业务管理办理信贷业务的基本操作要求Word文档下载推荐.docx

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（3）借款人的运营历史、信誉评级，以及保证人的基本情况。

2、借款人和保证人的财务信息方面包括：

（1）借款人最近壹期资产负债表、损益表、现金流量表、外部审计师的方案、借款人的其他财务信息。

例如于其他金融机构的融资情况（主要是于其他金融机构有无存贷款情况的证明等）。

（2）保证人资产负债表、损益表、外部审计师的方案和其他财务信息。

3、重要文件方面包括：

（1）借款人贷款申请书；

（2）信用社信贷人员贷前调查方案和审批表。

大额贷款5万元之上（含5万元）联社审贷委员会审批意见；

（3）贷款合同、授信额度或授信书（信用等级评估时授信额度）；

（4）贷款担保的法律性文件，包括抵押合同、保证书、抵押品评估方案、财产所有权证。

例如：

土地使用证、房产证、企业动产或不动产抵押物登记证等；

（5）借款人仍款计划或仍款承诺（信用社壹般于申请中写到）。

5、借款人仍款记录和信用社催款通知单（催收通知单必须按时发，贷款逾期后催收通知单相隔不能超过2年，原则上每半年至少得发壹次）。

6、贷后检查方案，包括定期、不定期的信贷分析方案、内审方案。

为每个借款人建立完整的档案。

信贷员有责任保证客户信贷档案的完整和真实，如有漏缺，应以书面形式说明。

重要法律文件（例如贷款合同、担保合同等）缺失或有误导致法律责任不清的贷款应至少归为关注类（包括关注）。

二、关联资料的审查方面

（壹）个人关联资料的审查

1、借款人有合法的身份证件，指的是身份证、户口本或其他有效留居证件。

对证件持有人必须当面进行确认，防止假冒。

现役军人能够使用军官证作为身份证。

2、有借款人认可的经济收入证明。

这里是指借款人认可的单位或工作单位出据的证明，但出据的证明必须要真实有效，不得虚伪欺骗（必要时附单位工资发放清单）。

3、壹般农户贷款时，必须填写借款人信用等级评定表和诚信情况调查表，壹且纳入借款资料管理，作为贷款五级分类依据。

4、有配偶的借款人需提供夫妻关系证明。

当下这个问题越来越重要了，因为有时借款人夫妻之间不知道另壹方的借贷行为，于借款期间壹旦离婚，住房财产分割时，债务的偿仍承担就出了问题。

必须要借款人夫妻双方带着婚姻证明来，不能由借款人说这是我的配偶就给办理了借款手续，因为借款人找壹个人就能顶替的。

5、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同仍款责任的书面承诺。

这壹般容易出当下父子或兄弟之间。

6、必须提供《购房合同意向书》或《商品房销售合同》及首期付款的发票复印件。

最怕的是通过虚假手段借款，借款的目的是用于经商或偿仍其他债务，这样的借款因为经商利润的不确定性，给正常到期仍款带来极大的风险，所以必须有真实购房合同或协议。

7、如果是购买二手房的，必须提供所购住房的房屋产权证及和售房人签订的《房屋买卖合同》。

8、年龄必须于18岁（不含）之上，65岁以下（不含）。

实际上65岁指的是贷款年龄的上限，于具体贷款办理中，应该是借款期限加上年龄不得超过贷款年龄上限，事实上我们也不会给壹个65岁的老年人贷款。

年龄最大是退休前，即借款期限加上实际年龄不得超过法定退休年龄，男60岁女55岁。

不具有完全民事行为能力的自然人，也不能贷款，比如极个别的间歇性的精神病人。

9、抵押物或质物清单、所有权或他项使用权证书及所有权人同意抵押或质押的证明。

10、企业单位借款必须具有法人资格、营业执照及组织机构代码证、人民银行核发的贷款证，贷款时出具近三年来的现金流量表、资产负债表、损益表，贷款未仍清前每年出具当年的现金流量表、资产负债表、损益表。

11、于城区或异地运营企业和经商的借款人，均要于城区机构或原籍信用社索要负债证明材料。

（二）、对抵押物的审查，这是最关健的。

按照《担保法》规定，个人住房贷款的担保方式：

是指借款人或者第三人以所购住房或其他具有所有权的财产（如金银、有价证券等）作为抵押物或质物或由第三人为其借款提供保证的贷款。

担保贷款是个大概念，担保贷款方式包括抵押、质押和保证三种担保方式，而最为常用的是住房抵押担保方式。

1、质押贷款

贷款人按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

个人定期储蓄存单等有价证券能够作为个人贷款的质押物。

对质押贷款，必须要到存款行社核保。

如果是他人提供的存单，他人要提供身份证复印件，且出据同意质押的书面证明，上面要写明“于借款到期不能仍时，同意用其质押的存款归仍贷款。

”特别强调出质人要亲笔签字。

2、保证贷款

贷款人以第三人承诺于借款人不能偿仍贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，且且于贷款社处存有壹定数额的保证金（如：

活期存款账户担保，必须于该账户下存款余额经常要保持高于所贷款金额）。

3、抵（质）押贷款，抵（质）押率规定：

以房地产作抵押的，抵押率不得超过抵押物评估价值的70%；

以土地使用权作抵押的，抵押率不得超过60%；

以交通工具及其他财产作抵押的，抵押率不得超过50%；

以存单及有价证券质押的，质押率不得超过80%，且贷款到期收回本息和质押物品变现必须足值。

4、哪些东西能够用于抵押

按照《担保法》规定，可用于贷款抵押的抵押物很多，我县农村信用社只是认可土地所有权证、门面及住宅房产所有权、个体及民营企业单位的固定资产及设备三种抵押物。

下面简单介绍其他抵押物的规定，有利于于工作时对壹些具体情况进行更加准确的把握。

但于具体经办时，要以联社的有关具体的规定为准，不得以国家有关规定就随便办贷款。

⑴依法获得的出让土地使用权；

⑵依法获得的房屋所有权及其土地使用权；

（3）依法可抵押的其他固定资产及设备。

以出让土地使用权抵押的，抵押前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押；

以出让土地使用权地上的全部房屋抵押的，该房屋占有范围内的土地使用权也随之抵押；

以出让土地使用权地上的部分房屋抵押的，该房屋相应比率的土地使用权随之抵押；

期房所有权抵押时，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定；

个体、民营企业的固定资产及设备作抵押，必须到工商及关联部门办理动产或不动产抵押登记手续后方可办理抵押贷款。

5、哪些东西不能用于抵押

⑴权属有争议的房地产；

⑵用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

⑶列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

⑷已依法公告列入拆迁范围的房地产；

⑸被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

⑹未依法登记领取权属证书的房地产；

⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；

⑻行政机构所有的房地产、政府所有、代管的房地产；

⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。

（10）未经关联部门进行评估登记的其他动产、不动产、固定资产及设备等资产。

6、出租房能否抵押

已出租的房子能够用来作抵押。

借款人用已出租的房子作抵押时，必须将该房地产的租赁情况告知贷款人，同时要将房地产抵押的情况书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

如果租赁期届满，而抵押贷款尚未到期，承租人若需继续租用，除了需抵押人（即借款人）同意外，仍必须经抵押权人（即贷款人）同意；

如果贷款期限届满，而租赁尚未到期，借款人又未按时偿仍贷款而使抵押的住房被银行作价、拍卖，这且不影响承租人的承租权，但房地产的新所有人要和承租人重新签订租赁合同。

已出租的公有住房和未定租赁期限的出租住宅房屋不能设定抵押。

这是因为这俩类抵押住房的处置，原则至必须保护承租人的居住权，这就使抵押权的实现受到了很大限制，实际上丧失了抵押担保的意义。

7、共有产权房如何抵押

共有房地产的每个共有人，于取得其他共有人书面同意的前提下，均有权抵押该房地产。

以按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人（即借款人）所有的份额为限；

以共同共有的房地产设定抵押时，该房地产为抵押物，当该抵押物变现时，其他共有人负连带责任。

8、房屋抵押期间，抵押人对设定的抵押物承担什么责任

根据有关法规，抵押人对设定抵押的财产于抵押期内，必须妥善保管，抵押人不仅享有维修、保养、保证完好无损的责任，而且仍要随时接受抵押权人的监督检查。

（三）、介绍壹些关联的规定

1、如何办理住房抵押登记？

借款人以自有或第三人所有的房地产向银行抵押，获得购房贷款的，于抵押合同签订后壹定时日内，必须向当地房地产产权登记机关申请抵押登记。

⑴登记时限：

抵押当事人必须于住房抵押合同自签订之日起30日内，向产权登记机关申请抵押登记；

抵押合同生效时日为合同登记之日。

⑵房屋抵押权的设立和变更；

以依法取得的房屋所有权证抵押的，于向产权登记机关办理登记时，产权登记机关应于《房屋所有权证》上作他项权利记载，且由抵押人收存，同时，向抵押权人颁发《房屋他项权证》；

以预售商品房或于建工程抵押的，登记机关应于抵押合同上作记载。

抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当于变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者继续抵押登记手续。

因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到当地产权登记机关申请产权变更登记。

2、土地使用权如何抵押贷款？

办理土地使用权抵押贷款，必须到土地管理部门（县级土地管理局），要办理过户登记手续后方可办理，否则无效。

但多数土地使用权为国营土地才能办理过户手续，集体土地壹般难办理过户手续，要办理必须征得当地所有村民同意意见后方可办理，否则土地管理部门不会办理过户登记手续，其他证明均无效。

二00六年四月十四日