回迁垂直式与易地垂直式两种。
平面式产权调换房屋及易地垂直式产权调换房屋坐落于环城北路以北、学士路以西、艺海北路以东、兴平路以南区域;
回迁垂直式产权调换房屋坐落于征收范围内。
第十五条平面式产权调换房屋的户型,约为60平方米、90平方米、120平方米、140平方米4种(具体以选房公告确定的户型为准)。
易地垂直式产权调换房屋的户型,按间数约分为2间、2.5间、3间等3种(具体以选房公告确定的户型为准)。
回迁垂直式产权调换房屋的户型,以选房公告和省级以上主管部门批准确定的户型为准。
第二节产权调换房屋的选择
第十六条可安置面积的计算:
(一)平面式被征收房屋的可安置面积,按房屋建筑面积计算。
(二)垂直式被征收房屋可安置面积的计算方式:
被征收房屋总层数3层以上的,按房屋建筑面积计算;
3层以下的,按房屋建筑占地面积的3倍计算,外挑部分,按其实际建筑面积计算。
缺房户农房新扩批部分,按新批土地面积的3倍计算;
火灾户或危房倒塌户宅基地和已批未建户宅基地,按宅基地面积的3倍计算。
第十七条产权调换房屋安置对象的确定:
垂直式产权调换房屋的安置对象,为被征收房屋建筑占地面积在60平方米以上且在东阳市建成区范围内、卢宅保护区规划范围外无垂直式住宅房屋(通过招拍挂出让方式取得的除外)的垂直式房屋被征收人。
同时回迁垂直式产权调换房屋限于原经济合作社区域本期被征收人选择。
平面式产权调换房屋的安置对象,为除行政企事业单位、临时建筑以外的所有被征收人,以及选择垂直式产权调换房屋后剩余可安置面积大于35平方米的垂直式房屋被征收人。
第十八条选房原则
(一)除沿街的垂直式产权调换房屋由被征收人通过拍卖方式选择外,其余产权调换房屋先通过抽签方式决定选房先后顺序,再按安置面积与户型面积最接近原则由被征收人自行选择产权调换房屋。
(二)有资格选择垂直式产权调换房屋的,只能选择一套垂直式产权调换房屋。
(三)被征收人所有的可安置面积小于35平方米的,只能选择最接近可安置面积户型的产权调换房屋,其中60平方米以上(不含本数)面积部分,按该部分产权调换房屋评估价格的1.8倍结算。
(四)选房后剩余的可安置面积小于35平方米的,不得再选择产权调换房屋。
第十九条通过抽签选择的产权调换房屋,按国有划拨方式登记发证;
通过竞投方式选择的产权调换房屋,按国有出让方式登记发证(出让期限从竞得之日起开始计算)。
第四章其他补偿和补助
第二十条搬迁费的计算
住宅房屋按建筑面积每平方米10元计算,每户不足1000元的,按1000元计算。
选择货币补偿的按一次计算,选择房屋产权调换的按二次计算。
行政企事业单位被征收人的搬迁、安装、过渡等费用,按其非住宅房屋评估价格的1.5%给予一次性补偿。
第二十一条住宅房屋临时安置费的计算
选择货币补偿的,按被征收住宅房屋建筑面积每平方米每月8元的标准计发4个月的临时安置费,每月不足600元的按600元计发。
选择房屋产权调换的,按被征收住房建筑面积每平方米每月8元的标准计发,每月不足600元的按600元计发。
计发时间为自被征收人搬迁并交出被征收房屋钥匙之月起至产权调换房屋交付之月后4个月内止的实际月份。
第二十二条一次性停产停业损失补偿费的计算
(一)住宅房屋实际用于合法经营的,其合法经营房屋面积部分的一次性停产停业损失补偿费,根据其合法经营年限(不足1年按1年计算),10年以下的,每年每平方米按垂直式住宅房屋评估比准价格的3%计算;
10年以上的,每平方米按垂直式住宅房屋评估比准价格的30%计算。
合法经营年限,根据被征收人提供的工商营业执照或有效纳税凭证等依据进行认定;
合法经营房屋面积,根据正在经营的自然间建筑面积进行认定。
(二)行政企事业单位被征收人非住宅房屋的一次性停产停业损失补偿费,按非住宅房屋评估价格的7%计算。
第二十三条国有划拨土地已经办理了出让手续的,按东政发[2010]59号文件规定办理的标准退还出让金。
第二十四条附属物按附件1《被征收房屋附属物补偿标准》补偿。
第五章奖励及优惠政策
第二十五条选择货币补偿方式的,按被征收房屋评估价格的15%给予奖励。
第二十六条选择平面式产权调换房屋的奖励
(一)选择的产权调换房屋中,与可安置面积相等部分,按该部分评估价格的15%给予优惠。
(二)考虑公摊面积,选择的小高层或高层平面式产权调换房屋中,与可安置面积相等面积部分,按该部分评估价格的5%给予优惠。
(三)垂直式房屋被征收人全部选择平面式产权调换房屋的,按被征收房屋评估价格(含室内装饰装修)的15%给予奖励;
同时增加10%的可安置面积。
第二十七条腾空奖励
若在规定签约期限内的第一阶段签约并在规定搬迁期限内完成搬迁的,按被征收房屋建筑面积给予每平方米220元的腾空奖励。
若在第二阶段签约并在规定搬迁期限内完成搬迁的,按被征收房屋建筑面积给予每平方米140元的腾空奖励。
若在第三阶段签约并在规定搬迁期限内完成搬迁的,按被征收房屋建筑面积给予每平方米70元的腾空奖励。
第二十八条缺房户农房审批的立户年龄为19虚岁(按征收决定公告之年计算)。
第二十九条符合东阳市住房保障条件的被征收人选择的平面式产权调换房屋中,45平方米面积部分按建筑成本价结算,超出45平方米面积部分按评估价格结算。
第三十条选择货币补偿的被征收人,自征收决定公告之日起一年内,在本市范围内购房或受让国有建设用地使用权的,购房金额或国有建设用地使用权出让金额不超过被征收房屋评估价格的,免征契税;
超过被征收房屋评估价格的50%以内部分,按1.5%税率征收契税。
第三十一条被征收人选择的产权调换房屋评估价格,不超过被征收房屋评估价格的,免征契税;
超过被征收房屋评估价格的,超过部分按1.5%税率征收契税。
第六章协议订立和过渡方式
第三十二条被征收人在征收范围内有多处房屋的,应合并订立房屋征收与补偿协议,并合并补偿安置;
在征收范围外、卢宅保护区规划范围内还有1处以上房屋的,可以合并订立房屋征收与补偿协议,并合并补偿安置。
第三十三条东阳市卢宅保护利用项目一期的所有被征收人均于规定的签约期限内与征收实施单位订立房屋征收与补偿协议的,各被征收人的房屋征收与补偿协议始生效,生效之日为最后一份房屋征收与补偿协议订立之日。
第三十四条征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。
抵押人与抵押权人达成书面协议的,征收实施单位应当按照协议对被征收人给予补偿。
达不成协议的,征收实施单位对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款向公证机关办理提存;
对被征收人实行房屋产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。
第三十五条房屋征收与补偿协议订立后,被征收房屋的土地使用证、房屋所有权证,由房屋征收实施单位统一缴回,统一向市国土局、市房管局办理注销登记手续。
第三十六条征收过渡方式为被征收人自行过渡,由征收实施单位按本方案第二十一条规定的计发标准和期限支付临时安置费。
若征收实施单位超过规定期限交付产权调换房屋的,应当自逾期之月起按照原标准的双倍支付临时安置费。
第三十七条被征收人应当在房屋征收与补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。
搬迁后的被征收房屋由房屋征收实施单位统一拆除。
搬迁期间,供电、供水、通讯(网络)、有线数字电视等管理部门和单位,在征收办公现场集中办理相关手续,为征收当事人提供“一站式”服务。
第七章费用结算
第三十八条被征收人选择货币补偿时的补偿金额,征收实施单位应在订立的房屋征收与补偿协议生效之日起10日内一次性付清。
第三十九条被征收人应在选定产权调换房屋之日起20日内,与征收实施单位订立房屋产权调换补充协议,计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋总测算价格的差价及搬迁费、临时安置费等相关费用。
第四十条产权调换房屋交付时,征收实施单位应根据产权调换房屋的实际建筑面积,计算产权调换房屋的实际价格,再次与被征收人办理差价结算手续。
选择平面式住宅产权调换房屋的,被征收人应按规定交纳物业专项维修资金、前期物业服务费等费用。
第七章附则
第四十一条本方案中的“大于”均包含本数,“小于”均不包含本数,“以上”均包含本数,“以下”均不包含本数,本方案中特别注明的除外。
第四十二条卢宅保护区规划范围内的其他房屋征收,参照本方案实施。
第四十三条本方案由东阳市卢宅保护利用管理委员会负责解释。
附件1
被征收房屋附属物补偿标准
1、深水井:
2800-3500元/口。
2、人工井:
1000元/口。
3、管子井:
400元/口。
4、灶头:
200元/眼。
5、泥围墙:
50元/平方米。
6、砖围墙:
110元/平方米。
7、化粪池:
650元/个。
8、有水泥砼雨棚的台门:
380元/平方米。
9、预制台门:
100元/平方米。
10、现浇台门:
220元/平方米。
11、现浇坡顶台门:
320元/平方米。
12、室外水泥地坪:
45元/平方米。
13、宽带迁移费:
178元/个(2次)。
14、柜式空调:
200元/台。
15、挂式空调:
150元/台。
16、太阳能热水器:
300元/台。
17、树木:
3~20元/棵。
18、电话机:
108元/门(2次)。
19、有线电视:
300元(按每户一个输出口计)(2次)。
20、单相电表:
100元/户、电表集体分表:
50元/户。
21、三相电表:
200元/户。
22、水表:
1150元/户;
水表集体分表:
800元/户。
23、临时设施:
砖混结构的200元/平方米;
砖、瓦:
80元/平方米;
玻璃钢瓦屋顶的:
200元/平方米;
彩钢棚:
100元/平方米;
其他简易棚:
50元/平方米。
24、屋顶隔热层:
150元/平方米。
25、屋顶混凝土水箱:
100元/立方米。
26、鱼池、水池:
60元/立方米。
27、葡萄架(混凝土架):
30元/平方米。
28、假山(石笋):
200元/立方米。
29、花坛:
30、灌木丛:
31、老式砖木台门:
80元/平方米。
32、沼气池(仍在使用):
50元/立方米
33、猪(牛)栏:
40元/个
34、以下项目已计入房屋的搬家补助费中,不予补偿:
热水器(煤气、电、气电两用)、净水器、活性水生成器、离子水处理器、吊扇、壁扇、吊灯、浴霸、取暧器、卫生间暧风器、煤气灶、油烟机、不锈钢水箱、整体浴房、煤气灶台等。
35、以下项目已在装修评估中解决或属于房屋主体结构的组成部分,不另行补偿:
铝合金卷帘门、推拉门、防盗门、防盗窗、钢闸门、顶楼平台隔墙、栏杆(铁、水泥等)、不锈钢檐口、阳台花架、走廊水槽、地下室排水沟、下水排污沟、烟囱等。
36、以下项目不予补偿:
卫星接收器、窨井、台阶、现浇水泥板、洗衣板等。
附件2
东阳市房屋重置价格
房屋结构类别
价格
主要条件
钢
筋
混
凝
土
结
构
钢砼
一等
1430
框架——剪力墙(或剪力墙)结构,层数在17层以上(含17层),有地下室,钢砼满堂基础或桩基础,砌块墙,楼地面为水泥砂浆(或细石砼)找平,刚性屋面,内墙高级抹灰,
外墙高档块料饰面。
水电卫齐全,消防喷淋系统管理设施完好。
二等
1240
框架——剪力墙(或剪力墙)结构,层数在12-16层,有地下室,钢砼满堂基础或桩基础,砌块墙,楼地面为水泥砂浆(或细石砼)找平,刚性屋面,内墙高级抹灰,外墙较高
档块料饰面。
三等
1060
框架结构,层数在8-11层,有地下室,钢砼满堂基础或桩基础,标准砖墙或砌块墙,楼地面为水泥砂浆(或细石砼)找平,刚性屋面,内墙高级抹灰,外墙较高档块料饰面。
水
电卫齐全,消防喷淋系统管理设施完好。
四等
840
框架结构,层数在7层以下(含7层)地下室,钢砼独立基础或桩基础,标准砖墙或砌块墙,全现浇楼板,普通楼地面,现浇楼梯,现浇屋面或现浇斜屋面板加盖平瓦,内墙普通抹
灰,外墙普通块料饰面或喷涂。
水电卫齐全。
砖混
结构
784
标准砖墙或砌块墙,部分钢砼梁、柱承重,构造柱、钢砼圈梁,满堂基础或杯形基础,全现浇楼板,普通楼地面,现浇楼梯,现浇屋面或现浇斜屋面板加盖平瓦,内墙普通抹灰,外墙较高档块料饰面或较高档喷涂。
水电齐全、厨卫设施配
套。
680
标准砖墙、部分钢砼梁、构造柱承重,钢砼圈梁,浆砌块石基础或毛石砼条形基础,预制或部分现浇楼板,普通楼地面,刚性屋面,内墙普通抹灰,外墙普通块料或较高档喷涂。
电齐全、厨卫设施配套。
600
砖墙砌筑,部分钢砼梁,部分钢砼圈梁,浆砌块石基础,预制楼板或较少现浇楼板,普通楼地面,预制屋面加盖平瓦,内墙普通抹灰,外墙一般抹灰或喷砂。
水电齐全、按层或幢
卫生设施。
500
砖墙砌筑,块石基础,少量钢砼梁,预制楼板,普通楼地面,平瓦屋面或预制屋面(隔热层),内外墙普通抹灰。
水电齐
全。
砂混结构
砂混
440
沙墙承重,预制小梁现浇薄板或预制楼板,较好内外粉刷,
水泥楼地面,水电卫齐全。
380
沙墙承重,较差预制小梁现浇薄板,一般内外抹灰,水泥楼
地面,普通水、电。
砖木结构
砖木
530
较好木梁柱或标准砖墙、砖柱承重,木屋架,条石或块石基础,水泥地面,木楼地板,内外墙粉刷,琉璃瓦或平瓦、小
青瓦屋面,水电卫齐全。
雕刻工艺好。
400
较差砖墙砌筑或木柱承重,一般木屋架或木檩条,条石或块石基础,水泥地面或三合土地面,木楼地板,内外墙一般粉
刷或无粉刷,一般瓦屋面。
简易雕刻工艺。
其它结构
其它
379
承重墙为泥木或沙墙承重,较好木屋架,普通木楼地板,小青瓦或平瓦屋面,一般内外抹灰,水泥地或三合土地面。
279
承重墙为泥木或沙墙承重,一般木屋架,较差木楼板,小青
瓦或平瓦屋面,局部或较差内外抹灰。
159
较差简易、泥、木(竹)结构;
较差旧式木门窗;
一般内抹
灰;
煤屑地或泥地。
注:
房屋的重置价格包括前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套费。
附件3
住宅房屋成新率标准
建房期
房屋结构
1954年以前
1955年至1964年
1965年至1974年
1975年至1984年
1985年至1994年
1995年以后
钢混结构
48%
50-60%
60-70%
70-80%
80-90%
90%以上
砖混结构
43%
45-55%
55-65%
65-75%
75-85%
85%以上
38%
40-50%
80%以上
30%
30-40%
35-50%
40-55%
55-70%
70%以上
备注:
1、房屋经有权部门批准经过大修,改变房屋结构类别的,按改变后的房屋结构类别评定房屋成新,大修日期视同建房日期。
2、房屋的主体结构经有权部门批准经过大修的,但未改变房屋结构类别,其房屋的成新标准提高一成。
3、建房不满三年且属完好房的,其成新可按全新房评定。
4、非住宅房屋成新率标准参照住宅房屋成新率标准并结合实际情况确定。
附件4
平面式住宅层次差价率(%)
总层次
层次系数
楼层
六
五
四
三
二
一
+1
+3
+2
+5
-1
高层、小高层
五层的层次系数为0,每增加或减少一层,层次系数相应增加或减少1%。
附件5
垂直式住宅楼层层数差价率(%)
总层数
修正系数
170
45
-4
-8
附件6
被征收房屋室内装饰装修补偿标准
编号
装修等级
补偿标准
(元/㎡)
主要条件
1
1、地面:
中、高档实木地板,高档抛光砖,中、高档仿古砖,中、高档花岗岩。
2、墙面:
高档乳胶漆或中、高档墙纸,局部墙面带装饰造型。
3、天棚:
艺术造型吊顶。
4、门窗:
高档饰面板造型门、实木门,铝合金(塑钢)窗及高档木制窗套、不锈钢防盗窗。
厨卫:
高档饰面板厨柜,中、高档洁具,高档防滑地砖,中、高档墙砖,铝扣板吊顶。
2
300
普通实木地板、抛光砖,普通仿古砖,中、低档花岗岩。
普通乳胶漆、墙纸。
石膏板吊顶。
胶合板门、饰面板双包门,铝合金(塑钢、钢)窗及包窗套、不锈钢防盗窗。
普通饰面板厨柜,中档洁具,普通防滑地砖,普通墙砖,塑扣板吊顶。
3
200
复合地板、小拼木地板或釉面地砖。
低档墙纸、油漆墙面或喷塑墙面。
墙纸或局部少量吊顶。
胶合板门,木窗、钢窗或部分铝合金(塑钢)窗、铁制防盗窗。
普通防滑地砖,普通墙砖,塑扣板吊顶。
4
100
马赛克、水磨石地面。
涂料。
同墙面材料粉刷。
木门,木窗。
普通防滑地砖,部分墙砖。
说明:
1、面积按实际装修房屋(间)的使用面积计算。
2、主要条件中每一项单价为同等级补偿标准的四分之一。
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