辽阳市房地产立项报告Word文档格式.docx
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529
45
6
50.26
30.44
17.62
1.50
0.20
工作性质构成
机关事业单位
企业管理人员
个体经营者
公司职员
其他
523
330
1048
327
707
17.43
10.98
34.92
10.90
23.56
受卷人年龄分布:
受卷人年龄构成
25岁以下
25-29岁
30-39岁
40-49岁
50岁以上
525
649
951
474
170
17.49
21.64
31.70
15.79
5.67
我们在设计调查问卷与实施问卷的过程中,对市场调研人员进行了随机分布式调查问卷投放的规则讲解,即:
随机发放与目标发放相结合,针对有一定购买力的人群进行发放,甄别掉了一些恶意的参与者和单纯为换取奖品而参加的人员。
上述数据可以看出,参与问卷的人员在年龄构成及行业结构上基本符合我们的目标人群。
特别是30-50岁之间的人群占我们的调研问卷的47.5%,购买力相对较强的机关事业单位、企业管理人员及个体经营者比例占63.33%,这些都大致符合了我们对XX市场调研的基本要求。
受卷人居住地构成
文圣区
白塔区
太子河区
其它
807
1319
397
378
26.90
43.95
13.24
12.60
白塔区、文圣区、太子河区是XX市最大的三个行政区,从上表中可以见到,我们本次被调研的人员来自上述不同的区域,比例结构也完全符合我们的调研要求,同时与XX市现有行政区的人口居住密度相吻合。
XX市现有房地产市场状态:
经济状态:
一个城市的经济状态可以从其家庭平均收入和月消费支出中反应出来,也可以根据这个数字拟定房产项目的定位与定价。
受卷人家庭年收入构成:
受卷人家庭年收入构成
3万元以下
3-5万
5-10万
10万元以上
1856
766
298
37
61.87
25.54
9.92
1.24
在年收入表中,我们可以看到,年收入在3万元以下的家庭占了总人口的62%,年收入10万元以上的家庭只占总人口的1.24%。
整个城市的收入水平偏低,除去地价因素、灰色收入因素和受调者瞒报心理因素等,年收入在5万元以下的家庭仍然可以达到总人口的50%以上。
这一点需要注意。
受卷人平均月消费额构成
1000以下
1000-1500元
1500-2000元
2000-2500元
2500-3000
3000以上
1128
1161
450
92
55
51
37.59
38.71
15.01
3.07
1.83
1.70
在月消费额表中,月消费能力在2000元以下的占了91%,月消费能力在1500元以下的占76%。
这种消费能力构成表明XX市的计划外消费能力不强,如果贷款购房产生每月还款的话,就会对生活质量带来影响。
家庭人口数构成
单身
二口
三口
四口
五口
399
512
1703
307
94
13.31
17.07
56.78
10.25
3.13
在家庭人口数构成表中,三口之家占了大多数,约占总人数的57%;
两口之家的比例也不小,占到17%,这一点对户型比例及就学问题有一定借鉴。
现有住房状态:
受卷人现有住房满意度
满意
不满意
无所谓
1385
1275
219
46.19
42.51
7.31
受卷人现有住房来源构成
商品房
单位福利房
租房
回迁房
1498
705
366
311
49.93
23.50
12.19
10.37
受卷人现有住房户型构成
一室
两室
三室
三室以上
387
1825
585
179
12.89
60.83
19.51
5.98
受卷人现有住房面积构成
50平以下
50-70
70-90
90-110
110以上
49
1662
629
374
194
1.63
55.41
20.95
12.47
6.46
从上述表格中可以看出,XX市现有住房标准大多处于50-70平米之间,占55%。
户型以二室为主,占总房源的61%;
而三室以上或110平米以上的只占约6%。
从整体的住房满意度来看,对现有住房不满意的占46%,满意的占42.5%。
这个数值远远低于经济发达城市。
根据本公司对XX市2004年上半年的调查表明,XX市的住房不满意度达到63.5%。
而市的不满意度达到69%。
上表中的满意度还有一个社会经济指标的加权值,即:
总体收入偏低会导致消费者追求高质量住宅的心理期望值偏低。
市场需求状态:
准备购买房屋的目的
购买房屋的目的
自用
投资
出租
给儿女
2254
213
127
250
83
75.13
7.09
4.22
8.32
2.75
在XX市民中,对购房的目的相对还比较单纯,受调者中有75%选择自己居住,另有8.32%的选择给儿女住,只有7.09%的人选择为了增值而投资,4.22%的人选择买房出租获利。
这说明XX市目前的房产市场比较平稳,投资房地产的理念还未形成。
准备购买什么样的住宅
二手房
经济适用房
1401
443
988
123
46.70
14.77
32.93
4.10
有46%的人选择了购买商品房,商品房因其产权的完整性而受百姓青睐。
但尽管我们的调研人员一再解释,仍有相当一部分人在尚未完全弄明白经济适用房的概念、标准、购买要求等情况下选择了购买经济适用房,这部分人的比例达到了33%,只能表明百姓对低价位房屋的认可度。
欲购买商品房的户型
户型的需求同XX市民的现有住宅户型配比相近,对二室一厅的需求最大,达到了47%,而二室二厅和三室二厅的数量也分别达到了26.43%和15.70%,共占了42%。
欲购买商品房的面积
从面积表中我们可以看到,对50-100平米的需求最大,达到了73.84%,而100平以上的达到了19%。
这个数据与前表中的现有住房面积相比,可以发现现有住房在
50-70平米的人群最为集中,满意度最低,需求也是同样。
因此,有一个现象值得注意:
在这部分人中的再次购房需求中仍然以50-90平米的小户型为主,占55.26%。
这说明对户型结构更新及高质量园区品质的追求有所提升,简而言之,满意在面积上,不满意在园区品质及户型结构的陈旧上。
现住房在90平米以上的人群占了18.93%,而整个市场对90平米以上的大户型的需求达到了37.6%,也就是说现住房在90平米以上的人群也有良好的换房愿望。
欲购买住宅的类型
我们针对市民对住宅类型的认可度做了一个调查,其中对各种住宅的要求都集中在普通多层和小高层上,这两项共占了85.44%。
这个结果同我们的直接走访结果非常相近。
目前XX市民对高层认可度尚未成熟,高层公寓就更加无从谈起了。
对媒体宣传的接受来源
我们对XX市民获取新楼盘的消息来源进行了一项专门的调查,下表:
其中对电视、亲朋介绍和报纸的关注比较大,电视占了30%,亲朋介绍的比例也很大,占了20%,远远高于的7%、XX的11.4%。
XX城市总人口比较少,相互之间的来往要比大型城市密切,因此,对亲朋介绍的认可度较高也是必然的,奠定良好口碑,科学运用老客户带动新客户销售,在XX房产市场营销中不可小觑。
报纸的来源约占17%。
那么,让我们来看看各大报纸所占比例。
见下表:
XX市现有报纸五份,在本表中都有所提及,其中效果最好的是《北方晨报》,
其次是《华商晨报》和《XX广播电视报》。
XX因为没有晚报类报纸,因此,它的最大的周报《XX广播电视报》受众程度较高,这和其它城市有较大差别,而且是目前XX市内发行量最大的报纸,约有4万份之多,广告价格彩色整版也只有15000元(打折后)。
市场动态:
未来一年内的房价走势
市场价格认可——未来一年内的房价走势
上升
不变
下降
不清楚
1309
630
441
357
47.83
23.02
16.11
13.04
对现有房价的接受度
市场价格接受——现有房价
低
还可以
高
太高
178
1392
1074
217
6.2
46.39
35.80
7.25
本次调研中我们发现XX市的房地产市场还不够成熟,房价的走势受GDP的影响大,政府也无太多的利好消息刺激房地产市场健康发展,XX市的房价增长多属于自然增长,城市的发展与拆迁规划还远不能支撑起一个强有力的市场,但XX周边的城市如XX、XX的城市改造力度不断加大,城市整体地价房价增值,也带动了XX本地市场价格的微升。
从表中可见,人们渴望房价下降的心理不再强烈,有47.83%的人认为明年XX市房价会有所增长。
综合被调研人心理因素,从整体看,市民对目前房价的接受度应该在60%左右。
客户需求分析
在本次调研中,我们重点对欲购房客户的可能需求做了提问,包括住宅的形式、朝向、开间、面积、价格、交款的方式、贷款年限、贷款金额等。
我们将回收的结果分类如下:
对欲购买房屋的需求:
上述数据可以对该项目的户型配比作参考。
在装修标准一项中应该注意的是:
XX市民所提到的一般装修基本定位在三表入户、有门、有水盆、座便、水泥抹光地面
的标准,即:
想装修也可,不想装修也可的程度,这一点与XX等大城市的一般装修标准有所不同。
从户型结构上看,大客厅、小卧室仍是主流需求,而且落地玻璃阳台的高比例需求,也基本与其它城市的需求相吻合。
从朝向需求看,南北、双阳朝向的高比例需求,基本与北方城市的普遍需求一致,即使开发小高层或高层,也应该以板式楼为主打,尽量避免点式楼的朝向及户型缺陷。
对客户能接受的房屋价格的调研结果:
在价格方面,接受总房价在20万元以下的占了绝大多数,达到了87%。
其中10-15万元的需求在45%左右,应该属于大众需求。
因此,在开发中,必须慎重考虑总价款不宜过高的因素。
值得注意的一点是,虽然XX市民对总房价的需求偏低,但对物业费的认可程度相对该房价却属较高水平,因此,体现出XX房地产市场对高品质园区及物业服务的需求。
对付款方式的调研结果:
在房屋消费的付款方式上,有33%的人选择一次性付款,而67%的人选择贷款。
在贷款额度与年限上,XX仍处在保守阶段。
一方面,XX本土人房贷观念不够成熟,同时也与其稳定的月收入及月消费支出水平有很大的关系。
对青年湖地块的专项调查
青年湖地块是本次建发集团重点推荐的地块,位于XX市北顺城街北,武胜路西,硝堡街南,西顺城路东,占地面积3.12万平方米。
规划为商品住宅。
上述图表表明,本地块在XX市民心目中属于中等,其中,对休闲环境、自然环境和交通的满意度最高,对子女就学、医疗和购物的满意度最差。
有约45%的受调者表示可能会在青年湖附近购房,其中男女客户的比例,大至相同。
50岁以上的人口居多。
而可能会在青年湖附近购房的原因中,因其“环境好”的比例远远高于其它,达到了42%。
在住宅项目中,只有少数极有个性的楼盘才能在交通、医疗、就学、购物等硬件条件差的情况下做出极佳的效益。
青年湖地块的自然状态同XX市目前的城市规模、人口数量、生活节奏、收入与消费水平并不十分相称,因此,在此地块商圈尚未成形,立地条件并不明朗的情况下,我们不建议在此开发中高档住宅,更谈及不上小高层与高层住宅,希望开发商能予以慎重考虑。
对代表性楼盘的专项调研
调研期间,我们相继走访调查了佰亿丽景茗城、旗仓小区、建发都市公寓、清华园、建发湖畔花园、祥合缘、金地翠园、建发裕国花园、逸东花园等十余家已售磬、在售、在建的楼盘,经过资料的汇集整理,考虑到资料的全面性、时效性、代表性等因素,我们筛选出较具代表性的四家楼盘作以分析参考。
1、佰亿丽景茗城
楼盘名称
佰亿丽景茗城
总占地面积
109067平方米
地址
XX市青年大街168号
总建筑面积
300000平方米
开发商
XX佰亿房地产开发公司
容积率
主力户型
120—150平方米
单价X围
2150—3650元
户型面积
91—181平方米
网点价格
4000元
规划栋数
46栋(分三期)
单位网点面积
200平方米
车位价格
地上8万元/个
绿化率
35%
物业隶属于
温馨家园物业管理XX
物业管理费
0.60元/平/月
楼盘开工时间
2002年
进住时间
2004年10月20日
综合自然情况
交通状况:
4路、8路、20路、22路
就医条件:
二O一医院、十九局医院
就学条件:
建院、省信息学院、一高中、12中、青年街小学、南林子小学
购物条件:
平价店
游乐场所:
网球场
配套设施:
多功能会所、平价店、快餐店、干洗店、美容美发、网球场等
付款方式:
一次性、按揭贷款
贷款比例:
三、七贷
应该说,佰亿丽景茗城作为目前XX房地产市场中最具代表性的楼盘,当之无愧。
调
研数据表明被调人群中63.5%选择其作为最喜爱的楼盘,可见XX百姓对该楼盘的高度评价。
该楼盘对面的红盾小区,是由XX市工商局、税务局联合开发的补贴购房小区,该小区众多公务员卖掉了所分得的福利房,而选择购买了丽景茗城,也是一个强有力的说明。
究其原因,较为良好的园区环境,较高品质的物业服务,高质量的性价比,正是该楼盘销售利好的根本原因。
而恰恰在开发商初始选择该地段的时候,并不为XX市民所看好,较为成功的政府公关策略、准确的消费心理把握、科学合理的开发规划理念,造就了丽景茗城今日的成功。
从这一例证,也可以看出XX市缺少高品质楼盘,XX市民对高品质楼盘的追求亦存在一定的市场空间,但对XX市场的消费喜好必须准确把握,这一点至关重要。
2、建发都市公寓
建发都市公寓
17833平方米
XX市中华大街189号
XX建发集团公司
3100元起
41--85平方米
无
2栋(分一期)
XX建发物业管理XX
1.80元/平/月
(电梯费:
30元/户)
2004年
2路、5路、20路
市中心医院、市第五医院
七中、中华小学
多功能会所
从整体销售来看,建发都市公寓作为在XX房地产市场第一个开发的高层住宅,销售状况不甚理想,较为前卫的开发理念,使建发集团成为了在XX第一个吃螃蟹的人,在XX市场还没有完全接受高层住宅理念的时候,这样的销售结果是非常正常的。
调研结果已经显示了这一结论,欲购买高层住宅的被调人员仅有3.87%的比例,选择小高层的也不过才27.31%,这说明目前XX市场对高层及小高层的需求并未达到较为理想的接受度,对于高层公寓的接受度也就更加滞后。
因此,我们认为高层住宅也许是以后城市开发的趋势,但在时下进入XX房产市场绝对不和时宜,只能静观市场变化待定。
3、祥合缘
祥合缘
5万平方米
XX市白塔区解放路80号
7万平方米
XX恒利房地产开发公司
1.4
85--109平方米
2200-2800元
44—133平方米
18栋(分一期)
XX恒利物业管理XX
2005年
二院、十九局医院
该楼盘位于XX市较为繁华的商业街区附近,地理位置成为其比较优势的一大卖点。
尽管其所开发的住宅朝向存在一定缺陷,但多层住宅的销售依然利好。
而小高层的销售也出现不被接受的局面。
从户型来看,85—109平方米的主力户型也准确地把握了购房者的主流需求。
尽管园区环境不够理想,但绝佳的位置、良好的学区环境,依然使该楼盘获得了较为理想的销售业绩。
4、湖畔花园
湖畔花园
42726平方米
曙光街
XX建发房地产开发公司
60-70平方米
2180-2580元
60-130平方米
3380-3680元
11栋(分三期)
8-10万
0.8元/平/月
2003年
18路、20路、26路
文圣区医院、市中心医院
六中、曙光小学
该楼盘位于我们此次调研的青年湖地段附近,较具参考价值。
从周边的几个楼盘看,在户型、价位、园区环境等方面均几近相同。
应该说,60-70平米的小户型,2300元左右的均价,成为该区域的购房主流需求。
从销售业绩看,该区域包括湖畔花园在内的几个楼盘均较为成功,但在调研中我们也发现所有楼盘都存在园区品质不高,户型结构不甚合理的状况。
可以推测:
开发一个高性价比的多层住宅园区,准确地把握主力户型的配比,在该地段还是有一定的市场潜力。
综述:
对此次调研我们做以下几方面的综述:
一、市场走向
通过对XX市场的整体调研,结合上述调研数据的显示,我们认为XX房地产市场目前处在平静期,市场相对稳定,房价处在自然增长阶段,稳中有微幅提升。
在此时介入XX房地产市场,结合调研所在地的土地成本、建筑成本等综合因素,不宜做过高的利润回报期望。
从XX整体市场来看,XX市缺乏真正的高品质园区,市民对高质量的生活有相当高的期望值,但没有开发商能够提供高性价比的住宅小区作为X本,因此,以外商的名义进入市场,如能在政府公关中获得相应的优惠政策,还是存在较强的竞争能力。
从佰亿丽景茗城在XX市场的成功中我们就能悟到其中的道理。
在中小型城市中,高品质园区的重要性往往要大大优于地段的优势,但对消费者的购房喜好必须要准确把握。
二、房价
通过对XX市现有楼盘及在售、在建楼盘的调研,我们认为,XX市的普通多层住宅,房价整体水平处于均价2300元到2500元之间。
这一点与整个城市的地价、百姓的消费能力以及还贷款能力有关。
在这个价格的基础上,考虑到明年XX市房地产市场的价格自然上涨因素,我们认为,要进入XX市场,在着重突出性价比的同时,不宜与此价格区间差异过大。
从高层住宅价格看,带有XX本土色彩的精装修(以建发集团开发的都
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