装修二手房需周全考虑的几个问题及买二手房注意事项Word文件下载.docx

装修二手房需周全考虑的几个问题及买二手房注意事项Word文件下载.docx

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如果墙面想刷成带颜色的，那么，要相应的涂上底漆。

4、更换铝合金或塑钢门窗

木质的门窗，如果没有变形或者开裂，说明材质很好，可以在装修时，贴上饰面板材，再涂上油漆，继续使用；

如果木门窗已经变形，那么就要拆掉，重新制作。

铁制的门窗，如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂，建议大家拆掉，换成铝合金或者塑钢的材质。

因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。

5、增加必不可少的开关和插座

现如今，随着家庭使用的电器越来越多，灯光照明设备也日渐丰富多彩，所以有很多地方需要放置开关和插座。

那么，在装修前，要提前做好布线工作，哪些地方日后需要放置什么东西，要提前做好规划，而老房子的预留开关和插座一般不够用。

一般来说，一个房间至少要设置3个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于15个，开关不少于8个。

同一房间的开关高度应该一致，一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜，悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方。

6、做好消毒工作，保持室内空气流通

在装修的整个过程中，尤其是在打胶、刷油漆以后，一定要勤开窗，保持室内的空气流通，卫生间如果没有窗户，要打开排风扇。

装修过程要定期进行彻底消毒，可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。

喷洒后关闭门窗1小时。

一：

找正规的中介公司嘛

二：

贷款合同是你跟银行签定，跟中介没多大关系的

三：

购买二手房的步骤为：

1。

看房（如可以请查验房屋产权证）

2。

询问该房的具体信息，还包括自己是否符合银行的贷款要求，以及可以贷到几成。

并让中介给你算下整个购买过程中的费用以及以后的月供。

3。

签定房屋买卖合同（与原房东签定，但需要中介（第三方）在场，一般为格式合同——即中介公司准备好的具有公平公正保证买卖双方权益的条款的合同，签定后中介公司也须在合同上盖章。

签定当天可以支付一部分的中介费30%-50%，最好不要全部付完，以免以后中介公司不作为。

然后要支付给原房东2-3W的定金（具体由你定），一定要他给你开收据。

4。

等待银行的贷款审批（你需要准备身份证/户口本/结婚证（单身的需到律师事物所办单身公证）/收入证明（由所在单位开，具体金额应该先问中介公司，如果是夫妻双方一起贷款的话需要一起准备这些。

）

5。

审批通过的话就可以与银行签定贷款合同了（具体的可以问中介，这个过程需要支付一部分的贷款服务费出去）

6。

贷款合同签定后就可以联系房东到所在区域的房管局办理产权过户（户口本/身份证），需要交纳一部分的税费，以前大概是一万多，现在新的政策下来后，营业税有变动，如果该房的产权未满5年，要征收全额的5。

6%，差不多就是2W的样子，具体还要看你们那个地区的政策。

7。

过户成功后，你就可以把收付的差额部分给房东了（收付款-定金款），然后物业交接，拿到全部钥匙。

弄完后支付中介公司剩余佣金。

8。

等到一周后大概产权证就下来了，你可以自己去拿，也可以中介去拿，不过要拿到银行去抵押的（抵押的可以作个他项权证，然后产权证就可以自己拿回来了）。

挑选“二手房”四大技巧

住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。

目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。

查明产权状况

“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。

购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；

第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；

第三步要查验房屋有无债务负担。

另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构

“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。

选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。

为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

考察环境和配套

旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。

要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。

对房屋配套设施的考察主要有：

水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。

走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

了解物业管理状况

对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。

还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。

许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

二手房砍价技巧

目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。

旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。

要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。

要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。

掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。

砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。

对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。

如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。

也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。

为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。

另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

二手房安全交易四步走

第一阶段心理准备

针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？

如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；

其二，您要有比较专业的房产及法律知识；

第三，要有较好的心态及耐性。

因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。

不如找一家代理公司试一试。

但是找中介公司要注意：

有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。

想卖多少钱？

这是业主最关心的问题。

如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。

第二阶段市场考察

看看您的房产所在的区域，周边环境（包括文化、体育、医院）及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。

房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。

业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。

第三阶段房屋交易

卖房者均希望尽快将房子卖掉。

故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。

房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。

建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。

第四阶段物业交割

正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。

很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。

殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。

如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦

如何看房、选房？

1.朝向无论你是打算购买两房还是三房，经常住的房间最好朝南。

因为朝南的房间，无论是采光还是通风，都要比其他朝向的房子好。

南北通透、结构正气，是选房的第一要素。

2.楼层老小区大多数没有电梯，如果有父母一起居住，最好选5楼以下。

因为随着父母年纪的增加，上下楼会成为一大难题。

所以买房时，楼层一定要低，3-4楼最为合适，宁择一楼，不选七楼。

3.采光要保证中午时的日照。

在楼群密集的小区，楼间距、楼层各为不同。

有些采光，只能从楼与楼之间的缝隙中获得。

所以，在看房的时候，如果正前方的楼房太高，或间距太近，就要慎重考虑。

毕竟一天之中，光照最为实用（上午10点到下午2点）。

如果这一时间段的光照不能保证，房子的舒适性就会大打折扣。

4.水渍印记居住多年的房子，可能会存在漏水的问题。

所以在看房的时候，要看看门有没有腐烂、墙有没有起皮、扣板边上有没有渗水。

即便不直接居住，在未来的装修过程中，还是要提前避免发生渗水的尴尬。

5.噪声不要临近主干道，不要临近大型建设工地。

汽车的噪声、建筑的施工，都会影响人的休息，应尽量远离和避免。

6.房龄房龄最好在1995年以后。

目前，在贷款按揭的要求中，1995年是一个重要的时间节点，部分银行对于房龄、建筑面积都有要求，年代太早的房屋，在贷款成数和贷款时间上都有限制。

7.小区物业在老小区，停车难的问题非常突出。

我们经常可以看到，有些小区一车宽的通道里，停了好几辆车，造成小区拥堵。

但如果有了好的物业管理，按大家上班的时间排好，车辆有登记电话、门牌，如果发生车辆被堵，能方便找到邻居，减少纠纷。

8.户口有些房东卖了房，由于暂时无处落户，会将户口落在原有房子里一两年。

也有部分房东，由于孩子仍在原来学校读书，需要在孩子毕业后才将户口迁出。

因此，这些也需要协调好，特别是学区房，考虑到部分学区有时间要求，要安排好迁户口时间，最好在时间上进行书面约定。

揭秘消费陷阱：

买二手房八陷阱不得不防

二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。

但相对于新开发的商品房，二手房买卖存在更多的风险。

为此，新报法律专家团成员，德欣律师事务所任秀福律师专门总结了买卖二手房的几个陷阱，提醒买房人注意。

陷阱1房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考虑的。

最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

陷阱2出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。

要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：

出卖人必须是产权证上登记的产权人；

如果房屋有多个共有人需要全体共有人共同签订房屋买卖合同；

如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

陷阱3在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。

“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

陷阱4

购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋，买房人仍会无房可住。

为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。

陷阱5

一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题（如开发商欠缴政府费用、设计变更未经批准），可能在长时间内无法取得产权证。

如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。

陷阱6

如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。

买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况，不要购买。

陷阱7

为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。

事后，当买房人发现问题时，有苦难言。

为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。

陷阱8

原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。

买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。