房地产建性规划设计任务书Word下载.docx
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丽江、香格里拉
1、周边配套设施情况
地块周边的居民较少,周边生活机能和商业的配套设施不够完善,目前区内的生活机能主要集中在市中心,具体情况如下:
距离
主要生活配套/商业网点
3公里
学校:
世纪中学
医院:
市医院
银行:
中国银行、建设银行、农业银行、信用社
超市:
沃尔玛超市
菜场:
北区菜场
公园:
全民健身中心
2、周边项目概况
该地块周围正在开发的洱海庄园项目为高档住宅项目,太阳苑与纳思花园为已建成别墅区。
3、气候气象
大理市地属亚热带季风气候区,年平均气温为15.1。
C,无寒冬酷暑,全年气候宜人,被喻为“东方日内瓦”。
第二部分项目定位及客源定位
一、项目总体定位:
大理中高端高尚生活社区
项目景观定位:
注重产品的建筑品质开发以及园林景观打造,延续花韵蓝湾自然生态的设计理念
项目物业定位:
地中海风情花园洋房及小高层。
展示一种浪漫和艺术,特有的院落文化与大理的阳光既满足人们对时尚、舒适的居住环境的渴望,又能将院落和阳光两大主题发挥到极致。
定位阐述:
●本案需要塑造的是一个大理稀有的、类地中海风情、有品味、高档的社区形象。
地中海风格建筑与大理自然人文的契合——“亲人、自然、平实、悠闲、阳光的生活”,比传统的中国民居更加的现代、阳光和浪漫,摒弃传统的灰色和封闭的不足之处。
●户型定位——要控制面积进而控制总价。
要充分考虑大理的购买力,不能高估。
花园洋房和小高层(16层左右)
120-140平方左右的平层和160-180平方的顶跃。
●客户定位:
●本地新一代的正在成长的有知识、有品味、有一定经济实力中产富裕家庭(企业主、高管、政府公务员、银行员工、医生等30——45岁的年轻家庭(家庭年收入5万以上)是本案的目标客户。
主力市场——居家人士(80%)
年龄:
30—55岁
职业:
公务员、事业单位人员、教师、银行职员
企业中高级管理者
个体工商户
家庭结构:
3—5人
私家车:
一部
精神特征:
在乎身份认同和阶层感;
重视邻里、社区生活和子女成长环境;
自信、积极和文化感,注重品质和品位。
潜在市场——投资人士(20%)
受惠于花韵蓝湾升值的客户,对本项目寄予厚望。
高层景观针对的部分投资客户。
●充分利用紧邻学院、政府机关的优势,挖掘富裕的知识阶层人们内心的欧风情结。
●高端客户、社会精英,与普通房客户层形成鲜明区隔,此层人群也是当前最具购买力的人群。
本案的设计理念正对这层人的品味和生活理念。
项目产品策略
目标:
以产品风格的独树一帜赢得竞争。
领先的户型——类地中海风格宽景花园洋房和小高层洋房—花韵蓝湾升级版,120-140平方米平层,160-180平方米跃层适中的户型
自然的景观——全景式自然生态景观
户户电梯的超级配置。
规划内容
定位:
人文、生态、自然。
定性:
充满人文亲情的生态住宅小区,在规划设计上重点从建筑生态、环境生态、人文亲情三个方面体现。
第三部分项目设计要点及要求
一、项目规划设计范围:
规划用地范围内的全部建设项目规划,项目与外界连接的交通衔接以及内部交通组织,给水、排水、电力、电讯规划,市政、公用、服务设施规划,景观园林、绿地、水景规划等。
二、规划设计要求:
1、规划面积:
花开四季项目总占地面积69332㎡。
2、用地划分:
项目规划总用地104亩(69332㎡)
3、用地性质:
居住用地。
4、容积率:
小于3.0。
建筑层数:
多层及小高层(不超过16层)
5、绿地率:
≥35%;
6、建筑密度:
≤30%。
7、建筑退让:
低层及多层建筑退24米以下规划道路红线不小于2米。
退24米以上(含24米)规划道路不小于3米。
高层建筑退让道路红线不小于8米,建筑退让西侧环城路(荷花立交桥)道路红线不小于15米。
8、配套设施:
项目配套以该项目社区配套为主,本项目配套主要考虑商业配套和项目住户的辅助性配套,临园丁小区设底层商业,区内设置一个小型会所、公共停车场、垃圾中转站、电力、电信等设施。
公共停车场设在地下车库内,会所设计风格要与整个项目协调。
9、平面布置上,尽量为南北朝向,局部东西向,形成围合半围合组团,同时充分考虑视觉景观效果和均好性,使建筑之间不要形成相互遮挡。
10、满足现行国家建筑及规划相关法律法规和云南省地方性法规要求。
三、建筑规划建议
◆功能分区:
(a)多层住宅区。
(b)小高层住宅区。
◆构图方式:
◆整个“花开四季”项目地大致呈长方形,南北长约350米,东西最宽处约220米,地形西高东低(高差约10米),南高北低(高差约3米)。
道路系统:
1、交通道路应合理分流,减少对居住的影响。
2、在保证通达性的同时要考虑经济性。
3、交通中以人为本,不能让车流干扰居住环境,尽量人车分流。
同时要以方便居民出入、迁居,满足消防、救护需要,考虑无障碍系统设计,真正做到以人为本。
4、道路设计要以保证住户的安宁和私密性为原则进行布置,从而达到通达性、安全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的统一。
◆社区入口:
整个“花开四季”项目设一个主入口,紧密结合整体规划,并充分考虑景观设计、交通组织设计,力求做到充分体现其形象性、标志性,在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。
◆车位配比:
住宅区考虑一定的访客车位,停车位配比户车比不小于1:
1
尽量设置地下停车,可分别从南北两侧道路进入。
人与自然和谐、建筑与自然和谐成为本项目的建设重点
1、在建筑形态上,高、低层递次排列。
沿小区西侧布小高层,向内布置多层。
2、在建筑设计上要求具备鲜明的风格特色,并与本地文化相融合。
创造性的提取欧式建筑精华,秉承创新理念,汲取中式建筑人文感受的精神内涵,将欧式建筑符号以国人的人居审美重新组建,产品细节上增加诸多类地中海元素。
成为大理最突出的标志性建筑群。
3、围合布局形态,创造舒畅的居住环境
因为小区所处位置为主要交通路段附近,所以需要比较安静的内部环境,小区规划要考虑围合布局。
4、继承中国古典建筑设计“邻里交融”、“私密性”、“人与自然”、“环境气氛营造”、“含蓄、内敛”的思想
5、改良创新:
1室内空间的改良:
通过起居厅、家庭厅、影视厅、健身厅、观景台的划分,完成室内结构空间的改良
2材料创新:
大量运用玻璃栏板、钢架、合金装饰构件、形成强烈的质感对比,做到材料创新,符合现代人的审美观,赋予建筑新的生命力和时代感。
。
6、注意细部、细节的装饰性、视觉性
7、建筑应充分融入“室内空间室外化生活”理念
8、建筑立面及风格
——建筑风格应通过各种色彩的合理搭配,营造一种类地中海风情的建筑风格(可参照“万科四季花城”),避免手法抽象化、简单化。
建筑材料可大量采用钢、木、沙石、石材等,跟苍山、洱海的写意大背景相协调,使建筑与山水紧密交融,真正成为山水的一部分。
9、竖向设计建议
由于场地具有自然坡度,不仅通过建筑形态高、、低布置形成山、水景观的均好性,而且应在场地高程设计中形成高低错落,以便使建筑拥有更好的自然山、水景。
10、户型面积建议:
类型
建筑面积(M2)
套型比例(%)
备注
平层小户型
80-90
40
平层中户型
120—140
顶跃及复式
160—180
17
底层商业
3
四、景观建议
自然生态.人文特色.运动健康三个原则
1.自然生态
景观设计要与建筑相结合,景观设计单位要与建筑设计单位协调沟通。
景观设计不能脱离建筑规划和自然景观。
充分借用大理得天独厚的苍洱自然风光并引伸到整个小区
⑴考虑太阳能供热系统;
⑵设置雨水收集系统,对雨水进行收集净化及利用,包括绿化用水及地下水回渗外流;
⑶环境设计中应充分利用地形地貌,详细考虑树木—灌木—草坪—铺地之间的布局与比例变化,营造有鲜明特色的园林景观。
2.人文特色
景观设计要结合一定的历史文化,充分挖掘大理文化和历史人文元素,吸纳到景观设计中。
同时应结合地域周围分布的大理学院、下关一中初中部、世纪中学、大理建校、大理技校、大理市园丁小区的具体情况,在小区内适当安排与之相应的雕塑、小品、会所等,突现小区人文气息。
3.运动健康
景观设计要充分考虑人们对运动、康体需求的日益增长,在小区中设置多种形式、多种规格的运动健身设施。
结合区域内交通组织,设置会所、布局健身区、休闲步道、篮球场等,体现运动生活方式的特色。
(一)总体景观设计建议
充分利用基地的自然状况,并加以研究和利用,注重空间关系的处理和发挥,使之与整体建筑风格相融合和协调,其中包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等。
并且,总体景观设计必须呼应我们总体规划设计整体风格的主题,硬质景观要同绿化等软质景观相协调。
要把握以下原则:
1、景观设计要体现项目益居的特色,营造轻松和谐的氛围;
2、植被、植物要充分考虑大理市的地域特点和气候,选择适宜于的当地生长的地被植物和树种。
2、考虑分期开发,每个组团在项目总体景观特色下,要有自己鲜明的景观主题。
(二)公共景观设计建议
本项目地块地形西高东低,南高北低,无较杰出的天然景象,应要点考虑内部自身的景象营建。
剖析本项目基地条件,尽量使用现有资源,考虑生态环境,并按生态要求,本着“以人为本”准则,确保住区新鲜的空气、充沛的日照、杰出的通风条件、便当的交通以及满足的活动场所、邻里沟通的空间,依据其所在地段因地制宜,与大环境结合,长于发挥地段优势。
在设计时景象元素的表现手法颜色和方式与周边环境调和,构筑材料以天然环保材料为主。
植物的配植上,以合适当地天然条件的植物为主。
一起考虑植物的颜色调配的丰厚、调和,加强层次感。
(四)道路景观设计
1.环境景观道路要求道路有合理的布局,要通过道路引导居住者进入情景之中,给人带来美的感受。
2.道路线型要优美流畅、容易认知,道路系统清晰、断面组织与路面铺装合理。
3.道路两旁的植物配置要有层次性和在主景观道路两旁设置休憩场所,增加人文气息。
(五)水体景观设计
项目应考虑在合适位置布置水体,使人能更好亲近自然,通过植被、铺装等的综合运用,营造出主题围绕环境的品味与独特性,展现出项目时尚特点。
明确总体概念后,从规划入手,在总规、环境、景观、建筑等各环节中贯穿,
力争以突破性的设计,做出新意,避免雷同,在市场竞争中取得优势。
五、方案深度
1、设计说明书(含市政基础设施规划情况,主要规划技术经济指标等);
2、区位分析图;
3、形状分区图;
4、规划总平面图;
5、功能分区图;
6、交通分析图;
7、景观概念方案图;
;
8、道路规划图;
9、竖向设计图;
10、园林绿化规划图(含效果图);
11、市政管线系统规划图(含管网综合图);
12、主要建筑单体方案平、立、剖面图;
13、主要建筑单体效果图;
14、沿街立面效果图;
15、全区鸟瞰图;
16、其它表达规划设计意图的规划图纸及意向图;
17、A3设计图册10套;
18、CAD图册2套;
19、A0展板若干张(满足评审要求和宣传用);
20、所有设计文件电子文档光盘1套。
七、经济指标
总体规划指标:
容积率/绿化率/住宅面积/建筑覆盖率/停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积
以上设计要求为本项目的设计基本要求,在设计过程中应充分考虑居住品质及居住空间的合理性。
云南大通大理房地产开发有限责任公司
二〇〇九年十一月十日
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