辽宁省房地产估价师《制度与政策》:房地产相关法律考试试题.doc
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辽宁省2017年房地产估价师《制度与政策》:
房地产相关法律考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年,年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为__万元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
2、如果某建筑物±0.000的绝对标高为38.500m,且设计楼顶标高50.000m,则其楼顶的绝对标高为m。
A:
38.500
B:
68.500
C:
88.000
D:
88.500
E:
执行层的组织协调
3、债券偿付方式不包括__方式。
A.担保
B.偿还
C.转换
D.转期
4、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则,即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。
A.国家房地产管理局
B.国家土地管理局
C.市、县土地管理部门
D.市、县房地产管理部门
5、投资估算的精确度为.±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%,该阶段为。
A:
投资机会研究
B:
初步可行性研究
C:
详细可行性研究
D:
项目的评估和决策
E:
借款合同
6、已知某笔贷款的名义利率为12%,若年实际利率为12.68%,则该笔贷款每年计息__次。
A.2
B.4
C.6
D.12
7、房地产开发项目自__之日起满3年未动工开发的,可以征收土地闲置费。
A.土地使用权出让合同签订
B.土地使用权出让合同约定的动工开发
C.土地使用权出让金缴纳
D.土地使用权证书取得
8、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。
A.比较风险
B.通货膨胀风险
C.时间风险
D.资本价值风险
9、某宗房地产交易,约定由买方实际支付给卖方3700元/m2,买卖中涉及的全部税费由卖方承担,在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%,买方应承担的税费为4%,则该宗房地产的正常价格为__元/m2。
A.3507
B.3592
C.3627
D.3558
10、某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场.需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用进行估价。
A:
比较法
B:
成本法
C:
假设开发法
D:
长期趋势法
E:
工业用地的监测点评估价格
11、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是.【2006年考题】
A:
单独深度价格修正率
B:
累计深度价格修正率
C:
平均深度价格修正率
D:
加权深度价格修正率
E:
工业用地的监测点评估价格
12、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A.城市环境保护规划
B.控制性详细规划
C.城市总体规划
D.修建性详细规划
13、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让住房,以其为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
A:
转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额
B:
转让收入额减除财产原值,再加上合理费用后的余额
C:
转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额
D:
财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额
E:
执行层的组织协调
14、某在建工程规划建筑面积为12400㎡,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。
项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元/㎡,可出租面积为建筑面积的65%,正常出相率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元
A:
2281.83
B:
2474.60
C:
3798.30
D:
4119.18
E:
工业用地的监测点评估价格
15、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。
另据调查可知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是。
A:
30%
B:
45%
C:
65%
D:
75%
E:
工业用地的监测点评估价格
16、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上,按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A.供给
B.需求
C.购买能力
D.购买欲望
17、以下四种方法中,相对而言求取净收益A最合理的方法是。
A:
过去数据简单算术平均法
B:
未来数据简单算术平均法
C:
未来数据资本化公式法
D:
过去数据加权算术平均法
E:
工业用地的监测点评估价格
18、__使用土地,是土地使用制度改革的核心内容。
A.有偿
B.有限期
C.有流动
D.有偿有限期
19、甲房地产开发公司将商品房预售给张某,合同约定建筑面积110,单位建筑面积价格5000元。
买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。
已知该商品房产权登记的建筑面积100,甲公司应当返还张某元。
A:
60000
B:
67000
C:
83500
D:
100000
E:
执行层的组织协调
20、以下不属于物业管理委托方的是__
A.房地产开发企业
B.公房出售单位
C.施工企业
D.业主大会
21、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数,表述错误的是。
A:
一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B:
二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C:
三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师
D:
暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师
E:
执行层的组织协调
22、地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是__提出的。
A.亚当·斯密
B.威廉·配弟
C.大卫·李嘉图
D.马尔萨斯
23、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的,应当在期满前日内办理注册手续。
A:
30
B:
15
C:
45
D:
60
E:
执行层的组织协调
24、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
评估出的价格如果不够合理,必然会损害当事人中某一方的利益,也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
A.合法原则
B.公平原则
C.替代原则
D.估价时点原则
25、住房公积金属于所有。
A:
缴存住房公积金的单位及个人
B:
缴存住房公积金的单位
C:
缴存住房公积金的职工
D:
住房公积金管理机构
E:
执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、按照报表编制的单位分类,企业编制的报表可分为。
A:
基层报表
B:
汇总报表
C:
合并报表
D:
现金流量表
E:
资产负债表
2、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的,多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是,且各因素发生变化的概率相同。
A:
相互影响的
B:
相互独立的
C:
有因果关系的
D:
有条件关系的
E:
借款合同
3、选取可比实例时,应符合的要求包括__等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
4、W房地产开发企业的下列条件,__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。
A.注册资本在10万元以上
B.注册资本在100万元以上
C.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
D.有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
E.有2名以上持有资格证书的专职会计人员
5、住房公积金管理中心。
A:
为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位
B:
为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位
C:
负责住房公积金的管理运作
D:
是住房公积金运作管理部门
E:
是住房公积金管理的主体
6、在利用期望值法进行项目风险分析时,各不确定陸因素发生的概率的取值范围是。
A:
B:
C:
D:
E:
借款合同
7、收益性房地产包括__。
A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.农地
E.未开发的土地
8、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/m2,应缴纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。
A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25
9、动态分析与静态分析的本质区别是__。
A.动态分析复杂
B.静态分析简单
C.是否考虑资金的时间价值
D.国家规定
10、下列属于应计算全部建筑面积的范围包括。
A:
永久性结构的单层房屋
B:
房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位
C:
穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅
D:
来封闭的阳台、挑廊
E:
地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以下
11、A住宅小区2005年1月,第一次缴交住宅专项维修资金1000万元,按照最新政策,其分户账面住宅专项维修资金余额不足万元时,应当及时续交。
A:
300
B:
360
C:
720
D:
840
E:
执行层的组织协调
12、比准价格是一种__。
A.理论价格
B.市场价格
C.评估价格
D.交易价格
13、关于投资价值和市场价值的说法正确的有__。
A.市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时,折现率取值相同
C.在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税
D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时,有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格,是一种投资价值评估
E.在对某房地产进行抵押价值评估时,不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
14、下列关于企业利润和收入的表达中,正确的是()。
A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B.经营收入=销售收入+出租收入
C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D.可分配利润=税后收入-未分配利润
15、房地产行政法规包括等。
A:
《物业管理条例》
B:
《商品房销售管理办法》
C:
《城市私有房屋管理暂行条例》
D:
《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E:
《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
16、建筑物区分所有权包括等.【2004年考题】
A:
按份共有所有权
B:
专有部分所有权
C:
共同关系成员权
D:
共同部分持份权
E:
长期使用和租赁
17、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。
该投资项目的资本金利润率为__。
A.30%
B.40%
C.45%
D.50%
18、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。
A:
长期趋势
B:
季节波动
C:
年度波动
D:
循环波动
E:
不规则波动
19、下列关于房产分丘图,表述正确的有。
A:
房产
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